臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
110年度板小字第3548號
原 告 趙君偉
被 告 林家銘
上列當事人間請求給付租金事件，於民國110年11月30日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬玖仟零玖拾元，及自民國一百一十年
九月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣伍仟陸佰陸拾貳元，及自民國一百一十年
十一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟陸佰伍拾伍元，及自民國一百一
十年十一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔捌佰陸拾參元，餘由原告負擔
。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣柒萬參仟肆佰
零柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告受合法通知，未於言詞辯論期日到場，爰依民事訴訟法
第385條第1項後段規定，依職權由一造辯論而為判決，合先
敘明。
二、原告起訴主張：
(一)被告前向原告承租其所有坐落門牌號碼新北市○○區○○路
○○○巷○○弄○號3樓A室（下稱系爭房屋），租賃期間自民國11
0年3月1日起至111年2月28日止，租金每月新臺幣（下同）1
0,000元，應於每月1日前給付，另約定使用系爭房屋所生電
費(每度電以5元計費)亦應由被告負擔，被告並交付押租金2
0,000元予原告（下稱系爭租約）；詎料被告於租賃期間即
自110年5月1日起即未繳納按期繳納租金，迄至同年9月1日
止，已累欠5個月租金(未經扣除押租金)及原告為被告代繳
承租期間之電費，共計55,090元(計算式：11,000元+10,870
元+11,625元+11,595元+10,000元=55,090元)，原告乃以110
年9月2日台北長安郵局第001287號存證信函催告被告於文到
5日內繳納，若逾期未繳納即終止租賃契約，同時以存證信
函為終止系爭租約之意思表示，被告於同年9月8日向原告自
承仍居住於系爭房屋內(詳原證4)，惟無故未應鈴收件，並
無正當理由拒收該存證信函，按最高法院109年度台上字第9
08號民事庭大法庭裁定之見解，被告於同年9月6日應已收受
該存證信函之招領通知單(詳原證5)，原告催告系爭租約之
意思通知即已到達被告，則經5日屆滿後，即已發生合法之
終止效力，故系爭租約應於同年9月12日業已終止。
(二)又於110年9月13日，系爭房屋旁之鄰居因多日未見被告離開
家門，復持續聽到被告於系爭房屋內飼養寵物之哀嚎，且系
爭房屋內亦傳出濃烈惡臭，擔憂發生憾事，遂報警並由警方
特約之鎖匠開鎖並進入系爭房屋，發現被告並未予寵物妥適
照護亦未維持居家整潔，更放任寵物隨地便溺，而被告嗣後
於同年9月29日始將系爭房屋鑰匙歸還，並返還系爭房屋予
原告(詳原證9)。
(三)被告迄未繳納欠租55,090元，而系爭租約業已於110年9月12
日合法終止，被告就系爭房屋即受有相當於租金之利益，使
原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告給付自110
年9月13日起至遷讓返還系爭房屋之日即同年9月29日止，其
所受相當於租金之不當得利，及依系爭租賃契約第6條約定
之違約金，共計為11,322元(計算式：每日租金333元×17日
×2=11,322元)。又依系爭租賃契約第7條即「遷出基本清潔
費用」及「養寵物清潔費」之約定，被告尚須給付原告
2,000元及5,000元等費用，且被告飼養寵物並未妥善予以照
護已如前述，致寵物之排泄物由地磚拼縫中滲入下層地板，
造成地磚須悉數汰換，否則無法將屋內惡臭完全根除，原告
乃委請工程公司就地磚更換部分予以估價，所得知須更換金
額為11,655元。
(四)為此爰本於租賃契約及不當得利等法律關係，求為判決：（
1）被告應給付原告55,090元，及自110年9月13日起至清償
日止，按年息5％計算之利息、（2）被告應給付原告11,322
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算
之利息、（3）被告應給付原告18,655元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、兩造間對話紀
錄截圖、存證信函、律師函、於110年9月13日進屋所拍攝之
照片及報價單等件為證，被告則經合法通知，既未到庭，復
未提出書狀作何聲明、陳述，以供本院審酌，經本院調查結
果，原告之主張，可信為真實。
四、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月
之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期
開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約
。」，民法第440條第1項著有規定。經查：本件被告於承租
系爭房屋後，自110年5月1日起即欠租金迄至110年9月2日止
，所積欠租金已逾二期，經原告以台北長安郵局第001287號
存證信函催告被告於文到5日內繳納，逾期即終止租賃契約
，惟被告迄未給付租金，堪認兩造間之租賃契約已於110年9
月12日合法終止在案。
五、次按承租人應依約定日期，支付租金，承租人於租賃關係終
止後，應返還租賃物，民法第439條第1項前段及第455條前
段分別定有明文。本件系爭租約既已於110年9月12日終止，
就110年9月份之租金，被告僅有給付至12日之義務，數額為
4,000元(計算式：10,000×12/30＝3,999.9，元以下四捨五
入)，則原告請求被告給付所積欠自110年5月1日起至110年9
月12日止之租金暨電費，於49,090元(計算式：11,000元
+10,870元+11,625元+11,595元+4,000＝49,090元)之範圍
內，為有理由，應予准許，逾此之請求，即屬無據。
六、另無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文，其無正當權源使用他人房屋，
可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念最高法院61年
台上字第1695號著有判例可稽。經查：本件房屋賃契約既已
於110年9月12日終止，則被告於租約消滅後仍無權占有系爭
房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，從
而，原告請求被告給付自系爭租約終止之日即110年9月13日
起至返還系爭房屋之日即110年9月29日止相當於租金之不當
得利，共計5,667元(計算式：(計算式：10,000×17/30＝
5,666.6，元以下四捨五入)，原告僅請求5,661元，自無不
可；末按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，為衡
平正義起見，法院得依職權核減之，無待當事人主張。又「
當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第
二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一
般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌
定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益
減少其數額。」（最高法院49年台上字第807號判例意旨參
照）。本件原告雖主張依系爭租約第6條第3項：乙方(即被
告)於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃
期滿之翌日起，乙方應支付按租金壹倍計算之違約金之約定
，得向被告請求自系爭租約終止之日即110年9月13日起至返
還系爭房屋之日即110年9月29日止，給付按照租金1倍計算
之違約金，共計為5,661元(計算式：每日租金333元×17日
=5,661元)，然揆諸前開見解，法院仍得參酌一般客觀事實
、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權將違約金減
至相當之金額，爰審酌原告因被告自110年9月13日起至同年
月29日止無權占用系爭房屋所受損害，應為無法將房屋再出
租之租金收益，而原告此部分之損害已由前述相當於租金之
不當得利填補，原告復主張依系爭租約第6條第3項約定向被
告請求違約金5,661元，將為雙重受益，本件原告請求之違
約金總額顯為偏高，殊非公允，是本院認為原告請求之違約
金應酌減為1元始為適當，兩者合計為5,662元（計算式：
5,661元＋1元＝5,662元）。
七、又依系爭租賃契約第7條特約事項內：「遷出基本清潔費用
」2,000元，於交屋時應回復原屋況清潔程度及同條「養寵
物清潔費」5,000元，交屋時應回復原屋況清潔程度，應作
處理貓狗…等毛清理，沙發床墊消毒…等事項之約定，原告
主張被告於返還系爭房屋時，並未依約將系爭房屋屋內環境
回復至原交屋時之原況，又因被告飼養寵物卻未妥善處理寵
物所生之便溺問題，致系爭房屋內之地磚因而須全數更換，
並提出昊宇裝璜工程有限工報價單為證，爰依前開系爭租賃
契約約定事項，原告自得向被告請求「遷出基本清潔費用」
2,000元、「養寵物清潔費」5,000元及系爭房屋地磚更換費
用11,655元，共計為18,655元，原告此部分之請求，亦應准
許。。
八、從而，原告依兩造間租賃契約及不當得利等法律關係，請求
判決如主文第一至三項所示，為有理由，應予准許。逾此之
請求，難謂有據，應予駁回。
九、本件係關於請求金錢之給付，且其標的金額或價額在100,00
0元以下者之小額訴訟，應併依民事訴訟法第436條之19之規
定，確定兩造應負擔之訴訟費用額為如主文第5項所示金額
，及就被告敗訴部分依職權宣告假執行及被告得供相當擔保
金額而免為假執行。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○
路0段00巷0號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後
送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（
須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費
。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
書記官王昱平