裁判字號：臺灣臺中地方法院100年簡上字第286號民事判決
裁判日期：民國101年02月10日
裁判案由：返還訂金
臺灣臺中地方法院民事判決100年度簡上字第286號上訴人立盟開發有限公司法定代理人 林靖晏 訴訟代理人 黃翎芳 律師複代理人 洪蕙茹 律師被上訴人傳家寶科技有限公司法定代理人 林嘉賢 訴訟代理人 張伯雄 上列當事人間返還訂金事件，本院於民國101年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面：
㈠、被上訴人於原審主張上訴人在99年12月12日與訴外人 邱大田 訂立買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），雙方約定由邱大田以新臺幣（下同）1950萬元向購買上訴人位在臺中市○○區○○路一段186號20樓、21樓（含地下二樓編號88、89、9
0、91、126、127、128、129等8位機械停車位，以及地號0788號）之不動產【下稱系爭不動產】，並由邱大田支付上訴人斡旋金50萬元，約定於同年月16日簽訂正式買賣契約書，如邱大田未如期簽約，上開斡旋金50萬元由上訴人沒收；倘若上訴人未如期簽約，則必須賠償邱大田50萬元，詎上訴人事後並未如期簽約，依約自應賠償邱大田50萬元，邱大田事後已將對上訴人之債權50萬元讓與被上訴人， 爰依 買賣契約條款及債權讓與之法律關係起訴請求上訴人應給付被上訴人50萬元。
㈡、於上訴後補陳：本件系爭買賣契約書已就買賣標的物及價金約明，契約自屬生效。且本件買賣契約書已載明上訴人無法在99年12月16日與邱大田簽約，視同必須賠償邱大田50萬元，上訴人臨訟主張臨訟主張99年12月16日未簽約係不可歸責於上訴人云云，然事實上係上訴人一再推託不為簽約且繼續在網路刊登銷售，被上訴人自得請求上訴人給付50萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
㈢、並聲明：上訴駁回。
二、上訴人主張：
㈠、上訴人與訴外人邱大田於99年12月12日簽訂之買賣契約書，僅就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此認為買賣契約已成立。故系爭買賣契約書顯然並未生效，被上訴人以系爭買賣契約書請求上訴人應賠償50萬元，顯無理由。
㈡、又系爭買賣契約書中，約定日後於同年月16日簽訂正式買賣契約書，簽立系爭買賣合約書時，訴外人邱大田及被上訴人均已知悉系爭不動產與第三人有租約之問題。嗣後雙方委託 楊介錫 代書辦理系爭不動產之買賣事宜，並定99年12月16日下午18時許，由被上訴人公司法定代理人 林家賢 及員工 陳俞甄 代理邱大田到場，然被上訴人之法定代理人及陳俞甄討論系爭不動產之買賣價格時，要求上訴人需終止（排除）系爭不動產與第三人之租賃契約，若未終止系爭不動產之租約，必須減少200萬價金，然訴外人邱大田與訴外人陳俞甄由上訴人帶看房屋之時即明知系爭不動產出租之事，詎料事後林嘉賢、陳俞甄竟以邱大田代理人之名義要求減少價金，因而上訴人未同意減少價金之事，被上訴人之法定代理人及陳俞甄即表示代理邱大田解除99年12月12日簽立之買賣契約書，上訴人並當場返還之前收受邱大田之50萬支票，雙方並協議等待系爭房屋租約終止再進行買賣事宜，系爭買賣契約於99年12月16日未能簽訂完成，顯然不可歸責於上訴人，被上訴人請求上訴人應給付50萬元，為無理由。
㈢、並聲明：⑴原判決廢棄；⑵上開廢棄部分，駁回被上訴人第一審之訴。
三、本院之判斷
㈠、本件上訴人與訴外人邱大田於99年12月12日就系爭不動產簽立買賣契約書，約定總價為1950萬元，當場由邱大田交付50萬元斡旋金支票予上訴人，雙方並同意另於99年12月16日簽訂正式合約；嗣於99年12月16日，被上訴人之法定代理人林嘉賢及員工陳俞甄代表邱大田前往臺中市陶淵明茶坊與上訴人洽談簽訂正式合約事宜，嗣因系爭不動產上租約未解決，雙方當日並無簽立正式合約，上訴人遂將前揭50萬元斡旋金支票交予被上訴人之法定代理人林嘉賢帶回，雙方之後亦未訂立正式合約；邱大田於100年5月21日書立債權讓與同意書，內容記載邱大田將其對上訴人因99年12月12日買賣契約所生之債權，包括上訴人應賠償邱大田之50萬元債權讓與被上訴人，並於100年5月24日以臺北敦南郵局562號存證信函通知被上訴人之事實，業據兩造所不爭，並有證人楊介錫於本院之證述及卷附之買賣契約書、債權讓與同意書、存證信函、系爭不動產登記謄本、50萬元支票影本1紙可稽，應為事實。上訴人主張被上訴人未依買賣契約書與邱大田訂立正式合約，自應依契約條款賠償邱大田50萬元，邱大田嗣將50萬元之債權讓與被上訴人，被上訴人爰依系爭買賣契約書條款及債權讓與之法律關係請求上訴人給付50萬元，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。則本件之爭點厥為上訴人未與邱大田訂立正式合約是否可歸責於上訴人？被上訴人請求上訴人給付50萬元，有無理由？
㈡、解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。復按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。契約雖名為「土地買賣預約書」，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，自屬本約而非預約；契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。最高法院17年上字第1118號判例、64年臺上字第1567號判例、61年臺上字第964號判例意旨參照。查，上訴人與邱大田於99年12月12日簽立之買賣契約書中，其中關於買賣標的物及買賣價金固有明定，惟關於付款方式、所有權移轉之期限等均未約定，又於上開買賣契約書中亦載明：「雙方並同意於民國99年12月16日簽訂正式合約」，契約文字顯已表示當事人之真意，是上訴人與邱大田上開買賣契約書應為預約之性質無訛。
㈡、復按「預約」既為可與「本約」併存之另一種「契約」型態，倘因該「預約」（契約）而負「債務」之當事人，有債務不履行之情事，他方當事人（債權人）即非不得依﹁債務不履行」之相關規定，對之請求損害賠償。最高法院86年度臺上字第461號判決意旨參照。本件系爭買賣契約書性質上屬預約，自為契約類型之一，於預約所約定之條款自有拘束雙方之效力，自不待言。依據系爭買賣契約書約定：「雙方同意‧‧‧由買方先下斡旋金新臺幣伍拾萬元‧‧‧雙方並同意於民國99年12月16日簽訂正式合約，如乙方未如期簽約，則無條件由甲方即賣方沒收此斡旋金無誤，如甲方無法與乙方簽約視同必須賠償乙方新臺幣伍拾萬元」，而上訴人與邱大田於99年12月16日或其後均未簽訂正式合約，其債務自有未依約履行，被上訴人主張上訴人應負債務不履行之賠償責任，即賠償50萬元等語，惟上訴人否認並抗辯本件未能簽立正式合約，係不可歸責於上訴人，則上訴人自應就本件債務不履行有何不可歸責於上訴人之事由負舉證責任。
㈢、依據證人即系爭不動產買賣之代書楊介錫於本院證稱：其係在99年12月15日受委託辦理系爭不動產買賣契約事宜，於99年12月16日其將事先簽好之買賣契約書帶到陶淵明茶坊，因為系爭不動產上有第三人之租約存在，買方事前去看過系爭不動產多次，已知道上面有租約，因在99年12月16日當方才知道租約無法排除，所以才會討論排除租約的問題，賣方有提出減低總價由買方承受租約，但買方不同意，所以在99年12月16日當天雙方合意暫時不契約，等到租約排除再訂簽約日期簽約，上訴人就返還邱大田所開立之50萬元支票予被上訴人之法定代理人等語明確（見本院卷第52至54頁）。而上訴人與被上訴人均亦陳稱：雙方並沒有約定賣方要將系爭不動產上租約排除，也沒有約定如果賣方沒有排除租約即視同違約；在99年12月16日雙方達成的結論，就是如果賣方可以排除租約，再談簽立買賣合約等語明確（見本院卷第55頁）。則綜合前情，系爭不動產買賣之雙方於99年12月12日簽立系爭買賣合約書時，均已知悉系爭不動產上有第三人租約存在，上訴人雖同意協助排除，惟並未約定上訴人有排除之義務，而在99年12月16日簽立正式合約當日，雙方因租約未排除而無法簽立正式合約，並同意待租約排除後再談簽立買賣合約之事，顯見，雙方關於因系爭不動產上租約不能排除，致於99年12月16日未能簽立合約，並非可歸責於上訴人，自難認上訴人有違反99年12月12日所簽系爭買賣契約書之情形。再者，99年12月16日雙方所達成之共識為：如上訴人能排除租約，再談立簽立買賣合約之事。則雙方顯然已經合意不受系爭買賣契約書約定在99年12月16日簽立正式合約之限制，又雙方復未另行明確約定何時應再簽立正式買賣合約，則上訴人事後未再與被上訴人簽立正式合約，亦難認有可歸責或有何違反契約之情事。是以，既以上訴人關於於99年12月16日或其後未與邱大田簽立正式買賣合約並無可歸責之事由，被上訴人主張上訴人應依系爭買賣契約書條款對邱大田負損害賠償責任，尚不可採。邱大田對上訴人既無50萬元之損害賠償請求權之債權，即無債權可資轉讓予被上訴人，是被上訴人請求上訴人給付50萬元，洵屬無據。
四、綜上所述，被上訴人主張買賣契約書條款及債權讓與之法律關係請求上訴人給付50萬元，為無理由，不能准許。原審為被上訴人勝訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用共計23,950元【即第一審裁判費15,850元（含支付命令費用500元）及第二審裁判費8100元】，由敗訴之被上訴人負擔。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國101年2月10日
民事第二庭審判長法官王銘
法官陳添喜法官李慧瑜以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國101年2月10日
書記官