臺灣屏東地方法院民事判決 八十九年度潮簡字第四六五號
原 告 邱健堂
訴訟代理人 尤挹華 律師
複 代理人 沈志祥
被 告 陳招化
訴訟代理人 王國論 律師
康進益 律師
右當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主文
被告應就坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號，面積壹仟零柒拾捌平方公
尺土地，於民國八十四年九月十二日，經屏東縣枋寮地政事務所以枋登字第六○二五
號收件，於民國八十四年九月十五日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張(一)坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地(下稱系爭
土地)原為其所有，因原告向訴外人 蕭素馨 借款新臺幣(下同)一百五十萬元，利
息每月百分之三，而由原告提供系爭土地設定抵押擔保是項債務，詎料蕭素馨竟
然未經原告同意，私自將系爭土地移轉登記給被告，而由於系爭土地原告早已與
訴外人 方淑女 間訂有土地交換使用協議，由方淑女之後手陳 黃春枝 、 陳瑞前 母子
占用並於系爭土地上興建房舍經營獅子頭汽車旅館當中，故系爭土地如聲請自耕
能力證明書，依據系爭土地移轉當時有效之自耕能力證明書之申請及核發注意事
項第八條第一項之規定，將因為系爭土地非供農業使用而無法取得自耕能力證明
書，蕭素馨與被告明知上情，竟然串謀欺暪負責履堪現場枋山鄉公所課員即訴外
人 黃輝雄 ，將系爭土地指為同段十五之二六一地號休耕中土地，因而順利取得系
爭土地自耕能力證明書進而為系爭土地所有權移轉登記(二)而系爭土地既無法取
得自耕能力證明書，顯然無法證明被告對於系爭土地有自耕之能力，依據土地移
轉當時土地法第三十條規定「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限
，並不移轉為共有。…」之限制，被告實無法移轉登記系爭土地所有權，再依據
六十四年台上字第一三五二號判例之意旨，兩造間之買賣契約應屬無效，被告自
無從基於無效之契約而取得任何權利，故爰依民法第七百六十七條、第一百七十
九條、第一八十四條、第一百十三條之規定提起本訴。
二、對被告抗所為之陳述：(一)本件最重要也是唯一的爭執點，應該是系爭土地，於
八十四年九月十二日移轉登記為被告所有之前，是否已有陳瑞前於系爭土地上經
營獅子頭汽車旅館？蓋如有之，則枋山鄉公所代理里港鄉公所現場查看而核發之
自耕能力證明書即於法不合而有無效之原因，尤其被告申請自耕能力證明書，係
以同段十五之二六一地號土地指為系爭土地即同段十五之二六四地號土地而來，
業經法務部調查局依據屏東縣枋山鄉公所處分查估人員黃輝雄之理由，函履原告
在案，故該核發的自耕能力證明書，自難謂為適法(二)且依據被告所提出本院八
十七年度簡上字第一五○號判決書理由欄第五點明白表示「由上，足徵系爭土地
於原告買受前，其前之所有人 邱建堂 卻已與同段十五之二六一地號土地之所有權
人訂立交換使用契約，邱健堂並建有農舍一棟，而被告 陳黃春枝 向方淑女買得十
五之二六一土地後，亦在其上有建築物，係根據其前手與原告前手所訂立之土地
交換使用契約而來…」，已經非常明確地認定系爭土地，於八十四年九月十二日
移轉登記為被告所有之前，已經有陳瑞前於系爭土地上經營獅子頭汽車旅館，因
此，系爭土地既並未歸農業使用，自不應核發自耕能力證明書使被告得以移轉登
記取得系爭土所有權(三)再依據最高法院六十四年度台上字第一三五二號判例之
意旨，本件審理首應審查的是自耕能力之有無，若被告並無自耕能力，則系爭買
賣契約依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約根本就無效。另依最高
法院六十六年度台上字第二六五五號判例之意旨，縱使現今法律制度變更，但因
兩造契約又無待法令變更後再為移轉登記之約定，則系爭買賣契約自始無效，綜
上所陳，被告所爭執者仍在於系爭土地的買賣契約移轉與移轉所有權的物權契約
為兩造合意所訂立，被告此一主張故為原告所否認，但縱被告前述主張為實在，
如果原告所主張系爭土地於兩造移轉登記所有權前，向鄉公所聲請自耕能力證明
書當時，已有陳瑞前於系爭土地上興建獅子頭汽車旅館乃真正的事實，則無論兩
造買賣契約以及物權契約是否出於真正，該買賣契約以及物權契約都應歸於無效
等語。
三、被告則以：(一)查被告透過蕭素馨介紹，於民國八十四年七月三日與原告訂立不
動產買賣契約，將系爭土地全部出賣予被告，完全係出於原告之意願所簽立。再
兩造不動產買賣契約成立後，被告已依約付清全部所有價金，復依當時農地所有
權之移轉，其承受人以能自耕者為限之規定，依規定向枋山鄉公所申請取得自耕
能力證明書，再行辦理所有權移轉登記完畢，詎原告竟惡意誣指被告及訴外人蕭
素馨偽造文書、侵占，向台灣屏東地方法院檢察署提出告訴，嗣經檢察官以八十
五年偵字第二八七七號及八十六年度偵續字第二二號偵查終結不起訴分確定在案
，且訴外人陳瑞前告發被告以不實事項申請「自耕能力證明」偽造文書案件，亦
經台灣屏東地方法院檢察署檢察官以八十七年度偵字第四○三七號詳為審究偵查
不起訴處分確定，是以，原告陳稱蕭素馨未經原告同意，私自將系爭土地移轉登
記給被告，及串謀枋山鄉公所課員黃輝雄順利取得自耕能力證明書，無值採信。
且訴外人陳黃春枝、陳瑞前於被告買受土地後，擅自在該土地上違法搭建房屋經
營汽車旅館，亦經被告起訴，經本院以八十七年度簡上字第一五○號民事判決陳
黃春枝、陳瑞前應將其上建物拆除(三)另核發自耕能力有何不法程序情事，亦應
尋行政訴訟救濟，原告提起本件訴訟顯於法不合；再本件買賣契約成立，原告又
已取得價金，原告自負有移轉本件所有權給被告之義務，退萬步言，縱鄉公所當
時核發自耕能力證明有何瑕疪，惟原告仍負有移轉所有權給被告之義務，更何況
八十九年初農地已開放自由買賣，被告已不須具備自耕能力證明，原告仍應將本
件系爭土地所有權移轉給被告，是以提起本件訴訟，顯欠缺權利保護要件甚為灼
明(四)再台灣屏東地方法院檢察署八十七年度偵字第四○三七號，就被告被訴偽
造文書案件，已詳為調查，即足徵被告係依法取得自耕能力證明書。且系爭土地
原告耕作數十年之久，對系爭土地坐落位置當知之甚稔，其自稱將同地段十五之
二六一號土地誤指為本件系爭土地，無值採信(五)另被告業農，具有自耕農身分
，依最高法院二十年上字第一九四一號判之意旨觀之，本件系爭土地之債權契約
行為當屬合法成立已無庸置疑，而契約成立後，物之交付或所有權之移轉屬物權
行為之範疇，修正前土地法第三十條第一項之「移轉」係指「移轉所有權」之物
權行為而言，而被告具有自耕農身分，於移轉所有權之物權行為另又依法取得鄉
公所核發之自耕能力證明，從而已合法取得本件系爭土地甚為灼明，且若原告要
請求塗銷，必須將價金返還給被告等語置辯。
四、原告主張系爭土地係農地，原為其所有，於八十四年九月十五日移轉登記為被告
所有，及系爭土地上有如本院民事庭八十七年度簡上字第一五○號民事判決中附
圖所示之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ等地上物（已於九十年七月份拆除），且其中Ｂ、
Ｃ、部分之鋼架造二層鐵皮屋為旅館之事實，業據原告提出新舊土地登記謄本各
一份為證，復經本院依職權調閱上開民事卷宗及本院八十七年度潮簡字第五六六
號排除侵害民事卷宗核閱屬實，且為兩造所不爭執，故原告此部分之主張自堪信
為真實。至原告另主張因兩造間之所有權移轉無效，故請求被告塗銷系爭土地之
所有權移轉登記等語，已為被告所否認，並分別以前詞置辯，惟按修正前土地法
第三十條（該條已於八十九年一月二十九日公佈刪除）規定，私有農地所有權之
移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，此項承受人自耕能力之有無，縱未經當
事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據，倘承買人並無自耕
能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條
第一項前段之規定，其契約無效(最高法院六十四年台上字第一三五二號判例參
照)。故法院就耕地之承受人有無自耕能力，自有調查審認之權。惟自耕能力證
明書係依據內政部所定「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」而核發，為農
地所有權移轉時，登記機關審查是否符合土地法第三十條規定之依據，法院於調
查認定承受人之自耕能力時，對於承受人有無自耕能力證明書或其是否符合「自
耕能力證明書之申請及核發注意事項」，仍應作為重要之參考（最高法院八十二
年台上字第一一○四號判決參照）。本件系爭土地既屬農地，則依前揭說明，本
件所爭執者應為枋山鄉公所所核發予被告之自耕能力證明書，是否符合內政部頒
布之「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」第八點第一項第一款：「承受之
農地之使用須符合區域計劃法或都市計劃法有關土地使用管制法令規定」，而區
域計畫法施行細則第十五條規定：農牧用地係供農牧生產及其設施使用，換言之
，本件之爭點，在於系爭土地於移轉所有權當時，有無作非農牧之使用。
五、經查，本件系爭土地上有如本院民事庭八十七年度簡上字第一五○號民事判決中
附圖Ｂ、Ｃ部分所示之鋼架造二層鐵皮屋之時間點，依兩造前揭分別所為之主張
及抗辯顯然有所不同，且兩造所聲請本院傳喚之證人即原告為陳瑞前；被告為蕭
素馨、 蔣樹福 所為之證言亦均有不同，惟經本院訊問曾於八十四年五月二十五日
曾前往獅子頭汽車旅館做安全檢查之屏東縣政府工務局人員 吳文俊 到院證稱：「
我於八十四年五月二十五日去看時就已有如鈞院八十七年度簡上字第一五○號判
決後所附的複丈成果圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ之地上物存在」等語以觀，顯然原告
陳述系爭土地於移轉予被告所有前，其上已建有旅館之主張應係真實，而此部分
事實，亦據屏東地方法院檢察署八十九年度偵續字第二八號偽造文書案件中之承
辦檢察官查明無訛，有該署前開案號起訴書附卷可稽(附於八十九年十月九日原
告民事陳報狀後)，從而，系爭土地既於八十四年五月二十五日時，即已存在有
旅館二間，顯然當非作農牧之使用，則不論兩造於八十四年七月三日簽訂之不動
產買賣契約書是否為真正，而於被告申請核發自耕能力證明書時，即已違反自耕
能力證明書之申請及核發注意事項」第八點第一項第一款之規定，而應認被告對
系爭土地並無自耕能力，揆諸前揭四、之說明，本件兩造之不動產買賣契約為無
效，且所有權移轉登記自亦不生效力。至被告另抗辯應返還價金即主張同時履行
抗辯云云，惟按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務
，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方
之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於
互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院五十九年度台上
字第八五○號著有判例，本件原告係基於所有物返還請求權之物權關係請求，而
非本於買賣之雙務契約請求，被告無從對原告主張同時履行抗辯權，故其所辯並
不足採信。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十
九條前段定有明文。本件原告主張被告據以請求辦理所有權移轉登記之買賣行為
並不存在，已於前認定，從而原告主張系爭土地所為之所有權移轉登記為無法律
上原因，據以請求塗銷所有權移轉登記，非無可採。又按所有人對於妨害其所有
權者，得請求除去之，為民法第七百六十七條明文規定。本件系爭土地之所有權
移轉登記不生效力，亦均如前述，是原告請求被告塗銷系爭土地之所權移轉登記
，揆諸前揭規定，亦無不合。從而，原告依不當得利及物上請求權之法律關係，
請求被告就系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷，洵屬有據，應予准許。
七、因本案事證已臻明確，原告其餘請求權基礎及兩造其餘主張陳述及所提之證據，
核與判決之結果不生影響，毋庸再予審酌，附此敘明。
八、結論：結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第
七十八條，判決如主文。
中華民國九十年八月十四日
臺灣屏東地方法院潮州簡易庭
法官楊宗翰
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
法院書記官吳光璵
中華民國九十年八月十四日