裁判字號：臺灣臺北地方法院88年訴字第5053號民事判決
裁判日期：民國89年05月31日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決八十八年度訴字第五○五三號
原告甲○○訴訟代理人 蔡慧玲 律師被告丙○○○住台北市○○區○○街○○○巷○號訴訟代理人乙○○住台北市○○路○○○號一四樓右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）柒拾肆萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）原告願以現金或同面額之台灣省合作金庫可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告本擬出售原告所有坐落台北市○○○路○段○○○巷○○號二樓之房屋（下稱敦化南路房屋），作為另購新屋之資金，遂於八十八年五月六日，委託信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）大安店代為銷售。俟原告所有敦化南路房地未售出，信義房屋公司信義店即居間仲介被告委託信義房屋公司代為銷售被告所有坐落台北市○○區○○段一小段八四三地號、八四四地號之土地，以及坐落該土地上之台北市○○區○○段一小段二一四四建號及門牌號碼台北市○○區○○街二六一之二號三樓建物（下稱系爭不動產）。後原告於八十八年五月十七日，與被告簽定不動產買賣合約書、代辦履約保證委任契約書，向被告購買系爭不動產，原告並當場支付定金柒拾肆萬元現金、及如附表所示編號１之簽約款支票、編號２之第二次用印款支票予被告。詎原告於簽約後，發現系爭不動產竟緊臨神壇，該神壇除不時有大量濃煙直撲系爭房地左側窗口而來，夜間每因神壇活動而吵雜不堪，實難謂良好居家環境；且原告本擬出售之敦化南路房地，信義房屋公司尚未替原告仲介出售，使原告資金不足，無給付本件系爭不動產之資力，原告即於八十八年六月三日，以台北信維郵局第八二二號存證信函，通知被告解除不動產買賣合約書契約。嗣被告復於八十八年六月十五日，以台北安和郵局第五三四六號存證信函，通知原告解除前述不動產買賣合約書，並沒收原告已繳交之定金、簽約金為違約金。是被告總共沒收原告已交付之價金，包括定金部分柒拾肆萬元、簽約款部分柒拾肆萬元、用印款部分壹佰肆拾捌萬元，高達貳佰玖拾陸萬元，顯屬過高，為此請求本院酌減違約金為柒拾肆萬元，並依民法第二百五十九條、第一百七十九條之規定，請求被告給付柒拾肆萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）對被告抗辯所為之陳述：本件系爭不動產，被告於八十八年四月十五日，向前手即訴外人 鄭惠玲 買進；復於同年五月十七日，與原告簽約後，又於八十八年六月十五日，以存證信函通知原告解除契約，並將原告繳交之價金全部如數沒收；更於同年六月三十日，將系爭不動產轉售予訴外人 陳貞江 ，顯見被告並未因此受有任何損害，反因解約而獲取暴利高達貳佰玖拾陸萬元，則縱原告違約屬實，被告沒收定金柒拾肆萬元已足，被告沒收價金全數，顯屬過高。
三、證據：提出買賣仲介專任委託書、不動產買賣合約書、代辦履約保證契約書、買賣委託書內容更改附表、台北信維郵局第八二二號存證信函、台北九六支郵局第五二二二號存證信函、台北安和郵局第五三四六號存證信函、地政事務所不動產異動資料異動索引、土地、建物登記謄本各一份、照片二幀為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，願預供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：本件兩造所簽訂之不動產買賣合約書，因原告未依約給付價金，業經被告以存證信函催告原告後解除。至原告所稱系爭不動產緊鄰神壇，然原告係於八十八年五月十七日，與被告簽訂本件不動產買賣合約書，原告卻於八十八年六月四日，始提出系爭不動產緊鄰神壇一事，原告之主張顯屬不當。另原告主張因委託訴外人信義房屋公司之房地，尚未完成出售，以致原告無資金給付本件買賣之價金，原告此部分之主張，尚非本件買賣契約之約定條件。
三、證據：提出台北九六支局第五二二二號存證信函、台北安和郵局第五三四六號存證信函各一份、不動產買賣合約書、代辦履約保證委任契約書各二份、支票二紙為證。
理由
一、本件原告起訴主張：於八十八年五月十七日，與被告簽定不動產買賣合約書，向被告購買系爭不動產，原告並當場支付定金柒拾肆萬元、及如附表所示編號１之簽約款支票、編號２之第二次用印款支票予被告。詎原告於簽約後，發現系爭不動產竟緊臨神壇，該神壇除不時有大量濃煙直撲系爭房地左側窗口而來，夜間每因神壇活動而吵雜不堪；且原告本擬出售之敦化南路房地，信義房屋公司尚未替原告仲介出售，使原告資金不足，無給付本件系爭不動產之資力，原告即於八十八年六月三日，以存證信函通知被告解除不動產買賣合約書契約，嗣被告復於八十八年六月十五日，以存證信函通知原告解除前述不動產買賣合約書，並沒收原告已繳交之定金、簽約金為違約金，是被告共沒收原告已交付之價金，包括定金部分柒拾肆萬元、簽約款部分柒拾肆萬元、用印款部分壹佰肆拾捌萬元，高達貳佰玖拾陸萬元，顯屬過高，為此請求本院酌減違約金為柒拾肆萬元，爰依民法第二百五十九條、第一百七十九條之規定，請求被告給付柒拾肆萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。被告則以：本件兩造所簽訂之不動產買賣合約書，係因原告未依約給付價金，始為被告所解除；至原告所稱系爭不動產緊鄰神壇，然原告係於八十八年五月十七日，與被告簽訂本件不動產買賣合約書，原告卻於八十八年六月四日，始提出系爭不動產緊鄰神壇一事，原告之主張顯屬不當；另原告主張因委託訴外人信義房屋公司之房地，尚未完成出售，以致原告無資金給付本件買賣之價金，原告此部分之主張，尚非本件買賣契約之約定條件云云，資為抗辯。
二、本件原告主張於八十八年五月十七日，與被告簽定不動產買賣合約書、代辦履約保證委任契約書，向被告購買系爭不動產，原告並當場支付定金柒拾肆萬元、及如附表所示編號１之簽約款支票、編號２之第二次用印款支票予被告；原告即於八十八年六月三日，以存證信函通知被告解除不動產買賣合約書契約；被告復於八十八年六月十五日，以存證信函催告後，通知原告解除前述不動產買賣合約書，並主張沒收原告已繳交之定金、簽約金為違約金之事實，業據其提出買賣仲介專任委託書、不動產買賣合約書、代辦履約保證契約書、買賣委託書內容更改附表、台北信維郵局第八二二號存證信函、台北九六支郵局第五二二二號存證信函、台北安和郵局第五三四六號存證信函為證，亦為被告所自認，則原告此部分主張之事實，堪信為真實。
三、至原告另主張本件不動產買賣合約書，係因原告以系爭不動產竟緊臨神壇，該神壇除不時有大量濃煙直撲系爭房地左側窗口而來，夜間每因神壇活動而吵雜不堪，系爭不動產具有瑕疵；且原告本擬出售之敦化南路房地，信義房屋公司尚未替原告仲介出售，使原告資金不足，無給付本件系爭不動產之資力為由，於八十八年六月三日，以台北信維郵局第八二二號存證信函通知被告解除之部分，雖提出台北安和郵局第五三四六號存證信函一份、照片二幀為證，惟被告否認之，並抗辯稱本件兩造所簽訂之不動產買賣合約書，係因原告未依約給付價金，始為被告所解除；至原告所稱系爭不動產緊鄰神壇，原告係於八十八年五月十七日，與被告簽訂本件不動產買賣合約書，原告卻於八十八年六月四日，始提出系爭不動產緊鄰神壇一事，原告之主張顯屬不當。經查：
（一）本件原告主張本擬出售之敦化南路房地，信義房屋公司尚未替原告仲介出售，使原告資金不足，無給付本件系爭不動產之資力為由，而於八十八年六月三日，以台北信維郵局第八二二號存證信函通知被告解除之部分，依兩造所簽定之不動產買賣合約書，並未約定以原告出售原告所有之敦化南路房地，為買賣之條件，此有該不動產買賣合約書在卷足憑，是被告抗辯稱本件買賣未以原告出售敦化南路房屋為條件，應堪採信，則原告以此為解除契約之事由，尚非適法。另原告主張系爭不動產竟緊臨神壇，該神壇除不時有大量濃煙直撲系爭房地左側窗口而來，夜間每因神壇活動而吵雜不堪，系爭不動產具有瑕疵，原告亦以買賣標的物具有瑕疵為由，以台北信維郵局第八二二號存證信函解除不動產買賣合約書，然依原告提出之台北安和郵局第五三四六號存證信函，該存證信函中，原告並未提及系爭不動產緊鄰神壇具有瑕疵一事，此有原告提出之台北安和郵局第五三四六號存證在卷足憑，則原告主張以買賣標的物具有瑕疵，而解除不動產買賣合約書，亦無足採。
（二）另依兩造所簽定之不動產買賣合約書第三條第二項約定：「甲方（指原告）交付之價款如為即期票據，經提示付款未獲承兌者，乙方（指被告）得逕行停止續辦房地產權移轉手續：----【第二次款：用印】新台幣壹佰肆拾捌萬元，訂於民國八十八年五月十七日由甲方一次付清，同時雙方備齊證件並在過戶文件書表上加蓋印鑑章交予承辦代書專責辦理。----」又第十九條第三項約定：「甲乙雙方同意，雙方過戶資料應於五月二十日前備齊，並交予承辦代書。」另第九條第二項約定：「甲方全部或一部分不按本約第三條付款約定付款時----如經乙方通知限期繳納，逾期仍不履行時，乙方得解除契約，----」是依此約定，原告應於八十八年五月十七日，給付第二次之用印款壹佰肆拾捌萬元予被告，並有於八十八年五月二十日前，備齊過戶文件交予承辦代書之義務。就此，原告雖交付如附表編號２所示之支票予原告，惟因原告於八十八年六月三日，以台北信維郵局第八二二號存證信函，通知被告解除不動產買賣合約書，以致被告並未將如附表編號２所示之支票提示，此為兩造所不爭執。則如前所述，原告並無合法解除契約之事由，而拒絕履行應於八十八年五月十七日，依不動產買賣合約書第三條第二項約定，給付第二次用印款壹佰肆拾捌萬元，和於八十八年五月二十日前，提出過戶文件之義務，是依兩造所簽定之不動產買賣合約書第三條第二項約定，原告於八十八年五月二十日後，即應負給付遲延之責任，被告自得依前述不動產買賣合約書第九條第二項之約定，催告原告履行後而解除契約。則被告抗辯稱因原告給付遲延，被告已於八十八年六月七日，以台北九六支局第五二二二號存證信函，催告原告於收受該存證信函後三日內履行；並於八十八年六月十五日，以台北安和郵局第五三四六號存證信函，解除兩造間之不動產買賣合約書，應堪採信。
三、按原告全部或一部分不按不動產買賣合約書第三條付款約定付款時，如經被告通知限期繳納，逾期仍不履行時，被告得解除契約，並沒收原告已繳價款作為違約賠償；兩造所簽定之不動產買賣合約書第九條第二項約定有明文。本件兩造所簽定之不動產買賣合約書，已因原告未依不動產買賣合約書第三條第二項及第十九條第三項之約定，於八十八年五月十七日，給付第二次用印款壹佰肆拾捌萬元，和於八十八年五月二十日，提出過戶文件之義務，而為被告分別於八十八年六月七日、八十八年六月十五日，以台北九六支局第五二二二號存證信函、台北安和郵局第五三四六號存證信函，催告後解除前述不動產買賣合約書，則依首揭不動產買賣合約書第九條第二項之約定，被告自得沒收原告已給付之壹拾肆萬捌仟元價款，作為原告違約之賠償。次按，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額；民法第二百五十二條亦定有明文。末按，衡量違約金是否過高，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人所能享受之利益為衡量標準，非僅以一日之違約金額若干為衡量標準，最高法院院亦著有四十九年台上字第八○七號判例、五十年台上字第一九號判例可資參照。本件原告因履行第一次之簽約款，已給付壹佰肆拾捌萬元予被告，然如附表所示編號２之支票，被告並未提示兌現，此亦為兩造所不爭執，則被告因原告違約所沒收之違約金，僅為壹佰肆拾捌萬元。惟被告就系爭不動產出賣予原告之價金，為壹仟肆佰捌拾萬元，後被告因原告違約而解除契約，另於八十八年六月二十九日，將系爭不動產出售予訴外人陳貞江，並於八十八年七月十五日完成所有權之移轉登記，而被告出售系爭不動產予訴外人陳貞江之價金，為壹仟貳佰萬元，此有系爭不動產之異動索引、土地、建物登記謄本、被告與訴外人陳貞江之不動產買賣合約書在卷足稽，復為兩造所不爭執。則被告若因原告能如期履行前述不動產買賣合約書時，所能享有之價金為壹仟肆佰捌拾萬元，但被告因原告違約解除後，轉售予訴外人陳貞江之價金，僅為壹仟貳佰萬元，二者價差為貳佰捌拾萬元，而被告因本件原告違約所收受之違約金，僅有壹佰肆拾捌萬元，參照前述最高法院院四十九年台上字第八○七號判例、五十年台上字第一九號判例之意旨，本件被告所收受之違約金，尚未超過若原告履行與被告間之不動產買賣合約書，被告所得享有之利益。故原告請求應將被告所收受之違約金，酌減為柒拾肆萬元，即屬無據。從而，原告依民法第一百七十九條、第二百五十九條之規定，請求被告給付柒拾肆萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
四、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。┌───────────────────────────────────┐│附表：│├─┬───┬──────┬─────┬───────┬────────┤│編│發票人│付款人│發票日│票面金額│支票號碼││號││││（新台幣）││├─┼───┼──────┼─────┼───────┼────────┤│１│甲○○│中國信託商業│八十八年│柒拾肆萬元│ＢＫ○三○七四○││││銀行敦南分行│五月十七日││八│├─┼───┼──────┼─────┼───────┼────────┤│２│甲○○│中國信託商業│八十八年│壹佰肆拾捌萬元│ＢＫ○三○七四○││││銀行敦南分行│六月五日││九│└─┴───┴──────┴─────┴───────┴────────┘中華民國八十九年五月三十一日
民事第六庭法官姜悌文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年五月三十一日~B法院書記官黃幸珍