裁判字號：臺灣新北地方法院100年重訴字第460號民事判決
裁判日期：民國101年03月28日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣板橋地方法院民事判決100年度重訴字第460號原告 蔡愛珍 法定代理人 蔡淑卿 訴訟代理人 賴呈瑞 律師被告 蔡瑋凡
蔡瑋瀚 訴訟代理人 蔡明輝
李秋雯 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國101年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分㈠按受監護宣告之人，無行為能力；無行為能力人由法定代理
人代為意思表示，並代受意思表示；關於訴訟之法定代理及為訴訟所必要之允許，依民法及其他法令之規定，民法第15條、第76條及民事訴訟法第47條分別定有明文。本件原告蔡愛珍業經本院以99年度監字第133號裁定選定蔡淑卿為監護人（雖經被告蔡明輝、李秋雯對該裁定提起抗告，業經本院99年度家抗字第90號裁定駁回其抗告而確定），此有本院99年度訴字第2577號判決書附卷可憑（本院卷第95-102頁），是蔡淑卿就本件訴訟為原告蔡愛珍之法定代理人，合先敘明。
㈡查本院99年度訴字第2577號請求返還不當得利等事件，原告
蔡愛珍係主張門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○○號之房屋（下稱系爭房屋）為其所有，並據以向被告蔡明輝、李秋雯、蔡瑋凡、蔡瑋瀚請求遷讓交還系爭房屋，另請求被告李秋雯給付轉租系爭房屋、屋前空地之租金新台幣（下同）40萬6000元，嗣經本院以原告不能舉證系爭房屋所有權屬於原告而判決其敗訴，其訴訟標的、訴之聲明均與本件不同，自不發生本件是否為前案既判力效力所及之問題。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠系爭坐落新北市○○區○○○段第1951、1951-1地號土地（
下稱系爭基地）係登記為原告所有，其上坐落有未辦保存登記建物、門牌號碼為新北市○○區○○○路○○○巷○○號之房屋。系爭房屋之原所有權人，依原稅籍登記之納稅義務人為原告之配偶 蔡炳奎 ，其未經原告同意而於民國（下同）97年12月25日逕將系爭房屋贈與被告蔡瑋凡、蔡瑋瀚，故系爭房屋之稅籍登記納稅義務人，自98年起變更為被告蔡瑋凡、蔡瑋瀚，持分比例各1/2。
㈡被告二人因受贈取得系爭房屋之事實上處分權，惟並未取得
占有使用系爭基地之權利，是以系爭房屋占用系爭基地係屬無權占有；且係被告二人以系爭房屋共同不法侵害原告對系爭基地之所有權，致原告受有相當於土地租金之損害。原告自得依下列規定為請求：
1.依民法第767條前段規定，請求被告二人將系爭房屋拆除並返還系爭基地。
2.依土地法第105條準用第97條規定，請求相當於租金之損害。即(1)自100年7月1日起至返還系爭基地之日止每月為1萬3835元（計算式：98年、99年公告地價24,100元×80%×86.11平方公尺×10%÷12個月＝13,835元）；(2)自98年1月23日至100年6月30日期間，共40萬5232元（計算式：13,835元÷31日×9日＋13,835元×29個月）。
3.依民法第179條前段，請求返還不當得利。即自98年1月23日起至返還系爭土地之日止相當於租金之利益，被告二人依其就系爭房屋之持分比例，分別返還(1)自98年1月23日至100年6月30日期間，各自得利之20萬2616元（計算式：
405,232×1/2=202,616元）(2)自100年7月1日起至返還系爭基地之日止，每月各自得利之6918元（13,835元×1/2=6,918元。
㈢被告辯稱系爭房屋與系爭土地原本屬於同一人所有，並非實
情。系爭房屋係由蔡炳奎於63年文化北路道路拓寬時，所原始起造興建，並無土地與土地上之房屋同屬於一人所有之情形，自無民法第425之1條適用餘地。當時原告並曾將其所有系爭土地，其中約5坪面積分割並贈與三重市公所作為抵償受益地（當時系爭土地之地號為三重市○○○段大竹圍小段136-3地號）。故原告原係基於無償使用借貸關係，將所有之系爭土地出借予蔡炳奎建築房屋，此無償使用借貸關係不得移轉於第三人，蔡炳奎未經原告同意，允許被告使用系爭土地，嗣蔡炳奎於99年4月3日死亡，原告得依民法第472條第2、4款規定終止使用借貸關係，被告即屬無權占用原告之土地。
㈣並聲明：1.被告應將座落新北市○○區○○○段第1951、19
51-1地號土地上、門牌號碼為新北市○○區○○○路○○○巷○○號之房屋拆除，並將該土地返還原告。2.被告應連帶給付原告40萬5232元，及自100年7月1日起至返還前開土地之日止，按月連帶給付原告1萬3835元。3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠系爭土地及房屋原屬同一人所有，於49年6月6日因買賣關係
分別移轉予原告及訴外人蔡炳奎，其中房屋部分雖未辦理所有權登記，惟亦有房屋納稅證明可證明房屋原屬蔡炳奎所有。是依民法第425條之1第1項規定，土地受讓人與房屋受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，即系爭房屋與系爭土地於49年分別移轉予原告及蔡炳奎時，即推定有租賃關係，故系爭房屋即有合法使用系爭土地之權利。
㈡系爭房屋之後雖有改建，但並無原告所稱於63年間重新建造
之情形。蔡炳奎於97年底將系爭房屋贈與被告二人，房屋所有權雖變更為被告所有，惟被告係再因轉讓而繼承房屋所有權之人，既無反對之特約，即應推斷土地所有人默許繼續承租而繼續原來之法律關係（最高法院73年第5次民庭決議意旨）。故被告之房屋並非無權占用系爭土地、亦無不法侵害原告權利或無法律上原因受利益之情事。
㈢並聲明：1.駁回原告之訴，2.願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭坐落新北市○○區○○○段1951、1951-1地號土地之所有權人登記為原告。
㈡系爭門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○○號未辦保存登
記建物之原所有權人為蔡炳奎，嗣於97年12月25日以蔡炳奎名義將系爭建物事實上處分權贈予被告二人。
四、本件爭執點及本院判斷：查原告主張被告二人因受贈取得系爭房屋之事實上處分權，惟係無權占有原告所有之土地，顯然共同不法侵害原告對系爭基地之所有權，致原告受有相當於土地租金之損害。被告則以前詞置辯。故本件爭執點即在於被告二人是否無權占有系爭土地（是否推定有租賃關係存在）？是否應賠償相當於租金之損害？以下分別說明。
㈠按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院48年台上字第1457號著有判例。又最高法院73年度第5次民事庭會議亦決議：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」㈡至於89年5月5日施行之民法第425條之1第1項前段固規定「
土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」。惟民法第425條之1第1項規定，依民法債編施行法第1條之規定，並無溯及既往之效力，故在89年5月5日前讓與之情形，自無該條文之適用。故被告辯稱本件應適用民法第425條之1第1項規定云云，顯有誤會。
㈢本件中，被告早於100年10月17日即提出答辯狀抗辯「系爭
土地及系爭房屋原屬同一人所有，於49年6月6日因買賣關係分別移轉予原告及訴外人蔡炳奎，有民法第425條之1第1項前段及最高法院73年第5次民庭決議意旨適用」等情（本院卷第12-13頁），並經其訴訟代理人到庭陳稱：「原地主姓鄭，是原地主蓋的房子，合約是爸爸簽的，錢也是爸爸付的，爸爸就是在城中市場做生意也是賣豬肉的，左右鄰居都知道」等語（本院卷第28頁反面）。就此項抗辯事實，原告當庭並未加以爭執，而係遲至最後言詞辯論期日始於當庭提出之書狀內予以否認，惟本院審酌原告取得系爭土地之日期確為49年6月6日，有土地登記謄本可稽（本院補字卷第13頁）；且原告也曾自認「該『49年既存之房屋』，因未辦理保存登記，故訴外人蔡炳奎亦僅取得事實上處分權而非所有權」一語（本院卷第31頁），顯與被告抗辯之內容相符；再參以原告之前於本院歷次言詞辯論期日及履勘現場時，以及歷次書狀內對此項抗辯事實均未予以爭執，而僅係一再主張該蔡炳奎取得事實上處分權之「49年既存之房屋」，已於63年間因緊鄰之文化北路道路拓寬而完全拆除，該房屋事實上已經消滅，「現存之系爭房屋」係由蔡炳奎於63年間所興建，自無前述民法第425條之1第1項規定或最高法院73年第5次民庭決議意旨之適用等情以觀，自應認被告上開抗辯之事實應屬真實。
㈣再按，原告雖主張該「49年既存之房屋」，已於63年間因緊
鄰之文化北路道路拓寬而完全拆除，該房屋事實上已經消滅云云。惟查，
1.「49年既存之房屋」門口係朝向新北市○○區○○○路○○○巷（原門牌號碼為正義北路107巷68號），而「現存之系爭房屋」門口係朝向新北市○○區○○○路，此為兩造所不爭執，並有房屋座落圖示及現場照片可稽（本院卷第32頁反面-第33頁、第36頁）。
2.原告主張「49年既存之房屋」已於63年間完全拆除一節，係以證人 蔡坪宗 、 蔡明松 （原告之長子、四子）之證詞為證。而證人蔡坪宗、蔡明松亦均一致證稱：「63年文化北路要拓寬，所以房子要全部拆掉，後來拓寬後才重建，而且是改房子面向文化北路，作成三間店面租給別人」、「房屋確實在63年因為文化北路馬路拓寬全部拆除後重建，本來房屋大門是面向正義北路107巷，重建後大門是面向文化北路，一樓變成三個店面出租給人作店面使用，有賣豆漿、皮鞋、海產店」等語（本院卷第27頁反面、第28頁）。
3.惟於本院會同兩造勘驗現場時，據證人 陳沈麗玉 到場證稱：「我1個月前都是住在系爭房屋對面2樓，我已經住了33年（即約67、68年間），我來住的時候，文化北路已經拓寬好了，當時附件一照片（即系爭房屋）左側（即臨正義北路107巷處）有門，照片前方（即臨文化北路處）都是牆面，但是中間偏後地方已經有人在賣豆漿做生意，照片右側的位置就是當時的情形，系爭房屋並沒有全部拆除過，只有在去年頭有做過汙水管線，當時的2樓跟現在的2樓是一樣的，至於左側的門何時改掉我也不清楚」等語（本院卷第67頁反面、第68頁）。依此證詞以觀，於67、68年間，系爭房屋左側臨新北市○○區○○○路○○○巷處仍保有供進出用的門，房屋前方臨新北市○○區○○○路處則都是牆面，只於中間偏後處有人在賣豆漿而已。
4.系爭房屋若是如證人蔡坪宗、蔡明松之證詞所言，早於63年間即拆除重建，將房屋大門由面向正義北路107巷，改成面向文化北路，且一樓變成三個店面分別出租供賣豆漿、皮鞋、海產店等商家使用，自無可能再如證人陳沈麗玉所言「於67、68年間系爭房屋左側臨正義北路107巷處仍保有供進出用的門，房屋前方臨文化北路處則都是牆面，只於中間偏後處有人在賣豆漿而已」之情形發生。本院審酌證人蔡坪宗、蔡明松為原告之長子、四子，亦為被告之大伯、四叔，與兩造具有親屬關係，且該二人與被告訴訟代理人間已因另行選任監護人事件互相攻詰對方不當取得原告之財產，有本院99年度監字第133號、99年度家抗字第90號裁定附卷可稽（本院補字卷第9頁、本院卷第79頁），顯見其等就本件訴訟之勝敗亦具有經濟上利害關係，則其證詞是否無偏頗之虞，仍有疑慮。再參酌證人蔡坪宗也同時證稱「我們是60年就搬走，我父母親都跟我住在（台北市○○○○路，我母親68年有搬回去住」一語，證人蔡明松也證稱「68年我和爸爸、媽媽一起搬回這裡（系爭房屋）住」一語，則證人是否確曾親自參予或了解所謂「63年系爭房屋拆除改建」之細節，仍非無疑。而證人陳沈麗玉與兩造並無任何僱傭或親屬關係，亦無經濟上利害關係，且長期居住於系爭房屋對面，對系爭房屋了解甚深，其證詞自較為可採信。
5.此外，被告也辯稱系爭房屋並未曾拆除重建，其與隔壁相鄰之新北市○○區○○○路○○○巷64號房屋仍共用牆壁及樓板仍相連接，至於改建部份，二樓是將陽台外推，一樓則將面向正義北路107巷的門填補為牆，臨文化北路側邊的牆面則拆除，整體建物變更為面向文化北路，並提出二樓及一樓照片共4張為證（本院卷第84-85頁）。㈤由上可知，系爭土地及系爭房屋原屬同一人所有，於49年6
月6日因買賣關係分別移轉予原告及訴外人蔡炳奎所有，依照前述最高法院48年台上字第1457號判例，即應推斷土地承買人（原告）默許房屋承買人（原告之夫蔡炳奎）繼續使用土地，且二者間成立「租賃」關係。之後被告二人再因受蔡炳奎贈與而繼受系爭房屋事實上處分權，依法亦應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，即與原告繼續其原來之法律關係。
五、綜上所述，兩造間依法既存有租賃關係，則被告即非無權占有系爭土地，且被告既屬有權使用系爭土地，亦不成立不當得利。故原告依民法第767條前段規定、土地法第105條準用第97條規定，請求被告應將系爭房屋拆除，並將該土地返還原告，及應連帶給付原告40萬5232元，及自100年7月1日起至返還前開土地之日止，按月連帶給付原告1萬3835元，均為無理由，不應准許。又原告之訴既為無理由，則其假執行之聲請，亦失所依據，應一併駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年3月28日
民事第三庭法官劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年3月28日
書記官蔡忠衛