臺灣嘉義地方法院100年度事聲字第66號民事裁定

裁判字號：臺灣嘉義地方法院100年事聲字第66號民事裁定

裁判日期：民國100年06月17日

裁判案由：聲明異議

臺灣嘉義地方法院民事裁定100年度事聲字第66號聲明異議人即拍定人 何春傳 相對人即債務人 尤濟世 相對人即第三人 朱文漳 上列當事人間拍賣抵押物事件，聲明異議人對於民國100年5月24日本院民事執行處司法事務官所為99年度司執字第29068號裁定提出異議，本院裁定如下：
主文聲明異議駁回。
聲請程序費用由異議人負擔。
理由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項至第3項定有明文。
本件聲明異議人（下稱異議人）就本院民事執行處司法事務官於民國100年5月24日以99年度司執字第29068號拍賣抵押物之強制執行事件，以裁定駁回異議人之異議不服而聲明異議，司法事務官認為異議無理由，送由本院裁定。是以，本院自應依法就民事執行處司法事務官所為之處分，審究異議人之異議有無理由，合先敘明。
二、聲明異議意旨略以：緣坐落嘉義縣○○鄉○○○段295之17地號土地及其上同段57建號、136棟次房屋（下稱系爭不動產）原為第三人 朱大崑 所有，於96年7月6日以買賣為名義，將系爭不動產移轉登記予債務人即相對人。系爭不動產經鈞院以99年度司執字第29068號拍賣抵押物事件執行拍賣，由異議人拍定，惟系爭拍賣標的物自強制執行開始（鈞院97年度執字第22136號強制執行事件），迄拍賣、點交之前，相對人尤濟世未主張有出租情事，直至點交期日，始提出未經公證之租賃契約，且該租賃契約之承租人朱文漳似與朱大崑為親戚關係，疑似為脫免點交而提出之不實之租賃契約。又債權人京城商業銀行股份有限公司（下稱京城銀行）必係於相對人尤濟世向其辦理借款並設定抵押權時，認定系爭不動產無租賃關係，始核准放款，前於97年間聲請鈞院以97年度執字第22136號執行，惟因債權人京城銀行撤回執行而停拍。再者，系爭建物內有朱大崑祖先牌位，更足證系爭不動產一直由朱大崑居住使用，其所謂以買賣為原因之移轉所有權行為有不實之因素。故本件確屬通謀虛偽之租賃關係，異議人不服鈞院司法事務官所為之處分，爰聲明異議。
三、按拍賣之不動產，買賣人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉，但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限；債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助，強制執行法第98條第1項、第99條第1項固分別定有明文。惟拍賣之不動產現為第三人占有者，係以該第三人對其在查封前無權占有不爭執，或其就不動產之租賃關係，發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者為限。又強制執行程序中關於不動產之拍賣，其性質與因訴訟結果而為交付標的物之執行迥異，如該項拍賣之不動產為第三人所占有，除該第三人係為債務人而占有，或於實施查封後始行占有，應受點交命令之拘束者外，即非強制執行程序中所稱之債務人，執行法院尚難依強制執行法第99條規定，強使騰交該物與買受人或債權人，此有最高法院50年台抗字第284號判例意旨可資參照。復按拍賣不動產之點交，以符合強制執行法第99條第1至3項規定之情形為限，凡不屬前述法條規定應點交之情形，即不得點交，並不因拍賣公告註記點交而異。雖執行法院於拍賣公告記載「拍定後點交」，仍應查明（非僅形式審查）查封當時之占有狀況是否符合強制執行法第99條第1、2項規定情形，以決定是否點交。是倘執行法院查明符合前揭點交之情形（如第三人未實際占有或其占有時間在查封之後，或無占有權源等）自得以予點交；若執行法院查明第三人係於查封前即因租賃關係占有執行標的物，自不得點交，此亦有臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事執行類提案第4號暨審查意見之意旨參照。經查：
㈠本件債權人京城銀行與朱大崑間係於89年9月28日就系爭不
動產為最高限額抵押權之設定登記，嗣於96年7月6日朱大崑將系爭不動產所有權移轉登記予相對人尤濟世，嗣經債權人京城銀行聲請本院以96年度拍字第627號准予拍賣系爭不動產，並於97年7月30日聲請拍賣抵押物強制執行，本院民事執行處以97年度執字第22136號執行拍賣，經債權人京城銀行撤回執行而停拍終結，復經該銀行於99年10月8日再聲請拍賣該抵押，本院民事執行處以99年度司執字第29068號定期執行拍賣，已於100年3月15日由異議人拍定及核發不動產權利移轉證書等情，此有土地暨建物登記第二類謄本附於本院97年度執字第22136號拍賣抵押物強制執行事件卷宗為證，並經本院依職權調取前述執行卷宗核閱無誤。
㈡次就系爭不動產之使用現況，本院民事執行處雖於拍賣公告
載明「拍定後點交」之字樣，然同時亦有載明「惟拍定後，若有權利人依法主張權利，仍不點交。」等語，此有拍賣公告可稽。是以，執行法院於點交之際，仍應就有無同法第99條所規定之情形，詳為查明審究，非逕謂拍賣公告所載之「拍定後點交」字樣，即負有強制點交之義務，而本院審酌：⒈系爭不動產經本院民事執行處於99年10月12日囑託地政事務
所為查封登記，並於同日下午2時20分進行現場查封，而依執行卷內查封筆錄記載，債權人代理人雖表示該房屋無人居住、使用，未出租，復經本院民事執行處於同年月29日發函債務人尤濟世確認前揭情事，此有查封筆錄及確認函及送達證書附卷可稽。
⒉惟系爭不動產經異議人拍定後，民事執行處於100年5月3
日進行點交程序時，債務人尤濟世不在場，但有第三人朱文漳在場表示其已於97年1月1日與債務人尤濟世就系爭不動產訂立租賃契約，租期自97年1月1日起至101年12月30日止，每月租金3000元，並提出房屋租賃契約書1份為憑。本院民事執行處為求詳實，乃於100年5月18日下午3時通知第三人朱文漳、朱大崑及異議人到院，經隔離詢問後，朱文漳陳稱：自97年起承租該房屋，係與朱大崑簽約，是房屋所有權委託朱大崑，每月3000元，現金支付，朱大崑也有住在裡面，因為伊等是表兄弟，伊拿租金給朱大崑，不知道朱大崑有無拿給尤濟世，因伊沒有工作，有時租金會慢一點給，伊住三樓，朱大崑住二樓，三樓二間房間，如由樓梯上去後應為右邊，另一間有置放物品，二樓朱大崑使用，廚房在二樓，一樓是客廳，二樓式套房是房間，三樓僅廁所，伊洗澡大部分在一樓，因為有瓦斯等語；而朱大崑則陳述：自97年後大部分都住在該房屋，因朱文漳有時去她兒子那邊住，本來我住三樓，朱文漳住二樓，後來因伊摔斷腿，不方便，才由伊住二樓，朱文漳住三樓等語，並命朱大崑及朱文漳當場繪製房屋使用簡圖，此有執行（調查）筆錄1份及房屋使用簡圖2份附於執行卷可稽。本院參以經民事執行處於行隔離訊問後，其等就房屋之使用現狀及相關房間位置、設施等所述，互核均大致相符，應非子虛。
⒊復參以本院民事執行處於同日詢問後，隨即於同日下午4時
許，直接會同異議人、第三人朱大崑及朱文漳至該房屋現場履勘，經勘驗結果：四樓有祖先牌位，牌位及神明桌乾淨，無堆積灰塵，第三人朱大崑當場表示係其父、母親之牌位；三樓房間有床舖及衣服，置物間堆置物品，均排列整齊；二樓廚房放置廚具及烹飪器具，有使用跡象，經第三人朱大崑表示因牆壁有壁癌，故有重新粉刷過，並裝修天花板、置物櫃；一樓客廳有沙發、電視、櫥櫃，均乾淨整潔，並無堆積灰塵，電視可收看，地板乾淨，牆上並掛有朱大崑之匾額，一樓後方儲藏室擺放雜物，有堆積灰塵，浴室放置清洗用品（包括肥皂、沐浴乳等），清洗用品非新品，有使用一段時間之跡象，此亦有執行（調查）筆錄附於執行卷宗可稽。可見該房屋確係已有人居住無誤。是以，第三人朱文漳、朱大崑陳稱其等係於查封前，即因租賃關係占有系爭不動產，尚非無據。
⒋又觀以本院民事執行處於前案即本院97年度執字第22136號
執行查封時，曾於97年8月29日下午2時30分進行現場查封，而依執行卷內查封筆錄記載，債務人未在場，該房屋大門鎖住，經會同管區員警到場，命鎖匠開啟進入，屋內仍留有傢俱、電器及衣物等物品等情，此有查封筆錄附於本院97年度執字第22136號執行卷宗可稽。可見在前案查封當時，該房屋內仍有傢俱、電器及衣物等物品，顯非屬無人居住之空屋可明。何況，異議人亦不爭執該房屋內確有朱大崑祖先牌位，更足證系爭不動產一直由朱大崑居住使用等情。
㈢基上各情，該租賃契約係於抵押權登記設定後，執行法院查
封前締結，依首揭規定及說明，本件占有系爭不動產者為第三人朱大崑及承租人朱文漳，其等既非本件「執行債務人」或占有輔助人，亦非查封後始占有之第三人，而第三人朱文漳依據其與相對人於查封前所簽訂之該租賃契約，其就系爭拍賣標的物具有合法占有權源，並與朱大崑實際上占有使用系爭不動產，已非屬前揭法條規定，執行法院得以強制點交系爭不動產之對象。是以，本院查明第三人朱大崑、朱文漳既係於查封前即已合法占有及使用系爭不動產，自不得點交，異議人之聲明異議，難認有理由。
㈣綜上所述，本院民事執行處司法事務官裁定駁回異議人就強
制點交程序之聲明異議，經核認事用法，並無不合，異議意旨執前揭情詞等為爭執，指摘原裁定不當，求予廢棄，應予強制點交，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段、第95條、第78條，裁定如主文。
中華民國100年6月17日
民事第一庭法官李文輝以上正本證明與原本無異。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中華民國100年6月17日
書記官王博昭