裁判字號：臺灣臺北地方法院102年聲判字第138號刑事裁定
裁判日期：民國102年10月09日
裁判案由：聲請交付審判
臺灣臺北地方法院刑事裁定102年度聲判字第138號聲請人 黃坤令 代理人 蔡文玉 律師被告 黃武志 列聲請人即告訴人因告訴被告偽造文書等案件，不服臺灣高等法院檢察署檢察長中華民國102年5月31日102年度上聲議字第4197號駁回聲請再議之處分（原不起訴處分案號：臺灣臺北地方法院檢察署102年度偵續字第20號），聲請交付審判，本院裁定如下：
主文聲請駁回。
理由
一、聲請意旨如附件刑事交付審判聲請狀所載。
二、按告訴人不服上級法院檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請交付審判；法院認交付審判之聲請不合法或無理由者，應駁回之，刑事訴訟法第258條之1第1項、第258條之3第2項前段分別定有明文。
三、聲請人原告訴意旨略以：被告黃武志為「勤茂不動產估價師事務所」之估價師，於民國99年間擔任新北市不動產估價師公會之輪值估價師，為收受報酬從事不動產鑑價之人，其於民國99年5月間，接受臺灣高等法院審理98年度重上國更㈡字第3號損害賠償事件之委託，負責鑑定聲請人黃坤令所有坐落新北市○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○號土地（位於新北市○○區○○街0段00號，下稱系爭土地）於64年、90年3月5日、90年7月3日、93年4月20日、93年5月24日登記面積（186平方公尺）與實際面積（150平方公尺）間正常價格之價差，係為他人處理事務之人，詎其基於意圖為自己或第三人不法之利益及偽造文書之犯意，明知系爭土地位於淡江大學門口正對面，屬供不應求之地段，竟於其所製作之估價報告書（下稱系爭報告）中標示系爭土地距淡江大學門口有一段距離，且記載該地段不動產市場屬「供需平衡」；亦明知系爭土地所屬區域於57年1月5日即已發布都市計畫，可興建5層樓房屋，卻於系爭報告中不實記載系爭土地之都市計畫為86年發布，僅可興建3層半房屋；另其亦明知聲請人有提供新北市○○區○○街0段00號、68號、72號成交價給其做估價參考，但系爭報告之比較標的A（新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號2樓之房地）、B（新北市○○區○○路○○○巷○號4樓之房地）、C（新北市○○區○○街0段000號4樓之房地）、D（新北市○○區○○路○○○巷○弄○號4樓之房地）、E（新北市○○區○○路○○○巷○弄○號3樓之房地）、F（新北市○○區○○街0段00巷0號2樓之房地）、G（新北市○○區○○街0段00巷00○0號之房地）、H（新北市○○區○○路○○○巷○○號
5樓之房地）、I（新北市○○區○○路○○○巷○○號2樓之房地），皆不是「水源街2段」、「淡江大學附近」、「臨大馬路」、「非死巷」之地段，亦皆非為「1樓有店面」、「透天厝」之物件，且比較標的A、C、I之坪數僅為32.1坪、28.535坪及38.393坪，卻於估價報告中記載為35.937坪、30.465坪及41.63坪，又且比較標的C於94年設定抵押貸款金額為新臺幣（下同）384萬元，比較標的D於93年及95年設定抵押貸款金額共為228萬元，比較標的G於99年設定抵押貸款金額為456萬元，比較標的H於100年設定抵押貸款金額為360萬元，比較標的I於91年及94年設定抵押貸款金額共為410萬元，卻於估價報告中不實記載比較標的C、D、G、H、I之市價僅為320萬元、200萬元、300萬元、
171萬元、330萬元；另系爭土地及建物於89年間曾有買主 李德仁 願以3380萬元購買，又與系爭土地相毗鄰之「水源街
2段56之1號」房屋，曾於89年間以每坪至少48萬元抵押予國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽）貸款，再同與系爭土地相毗鄰之同地段170之14地號土地，92、93年間亦曾以每坪132萬元成交，被告卻僅勘估系爭土地每坪之價格於90年3月5日為20萬700元，90年7月3日為19萬9,800元，93年4月20日為27萬200元，93年5月24日為28萬4,00
0元，作成不實之不動產估價報告書，提供法院作為參考之依據，足以生損害於聲請人之權益。因認被告涉犯刑法第21
0條偽造文書、同法第215條業務登載不實及同法第342條背信等罪嫌等語。
四、本件聲請人前以被告涉犯前揭罪嫌，向臺灣臺北地方法院檢察署提起告訴，經該署檢察官偵查結果，認被告犯罪嫌疑不足，於101年9月30日以101年度偵字第14422號為不起訴處分，聲請人聲請再議，經臺灣高等法院檢察署檢察長審核後，認其再議有理由發回續查，於102年5月2日經臺灣臺北地方法院檢察署以102年度偵續字第20號為不起訴處分，聲請人聲請再議，經高檢署檢察長審核後，認其再議部分為無理由，以102年度上聲議字第4197號駁回其再議之聲請，嗣前開再議駁回處分書於102年6月5日以補充送達之方式送達後，委任律師於同年6月17日向本院聲請交付審判等情，有前揭刑事交付審判聲請狀附卷可稽，並據本院調取前揭卷宗核閱無訛，聲請人向本院提起本件聲請，在程序上即屬適法，合先敘明。
五、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。又認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利證據；告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認，最高法院30年上字第816號及52年台上字第1300號分別著有判例意旨可資參照。次按刑事訴訟法第258條之1規定告訴人得向法院聲請交付審判，核其立法意旨，係法律對於檢察官不起訴或緩起訴裁量權制衡之外部監督機制，此時，法院之職責僅在就檢察官所為不起訴或緩起訴之處分是否正確加以審查，藉以防止檢察機關濫權。依此立法精神，同法第258條之3第3項規定：「法院就交付審判之聲請為裁定前，得為必要之調查。」，其所謂「得為必要之調查」，係指調查證據之範圍應以偵查中曾顯現者為限，不可就新提出之證據再為調查，亦不可蒐集偵查卷宗以外之證據，否則將與刑事訴訟法第260條之再行起訴規定混淆不清，亦將使法院兼任檢察官之角色而有回復「糾問制度」之虞。又法院於審查交付審判之聲請有無理由時，除不起訴處分書所載理由違背經驗法則、論理法則或其他證據法則者外，不宜率予交付審判（法院辦理刑事訴訟案件應行注意事項第134項參照）。且法院為交付審判之裁定時，視為案件已提起公訴，案件即進入審判程序，是法院裁定交付審判之前提，必須偵查卷內所存證據已符合刑事訴訟法第251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」，檢察官應提起公訴之情形，即該案件已經跨越起訴門檻，始應為交付審判之裁定。倘該案件須另行蒐證偵查，始能判斷應否交付審判者，因交付審判審查制度，並無如同再議制度，得為發回原檢察官續行偵查之設計，法院仍應依同法第258條之3第2項前段規定，以聲請無理由裁定駁回。
六、被告堅詞否認有何前揭犯行，辯稱：57年淡水都市計畫範圍有包括系爭土地，但只有公布住宅區、農業區、商業區這些項目，86年8月15日發布實施之淡水都市計畫書是訂定土地使用分區管制要點，有規定容積率、建蔽率等項目，範圍也有包括系爭土地，而系爭土地所在地區的建蔽率是60%、容積率是200%，如果要蓋5層樓的話，建蔽率只能用到40%，但伊以容積率除以建蔽率上限60%，即是用最大使用效益去推算出系爭土地可以蓋到3層半；伊認為是供需平衡狀況是因為系爭土地所在區域，很多人要買，但也很多人要賣；聲請人雖有拿水源街2段56號、68號、72號的案子給伊參考，但伊去調謄本後發現登記坪數跟實際使用坪數差異太大，伊沒辦法做調整，所以沒使用聲請人提供的資料；伊採用的比較標的A、B、C、D、E、F、G、H、I都是在淡江大學附近，其中比較標的A、C、I之建物坪數伊都有實際去算，比較標的C、D、G、H、I的市價是依據實際成交價計算，而且伊是考慮日期因素、個別因素、區域因素等項目，並以估價技術規則去做修正及估價等語。經查：
㈠86年8月15日發布實施之淡水都市計畫（土地使用分區管制
要點）書（下稱86年淡水都市計畫書），計畫範圍即包括臺北縣淡水鎮（現改制為新北市淡水區）草東、長庚、協元、永吉、民安、文化、新生、清文、 鄧公 、水碓、油車、沙崙、竿蓁、新興等14里，規定住宅區建蔽率60%、容積率200%，此有前揭86年淡水都市計劃書在卷可參（見102年度偵續字第20號偵查卷第66至76頁背面），而系爭土地之行政區劃雖為「淡水區學府里」，惟於98年5月31日門牌整編前之行政區劃屬「淡水鎮鄧公里」等情，亦有內政部戶政司村里街路門牌查詢網路列印資料、中華民國行政區域及村里代碼增刪修訂表（98年1月10日至98年12月31日）附卷可參（見前揭偵查卷第77至79頁），則系爭土地於98年5月31日前行政區劃既屬新北市淡水區鄧公里，即有86年淡水都市計畫書之適用。聲請人雖以系爭土地係於57年1月15日發布實施之淡水都市計畫範圍，於57年已可合法興建五層樓房並登記產權，而非被告於鑑定報告書上所載興建4層樓房（俗稱3層半），被告業務登載不實云云，惟該鑑價報告載明，系爭土地最有效使用為興建4層樓房（俗稱3層半）之狀態，而所謂最有效使用係指客觀上具有良好亦市集通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最發利益之使用而言，並依86年淡水都市計畫書，以系爭土地建蔽率60%、容積率200%及建築技術規則建築設計施工編第14條，勘估系爭土地最有效使用為興建4層樓房（俗稱3層半）之狀態，此有前揭鑑價報告在卷可參，並非係指系爭土地實際之土地使用狀況而言，自難逕認被告有何業務登載不實及背信之犯行。
㈡又影響房地產價格之因素，除於地政機關登記之建物資料外
，亦受住宅條件、房屋建材、樓層、機能、屋況及實際可使用面積等因素所影響，聲請人雖提出新北市○○區○○街0段00號、68號、72號作為勘估之比較標的，經登記層數分別為3層、3層、2層，惟實際層數為6層、5層（另有頂樓加蓋）、4層（另有頂樓加蓋）等情，有該等房屋建物登記謄本及列印照片在卷可稽（見101年度他字第3052號偵查卷第133至135頁、102年度偵續字第20號偵查卷第52至54頁），上開建物登記層數與實際使用層數確有明顯之差異，則聲請人所提供上開標的是否能做為系爭土地價格估算之參考自屬有疑，核與被告所辯經勘估發現登記坪數與實際坪數差異過大，致無法調整還原等語相符，尚難認逕認被告有何背信之犯行。
㈢系爭估價報告登載比較標的A、C、I之建物坪數為35.937
坪、30.465坪及41.63坪等情，此與比較標的A、C、I之建物坪數並不相同，此有比較標的A及I之建物登記第二類謄本、比較標的C之建物測量成果圖在卷可憑（見101年度他字第3052號偵查卷第100至101、109至110頁、第129頁及背面），然被告供稱：比較標的A、I之建物坪數係有加上陽台及共有部分等語（見前揭偵查卷第94頁），觀諸比較標的A及I之建物登記第二類謄本、比較標的C之建物測量成果圖顯示，比較標的A之建物層次面積為95.26平方公尺，陽台面積為10.72平方公尺，共有部分面積為801.54平方公尺，權利範圍為萬分之一百六十，則比較標的A之總坪數為35.938坪；比較標的I之建物層次面積為115.14平方公尺，陽台面積為11.78平方公尺，共有部分面積618.63平方公尺，權利範圍為萬分之一百七十三，則比較標的I之總坪數為41.63坪；比較標的C之建物測量面積為100.71平方公尺，經核算為30.465坪，則系爭估價報告中記載A建物、C建物、I建物坪數應指總坪數，且並無不實，僅係計算之基準不同。另系爭估價報告中記載比較標的C、D、G、H、
I之市價分別為320萬元、200萬元、300萬元、171萬元、330萬元等情，此有東森房屋出具之上開建物成交金額紀錄在卷足參（見前揭偵查卷第160頁），是被告填載該等數據自屬有據，亦難認有何背信或業務登載不實之情節。
㈣聲請人雖又指稱系爭土地附近應係供不應求，而非如該估價
報告指出附近不動產市場供需平衡云云，並提出房屋仲介業者出具之網頁資料（見102年度上聲議字第4197號卷第9頁），惟觀諸該網頁資料雖泛稱不少大學城的店面在地主長期持有收租或立下一鋪難求等情，然並未具體指出系爭土地所在附近不動產市場供需上亦有供不應求之情事，實難僅憑聲請人之指述即認被告有業務登載不實之情事。
㈤又被告針對系爭土地進行估價時，提出比較標的A、B、C
、D、E、F、G、H、I等9個房地距離系爭土地分別約為600公尺、900公尺、550公尺、800公尺、850公尺、
350公尺、1000公尺、900公尺、600公尺，且均至淡江大學校園最短距離僅為數十至數百公尺不等，此有Google地圖列印資料在卷可查（見102年度偵續字第20號偵查卷第57至59頁），依一般社會通念，應可認上開建物所在地理位置係屬淡江大學附近之區域；又聲請人雖認為該等建物之經濟、交通、地理等皆劣於系爭土地條件，而指摘該等建物可為比較標的之適格，惟此情亦有被告依其自身專業知識，於系爭報告內就各比較標的建物與系爭○○○區○○○道路、居住環境水準、停車便利性、公共設施接近程度、災害污染程度、發展趨勢等區域因素及使用強度、面寬深度、地形地勢、鄰接道路、設施種類規模聚集程度、其他日照、管理情形等個別因素調整修正而推定試算價格，縱認系爭土地經調整後之估算價格偏低，亦難憑此認被告有何背信之行為。聲請人雖以比較標的與系爭土地之各種經濟、交通、性質、地理位址等條件決不相同，被告豈能以各種條件完全不同之比較標的作為鑑價之理云云，自非可採。
㈥聲請人雖提出系爭土地及房屋於89年間曾有買主李德仁及戴
金進願以3400萬、3380萬元購買、與系爭土地相毗鄰之「水源街2段56之1號」房屋於89年間以每坪至少48萬元抵押予國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽）貸款及與系爭土地相毗鄰之同地段170之14地號土地，92、93年間亦曾以每坪132萬元成交等情，惟查系爭土地及房屋於89年時均未與李德仁、 戴金進 完成該次交易，且房地產市場價格受景氣循環、地段機能、地理位置、個人投資眼光、需求喜惡等因素影響，實難以此情即可作為系爭土地之價格。再者，該鑑定報告已就當時台北縣房價季指數及地價指數下滑走勢，不動產市場需求萎縮、投資衰退之景氣概況，系爭土地所在區域等各項因素進行分析計算，且該鑑定結果認定系爭土地鑑定之數額亦與於89年由台安不動產鑑定股份有限公司針對系爭土地所為鑑價認定之數額相近，此有臺灣高等法院98年度重上國更㈡字第3號民事判決在卷可參（見101年度他字第3052號偵查卷第25至29頁），自尚難以聲請人之上開主張，遽認被告估價過低。況被告與聲請人素昧平生、並無利害關係，亦僅係因輪派辦理臺灣高等法院委託之系爭土地價格勘估，有臺灣高等法院99年5月14日函、臺北縣不動產估價師公會輪派案件審查表足憑（見前揭偵查卷第4、145至147頁），被告實無甘冒信刑責，而故為偏坦新北市淡水地政事務所之理，系爭報告應係被告以其專業判斷而填載，實難憑此遽認被告有何業務登載不實或背信犯嫌。
七、綜上所述，原不起訴處分書及駁回再議處分書既已詳予調查卷內所存證據，並敘明所憑證據及判斷理由，認無積極證據證明被告涉有聲請人所指訴之犯行，且原處分所載證據取捨及事實認定之理由，尚無違背經驗法則或論理法則之情事，是原檢察官及臺灣高等法院檢察署檢察長以被告犯罪嫌疑不足，予以不起訴處分及駁回再議之聲請，並無不當。聲請人猶執陳詞一再爭執，逕向本院聲請交付審判，自無理由。本院既認本件無得據以交付審判之事由存在，聲請人聲請交付審判，應予駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。
中華民國102年10月9日
刑事第七庭審判長法官雷淑雯
法官張詠惠法官章曉文上正本證明與原本無異。
本裁定不得抗告。
書記官林義盛中華民國102年10月9日附件