裁判字號：臺灣新北地方法院98年簡上字第114號民事判決
裁判日期：民國98年08月31日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣板橋地方法院民事判決98年度簡上字第114號上訴人甲○○訴訟代理人 黃瑞真 律師複代理人 何盈蓁 律師被上訴人乙○○
之2訴訟代理人 屠啟文 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國98年5月19日臺灣板橋地方法院三重簡易庭98年度重簡字第803號第一審判決提起上訴，上訴人並為訴之追加，經本院於98年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
被上訴人應自民國九十八年一月十五日起至民國九十九年九月九日止，按月給付上訴人新台幣貳萬元。
上訴人其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但民事訴訟法第第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。本件上訴人於原審原聲明為請求被上訴人將門牌號碼台北縣三重市○○路○段○○○巷○號3樓之2房屋遷讓並返還上訴人，嗣於本院為訴之追加，其中先位聲明部分，除上述聲明外，並追加依不當得利或侵權行為之法律關係，請求被上訴人應自民國98年1月15日起至返還上述房屋之日止，按月給付上訴人2萬元；及追加備位聲明為依據租賃契約之法律關係，請求上訴人自98年1月15日起至返還上述房屋之日止，按月給付上訴人2萬元。核上訴人追加之訴，與原訴之爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為相互關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭，符合民事訴訟法第255第1項第2款請求之基礎事實同一之情形，依同法第446條第1項但書規定，應予准許，合先敘明。
二、上訴人主張：
㈠、上訴人於97年12月23經由本院強制執行拍賣程序，買得台北縣三重市○○路○段○○○巷○號3樓之2房屋所有權，並於98年1月13日取得權利移轉證明書，也向地政機關完成所有權移轉登記，上訴人即為系爭房屋之所有權人。上訴人嗣後請求被上訴人將占用之系爭房屋返還上訴人，然被上訴人卻以其於95年7月9日與系爭房屋之前手即訴外人 陳哲宏 簽訂租賃契約，租賃期間自95年7月10日起至99年9月9日止為由，拒絕返還系爭房屋。然被上訴人與陳哲宏間之租賃契約，應屬通謀虛偽意思表示，被上訴人主張其有權占用系爭房屋並無理由，被上訴人應返還系爭租賃房屋，及返還上訴人占用房屋相當於租金之不當得利或賠償上訴人受有相當於租金之損害；縱認為被上訴人與陳哲宏間租賃契約為真正，則上訴人既繼受為系爭房屋之出租人，被上訴人亦應自上訴人取得系爭房屋所有權後至返還系爭房屋之日止，按月繳納2萬元之租金予上訴人。
㈡、聲明：
１、先位聲明：原判決廢棄；上廢棄部分，被上訴人應將門牌號碼為台北縣三重市○○路○段○○○巷○號3樓之2房屋遷讓並返還上訴人；被上訴人應自98年1月15日起至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人2萬元。
２、備位聲明：原判決廢棄；被上訴人應自98年1月15日起至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人2萬元。
二、被上訴人則以：
㈠、被上訴人係於95年5月23日將系爭房屋出賣予訴外人陳哲宏，買賣價金約定為700萬元，雙方並約明價金俟銀行貸款核撥後再行給付。惟嗣後銀行僅同意核貸600萬元，差額100萬元部分，被上訴人遂與陳哲宏約定，由陳哲宏出租系爭房屋供被上訴人居住，租金以每個月2萬元計算，被上訴人則以未來50個月應付之租金一次抵充陳哲宏積欠被上訴人之購屋款100萬元，陳哲宏並於95年7月18日，將銀行核貸之60
0萬元清償被上訴人先前向銀行貸款之400餘萬元，且將餘額1,922,679元以匯款方式給付被上訴人。
㈡、嗣後系爭房屋遭債權人向本院聲請強制執行拍賣，於查封時被上訴人即主張系爭房屋為其占有使用中，租金則以購屋款
100萬元抵充等語，且於拍賣公告欄註明拍定後不點交，上訴人於明知上開情形下，仍同意參加投標，進而得標取得系爭房屋所有權，則依民法第425條之規定，上訴人即應繼受原出租人即陳哲宏與被上訴人間租賃契約關係。而被上訴人與陳哲宏間租賃契約自始即係約定以陳哲宏應付之售屋款10
0萬元一次抵付被上訴人之租金債務，而非約定按月給付，故被上訴人應無再給付租金予上訴人之義務。
㈢、聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭房屋於97年間遭陳哲宏之債權人聲請強制執行程序拍賣，並於拍賣公告上註明：本件房屋查封時，據第三人乙○○在場稱，伊向債務人承租使用，租期自95年7月10日起至99年9月9日止，租金每月2萬元，並提出租賃房屋契約，內載租金以債務人尚未給付乙○○購屋款100萬元抵充，拍賣後不點交等語。
㈡、上訴人於98年1月13日取得系爭房屋之權利移轉證書。
四、得心證之理由：
㈠、上訴人主張被上訴人與陳哲宏間之租賃契約為通謀虛偽意思表示，被上訴人占用系爭房屋為無權占有一節，是否有理由？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。次按民事訴訟如係原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴，此有最高法院17年上字第917號判例、72年度台上字第4225號判決意旨可資參照。又通謀虛偽意思表示之事實屬於契約權利發生之障礙事項，且屬於非常態事實，應由主張通謀虛偽意思表示存在之當事人，就該事實負舉證責任。是本件上訴人主張被上訴人與陳哲宏間之租賃契約係基於通謀虛偽意思表示，則上訴人就此有利於己之事實，依前揭舉證責任之法則，自應先負舉證之責。
２、被上訴人主張因陳哲宏積欠伊買受系爭房屋之購屋款100萬元，遂約定由被上訴人承租系爭房屋，租約自95年7月10日起至99年9月9日止，租金則以購屋款100萬元抵扣之事實，業據其提出不動產買賣契約書、新竹國際商業銀行匯款通知書影本、房屋租賃契約書各1份為證。參以系爭房屋經本院執行處書記官於96年10月24日至現場實施假扣押查封時，被上訴人即在現場表示：伊係向債務人承租本件房屋，租期自95年7月10日起至99年9月9日止，租金每月2萬元，並提出租約為證等語，有當日執行筆錄1份在卷可考（見原審卷第33頁），從上述被上訴人於查封時占用系爭房屋之事實，益見被上訴人與陳哲宏間應有租賃關係存在。上訴人雖主張上開租賃契約為通謀虛偽意思表示，並聲請本院向渣打國際銀行及萬泰銀行調取陳哲宏向該等銀行申請以系爭房屋為抵押物時之貸款申請文件，以證明陳哲宏於向該等銀行貸款時，曾簽立無租約之切結書，進而證明系爭租賃契約非真正等語。惟查，陳哲宏於向銀行申請貸款時，是否誠實就系爭房屋有無租賃契約關係一事，與貸款銀行為切結之保證約定，係屬陳哲宏與貸款銀行間之契約關係，換言之，即使陳哲宏於向銀行申請貸款時，曾向銀行切結保證系爭房屋無租賃關係存在，然陳哲宏所切結之內容，是否與系爭房屋之實際使用情形相符合，尚屬可疑，則無法依該切結書之內容憑斷系爭租賃契約是否為虛偽意思表示，故本院認為無調查此部分證據之必要。此外，上訴人並未提出其他任何證據，證明系爭租賃契約確實為通謀虛偽之意思表示，則其此部分之主張，自無可取。
３、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。依上，被上訴人與系爭房屋之前手即陳哲宏間就系爭房屋訂有租賃契約，且該租賃契約期限未逾5年，依首開說明，縱上訴人係經由執行法院拍賣程序而取得系爭房屋之所有權，惟該租賃關係既未經執行法院予以除去，並於拍賣公告載明有本件租賃關係之事實，該租賃契約，對於受讓人即上訴人仍繼續存在。被上訴人基於上述租賃契約關係而有權占有系爭房屋，則上訴人主張被上訴人占用系爭房屋係屬無權占用，進而主張被上訴人應返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利或賠償其損害云云，即屬無據，無可採信。
㈡、上訴人是否得請求上訴人自98年1月15日起至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人2萬元部分：
１、按承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第300條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同，此有最高法院45年台上字第590號判例可資參照。再按，民法第425條所謂對受讓人繼續存在之租賃契約，係指同法第421條第1項所定意義之契約而言。若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債務按月扣抵租金；或因擔保承租人之債務，而接受押租金，則均屬別一契約。此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金，最高法院77年台上字第1567號判決亦可供參考。
２、被上訴人雖辯稱：系爭房屋之租金已於租賃契約成立時，一次與陳哲宏積欠之買賣價金100萬元全部抵付完畢，並提出租賃契約書為證。惟查，系爭租賃契約書第3條係記載：租金每個月2萬5千元乙方（即被上訴人）不得藉任何理由拖延或拒納；特約事項則記載：本租賃標的物原係乙方出售甲方（即陳哲宏）。因甲方尚有購屋款100萬元未給付乙方，故雙方同意乙方以其應付之租金抵充甲方之未付購屋款等語，此有系爭租賃契約書1份可稽，則上開租賃契約雖有約定被上訴人應付之租金債務，與陳哲宏積欠被上訴人之購屋款債務互相抵充等語，然就被上訴人租金給付之方式，則未有約定，被上訴人主張係一次預付完畢云云，即屬無據。上開租賃契約就被上訴人給付系爭房屋租金之方式，究係按月給付，抑或是於簽約時一次給付完畢，既無約定，則依民法第
439條前段之規定，於租賃契約無特別約定支付日期時，則應依一般交易習慣，認為被上訴人應按月給付租金予出租人。是以，上訴人於98年1月13日取得系爭房屋所有權後，自得本於出租人之地位，請求被上訴人自上訴人取得房屋所有權之翌日以後至租約屆滿之日止，按月給付2萬元之租金；而被上訴人對於陳哲宏雖另有債權，陳哲宏亦同意以其所欠債務按月扣抵租金，然此既屬另一契約關係，依前開說明，此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，被上訴人自無從以其對於前出租人之債權，主張應按月扣抵應支付於上訴人之租金，故被上訴人以租金已一次預付完畢或已與陳哲宏之債權抵銷完畢為由，拒付租金，均無可採，應認上訴人請求被上訴人自98年1月15日起至99年9月9日止，按月給付上訴人2萬元之租金部分為有理由；逾此範圍，則無理由。
五、從而，上訴人先位聲明依據民法第767條、179條、184條之規定，請求被上訴人應將門牌號碼台北縣三重市○○路○段○○○巷○號3樓之2房屋遷讓並返還上訴人，並自98年1月15日起至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人2萬元部分，即為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人追加備位之訴，主張依據租賃契約之法律關係，被上訴人應自上訴人取得系爭房屋所有權之日（即98年1月13日）以後之98年1月15日起算，至租約期滿即99年9月9日止，按月給付上訴人2萬元之租金，則為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由；追加之訴為一部有理由，一部無理由；依民事訴訟法436條之1第3項、第450條、第
449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。中華民國98年8月31日
民事第三庭審判長法官朱耀平
法官陳映如法官邱育佩以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中華民國98年8月31日
書記官彭麗紅