臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第1414號
原 告 許美蘭
訴訟代理人 成介之 律師
複 代理人 林承毅 律師
被 告 陳鐶斐
戴志明
共 同
訴訟代理人 柯妍羚
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年3月28日
言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○街○○巷○○○弄○○○號
之房屋騰空遷出返還予原告。
被告應自民國一○六年七月十一日起至騰空遷讓返還前項房屋之
日止，按月各給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟參佰壹拾元由被告各負擔新臺幣壹仟伍佰元
，餘由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
被告陳鐶斐經合法送達，無正當理由未於言詞辯論期日到場
，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請
，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告透過本院102年度司執字第55731號給付票
款強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）之拍賣程序，拍
得坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上同段117
建號即門牌號碼桃園市○○區○○街○○○巷○○弄○○號房屋（
下稱系爭房屋），並於民國106年7月11日取得系爭房屋所
有權。而訴外人即系爭房屋原屋主 姚美容 將系爭房屋出租被
告陳鐶斐、戴志明占有使用，租賃期間分別自101年6月1
日起至110年5月31日止、102年7月5日起至104年7月
5日止，月租各為新臺幣（下同）3,000元，然被告戴志明
之租約已到期，無合法權源仍繼續占用系爭房屋，被告陳鐶
斐與姚美容則為夫妻關係，殊無可能簽訂租賃契約，租期長
達9年，更不符合經驗法則，姚美容顯係為增加不動產之負
擔，故與被告陳鐶斐設定虛偽之租賃契約，依民法第87條規
定，該租賃契約應屬無效。從而，被告戴志明、陳鐶斐均無
系爭房屋占有使用之權源，依社會通念，被告戴志明、陳鐶
斐可免除其應支付使用系爭房屋之代價，而受有利益，致原
告受有損害，又系爭房屋位於桃園市楊梅區，為83年11月30
日起造完成之3層建築物，總面積為148.41平方公尺（約44
.89坪，起訴狀誤載為165.44平方公尺），經查詢該區100
年至106年11月間登錄之租屋行情，每月租金行情約11,500
元，原告請求被告2人各給付相當於租金之不當得利每月10
,000元，為此，爰依民法第179、767條規定提起本件訴訟
等語。並聲明：1.如主文第1項所示。2.被告應自106年7
月11日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月各給付原告
10,000元。
二、被告則以：
（一）被告陳鐶斐未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀做任何
聲明或陳述。
（二）被告 載志明 ：伊與姚美容間之租賃契約於104年7月5日
到期後，又與姚美容口頭繼續承租系爭房屋，雙方約定每
月租金3,000元，水、電、瓦斯、電器產品由被告支付、
購買及維修，系爭房屋之修繕也由伊負責，況系爭房屋落
於田地中央，長年失修漏水，每月租金3,000元適為恰當
等語，資以抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其於106年7月11日取得系爭房屋所有權，並於同
年8月7日為所有權移轉登記等情，有系爭強制執行事件拍
賣公告、系爭房屋土地登記第二類謄本及建物登記第一類謄
本、系爭房屋稅籍證明書、內政部不動產交易時價查詢頁面
各1份在卷可查（見本院卷第5、6、18、19、50頁），復
經本院依職權調閱系爭強制執行案件相關卷宗查核無訛，堪
信為真實。
四、本院之判斷：
（一）請求返還系爭房屋部分：
1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項
規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未
定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。次按民法
第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占
有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人
仍繼續存在，此項「所有權讓與不破租賃原則」之適用，
必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承
租人占有中為前提（最高法院97年度台上字第508號判決
意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實
有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有規定。本件
被告戴志明辯稱其與姚美容間存有租賃關係，為合法使用
收益系爭房屋，然為原告所否認，依上開說明，自應由被
告就此有權占用有利於己之事實，負舉證責任。
2.經查，被告戴志明辯稱其與姚美容間租賃契約於104年7
月5日到期後，以口頭繼續承租系爭房屋，系爭房屋之水
、電、瓦斯費均由被告戴志明繳納，系爭房屋之修繕也由
其負責等節，並提出照片、維修費用明細為證。惟依被告
戴志明提出之照片所示，僅能證明系爭房屋現今使用、保
存狀況；且維修費用明細似為被告戴志明手寫，而未出具
任何估價單、收據或發票，佐證修繕項目及金額多寡，則
被告戴志明是否實有前揭支出及向姚美容承租系爭房屋，
已非無疑；又被告戴志明於本院審理時自承自始未與姚美
容就系爭房屋簽立書面租賃契約，租金為現金交付，無法
證明租約到期前、後均有繳納租金予姚美容等語（見本院
卷第78頁反面），是被告戴志明既無法提出簽訂租賃契約
、交付租金依據之相關證明文件供本院參酌，實難認其與
姚美容間有租賃關係之存在。此外，縱認被告與姚美容間
成立租賃契約之情事為真，該租約於104年7月5日後所
簽立之租約屬不定期租賃契約，亦未經公證，揆諸前開規
定，該租賃契約自不因系爭房屋所有權移轉予原告而對原
告發生拘束力，本件自無民法第425條第1項之買賣不破
租賃之適用，是被告戴志明其所為之上開辯解，無從憑採
。
3.又系爭強制執行事件拍賣公告之使用情形雖載以：被告陳
鐶斐與姚美容間之租賃契約，租期為101年6月1日起至
110年5月31日止等語，有系爭強制執行事件拍賣公告1
份附卷為證（見本院卷第6頁），然依社會通念及一般租
賃習慣，夫妻間如無其他正當理由，理應會共同居住生活
，或無償供他方使用收益名下之財產，而非額外有償租借
其名下之財產如系爭房屋予他方居住，況倘被告陳鐶斐確
與姚美容間存有租賃契約關係，該租期長達9年之久，被
告陳鐶斐理應於系爭房屋遭查封執行時即刻提出異議以維
權益，或於本件舉證其與姚美容間有租賃契約存在之事實
，其任令系爭房屋經拍賣、法院判決而易手，實與常理有
所違背，實無從認定被告陳鐶斐與姚美容間，就系爭房屋
有簽訂租賃契約乙情為真，是此部分亦無民法第425條第
1項規定之適用，原告主張被告2人無權占有系爭房屋等
情，應屬有理。
4.次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之，民法第767條第1項前段定有明文。承前所述，原告
既已因拍賣取得系爭房屋所有權，而被告均復未能舉證證
明占用系爭房屋有何正當權源，則原告主張被告陳鐶斐、
戴志明係無權占用系爭房屋，而本於所有物返還請求權，
請求被告陳鐶斐、戴志明遷讓返還系爭房屋，即屬有據，
可以准許。
（二）請求相當於租金之不當得利部分：
1.無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返
還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有
損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利
益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土
地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故
如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍
，為相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號
判例、97年度台上字第294號判決意旨參照）。再所謂相
當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之
租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將
之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，
所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還
之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出
之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原
先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。
2.經查，系爭房屋為於83年11月30日建造完成之3層樓建物
，屋齡23年，總面積約44.89坪，而依內政部不動產交易
實價查詢服務網，以上開類似條件查詢系爭房屋坐落之楊
梅區於100年11月至106年11月間登錄之租屋行情，查詢
結果為每月租金行情約9,000至11,500元，有系爭房屋建
物登記第一類謄本、內政部不動產交易實價查詢1份附卷
可查（見本院卷第18、50頁），並參酌系爭房屋周圍多農
地，須步行20至30分鐘方至火車站及市區，交通稍屬不便
，周邊生活機能未足完備，有系爭房屋週邊街景照片1份
在卷足稽（見本院卷第53至55頁），爰審酌系爭房屋所在
位置、附近區域工商繁榮程度、交通狀況及使用物現況等
情狀，原告主張對被告各以每月租金10,000元為計算基礎
，尚屬過高，應各以每月租金5,000元為當，故原告請求
被告陳鐶斐、戴志明各應自原告取得系爭建物所有權之日
即106年7月11日起至騰空返還系爭房屋之日止，給付每
月租金計算之不當得利5,000元，為有理由，可以准許，
逾此範圍之請求，則屬無據，無從准許。
五、綜上所述，原告依民法第179、767條規定，請求被告返還
系爭房屋；暨被告各應給付自原告取得系爭建物所有權之日
即106年7月11日起至騰空返還系爭房屋之日止，每月租金
計算之不當得利5,000元，為有理由，應予准許。
六、本判決係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易訴訟程
序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款
規定，應依職權宣告假執行。原告其餘之訴既經駁回，其此
部分假執行之聲請亦失此附麗，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴
訟費用額如主文第4項所示。
中華民國107年4月13日
中壢簡易庭法官張得莉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月13日
書記官林宛瑩