裁判字號：臺灣桃園地方法院102年重訴字第284號民事判決
裁判日期：民國103年05月29日
裁判案由：履行契約
臺灣桃園地方法院民事判決102年度重訴字第284號原告 戴文斌 訴訟代理人 賴彌鼎 律師複代理人 邱英豪 律師被告 趙蕙嫺 訴訟代理人 葉民文 律師上列當事人間請求履行契約事件，於民國103年4月29日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應於原告給付新臺幣壹仟壹佰肆拾貳萬壹仟伍佰元時，將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號（面積六三九點九一平方公尺；地目：田）所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）兩造於民國102年4月24日簽訂原證一所示之買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定原告給付新臺幣（下同）1742萬1500元，購買被告所有坐落桃園縣○○鄉○○段000地號（面積639.91平方公尺，地目：田，下稱系爭土地），簽約時由原告給付第一期款項300萬元，第二期款項雙方約定於稅捐機關核發稅單後3日內給付300萬元，其餘尾款1142萬1150元於點交土地時給付。
（二）原告已依約於完稅後3日內即102年6月19日將第二期款項300萬元匯入履約保證帳戶，依系爭買賣契約第2條約定，本件買賣第二期款給付時點為：「稅捐機關核發稅單後三日內」，又系爭土地增值稅不課徵證明書（即農用免稅證明）係於102年6月17日核發，則原告給付第二期款項實符系爭買賣契約之約定，並無給付遲延。系爭買賣契約第2條欄位右方註記日期「4/29」、「5/25」係承辦代書預計之日期，系爭土地農用證明是在102年6月3日核發，承辦代書於核發後方得送件申請系爭土地增值稅不課徵證明書（即農用免稅證明）。
（三）被告匯款後，被告竟拒絕用印及交付印鑑證明，幾經調解不成，原告即委託正鼎法律事務所於102年7月5日發函催告被告於文到後10日內配合承辦代書用印，然被告仍置之不理，更以存證信函主張解約。
為此，爰依系爭土地買賣契約之法律關係，提起本訴並聲明：（一）被告應於原告給付1142萬1500元時，將系爭土地所有權移轉予原告。
二、被告則以下列情詞置辯，並答辯聲明：原告之訴駁回：
（一）兩造於102年4月24日簽定系爭買賣契約時，已約定原告於102年4月24日給付第一期款項300萬元，於102年5月25日給付第二期款項300萬元，此觀系爭買賣契約第2條明確記載，此非原告所稱預估給付之日期，原告自負有餘102年5月25日，給付300萬元之義務。
（二）被告簽約時，即已繳交系爭土地完稅及移轉登記所需文件，隨時可申辦農業使用證明，然原告所委託代書 吳靜一 遲未送件申辦農業使用證明，藉此拖延給付第二期款項，原告未於102年5月25日給付第二期款項，即應負給付遲延之責。
（三）原告於102年5月25日未依約給付第二期款項，遲至同月30日仍未付款，被告旋告知 仲介 人 林莉芩 「因原告違約，故解除系爭買賣契約」，林莉芩亦通知買方解約情事。且被告為慎重，於102年7月5日寄發存證信函予原告，重申解除系爭買賣契約。
三、本院協助兩造整理爭執與不爭執之事項如下：
（一）不爭執事項
1、兩造於102年4月24日簽訂原證一之買賣契約，價金為1742萬1500元，購買如原告訴之聲明所示之土地。
2、原告於102年4月24日簽約時給付300萬元至履約保證專戶。
3、原告於102年6月19日將300萬元匯入履約保證專戶。
4、原告於102年7月5日發函予被告，催告履行契約。
5、被告於102年7月5日發函予原告解除契約。
（二）爭執事項
1、原告未於102年5月25日交付300萬元至履保帳戶是否構成給付遲延？
2、若構成給付遲延，被告是否已合法向原告為解除系爭契約之意思表示？
四、本院得心證之理由
（一）原告未於102年5月25日交付300萬元至履保帳戶是否構成給付遲延？
1、解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。且解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例要旨參照）。
2、系爭買賣契約第2條記載：買賣總價：1742萬1500元-整簽約款：本契約簽定時，300萬-元整。4/24備證用印款：民國年月日時分，新臺幣：元整完稅款：稅捐機關核發稅單後三日內，300萬-元整。5/25尾款：1142萬1500元整。點交土地日期訂於102年7月24日，甲方應依約付清尾款。
3、證人即承辦系爭買賣契約之地政士吳靜一於本院審理時結證稱（見本院卷第60至61頁背面）：
（1）我是承辦系爭買賣契約之地政士，簽約時，我、兩造、店長 劉善榮 、仲介林莉芩都在場， 邱垂境 也有到場，我受買賣雙方委託辦理系爭土地過戶登記事宜，系爭買賣契約第2條「完稅款：稅捐機關核發稅單後三日內，300萬-元整」後方5/25之文字是我書寫，是指簽約時預估稅單可能會核發的時間，若公家機關未耽誤，大概該時間會核發，簽約時有跟兩造解釋，因為 鑑界 跟農地農用證明核發之時間是不一定，若案件多會延長時間，所以只是預估時間。店長劉善榮將總價及日期都寫在白板上，由我寫在系爭買賣契約上。
（2）簽約後，我是受賣方委託去申辦土地鑑界，仲介林莉芩約於5月10幾日，通知我到桃園縣政府辦理分區使用證明，辦理完成後，我再跟鄉公所申請辦理農地農用證明。系爭土地農地農用證明於102年6月3日核發，隔1至2天才領到，因雙方對此事有爭執，詢問雙方後才去申報稅單，稅單是在10幾號才下來。第23頁農地買賣桃園縣政府地方稅務局土地增值稅不課徵證明書（總局），是102年6月11日使用電腦網路申報報稅，稅單於102年6月17日核發，因不用繳交增值稅，就直接列印通知買方直接匯款300萬元。
（3）被告於102年5月30日打電話告知未於102年5月25日收到300萬元，所以要解約，我告知那是完稅後才繳，不是102年5月25日繳錢。
4、證人即系爭土地仲介林莉芩於本院審理時結證稱（見本院卷第62至64頁背面）：
（1）102年間在永慶房屋大竹加盟店擔任仲介，兩造簽訂系爭買賣契約時，在場人有我、代書 吳敬一 、店長劉善榮、董事長邱垂境。
（2）系爭買賣契約第2條後方「5/25」之文字，是由代書吳敬一書寫，是當初定的給付日期，代表5/25買方會把錢匯入，當初是董事長邱垂境與代書作業，我只是在旁邊，代書就記載5/25。我沒向代書詢問5/25是何意。
（3）因現場有農作物可辦理農地農用證明，有打電話通知代書吳敬一，之後就是代書工作，之間，我與代書是以電話聯絡，系爭土地是在6月份完稅，因之後出現問題，當中有協調，但雙方不同意。
（4）過程中兩造有協調，因賣方（即被告）是我的客戶，我有聯絡被告，買方部分是由邱垂境聯絡。協調過程中，邱垂境告知買方願意以1坪10萬元購買，但我尚未告知賣方時，邱垂境就說上法院處理。
（5）依我的經驗，申辦農地農用證明及相關程序，時程快約一星期，慢約半個月，時間無法確定，有時相關單位人手不足，也會遲延，但都交由代書辦理。
（6）因為系爭買賣契約有寫5/25，所以確定是付款日期，但過那麼久，也不是很記得。是由代書向兩造解釋系爭買賣契約之內容。由店長將總價及日期都寫在白板上，由代書寫在系爭買賣契約上。
（7）就我經手處理，包含系爭買賣契約，被告第二次從事買賣交易。
5、證人邱垂境於本院審理時結證稱（見本院卷第89頁背面至91頁背面）：
（1）102年間，是永慶不動產大竹加盟店董事長，系爭買賣契約簽約時有在場，系爭買賣契約第2條所寫5/25是指完稅款預估的時間，因農地買賣須辦理農地農用證明，再至國稅局辦理緩徵增值稅，所以完稅款是在辦畢緩徵增值稅取得證明後，三日內繳納，所謂緩徵增值稅是指農地農用就可暫緩繳納，無須於該次過戶時繳納，日後若有違規使用，即對違規人處罰。
（2）簽訂系爭買賣契約時，我們會解釋標的、價金、坪數、付款方式，店長劉善榮會寫在白板上，其他就交由專業代書續辦。
（3）林莉芩是我同事，我不知道林莉芩為什麼會說5/25是付款日期。5/25應該是預估的日期，因為整個案子是三個月，辦農地農用證明到完稅之間要一個月，所以不知道什麼時候會辦妥，所以壓預估的日期，若未在預估的日期辦畢，也不會怎麼樣，因為所有的罰則都是結案日即102年7月24日起算。
6、證人即永慶不動產大竹加盟店店長劉善榮於本院審理時結證稱（見本院卷第91至93頁）：
（1）兩造簽訂系爭買賣契約時，我有在場，我有將5/25寫在白板上，一般會將簽約跟最後的交款日寫在白板上，中間繳款也會填上去讓買方大概知道什麼時候要繳多少錢，5/25只是一個預定的時間，無太大用意，預估時間到的前後，代書會聯絡雙方稅單核發時，另為約時間交付款項，只有在未依最後結案日才有罰則。
（2）不知證人林莉芩為何說5/25是付款日期，因完稅款牽扯到稅捐機關跟政府單位的工作日數，無法抓出明確時間，不太可能會有明確的付款日期。
7、依系爭買賣契約第2條中所記載之文字為：「完稅款：稅捐機關核發稅單後三日內，300萬-元整。」，後方再以文字書寫：「5/25」，依證人吳敬一、邱垂境、劉善榮前揭證述可知，系爭買賣契約第2條後方所書寫「5/25」乃係預估系爭土地稅單核發之日期，並非特定付款日期甚明，倘「5/25」真為確定之付款日，被告又非初次出售不動產，且系爭買賣契約價金非微，焉有隨意於上書寫，而未見兩造在其上用印以求慎重，亦足認「5/25」僅係預估系爭土地稅單核發之日期，並非特定完稅款付款日期甚明，可徵原告主張系爭買賣契約第二期款項支付日為稅捐機關核發稅單後三日內等節，應屬有據，則系爭買賣契約稅單核發日為102年6月17日等節（見本院卷第23頁），原告係於102年6月19日匯款300萬元至系爭買賣契約履約保證專戶（見不爭執事項第3點），難認有何給付遲延之情事。
8、被告雖以前詞抗辯，並舉證人林莉芩之證述為據，雖證人林莉芩曾證稱「5/25」係特定付款日期云云，然證人林莉芩於作證時語多保留，且就系爭買賣契約第2條所書寫「5/25」如何確定是付款日期，亦證述不是很記得等詞，而被告又為證人林莉芩之客戶，與系爭買賣契約有利害關係，證人林莉芩前揭證述「5/25」為特定付款日期之部分，本院實難採信，則被告前揭抗辯系爭買賣契約第2條所書寫「5/25」係付款日等詞，已失所據。被告另抗辯原告未於102年5月25日給付第二期款項，被告另透過仲介林莉芩向原告解除契約云云，然如前述，原告未於102年5月25日給付第二期款項並無構成給付遲延，原告已毋需負給付遲延之責外，且證人林莉芩亦證述：沒有代替被告向原告定期催告或解約等語（見本院卷第63頁背面），亦足徵被告此部分所辯，與事實不符，亦難採信。
9、綜上所述，原告未於102年5月25日匯款300萬元至系爭買賣契約之履約保證專戶，並未構成給付遲延，則上開所列爭執事項2，即毋庸論述。
（二）綜上，原告已依系爭買賣契約第2條給付第二期款項，原告自得依系爭買賣契約第2條約定「尾款：1142萬1500元整。點交土地日期訂於102年7月24日，甲方應依約付清尾款」，請求被告應於原告給付1142萬1500元時，將坐落系爭土地所有權移轉登記予原告。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告應於原告給付1142萬1500元時，將坐落系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年5月29日
民事第二庭法官謝憲杰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月29日
書記官吳仁心