臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
102年度板簡字第1544號
原 告 吳淑鳯
訴訟代理人 粘舜權 律師
鍾欣惠 律師
蘇忠聖 律師
被 告 張文彬
訴訟代理人 陳泰源 律師
受告知人 吳明皇
上列當事人間請求返還房屋事件，於中華民國103年3月25日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加。原告原起訴聲明請求被告應將門牌
號碼新北市○○區○○里○○鄰○○街○○○○○號房屋騰空遷
出，將該房屋返還原告及共有人全體，嗣於102年11月26日
言詞辯論期日當庭更正上址門牌號碼為「107號」，經核原
告嗣後更正之門牌號碼始與本件租賃契約約定之出租房屋門
牌號碼相符，堪認原告僅係更正法律上之陳述而非變更聲明
，合先敘明。
二、原告起訴主張：緣原告係門牌號碼坐落新北市○○區○○街
○○○號房屋（下稱系爭房屋）之共有人之一，被告未經原告
之同意亦無任何權源，無權占用系爭房屋。原告茲依民法第
767條第1項前段與中段（原起訴狀漏載第1項，應予補充
）以及同法第821條之規定請求被告騰空房屋並將其返還原
告及全體共有人。該房屋雖經共有人之一即訴外人吳明皇出
租於被告，但該租約未經原告同意，依法不得對抗原告。為
此，爰依民法第767條第1項前段與中段以及同法第821條
之規定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷
出，將該房屋返還原告及共有人全體。㈡請依職權宣告假執
行。
三、被告則以：
㈠系爭房屋出租人除吳明皇外，吳明皇亦隱名代理原告，簽
訂租賃契約，被告絕非無權占有：
原告雖陳稱其未同意將其與吳明皇共有之系爭房屋出租予
被告云云，惟吳明皇與被告於100年4月27日簽訂出租系
爭房屋之租賃契約（租賃期間自100年4月27日至105年
4月26日止，下稱系爭租約）時，即向被告表示，已得到
原告之全權授權及同意，願將吳明皇與原告共有之系爭房
屋共同出租予被告，被告方與吳明皇簽訂系爭租約。是依
最高法院92年度台上字第1064號民事判決見解，吳明皇於
簽訂系爭租約時已清楚表示除其本人外，其亦全權代理原
告簽署系爭租約，被告亦清楚知悉吳明皇有代理 吳淑鳳 之
權限。因此，系爭租約上雖然無原告之簽名或姓名，仍有
隱名代理法理之適用，系爭租約仍應對於原告發生效力。
被告既然係依照租約占有系爭租賃物，即非無權占有。
㈡原告確實有授權且同意關於系爭房屋租賃契約之簽訂：
⒈吳明皇曾於民國101年11月29日就系爭房屋向鈞院提起訴
訟，以租約內容未臻明確云云為由，訴請「終止」其與被
告間之系爭契約經鈞院以101年度板簡字第2058號返還租
賃房屋事件受理在案（下稱另案事件），惟當時本案原告
另案事件中，不僅未表示該契約未經其同意或授權而不合
法，反而更擔任吳明皇在另案事件中之訴訟代理人，為其
主張擬「終止」與被告間之合法租賃契約。顯見系爭契約
當時簽訂時，確實有經過原告之同意，原告也認為此契約
乃合法有效之契約，方進而擔任吳明皇之訴訟代理人，並
主張「終止」租賃契約，故原告陳稱並未同意、未授權出
租，顯然不實。
⒉原告及吳明皇曾於102年3月11日共同寄發律師存證信函
予訴外人即次承租人 張筱芳 ，就系爭房屋之使用範圍等節
有所主張，惟原告於上開律師存證信函中從頭到尾均不否
認系爭租約之效力，僅係就系爭房屋使用範圍有所爭執。
該存證信函第4頁下方最後一行起更表示：「本人吳淑鳳
日前與張筱芳女士有誠意溝通，雙方已確認承租範圍係攤
位而非有該房屋屋內」等語，由此可知原告自始即承認系
爭租約之有效性，僅因就使用範圍與張筱芳認知有所差異
，方藉故陳稱其未授權、未同意將共有之系爭房屋出租而
提起本件訴訟，原告所言顯然非真，懇請鈞院勿受矇蔽。
⒊關於系爭租約租金之交付，原告多次曾以其母親即訴外人
吳月霞 之名義開立手寫收據，目前共有3張手寫收據可以
為證。該等收據雖然係簽署「出租人吳月霞」，但實際上
都是原告親筆簽署所有文字。由此可知原告確實親手收取
租金並開立上開手寫收據，顯見原告自始至終均認同系爭
租約之有效性，否則原告絕對不會收取租金並開立收據。
且被告於日前（103年3月1日）收到原告所簽發之租金
收據一紙。該收據上明確載明原告係以出租人身分，收到
承租人方面所付之租金新臺幣（下同）3萬元。此收據可
證明原告確實係以出租人身分出租系爭房屋予被告。
⒋系爭租約自100年4月27日簽署至102年5月9日原告提
起本件訴訟時為止，長達2年期間，若未經原告授權或同
意，被告絕對無法使用系爭房屋，顯見原告確實有授權及
同意簽署系爭租賃契約。
㈢本案依照民法第820條等規定，被告使用系爭房屋係經全
體共有人同意，並非無權占有：
⒈如前所述之原告多項行為可知，原告確實有授權且同意訴
外人吳明皇代為簽署系爭租約。縱使鈞院認為隱名代理部
分有所爭議（僅為假設之詞），至少原告之上開行為可解
讀為：同意將系爭房屋供被告使用。此部分屬於共有物之
管理，既然吳明皇同意出租，而原告方面之種種行為也表
示同意此一出租，則被告使用系爭房屋係經全體共有人同
意，既然經過原告等人同意，被告即非無權占有，懇請鈞
院鑒察。
⒉且原告之上開種種行為，已非單純沉默，最起碼是積極表
示同意吳明皇此一出租行為（共有物之管理），既然如此
，姑且不論有關租賃契約部分是否有隱名代理問題，最起
碼被告方面也是經過原告同意而使用系爭租賃物，絕無無
權占用之問題。
㈣被告目前並未占有系爭房屋內部，既然沒有占有，原告此
一返還房屋之訴，顯然無由：
⒈從原告或被告所提出之相關事證可知，不論是原告或是吳
明皇，皆未曾交付系爭房屋鑰匙予被告，被告根本無法進
入房屋內部進行占有使用，姑且不論雙方間究竟存在何種
法律關係，既然原告也承認被告目前既然並未占有系爭房
屋內部，原告起訴請求將房屋騰空並返還給原告及全體共
有人，令人感到相當莫名其妙。因此，被告既然目前根本
未實際占有系爭房屋，原告提起本案訴訟顯然無理由，懇
請鈞院依法駁回原告之訴，被告感激不盡。
⒉被告目前都已經退讓到僅能使用房屋外的「騎樓」，而該
「騎樓」的使用，依照被證5號之存證信函（原告所委託
律師所寄發之存證信函）可知，最起碼「騎樓」之使用是
經過原告之同意。至於，雙方目前所爭執之系爭房屋，如
上所述，被告根本無法占有使用房屋內部，原告提出此一
訴訟，顯然無理由，懇請鈞院鑒察。
㈤對於被告主張的隱名代理及經共有人同意部分等被告有權
占有系爭房屋之事由，請求庭上擇一認定即可。綜上所述
，原告從頭到尾均授權且同意系爭租賃契約之簽訂，然僅
因雙方間相處之小事而加以興訟，實令被告感到相當不解
及錯愕，被告方面雖仍希望雙方能維持和諧關係，惟有關
本件訴訟部分仍請鈞院詳查，並還被告公道，被告將不勝
感激等語。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回
。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件原告主張原告為系爭房屋共有人之一，被告曾與系爭房
屋另名共有人吳明皇簽訂系爭租約等節，業據其提出細徵房
屋建物登記第二類謄本1紙為證，另有被告提出之系爭租約
契約書影本1份可憑，復為被告所不爭執，應堪信為真實。
另原告主張被告無權占有系爭房屋等節，則為被告所否認，
並以前揭情詞置辯，是本院應審究者為，被告占有系爭房屋
有無正當權源並得對抗原告？茲述如下：
㈠按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三
分之二者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文。
又共有物之出租，乃典型之共有物管理行為，故原則上即受
民法第820條第1項法文之拘束。如共有人間已就共有物之
管理得共識，而將共有物出租他人使用，同意之共有人自不
得指承租人為無權占有而請求返還共有物。另按所謂默示之
意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其
有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或
特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之
意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。
㈡本件原告雖主張被告與系爭房屋另名共有人吳明皇簽訂系爭
租約，並未經原告同意，被告不得執該租約作為占有系爭房
屋之正當權源對抗原告等情，然查，吳明皇前曾於101年11
月29日提起另案事件，以欲提前終止租約為由，請求被告返
還系爭房屋，原告則為另案事件之原告訴訟代理人，於101
年12月24日之言詞辯論期日中，原告與吳明皇均僅表示係因
使用範圍未明確，故請求終止租約，嗣於同日原告撤回起訴
等情，此經本院調取另案事件卷宗核閱在案，且觀諸原告與
吳明皇於102年3月11日所寄發給被告之板橋光復橋郵局26
號存證信函，僅見兩造乃就系爭房屋之使用範圍、租金給付
有無不當得利、裝設監視器之範圍等租賃條件有所協商確認
，未見原告有何否認系爭租約效力情事，此有該存證信函影
本1件在卷可考，則由上情可知，原告對吳明皇有將系爭房
屋出租予被告乙情並不爭執，並願為吳明皇處理租賃條件紛
爭，是被告辯稱原告乃同意吳明皇之出租行為等情，尚非無
稽。對此，原告雖再陳稱寄發該封存證信函，係因原告當時
不解己身之法律上地位，誤以為自己受系爭租約拘束所為，
係由原告母親吳月霞找尋律師代寫，內容並未與原告本人討
論過云云，是倘依原告前揭所陳，其至遲應於102年5月16
日提起本件訴訟時，即知悉其如未同意吳明皇與被告間之系
爭租約，其應不受系爭租約之拘束為是，惟原告於103年3
月25日言詞辯論終結前，仍以系爭房屋之出租人為自居，簽
發收受系爭租約103年3月份租金之字據，此有原告親簽之
103年3月1日租金收據1紙在卷可證，則若非原告已同意
系爭房屋另名共有人吳明皇所為之共有物管理行為即出租行
為，何以原告仍願甘受系爭租約之拘束，而簽發以原告為出
租人名義之租金收據？是原告雖未有何書面明示同意吳明皇
就共有系爭房屋之出租行為之意思表示，惟由客觀上原告參
與系爭租約爭議協調之程度、原告簽發收取租金收據之舉動
等情事，實足堪認定原告業已默示同意系爭房屋共有人吳明
皇之出租行為，則揆諸前揭民法第820條第1項規定及說明
，原告自不得主張系爭房租承租人即被告為無權占有，而請
求返還系爭房屋與原告及全體共有人。
五、從而，原告依民法第767條第1項前段、中段及同法821條
規定，請求被告騰空遷出系爭房屋並返還該房屋與原告及全
體共有人，為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本
院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此
敘明。
七、原告另聲明請本院依職權宣告假執行，僅係促請法院職權發
動假執行，本院自無庸就其聲請為准駁之裁判，被告聲明請
求駁回原告假執行之聲請，亦無必要，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年4月17日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官林米慧
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應
一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月17日
書記官劉春美