裁判字號：臺灣高等法院高雄分院108年上易字第216號民事判決
裁判日期：民國108年10月09日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣高等法院高雄分院民事判決108年度上易字第216號上訴人 陳品吉 訴訟代理人 何曜男 律師
徐鼎盛 律師 何翊萍 律師被上訴人 潘雪娥 訴訟代理人 王銘鈺 律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國10
8年4月22日臺灣高雄地方法院107年度訴字第511號第一審判決提起上訴，本院於108年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：訴外人 廖瑞英 （民國83年2月17日歿）於71年間，提其所有坐落高雄市○○區○○厝OOOO號地號土地與 楊紗緞 合建1棟左右雙併5層樓公寓建物（下稱系爭合建房屋），房屋興建完畢後，由廖瑞英取得土地應有部分1/
2及門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號1樓、2樓及163號1樓至5樓建物，而廖瑞英將前161號1樓、2樓及163號3樓至5樓建物登記其配偶 黃崑池 所有，其後黃崑池將16
3號3樓建物出賣予訴外人 林松貞 ，並由廖瑞英移轉土地應有部分1/10予林松貞；嗣廖瑞英死亡後，黃崑池將161號1樓、2樓及163號4樓至5樓建物分別出賣他人，上訴人陳品吉因買賣輾轉取得161號1樓、2樓（下稱161號建物）所有權，原審共同被告 李淑鶯 亦因買賣直接、輾轉分別取得
163號4樓、163號5樓（下稱163號4樓建物、163號5樓建物）所有權，惟其二人均未取得土地之應有部分，而非土地之共有人。被上訴人嗣取得廖瑞英所有土地之應有部分4/10，成為土地之共有人，詎陳品吉、李淑鶯就土地既無所有權，兩造就土地亦無使用借貸之約定，則陳品吉、李淑鶯無權占有土地，致被上訴人受有損害，而獲有相當於租金之不當得利，陳品吉自應給付被上訴人其自101年12月10日受讓161號建物之日起至訴訟繫屬日106年12月8日止，李淑鶯則分別自96年12月14日、84年4月8日受讓163號4樓建物、163號5樓建物之日起至訴訟繫屬日106年12月8日止，新臺幣（下同）428,433元、857,217元，另請求渠等給付自106年12月9日起至返還占用土地之日止，按月依當期土地申報地價10%計算年地租後，再以1/12計算給付被上訴人相當於月租金之不當得利。爰依民法第767條、第179條、第425條之1或類推適用民法第425條之1規定，提起本件訴訟，聲明如原審判決附表一變更後聲明欄所載（按：原審共同被告李淑鶯於原審判決後提起上訴，嗣於本院繫屬中之108年9月16日撤回上訴）。
二、上訴人則以：廖瑞英係以其所有土地與楊紗緞合建或委託代建，協議各自分得坐落其上之建物，廖瑞英將其分得之建物登記為其配偶黃崑池所有，顯係同意系爭建物所有人繼續無限期使用系爭土地。嗣黃崑池將登記於其名下之建物售出，由被上訴人基於買賣關係輾轉取得，依占有連鎖之原理，土地與建物之繼受人自應受該使用借貸法律關係之拘束，土地上之前開建物屬有權占有。又被上訴人之前手潘 廖瑞珍 乃被上訴人母親，與廖瑞英為姊妹關係，被上訴人於買受系爭土地之際，明知悉廖瑞英同意提供系爭土地建築建物使用，將分得之建物登記為廖瑞英之配偶黃崑池所有，且上訴人自 潘廖瑞珍 受讓土地應有部分時，由建物坐落土地已久之現場外觀亦明顯可知，顯見被上訴人購買土地應有部分時，其明知建物所有權人得對土地原所有權人主張有權占用土地仍購買，顯有默示同意建物繼續使用土地，被上訴人自其母親潘廖瑞珍處受讓土地應有部分，應繼受土地同意使用約定之拘束，上訴人對土地所有人取得占有土地之正當權源。況系爭土地於71年間建物起造時之所有權人為廖瑞英，建物自起造興建完工後原始所有權人為黃崑池，自始即非屬土地及其土地上之房屋同屬一人所有之情形，無從認定建物與土地所有人間於房屋得使用期限內推定有租賃關係，自無民法第425條之1之適用，亦無從類推適用。況土地當時之所有權人廖瑞英，於71年、72年間出具土地使用權同意書，同意建物起造人於土地上建築房屋，建物有權使用土地，自無再以民法第
425條之1之規定保障房屋受讓人繼續使用之必要。又，縱認得請求上訴人給付不當得利或給付租金，系爭土地所在地點生活機能、交通便利程度固屬尚可，惟並非熱鬧商業地區，被上訴人主張依土地申報地價總額年息10%計算亦屬太高，應以3%計算始屬適當合理等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人342,745元，及自民國107年2月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並應給付被上訴人自民國106年12月9日起至返還坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○號土地（應有部分十分之一占用面積）予被上訴人之日止，按月依當期土地申報地價百分之八計算年地租後，再以其十二分之一計算之月租金，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，請求將原判決該部分廢棄，駁回被上訴人在第一審之訴；被上訴人則請求駁回上訴。
四、兩造不爭執事項㈠系爭土地原為廖瑞英（83年2月17日歿）所有，於71年或72
年間提供予楊紗緞合建如原審卷二第38頁附表所示建物，由廖瑞英取得門牌號碼即161號、163號共5戶之建物，土地應有部分1/2。
㈡系爭土地為被上訴人、訴外人 李至權 、 陳番戌 、林松貞、林信萬、 蔡金標 、 葉志清 共有，被上訴人之應有部分為4/10。
㈢161號1樓、2樓建物（即161號建物；高雄市○○區○○○段○○○○○○號）所有權變動情形：
⒈合建之人為廖瑞英，72年4月4日登記其夫黃崑池所有。
⒉黃崑池於87年5月15日將161號建物出賣並移轉登記予訴外人 謝明勳 所有。
⒊謝明勳於101年11月29日將161號建物出賣予上訴人，同
年12月10日以買賣為原因移轉登記為上訴人所有。惟陳品吉並非系爭土地之共有人。
㈣163號4樓建物（即163號4樓建物；高雄市○○區○○○OOOOO建號）所有權變動情形：
⒈合建之人為廖瑞英，72年4月4日登記其夫黃崑池所有。
⒉黃崑池於86年8月22日將163號4樓建物出賣並移轉登記予 李淑君 所有。
⒊李淑君取得163號4樓建物後，該建物之所有權登記輾轉
自 黃善枝 、 王進興 、 黃彫軻 ，最後於96年12月21日以買賣為原因移轉登記予被告李淑鶯所有。李淑鶯並非土地共有人。
㈤163號5樓建物（即163號5樓建物；高雄市○○區○○○OOOOO建號）所有權變動情形：
⒈合建之人為廖瑞英，72年4月4日登記其夫黃崑池所有。
⒉黃崑池於84年8月24日將系爭163號5樓建物出賣予李淑
鶯並於同日以買賣為原因移轉登記予李淑鶯所有。李淑鶯並非土地共有人。
㈥163號3樓建物（高雄市○○區○○厝OOOOO建號、門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號3樓）所有權變動情形：
⒈合建之人為廖瑞英，72年4月4日登記其夫黃崑池所有。
⒉黃崑池將163號3樓建物出賣予林松貞，廖瑞英亦移轉土地應有部分1/10予林松貞。
㈦土地歷年之申報地價：為99年至101年申報地價為每平方公
尺23,200元。102年至104年度申報地價為每平方公尺26,400元。105年至107年度申報地價為每平方公尺38,240元。
五、本院判斷：㈠訟爭土地之所在，最初係由土地所有權人廖瑞英與楊紗緞合
建共10戶房屋，完成後由楊紗緞分得其中5戶，廖瑞英並各移轉土地應有部分各1/10予楊紗緞所取得之5戶房屋（共1/
2）。72年4月4日將161號建物、163號4樓建物、163號5樓建物及163號3樓建物則登記在廖瑞英配偶黃崑池名下，廖瑞英死亡前之72年5月，黃崑池將163號3樓建物出賣予林松貞，廖瑞英配合移轉土地應有部分1/10予林松貞，為兩造所不爭執，並有各該土地、建物登記簿謄本可稽。上訴人所有之系爭建物（即161號1、2樓），係黃崑池於87年5月間出售移轉予謝明勳，上訴人嗣於101年12月間向謝明勳買受該建物而輾轉取得（惟因廖瑞英已歿，而均未取得建物所坐落地上之土地），就此，據上訴人主張廖瑞英、黃崑池間就建物與基地間存有未定存續期間之消費借貸契約，該土地既供系爭建物使用，建物既仍完好，則使用借貸關係尚未消滅，被上訴人應繼受該使用借貸關係云云。惟上訴人就其所為之上開主張，並未舉出任何事證以實其說，且與該基地上係興建10戶房屋，而分歸楊紗緞取得之5戶房屋，每戶亦配合取得應有部分各1/10，於廖瑞英死亡前之72年間，黃崑池出售予林松貞之1戶房屋，廖瑞英亦以買賣為原因移轉登記應有部分1/10土地予林松貞各情不符，足徵當時係以使每戶各取得土地應有部分1/10為規劃，事理上當不可能廖瑞英與黃崑池夫妻彼等間就土地、房屋間有使用借貸關係之契約合致存在。此再徵諸於廖瑞英生前，黃崑池名下之
163號3樓建物出售移轉予林松貞時，廖瑞英同即移轉其名下土地之應有部分1/10予林松貞乙情觀察，黃崑池名下之上該建物與相對應之廖瑞英名下土地應有部分，並非存有使用借貸關係（蓋若存有使用借貸關係，則廖瑞英當無配合移轉土地應有部分之情）。是而上訴人主張廖瑞英與黃崑池間就系爭建物使用土地，係因存有使用借貸契約云云，自非可取。
㈡如前所述，廖瑞英死亡以前，就登記在黃崑池名下之各該建
物，與登記廖瑞英名下之土地應有部分，於出售時，夫妻彼此會配合將登記其名下之建物、土地同為移轉予買受者，考其目的，無非因經濟因素之考量（可能為節稅，或夫妻間就出售房地須經雙方同意等諸般原因），但因廖瑞英於83年2月間死亡，而黃崑池與廖瑞英間並無子女，固而由廖瑞英之姊妹6人與黃崑池繼承，而訟爭土地應有部分4/10及163號
1、2樓房屋在該分割遺產之訴訟（本院84年度重上字第60號）係分配予廖瑞英胞妹潘廖瑞珍（即被上訴人之母）取得，而非歸黃崑池取得，是而黃崑池嗣將訟爭161號1、2樓房屋出售予上訴人之前手謝明勳時，廖瑞英已殁，故而未能併將廖瑞英夫婦本來規劃應隨同之土地應有部分1/10為移轉，致生本件之情形。查，系爭基地於71年間所有權人係廖瑞英，其與楊紗緞約定，由楊紗緞在該土地建造十戶房屋（五層樓之公寓雙併），由楊紗緞取得一半即房屋5戶及土地應有部分5/10，另一半分歸廖瑞英，房屋完成後，約定歸廖瑞英取得部分之房屋，除其中之163號1、2樓（1戶）登記在廖瑞英名下外，其餘4戶即161號1、2樓（1戶），及
163號3樓、4樓、5樓房屋則登記黃崑池名下，土地應有部分5/10則均登記廖瑞英名下，於廖瑞英生前出售163號3樓房屋及土地應有部分1/10予林松貞，並移轉土地、建物登記，已如前述。而廖瑞英與黃崑池乃夫妻，法律上雖為不同之人格，但渠等既因為達上述之經濟上目的，將嗣後已立法不可將基地與建物分離歸不同人取得之當時法制上之缺漏，將建物及基地（應有部分）分別登記為黃崑池、廖瑞英所有，於有出售時，再行配合移轉建物或土地予買受人，嗣因廖瑞英死亡，致嗣自黃崑池受讓訟爭房屋之人，因無相對應之土地，致生之窘境。在此情形下，為保護房屋所有人可有權繼續占有使用坐落之土地（按：訟爭房屋位在雙拼5層公寓之1樓，事實上依其性質亦不能拆除），以維護房屋之經濟價值，即應將此原有規劃1戶建物對應基地應有部分1/10而登記黃崑池夫妻名下之各該房屋、土地，視為同屬一人所有，在僅將訟爭房屋所有權讓與他人，而未將土地應有部分一併讓與時，應推定係允許房屋受讓人在房屋得使用期間內，與其有租賃關係。換言之，在72年當時因公寓之建物與基地（本質不得分離）登記法令未完備，處於當時之時空背景及本個案黃崑池夫婦將房屋、土地分別登記在二人名下等情節，為體現房屋所有權與基地利用權一體化，調和土地、建物所有人間之權益，以符社會正義之要求，法理上應認房屋所有權人須支付相當之對價，而得以在房屋得使用期間內有權使用房屋坐落之土地，始符社會現實及正義。至於上訴人另以：土地原所有權人廖瑞英有出具土地使用權同意書與楊紗緞合建房屋，概括同意楊紗緞在其基地上建築房屋，應推定廖瑞英於書立同意書之時，即默許日後取得房屋所有權之人或占有人以使用房屋之目的使用該房屋，上訴人既輾轉取得訟爭房屋，自得基於使用借貸關係主張云云。然查，微論上訴人始終未能證明有其所主張之該同意書之存在，況上訴人所取得訟爭之161號1、2樓房屋，與當時合建人楊紗緞所分配之房屋（165號1、2樓、167號1、2樓、及165號
3樓、165號4樓、165號5樓共5戶）無關，自不得以其所主張楊紗緞所取得之土地使用同意書，據為主張其得無償使用基地。
㈢按城市房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息
10%為限；此於租用基地建築房屋，得準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情，以為決定。系爭土地坐落高雄市○○區○○路，鄰近大順三路、國治路，週遭有餐食店、蔬果店、手機店且鄰近特力屋，系爭161號建物出租予他人開設造型沙龍。綜合該之位置、繁榮程度、及生活機能等情，認系爭161號建物占用土地之租金應以土地申報地價之週年利率8%，權利範圍即以土地應有部分1/10計算，回溯5年使用土地期間（101年12月10日起，至106年12月8日止）之租金合計342,745元（如附表）為適當，逾此金額之請求，不應准許。
六、綜上，被上訴人以其為基地所有權人地位，請求上訴人給付租金，其請求在342745元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年2月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算法定遲延利息範圍內，暨自106年12月9日起至返還基地日止，按月依當期土地申報地價百分之八計算年租，再以其十二分之一計算給付月租金範圍內，洵屬正當，應予准許，逾此之其他請求，則不應准許。原審論敍上訴人係無權占用，應給付被上訴人相當於租金之不當得利，判命上訴人如數給付，所持理由容有未洽，惟結果尚無二致，判決仍應予維持。上訴論旨猶執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。又本件攸關爭點之待證事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提資料，均無碍判決結果，爰不再一一載敍，併此敍明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年10月8日
民事第二庭
審判長法官黃國川法官李怡諄法官許明進以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國108年10月9日
書記官林昭吟附表┌────────┬─────┬───┬─────────┬────┐│年度(計算期間)│申報地價│年息│占用面積(平方公尺)│金額/元│├────────┼─────┼───┼─────────┼────┤│101年12月10日至│23,200元│8%│1×(1/10)×277=│3,099元││101年12月31日，│││27.7│││共計22天│││││├────────┼─────┤│├────┤│102年1月1日至102│26,400元│││58,502元││年12月31日，共計││││││12月│││││├────────┼─────┤│├────┤│103年1月1日至103│26,400元│││58,502元││年12月31日，共計││││││12月│││││├────────┼─────┤│├────┤│104年1月1日至104│26,400元│││58,502元││年12月31日，共計││││││12月│││││├────────┼─────┤│├────┤│105年1月1日至105│38,240元│││84,740元││年12月31日，共計││││││12月│││││├────────┼─────┤│├────┤│106年1月1日至106│38,240元│││79,400元││年12月8日，共計││││││342天│││││├────────┴─────┴───┴─────────┴────┤│合計342,745元││計算式：土地占用面積(權利範圍1/10）×當年度申報地價8%×占用日數。│└─────────────────────────────────┘