臺灣臺北地方法院99年度重訴字第425號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院99年重訴字第425號民事判決

裁判日期：民國100年01月28日

裁判案由：返還房屋

臺灣臺北地方法院民事判決99年度重訴字第425號原告 曾懷忠 訴訟代理人 孫治平 律師複代理人 陳慈涵 被告 王光史 上列當事人間請求事件，經本院於中華民國100年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落新北市○○區○○○段十二張小段第六四二、六四二之一、六四四地號土地上建號九三一建物（即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號一樓）之房屋遷出，並將房屋騰空返還與原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。本件原告本於所有權之法律關係，請求被告返還房屋，因該不動產坐落於新北市新店區，係在本院轄區內，依民事訴訟法第10條規定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一、或擴張或減縮應受判決事項之聲明、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款亦有明定。查原告起訴時原聲明係請求被告應將新北市○○區○○○段十二張小段642地號（重測前為70之10地號）、642之1地號（重測前為70之28地號）、644地號（重測前為70之51地號）之土地，持份均為1/4，及座落其上之建號為新北市○○區○○○段十二張小段931號（重測前為143號建號）、門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號1樓（門牌整編前為新北市○○區○○路○○巷○號）之房屋返還原告。嗣於99年7月30日具狀變更聲明為被告應自座落新北市○○區○○○段十二張小段第642、642之1、644地號土地上，建號為同地段第931號、門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號1樓之房屋遷出，並將房屋騰空返還與原告。核原告所為，係基於同一請求之基礎事實而減縮應受判決事項之聲明，且無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭法條，應予准許。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：被告係原告配偶之弟，原告於民國65年間購得新北市○○區○○○段十二張小段642地號（重測前為70之10地號）、642之1地號（重測前為70之28地號）、644地號（重測前為70之51地號）等土地（持分均為1/4），暨其上同小段931號建號（重測前為143號建號）、門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號1樓之房屋（門牌整編前為新北市○○區○○路○○巷○號）（下稱系爭房地）。因被告初出社會無能力自行購屋或承租房屋居住，原告為幫助被告，乃自65年間時起，將系爭房地無償借予被告居住，未定使用借貸期限，雙方另約定：被告不得轉租他人、不得將戶籍遷入、被告須負擔水、電費及每年之房屋、地價稅。原告因其配偶擔任公職須長年派駐國外，乃經常隨同夫婿旅居國外，詎原告於92年間返國時，始發現被告違反前開約定將系爭房地分租予數名房客作為營業使用，隨即向被告表達不滿，被告乃於93年1月間起，每月給付原告新臺幣（下同）20,000元以作為補償，該補償費之性質相當於租金，是雙方於93年1月起成立不定期之租賃契約，然並無以書面訂定。而被告自98年8月間起即未再給付每月20,000元之租金已達7個月，已超過土地法第100條第3款之積欠租金已達2個月以上之規定。如認兩造成立使用借貸關係，原告於96年11月15日委請律師發函向被告為終止系爭房地之使用借貸契約，並請求返還系爭房地，惟未獲置理，嗣於99年1月27日再次寄發存證信向被告為終止使用借貸關係之意思表示及催告給付租金，然被告仍置之不理。現被告子女皆已成年，再無養家之負擔，則借貸之目的已不存在。復因被告違法轉租，且原告系爭房屋為原告在台唯一房屋因此有使用系爭房屋之需要，已合於民法第472條第1、2款之規定，原告前開發函終止使用借貸契約乃屬合法。如認兩造係屬不定期租賃關係，原告於99年1月27日之存證信函已踐行民法第440條第1項所規定之催告要件，且被告並未於期限內為任何回應，則已符合終止系爭房地不定期租賃之要件，並已起訴狀繕本為終止不定期租約之意思表示。而原告已言明不得將系爭房地轉租他人，然被告違法轉租，依民第443條、450條規定，原告自得終止租約。又依民法第440條第2項規定，被告積欠租金已達2個月以上，被告亦得依法終止租約。況系爭房地為原告在台唯一之房屋，現欲收回自住，以上均符合土地法第100條之要件，倘認前開99年1月27日催告給付租金為無效者，則以本起訴狀之送達翌日起為催告給付租金並終止雙方就系爭房地使用借貸及租賃法律關係之意思表示。爰依民法第470條第1項中段、第472條第1、2款、第767條前段、民法第440條第2項、第443條、第450條、土地法第100條第1、2、3款等規定提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告應自座落新北市○○區○○○段十二張小段第642、642之1、644地號土地上，建號為同地段第931號、門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號1樓之房屋遷出，並將房屋騰空返還與原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、按民法第464條規定，稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。查原告主張被告使用系爭房地之初固屬無償使用，然其於93年1月開始，按月繳納2萬元，惟未定期限使用，業據其提出系爭房地之土地及建物登記謄本、照片、被告匯款繳納租金之存摺影本為證，而按當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第一項之規定亦視同自認，民事訴訟法第280條第3項、第1項定有明文，應堪認原告主張為真，故依兩造之真意，該2萬元應屬被告使用收益系爭房地之對價，核其性質應屬租金，原告亦為此主張，應認兩造間自93年1月起成立不定期租賃契約。
四、次按土地法第土地法第100條第3款規定，出租人非因左列情形之三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。民法第440條規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。次查，被告租金僅繳至98年7月份，未有擔保金，業據原告提出被告匯款繳納租金之存摺影本為證，亦與證人即原告之配偶被告之兄王光中於本院99年11月24日言詞辯論中之證述相符，被告受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，視同自認，應認原告主張為可採，故被告已達欠繳租金2期以上，已符合土地法第100條第3款及民法第440第2項規定之要件。
五、再按承租人於租關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段有明文規定，復按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，同法第767條前段亦規定甚詳。再查，原告主張其以起訴狀繕本送達至被告時為催告給付租金及終止租約之意思表示，而本件起訴狀繕本經公示送達後，於99年11月30日登載在新聞紙，公示送達應於99年12月20日發生效力，故自斯時起可認原告已對被告為催告，截至本件100年1月18日言詞辯論之日止，已達30天，已符合民法第440條第1項之相當期限，被告仍未給付，原告終止租約應屬合法，故其請求被告遷讓交還系爭房屋即屬正當，原告為如其訴之聲明第一項所示之請求，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不予論述，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國100年1月28日
民事第五庭法官羅月君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年1月28日
書記官王文心