臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 109年度員簡字第169號
原 告 萊富不動產經紀有限公司
法定代理人 陳柏舉
訴訟代理人 陳茂揚
被 告 凃俐伶
訴訟代理人 李進建 律師
複代理人 趙若竹 律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國109年12月16
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國108年12月2日居間介紹並帶看坐落彰
化縣○○市○○段○○○○○○號土地及其上建物（門牌號碼：
彰化縣○○市○○○街○○巷○號，下稱系爭房屋），被告出
價新臺幣（下同）1,200萬欲購買，委任原告代為向屋主議
價，且雙方約定：如原告議價成功，被告應給付原告21萬2,
000元之仲介服務費，並簽立〈住商不動產〉確認書（下稱
系爭確認書）及買賣議價委託書為憑。原告向屋主議價，屋
主以價錢不合拒絕而作罷。嗣被告經友人介紹，直接以1,15
0萬元向屋主購買系爭房屋，原告認被告違反系爭確認書第3
條約定事項私下成交，爰依契約之法律關係，被告應給付原
告仲介服務費等語。並聲明：⑴被告應給付原告21萬2,000
元及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息。⑵願供擔保
，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告簽立系爭買賣議價委託書時，在契約審閱權欄目內，以
手寫方式註明「無需審閱期」字樣，違反消費者保護法第11
條之規定，則兩造所簽立之上開系爭確認書內約定之內容應
為無效。
㈡被告以高於議價（1,120萬元）之1,150萬元與屋主成交，如
委託原告以議價成交，被告至多僅需付1,140萬元，顯示被
告並無規避上開仲介費用之意圖。
㈢原告經紀人 莊思靜 在與原屋主議價不成後即回報被告，並至
被告處取回系爭確認書及買賣議價委託書等件，則兩造再無
何契約關係，被告不負給付仲介費用之義務。
㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張之前揭事實，業據其提出相符之系爭確認書及議價
委託書、土地登記第二類謄本附卷可稽，本院復依職權向彰
化縣員林地政事務所函調被告與屋主簽立之買賣契約書及土
地、建物移轉登記申請書等件在卷可按，應堪信原告上開事
實主張為真實。
㈡經查，兩造上開系爭確認書及買賣議價委託書即坊間所稱之
斡旋金收據係於108年12月2日簽立，而被告與屋主之買賣契
約書係於109年1月20日簽立，此有被告與屋主之買賣契約書
附卷可憑。則被告與屋主成交時確在原告簽立系爭確認書2
個月內無誤，縱原告在上開買賣議價委託書內放寬審閱期間
為30日，仍不能避免被告與屋主成交，故是否有審閱期間在
本件爭議中非屬重要事項。本院認本件爭點在於：斡旋金之
性質為何？以斡旋金委買契約性質為何？下分述之：
⑴按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請
求報酬，民法第568條定有明文。原告既係以居間為業，本
應就其居間業務之成敗負經營之責。原告如於所居間之不動
產契約成立前，已為買賣雙方磋商、協調而已支出之成本及
人事等費用，於居間不成立時，自應視為原告經營居間業務
之風險。又被告委託不動產仲介公司代為購買系爭房屋，並
以議價保證金10萬元支票給付，而有所謂斡旋金之性質，惟
此斡旋金之給付，自然期待原告支付相對勞務以說服屋主得
以減價，而原告進行磋商結果，既然未得屋主同意降價以售
，則在屋主拒絕時，原告之任務已不達，條件業已無法成就
，而原告經紀人已向被告收回上開系爭確認書及議價書，確
定兩造再無契約關係，原告自不應依兩造之契約請求被告給
付仲介服務費，與民法上定金契約之法律效果迥不相同，事
所至明。
⑵仲介公司常與委任人訂立「私下成交」違約條款，目的在於
防止買賣雙方為規避仲介服務費而私下成交，實則無論原告
以何種名稱之單據與被告簽約，僅表明被告給付的斡旋金，
僅是拿給原告向屋主表明購買之意願及金額而已（要約），
除非屋主應允，否則不生任何買賣契約之效力。換言之，除
非屋主同意原告提出之價格並收取斡旋金轉為定金外，於屋
主拒絕同時，斡旋金即已失效，而被告是否受斡旋金收據內
容之拘束，頗有疑義。因斡旋金非定金，被告雖委任原告向
屋主表達買屋金額之意願，在屋主拒絕後，兩造之委任立即
終止，被告應不再受到斡旋金收據上任何約定之限制，且受
任之任務因目的不達而終止，反委任契約之期間延長2個月
，亦與法律規定不符。
⑶況被告與屋主成交金額遠大於斡旋之議價房價加上仲介服務
費，足徵被告非為規避仲介服務費與屋主私下成交，觀被告
簽訂買賣契約期日，係與屋主長期議價磋商後方成交，被告
亦付出自己之勞力與屋主協談，本院為法律之安定性及交易
安全之維護，再參以衡平法則，認被告並未違反契約責任，
則原告上開主張，洵屬無據。
四、綜上所述，原告依契約之法律關係，請求被告給付21萬2,00
0元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。本件訴訟費用2
,320元，應由敗訴之原告負擔。又原告之訴既經駁回，其假
執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結
果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年12月30日
員林簡易庭法官丁兆嘉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以判決違背法令為理由提起上訴，並應於判
決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數
附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年12月30日
書記官葉春涼