裁判字號：最高法院91年台上字第1123號民事判決
裁判日期：民國91年06月13日
裁判案由：所有權移轉登記等
最高法院民事判決九十一年度台上字第一一二三號
上訴人甲○○訴訟代理人 陳德義 律師被上訴人乙○○○右當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國九十一年一月二十二日台灣高等法院第二審更審判決（九十年度上更㈥字第二三四號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊於民國六十七年間向上訴人之生父 李訓吉 購買坐落桃園縣○○鄉○○○段社後坑大湖頂小段一一○之六、一一○之九、一一五、一一六、一一八、一二○、一二四地號土地七筆，已繳清價金。其中一一○之九、一一五地號二筆土地屬上訴人之弟 李亨利 名下，已移轉登記為伊所有，其餘一一○之六、一一六、一一八、一二○、一二四地號五筆土地為上訴人所有，李訓吉遂代理上訴人與伊簽訂土地買賣所有權移轉契約書，由上訴人承擔李訓吉出售該五筆土地之債務。且由上訴人將土地所有權狀、印鑑及印鑑證明等辦理土地移轉登記所需文件交與李訓吉，授權李訓吉代為上開債務承擔之意思表示。又系爭土地雖係農地，然於買賣當時有約定由李訓吉協助伊取得自耕農身分，或由伊指定具自耕能力者承受，或待地目變更為非農地後，再行移轉。茲一二四地號土地已變更為林業用地，上訴人應協同伊辦理所有權移轉登記，其餘四筆土地，迄今仍為農地，伊指定 吳金龍 為承受人，依買賣、債務承擔之法律關係，上訴人負有將該四筆土地所有權分別移轉登記與伊及吳金龍之義務等情，先位聲明：求為命上訴人將一二四地號土地全部交付並移轉所有權登記與伊，將一一○之六、一一六、一二○地號土地全部及一一八地號土地應有部分四分之三交付並移轉所有權登記與吳金龍之判決。並以倘認買賣契約無效，依不當得利法則，上訴人應返還價金新台幣（下同）二百三十二萬五千零七十三元，及賠償伊因信賴該買賣契約有效，所受之損害二百萬元等情，備位聲明：求為命上訴人給付四百三十二萬五千零七十三元，及加付法定遲延利息之判決（被上訴人就先位聲明中關於一一八地號土地部分之請求，業經原法院維持第一審其敗訴判決，已告確定；關於一二四、一一○之六、一一六、一二○地號土地部分之請求，經原法院八十九年度上更㈤字第四三六號判決將第一審所為其敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，上訴人聲明不服，上訴第三審，關於一二四地號土地部分之請求，經本院九十年度台上字第一五七九號判決駁回上訴人之上訴，亦告確定；其餘一一○之六、一一六、一二○地號土地︻下稱系爭土地︼部分之請求發回，原法院更審中，被上訴人就備位聲明追加依民法第二百二十七條之
二、第二百二十六條規定，求為命上訴人給付四百二十四萬二千六百元，並加付法定遲延利息之判決。原審就先位聲明部分，維持第一審所為被上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，就備位聲明部分，判命上訴人給付上開金額及其法定遲延利息，上訴人聲明不服，提起第三審上訴）。
上訴人則以：土地買賣所有權移轉契約書上之印章非伊所蓋，係屬偽造。縱屬真正，被上訴人既未就伊有交付印章之事實舉證，難認伊應負表見代理授權人之責任。且該契約書上並無任何有關伊承擔李訓吉出售系爭五筆土地債務之記載，自非債務承擔契約。又系爭土地迄今仍為旱地，而被上訴人並無自耕能力，依修正前土地法第三十條第一項規定，買賣契約應屬無效。又被上訴人將系爭土地出售於第三人吳金龍後，請求伊移轉登記與吳金龍，顯見其係欲轉售圖利，為脫法行為。況該買賣契約業經兩造協議解除，被上訴人無權請求移轉登記。本件並無民法第二百二十七條之二規定情事變更之情形，縱認系爭土地遭農會聲請法院查封係給付不能，亦非該條所謂情事變更，無該條規定之適用等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：被上訴人主張其於六十七年間向上訴人之父李訓吉買受系爭土地之事實，業經證人 陳廖碧霞 、 潘洪璧 雲及代書 許宏遠 證述屬實，且有土地買賣所有權移轉契約書、土地登記聲請書、土地登記委託書上之上訴人印文，核與桃園縣龜山鄉戶政事務所存檔之上訴人印鑑證明申請書及印鑑印文相符，有內政部警政署刑事警察局八十六年四月十七日刑鑑字第二五二三九號函附鑑驗通知書可稽，足證系爭土地買賣所有權移轉契約書上之印文為上訴人所有。按印鑑章乃私人自管自用，尤其印鑑證明須本人親赴戶政機關或親自出具委託書委任他人，方能辦理領取，而土地所有權狀原本係產權之重要證明文件，亦由所有權人親自收執保管，故第三人持有印鑑章等移轉登記所需文件係所有權人交付，乃社會事實之常態，非所有權人交付，為他人所盜用，為社會事實之變態。因之，主張常態事實者，無須負舉證責任；主張變態事實者，應負舉證責任。是上訴人就其抗辯未將印鑑章及前開移轉登記所需文件等交付李訓吉，而為他人所盜用之事實，依法應負舉證責任。上訴人未能舉證以實其說，其抗辯自無可採。次按出賣人對於出賣之標的物不以有處分權為必要，故出賣人將第三人之所有物出賣者，出賣人與買受人之間，其買賣契約並非無效，出賣人應負給付之義務。上訴人雖抗辯被上訴人主張向李訓吉購買系爭土地之六十七年間，所有權人為訴外人 吳福來 等人，上訴人在六十八年始取得土地之所有權云云，然由七十年間要辦過戶時，上訴人委由代書許宏遠與被上訴人書立土地買賣所有權移轉契約書（即所謂之物權契約）同意將系爭土地所有權移轉登記於被上訴人，及被上訴人提出之不動產買賣價金繳清證明書記載「……本人（指李訓吉）所有……土地價款已全部繳清」等情觀之，足認李訓吉於出賣系爭土地時雖係出賣第三人吳福來等人之物，但系爭土地移轉為上訴人所有後，上訴人亦同意移轉登記於被上訴人所有，始授權李訓吉代理其簽訂物權契約，上訴人已承認負擔出賣人即李訓吉之移轉登記給付義務。又按不動產買賣，雙方當事人簽訂之買賣債權契約有效成立，其後為辦理所有權移轉登記訂立物權契約，除特別約定外，物權契約解除，債權契約不因而失其效力，查桃園縣稅捐稽徵處七十一年三月二十四日之簡便行文表上記載：「三、如果買賣不成立，亦請於文到七日內檢具雙方當事人解除買賣協議書及原買賣契約書，向本處申請撤銷所有權移轉現值申報，以憑註銷應納稅款」及同處七十一年四月十三日函記載：「台端等二人（即兩造）移轉坐落本縣○○鄉○○○段社後坑大湖頂小段一一○之六地號等四筆土地，申請撤銷現值申報乙案，查無不合，准予辦理」等語，則兩造所簽訂系爭土地買賣所有權移轉登記契約（即物權契約），雖經申請撤銷所有權移轉現值申報而解除，但上訴人收受上開函件後，未否認有負擔系爭土地所有權移轉登記與被上訴人之義務，亦未向代書許宏遠取回權狀，足見系爭土地之買賣債權契約迄未解除。而上訴人既已承認負擔出賣人之給付義務，與被上訴人簽訂物權契約，上訴人苟欲解除其債權契約自應另為解除之意思表示，上訴人就債權契約未舉證證明已解除，則兩造間之債權契約迄仍存在。上訴人抗辯解除契約係債權與物權契約一併解除云云，自不足採。且上訴人同意與被上訴人簽訂系爭土地買賣所有權移轉登記契約書，係承認負擔李訓吉就系爭買賣土地所有權移轉登記之給付義務，為本件已判決確定部分（一二四號土地移轉登記部分）所認定，上訴人就此已不得再為相反主張（最高法院四十二年台上字第一三○六號判例參照）。是上訴人關此相反主張之抗辯，亦不足採。再按關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效（參照最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議）。查系爭土地於買賣當時係屬農地，斯時上訴人並無自耕能力，固為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本可稽。惟被上訴人主張其與李訓吉於買賣成立當時，即約定俟被上訴人取得自耕能力、或指定具有自耕能力之人承受、或俟地目變更為非農地後，再行辦理土地所有權移轉登記之事實，業經證人 潘洪璧雲 證述屬實。至被上訴人於七十年間與上訴人訂立之土地買賣所有權移轉契約之移轉登記承受人雖載為被上訴人本人，及八十二年五月委託律師催告上訴人履約之函文雖均未提及指定移轉登記與第三人之旨，然被上訴人於其向李訓吉購買土地後，即遷移戶籍，擬申請自耕能力證明，俾完成土地移轉登記手續，惟因不合規定而未果之事實，為上訴人所不爭執，並有被上訴人遷移戶籍之戶籍謄本可佐，是被上訴人於七十年間要求賣方履行移轉登記義務為移轉與其本人，與情理相符。而被上訴人係於八十二年八月十一日將系爭土地售讓與吳金龍，有被上訴人與吳金龍所訂之買賣契約書可參，遲於其委託律師所發之催告函時間（八十二年五月十九日），則斯時被上訴人催告函未提及轉登記與吳金龍事，亦屬合理。是上訴人執被上訴人以上開二書證行使權利時未提及指定第三人受讓，即謂系爭買賣無指定移轉第三人之約定，尚屬率斷，且與證人 潘洪碧雲 證述相悖，自不足採。參諸前揭已確定部分判決所認定系爭買賣附有待被上訴人取得自耕能力或地目變更為非農地時，再辦理所有權移轉登記之約定，此約定非規避土地法農地農用，承受人以具有自耕能力者為限之限制規定，系爭買賣契約仍為有效，則關於指定第三人承受移轉登記之約定，亦應屬合法有效。系爭土地因迄未變更地目，被上訴人指定第三人承受方式請求移轉登記，自無不可，縱其先將土地出售予第三人再予指定，亦難認脫法行為。上訴人同意將系爭土地移轉登記與被上訴人所有，固有該契約書可稽，然立該契約書當初，被上訴人係自認可辦理取得自耕能力證明，而請求移轉登記於其本人名下，並非被上訴人不得請求移轉與指定之第三人，已如前述，參諸前述李訓吉持用上訴人印鑑章、印鑑證明及所有權狀正本代理上訴人簽訂系爭契約書及嗣後有筆（一二四號）土地地目變更時，仍由李訓吉出面要求增值稅負擔事，足見上訴人承認負擔系爭土地之移轉登記義務範圍，係配合李訓吉依其與被上訴人間系爭買賣契約應負之移轉登記義務全部內涵（移轉登記與被上訴人或被上訴人指定之第三人），不僅止於系爭土地買賣所有權移轉契約書所載（移轉登記與被上訴人），是上訴人執此抗辯其所承諾移轉登記之對象為被上訴人，被上訴人不得請求移轉登記與吳金龍云云，亦不可採。綜上所述，系爭土地固為農地，被上訴人向李訓吉於買賣土地當時，無自耕能力，然其與李訓吉已有約定俟被上訴人取得自耕能力、或指定具有自耕能力之人承受、或俟地目變更為非農地後，再行辦理土地所有權移轉登記，是系爭土地買賣契約仍屬合法有效。上訴人就其名下所有系爭土地承認負擔李訓吉應負之土地所有權移轉登記（與被上訴人或其指定之第三人）義務，則被上訴人據此請求上訴人將系爭土地移轉登記與其指定有自耕能力之第三人，即無不可。查訴外人吳金龍具有自耕能力，有桃園縣龜山鄉公所八十四年五月二十七日桃龜農字第○○八九○五號函附卷可參。上訴人徒以吳金龍之勞保資料係職業汽車駕駛人，質疑其不具自耕能力，自有誤解。又上訴人移轉土地義務範圍包括移轉登記及交付，已經前判決確定部分認定在案，是被上訴人本於系爭土地買賣契約、上訴人承認負擔移轉土地債務契約及指示交付等法律關係，請求上訴人將系爭土地所有權移轉登記並交付與其指定之吳金龍，原無不合。惟系爭土地已於八十九年五月三十一日經台灣桃園地方法院函請地政機關辦理查封登記在案，有土地登記簿謄本可稽。則被上訴人上開先位請求，即陷於給付不能，無從准許。查系爭土地因上訴人之債務遭其債權人查封登記，而使被上訴人之移轉登記請求權陷於給付不能，交付土地亦無實益。則被上訴人追加備位聲明，依民法第二百二十六條規定，請求上訴人賠償因不履行所受之損害，自屬正當。而土地公告地價多遠低於市價，公告現值與市價較為接近、相當，為公眾周知之事實，則被上訴人主張以公告現值計算其損害，即屬有據。系爭土地面積共七千零七十一平方公尺，公告現值為每平方公尺六百元，有土地登記簿謄本可稽，則其公告現值總額為四百二十四萬二千六百元。被上訴人請求上訴人如數賠償並加付自訴狀繕本送達之翌日即九十一年一月九日起算之法定遲延利息，即屬正當，應予准許。爰維持第一審就先位聲明所為被上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並就備位聲明部分，准許其追加之請求，判命上訴人給付上開金額及其法定遲延利息。並說明本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與本判決之結果不生影響，無逐一論述之必要。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年六月十三日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官劉福聲法官黃秀得法官李彥文右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十一年六月二十五日