臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 99年度彰簡字第245號
原 告 乙○○
被 告 丙○○
兼上一人
法定代理人 甲○○
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國99年7月6日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告甲○○應給付原告新台幣300,000元，及民國99年6月11日起
至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣3,200元由被告甲○○負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告甲○○如以新台幣300,00
0元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落彰化縣彰化市○○段294之141地號土地及
其上同段第3366建號、門牌號碼彰化縣彰化市市28巷14
號房屋（以上土地及房屋下稱系爭不動產）為被告丙○○所
有。原告於民國99年1月24日偕妻丁○○經過系爭房屋前，
因見門上貼有「自售」之紙條，原告遂向自稱該屋屋主之訴
外人戊○○（即被告丙○○之子）洽詢出售條件及屋況。戊
○○明知系爭土地前方約留有5.5公尺作為道路用地，扣除
道路用地，地坪不足26坪，且室內坪數（含加建部分）不足
20坪，竟為圖售得高價，向原告諉稱「系爭房屋之地坪約
有26坪，室內實際建坪（含加建部份）每層約有20坪」云
云，原告不疑有他，與戊○○達成以新台幣（下同）4,158,
000元價格買賣之合意，並約定於99年1月25日於己○○地政
士事務所簽訂正式買賣契約。被告甲○○為戊○○之兄，其
於99年1月25日到己○○地政士事務所簽訂正式買賣契約，
仍聲稱系爭房屋之屋況及坪數如戊○○所述，並代理其母丙
○○與原告簽訂買賣契約，原告當場交付訂金300,000元支
票1紙予被告甲○○。惟被告丙○○為禁治產人，被告甲○
○為其監護人，依民法第1101條第2項、第1113條等規定，
未向法院聲請許可前，不得擅自處分系爭不動產，其仍代理
丙○○與原告簽訂書面買賣契約，並收取定金300,000元，
依上開規定，系爭買賣契約應屬無效，被告收受訂金即屬不
當得利，原告自得依契約第16條及民法第179條等規定，請
求被告連帶返還原告已付之定金300,000元。㈡又縱認買賣
契約有效，惟被告甲○○及戊○○於簽訂買賣契約前，並未
據實告知系爭不動產之實際使用情形，被告甲○○於99年3
月底將系爭房屋點交予原告後，原告於99年4月間僱請泥作
師傅到丈量、估價擬整修之數量及金額，經泥作師傅實地丈
量結果，發現室內實際建坪（含加建部份）僅有14.5坪，且
門外之道路實為系爭土地之一部分，約有10坪（即建築線退
縮約5.5公尺，保留作為道路使用），此與戊○○與被告甲
○○向原告保證室內坪數有20坪及地坪有26坪之情形不符，
原告始知系爭不動產有坪數不足之瑕疵，原告業於99年5月
13日以台中西屯郵局第288號存證信函，限期催告被告丙○
○及其法定代理人甲○○、訴外人戊○○於99年5月20日前
出面與原告解決善後，被告均未為處理。被告對於上開瑕疵
無法排除或補正，原告得依民法第354條、第359條等規定解
除買賣契約，並以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表
示。爰依民法第259條及兩造契約第16條等規定，請求被告
連帶給付已收取之訂金300,000元等語。並聲明：㈠被告應
連帶給付原告300,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息5%計算之利息。㈡請依職權宣告假執行。
二、被告則以：本件簽訂買賣簽約時雖未經法院同意處分不動產
，但土地代書有說可以補辦，原告也同意，所以被告甲○○
才去補辦法院同意，後來已經本院99年度家聲字第40號裁定
同意處分不動產，是原告違約不購買，未按契約約定履行。
又系爭不動產並無瑕疵，土地有部分是法定空地無法使用，
道路部分大約7坪，實際使用大概是20坪左右，房屋依使用
執照記載是12坪，後面空地加蓋大概是4坪，所以大概是16
坪，不可能全部都加蓋完，契約第9條已記載是以現況交屋
，被告甲○○簽約時有拿土地所有權狀、使用執照給原告審
閱，上面記載很清楚，原告並未表示意見，如果原告有意見
，可以要求在契約上註明，或是實際丈量等語置辯。並聲明
：原告之訴駁回。
三、查系爭不動產為被告丙○○所有，本院98年度監字第36號選
任禁治產人監護人事件，於98年2月24日裁定選任被告甲○
○為禁治產人丙○○之監護人。被告甲○○於99年1月25日
以被告丙○○名義，與原告就系爭不動產簽訂買賣契約，並
收受原告交付之訂金300,000元，被告甲○○於簽訂買賣契
約時，並未經法院許可處分系爭不動產，直到99年3月25日
始經本院99年度家聲字第40裁定准許被告甲○○處分被告丙
○○所有之系爭不動產等事實，有原告所提本院98年度監字
第36號民事裁定暨確定證明書、土地登記謄本、建物登記謄
本、不動產買賣契約書及被告所提本院99年度家聲字第40號
民事裁定暨確定證明書等在卷可稽，且為兩造所不爭執，應
堪認為真實。
四、按成年人之監護，除本節有規定者外，準用關於未成年人監
護之規定。又監護人代理受監護人購置或處分不動產，非經
法院許可，不生效力。民法第1113條、第1101條第2項第1款
分別定有明文。本件被告甲○○於99年1月25日代理受監護
人即被告丙○○處分系爭不動產時，既未經法院許可，依上
開規定，不生效力。又所謂無效，乃當然且確定的不生效力
，此與效力未定不同，不因被告甲○○事後已聲請法院裁定
許可處分不動產而使無效之法律行為發生效力。則被告甲○
○既無法律上之原因而收受原告交付之訂金300,000元，致
原告受損害，自應返還其利益。故原告依民法第179條規定
，請求被告甲○○返還300,000元，應屬有據。至於被告甲
○○以被告丙○○名義與原告所簽買賣契約固屬無效，惟該
買賣契約係被告甲○○未經法院許可擅自處分受監護人之不
動產，並收受原告交付之訂金300,000元，被告丙○○並未
收受訂金，則原告依民法第179條規定，請求被告丙○○給
付300,000元，並與被告甲○○負連帶給付之責，尚屬無據
。從而，原告請求被告甲○○給付300,000元，及自起訴狀
繕本送達翌日即99年6月11日起至清償日止，按年息5%計算
之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，
為無理由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為部分被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝
訴部分應依職權宣告假執行，並依職權酌定相當金額，宣告
被告甲○○預供擔保，得免為假執行。又原告其餘之訴既經
駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無
影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 99 年 7 月 20 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 羅秀緞
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 7 月 22 日
書記官 吳政峯