裁判字號：臺灣高等法院101年重上字第212號民事判決
裁判日期：民國102年12月17日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣高等法院民事判決101年度重上字第212號上訴人奇羽企業有限公司法定代理人 闕興旺 訴訟代理人 鄭曄祺 律師被上訴人 黃雅瑄 訴訟代理人 陳萬發 律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國100年12月30日臺灣桃園地方法院100年度重訴字第150號第一審判決提起上訴，本院於102年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人在原審起訴，原係聲明請求判決：㈠確認上訴人就原法院96年度執字第17443號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）中，執行標的物即門牌號碼為桃園縣平鎮市○○○路○○號，臨時建號7336之2建物（下稱系爭7336之2建號建物）所坐落桃園縣平鎮市○○○段○○○○號土地（下稱系爭358地號土地）之基地範圍，具有優先承買權。㈡確認上訴人就系爭強制執行事件中，執行標的物即門牌號碼為桃園縣平鎮市○○○路○○號，臨時建號7337、7340建物（下稱系爭7337、7340建號建物）所坐落桃園縣平鎮市○○○段○○○○號土地（下稱系爭332地號土地，與系爭358地號土地合稱系爭土地）之基地範圍，具有優先承買權。嗣在本院更正聲明為：㈠確認上訴人就系爭強制執行事件中，執行標的物即系爭7336之2建號建物（門牌號碼為桃園縣平鎮市○○○路○○號）所坐落系爭358地號土地內如附圖一斜線所示之基地範圍，具有優先承買權。㈡確認上訴人就系爭強制執行事件中，執行標的物即系爭7337建號建物（門牌號碼為桃園縣平鎮市○○○路○○號）所坐落系爭332地號土地內如附圖二斜線部分所示之基地範圍；系爭7340建號建物（門牌號碼為桃園縣平鎮市○○○路○○號）所坐落系爭322地號土地如附圖三斜線部分所示之基地範圍，具有優先承買權（見本院卷㈡
13、14頁），僅係為使聲明明確，而為法律上陳述之補充或更正，非屬訴之變更或追加（民事訴訟法第256條規定參照），合先敘明。
二、上訴人主張：系爭332地號土地及其上門牌號碼桃園縣平鎮市○○○路○○號之未辦理保存登記建物、系爭358地號土地及其上門牌號碼同市○○○路○○號之未辦理保存登記建物，原均為訴外人嘉泰機械工業股份有限公司（下稱嘉泰公司）所有。嘉泰公司前經其債權人臺灣土地開發股份有限公司（下稱臺灣土地開發公司）聲請強制執行，經原法院以88年度執宙字第2684號強制執行事件受理在案，並將前開門牌號碼桃園縣平鎮市○○○路○○號未辦理保存登記建物編列為臨時建號6913建物，將同市○○○路○○號未辦理保存登記建物分別編列為臨時建號6918、6936建物；嗣又將前開臨時建號69
13、6918、6936建物，分別改編為臨時建號7336（包含7336之1至7336之7)、7337、7340建物。又嘉泰公司嗣於臺灣土地開發公司撤回強制執行後之民國（下同）94年6月30日，將系爭7336之2建號（房屋稅籍編號00000000000號）、7337建號（無房屋稅籍編號）、7340建號（無房屋稅籍編號）建物（面積依序為444平方公尺、528.5平方公尺、100.95平方公尺，下合稱系爭建物）以總價新臺幣（下同）276萬元出售予伊，伊於簽約時先以現金支付定金10萬元，同日並將餘款266萬元存入嘉泰公司之銀行帳戶，嘉泰公司則將系爭建物點交予伊占有使用，並由伊依法繳納買賣契稅、及系爭7336之2建號建物之房屋稅，故伊為系爭建物之事實上處分權人，依民法第425條之1第1項規定，推定伊與嘉泰公司間就系爭建物所坐落系爭土地之基地範圍有租賃關係存在。嗣系爭土地經原法院系爭強制執行事件拍賣，由被上訴人得標拍定（系爭強制執行事件誤將已由伊取得事實上處分權之系爭建物一併拍賣，惟該部分拍賣無效），伊自得依民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項規定，就系爭建物所坐落系爭土地之基地範圍主張優先承買權等語，爰求為判決確認伊就系爭強制執行事件中，執行標的物即系爭建物所坐落系爭土地之基地範圍，具有優先承買權。原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭強制執行事件中，執行標的物即系爭7336之2建號建物（門牌號碼為桃園縣平鎮市○○○路○○號）所坐落系爭358地號土地內如附圖一斜線所示之基地範圍，具有優先承買權。㈢確認上訴人就系爭強制執行事件中，執行標的物即系爭7337建號建物（門牌號碼為桃園縣平鎮市○○○路○○號）所坐落系爭332地號土地內如附圖二斜線部分所示之基地範圍；系爭7340建號建物（門牌號碼為桃園縣平鎮市○○○路○○號）所坐落系爭322地號土地如附圖三斜線部分所示之基地範圍，具有優先承買權。
被上訴人則以：嘉泰公司因積欠諸多債務，名下所有包含系爭土地及系爭建物在內之不動產早經其債權人於88年間聲請原法院以88年度執字第2684號執行事件為強制執行，執行過程中，嘉泰公司即以各種方式阻撓執行程序之進行；上訴人與嘉泰公司間就系爭建物所訂立之買賣契約，實乃彼等間通謀虛偽所為意思表示，上訴人從未支付系爭土地之租金予嘉泰公司，亦未占有使用系爭建物，更未取得系爭建物之所有權或事實上處分權，故無民法第425條之1規定之適用；又土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項規定得行使優先承買權之承租人，均係指租用基地建築房屋之承租人，而後者更以土地及其上建物係屬不同人所有為必要，本件上訴人並非租用基地建築房屋之承租人，且系爭建物、土地原均屬嘉泰公司所有，故與上開規定要件不合，上訴人自不得依土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項規定行使優先承買權等語，資為抗辯。
三、經查上訴人主張系爭332地號土地及其上門牌號碼桃園縣平鎮市○○○路○○號之未辦理保存登記建物、系爭358地號土地及其上門牌號碼為同市○○○路○○號之未辦理保存登記建物，原均為嘉泰公司所有；嘉泰公司前經其債權人臺灣土地開發公司聲請強制執行，經原法院以88年度執宙字第2684號強制執行事件受理在案，並將門牌號碼桃園縣平鎮市○○○路○○號未辦理保存登記建物編列為臨時建號6913建物，將同市○○○路○○號未辦理保存登記建物分別編列為臨時建號69
18、6936建物；嗣又將前開臨時建號6913、6918、6936建物，分別改編為臨時建號7336（包含7336之1至7336之7）、73
37、7340建物；又系爭7336之2建號建物（房屋稅籍編號00000000000號，面積444平方公尺）坐落系爭358地號土地之位置及面積如附圖一所示，系爭7337建號建物（無房屋稅籍編號，面積528.5平方公尺）坐落系爭332地號土地之位置及面積如附圖二所示，系爭7340建號建物（無房屋稅籍編號，面積100.95平方公尺）坐落系爭332地號土地之位置及面積如附圖三所示等情，業據其提出系爭土地登記謄本為證（見原審卷11至18頁），並有建物登記謄本、桃園縣平鎮市地政事務所建物測成果圖及桃園縣政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書可稽（見本院卷㈡47至52、57、58、116頁），且為被上訴人所不爭執；又系爭332、358地號土地及其上系爭7336之2、7337、7340建號建物嗣經原法院系爭強制執行事件拍賣，由被上訴人得標拍定，惟迄未發給權利移轉證書等情，業經本院調取系爭強制執行事件卷宗核閱屬實，亦為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、按民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」。未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與，然受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上固應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形在內（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。惟主張因受讓未辦理登記之建物，而就該建物所坐落之土地，類推適用上開規定，推定有租賃關係存在者，仍以因受讓而取得該建物之事實上處分權為必要。本件上訴人雖主張其向嘉泰公司買受系爭建物，而取得系爭建物之事實上處分權，依民法第425條之1第1項規定，推定伊與系爭土地所有權人嘉泰公司間，及其後拍定買受系爭土地之被上訴人間，就系爭建物所坐落系爭土地之基地範圍有租賃關係存在云云，但此為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠上訴人主張其於94年6月30日，以總價276萬元向嘉泰公司買
受系爭7336之2、7337、7340建號建物等情，固據其提出買賣契約書、台灣銀行無摺存入憑條存根、統一發票、桃園縣政府稅捐稽徵處94年度契稅繳款書、95年度房屋稅繳款書為證（見原審卷132至138頁）。惟被上訴人否認上開事實為真正，抗辯：嘉泰公司係為阻撓強制執行，乃與上訴人通謀虛偽而為買賣系爭建物之意思表示等語。經核上訴人所提出之上開證物，上訴人於94年6月30日與嘉泰公司簽訂買賣契約書，由上訴人以總價276萬元向嘉泰公司買受系爭建物，上訴人除於訂約同時支付定金10萬元外，並於同日以「無摺存入」嘉泰公司在台灣銀行所設帳戶之方式交付餘款266萬元，且於同日繳納契稅完畢。且嘉泰公司係於其債權人臺灣土地開發公司撤回執行後，立即與上訴人簽訂買賣契約，並由上訴人於訂約之同日付清全部價金及完納稅捐，而將系爭7336之2建號建物之房屋稅籍過戶轉讓予上訴人，其付款方式及辦理稅籍過戶之程序，均有異於一般買賣之常情，是被上訴人抗辯上訴人與嘉泰公司間乃通謀虛偽而為買賣系爭建物之意思表示乙節，已非全無可信。
㈡復查，嘉泰公司嗣於95年2月10日與訴外人中環股份有限公
司（下稱中環公司）訂立工廠租賃契約書，由嘉泰公司將坐落系爭358地號土地上包含6913建號（嗣後改編為7336建號）在內之建物及其周圍空地共3,226坪出租予中環公司，約定租期自95年3月7日起至96年3月6日止，其後又多次續約（租賃範圍稍有變動），直至102年3月6日為止，此有被上訴人提出工廠租賃契約書為證（見原審卷98至104頁），並有中環公司法務人員 傅俊豪 提出工廠租賃契約書可憑（見本院卷㈠187至212頁）。而經比對系爭買賣契約書附圖與上開工廠租賃契約書附圖，系爭7336之2建號（即改編前6913臨時建號，門牌號碼為桃園縣平鎮市○○○路○○號）建物係在○○○路00號大門進入後左側位置（見原審卷133頁），應係包含在中環公司所承租之範圍內（見本院卷㈠190頁、202頁背面、205背面、212頁背面）。上訴人主張中環公司所承租之建物與伊所購買系爭建物不同云云，尚非可取。準此可見嘉泰公司並未將系爭7336之2建號建物之事實上處分權讓與上訴人，否則豈有再由嘉泰公司將該建物另行出租予中環公司並自行收取租金之理？再佐以系爭強制執行事件中，執行法院人員多次赴現場查封及測量時，從未見上訴人所屬人員在場，有查封筆錄及執行筆錄可稽（見原審卷88、89、167至172頁）；且經執行法院函請桃園縣政府警局平鎮分局轉請轄區派出所派員於97年8月5日查訪系爭建物使用現況結果，亦僅有中環公司現場代表人 袁志偉 在場，並無上訴人所屬人員在場，業經本院調取系爭強制執行事件卷內桃園縣政府警察局平鎮分局97年8月11日平警分刑字第0000000000號函附查封標的建物使用現況調查表可按（見本院卷㈡117至119-2頁）。上訴人雖主張其原係將系爭建物供作辦公及倉庫使用，但系爭建物拍定後，因其認為已無法使用系爭建物，故將建物內之設備遷離云云（見原審卷152頁背面）。惟查，上訴人在系爭強制執行事件中，屢次具狀主張系爭建物為其所買受並占有使用，有民事執行聲明異議狀及聲明異議狀可稽（見本院卷㈡124至139頁、原審卷51至53頁），殊無可能僅因系爭建物被查封或拍定，即自行遷離，顯見上訴人實未占有使用系爭建物，自未取得該建物之事實上處分權。
㈢再查，嘉泰公司早於81年5月20日，即因積欠訴外人 呂威震
債務，而將系爭7337、7340建號建物所坐落之系爭332地號土地全部（面積9,235平方公尺），以押租方式出租予訴外人呂威震，約定租期自81年5月20日起至111年5月19日止共計30年，有土地租賃（押租）契約書及土地登記謄本可按（見本院卷㈡34至36、95頁）。且呂威震曾對嘉泰公司提起確認優先承買權之另案訴訟，主張其為332地號之承租人，而對該筆土地有優先購買權存在，亦經嘉泰公司在該事件中自認與呂威震簽訂該契約屬實，有該事件言詞辯論筆錄可按（見本院卷㈡38頁）。則依常情判斷，苟嘉泰公司嗣於上開押租期間內之94年6月30日，將該332地號土地上之系爭7337、7340建號建物出賣予上訴人，而由上訴人占有使用該建物者，訴外人呂威震應無可能不向上訴人要求支付使用系爭332地號土地之對價。乃上訴人從未支付系爭332地號土地之租金或其他對價予呂威震，此有財政部臺北市國稅局函送上訴人公司總分類帳及分帳類可稽（見本院卷㈠57至67頁），亦見上訴人並未占有使用系爭7337、7340建號建物，自未取得該等建物之事實上處分權。至上訴人雖於95年9月28日起至100年3月31日止，委託訴外人台灣新光保全股份有限公司（下稱新光保全公司）保全巡守「桃園縣平鎮市○○○路○○號」房屋，有新光保全公司101年11月26日(2012)新保服務函字第005號函可稽（見本院卷㈠112頁），惟依新光保全公司檢送上開保全標的建物之圖面（見本院卷㈠164頁）判斷，尚不得認與附圖二、三所示為相同之建物；復經參諸前述由桃園縣政府警局平鎮分局指派轄區派出所警員於97年8月5日查訪系爭建物（包含○○○路00號建物在內─見本院卷㈡11
7、118頁）使用現況結果，並未發現建物係由上訴人使用之情形，故難僅憑上開委託保全服務乙情，遽認上訴人確有占有使用系爭7337、7340建號建物。
㈣綜上所述，上訴人縱有與嘉泰公司就系爭建物簽訂買賣契約
，但並未取得系爭7336之2、7337、7340建號建物之事實上處分權，揆諸前揭說明，自無從類推適用民法第425條之1規定，推定其與系爭土地之讓與人即嘉泰公司、或受讓人即被上訴人間，就系爭建物所坐落之系爭土地有租賃關係存在。
五、次按土地法第104條第1項前段規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權」；又88年4月21日修正增訂民法第426條之2第1項前段規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權」，依其立法理由載明：「建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一。…為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第104條，增訂本條」，足見不論土地法第104條第1項或民法第426條之2第1項，皆係為達到土地使用與所有合一之目的所設之規定。而房屋之所有人不論係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104條之適用（最高法院62年台上字第2962號判例參照），基於同一立法目的，自亦有民法第426條之2規定之適用。本件上訴人雖與嘉泰公司訂立買賣契約買受系爭建物，惟並未取得系爭建物之事實上處分權，而無從推定上訴人與土地所有權人間就系爭建物所坐落系爭土地之基地範圍有租賃關係存在，既如前述，則上訴人主張其為系爭土地之承租人，即有未合，從而上訴人依民法第426條之2第1項前段、土地法第104條第1項規定，請求確認其就系爭建物所坐落系爭土地之基地範圍具有優先購買權，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人本於民法第425條之1第1項、第426條之2第1項及土地法第104條第1項規定，請求：㈠確認上訴人就系爭強制執行事件中，執行標的物即系爭7336之2建號建物（門牌號碼為桃園縣平鎮市○○○路○○號）所坐落系爭358地號土地內如附圖一斜線所示之基地範圍，具有優先承買權。㈡確認上訴人就系爭強制執行事件中，執行標的物即系爭7337建號建物（門牌號碼為桃園縣平鎮市○○○路○○號）所坐落系爭332地號土地內如附圖二斜線部分所示之基地範圍；系爭7340建號建物（門牌號碼為桃園縣平鎮市○○○路○○號）所坐落系爭322地號土地如附圖三斜線部分所示之基地範圍，具有優先承買權，為無理由，自屬不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年12月17日
民事第二十一庭
審判長法官梁玉芬
法官翁昭蓉法官汪智陽正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月17日
書記官林初枝附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。