臺灣士林地方法院民事簡易判決 98年度士簡字第1721號
原 告 乙○○
訴訟代理人 陳玫瑰 律師
複 代理人 王福民 律師
被 告 甲○○
上列當事人間返還房屋事件，於民國99年3月17日言詞辯論終結
，本院判決如下：
主文
被告應將坐落台北市○○區○○段三小段0000-0000地
號土地上門牌號碼為台北市○○區○○街○○○巷○○○弄○號
三樓之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國九十九年二月四日起至返還前項房屋之日止，按月
給付原告新台幣壹萬貳仟捌佰伍拾伍元。
訴訟費用新台幣壹仟伍佰伍拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
訴訟標的及理由要領
一、被告經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造
辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
㈠查坐落於台北市○○區○○段三小段0000-0000地號土地上
門牌號碼為台北市○○區○○街○○○巷○○弄○號3樓之房屋
（下稱系爭房屋），為原告所有，而被告原為原告之朋友，
故原告將系爭房地借予被告使用。嗣後因雙方交惡，原告於
民國（下同）97年12月間，通知被告遷讓返還系爭房屋，並
終止借用關係，然被告竟多方拖延，期間屢經協調，惟仍未
獲置理。依民法第767條之規定，原告為系爭房屋之所有權
人，且原告亦已多次要求被告返還系爭房屋，被告並無任何
權源得占用系爭房屋，是原告僅爰依前開規定，請求被告返
還系爭房屋。
㈡又按民法第184條第1項（最高法院61年台上字第1695號判
例、67年台上字第3622號判例併參）、及民法第179條前段
之規定，被告無權占用原告所有之房地，原告自得依侵權行
為以及不當得利之規定，請求被告賠償相當金額。次按土地
法之規定，本件被告無權占有之系爭房屋坐落基地為台北市
○○區○○段○○段○○○○○○○○○○號土地，該土地之面積為
177平方公尺，原告之應有部分為四分之一，其申報地價為
3萬1520元，且系爭房屋之課稅現值為14萬7800元，依前揭
標準計算：（31520X177X1/4+147800）X10%/12=
1萬2855元。故原告請求被告按月給付自99年2月4日起，
至返還房屋予原告之日止，相當於租金之損害1萬2855元。
為此，聲明︰求為判決被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原
告，及應自99年2月4日起，至返還房屋予原告之日止，按
月給付原告相當於租金之損害金1萬2855元。
㈣對於被告答辯之陳述略以：
⒈兩造於94年9月間以570萬元共同承購系爭房屋及基地，並
向匯豐銀行辦理房屋貸款450萬元，兩造並各自出資60萬元
為購屋自備款項。由於當時系爭房屋為兩造各持二分之一，
故每月房貸亦由兩造平均分攤，此亦為被告所不否認。系爭
房屋向匯豐銀行每月雙週扣繳之房貸利息1萬3000元均已先
自原告之中華商業銀行存摺轉帳至原告之匯豐銀行活期存款
000-000000-000帳號貸款專戶扣款，故被告應負擔自94年
10月自97年9月共計三年房貸之一半，即46萬8000元（1300
0X12X3=468000）。
⒉97年10月間辦理過戶當時，原告將系爭房屋之貸款轉由花旗
銀行承貸，依據當時花旗銀行估價，系爭房屋價值約為670
萬元。故依據97年10月買賣過戶當時銀行估價之670萬元，
扣除剩餘貸款400萬元，則房屋淨值為270萬元，由兩造均
分則為130萬元，扣除被告自承原告已支付之15萬元及應由
被告負擔之房貸46萬8000元，則剩餘68萬2000元。然被告於
96年間即已陸續向原告借款達172萬5000元（到期日為97年
6月9日），由於被告拒付，故原告將上開部分款項與房屋
剩餘價額抵銷。
⒊至於被告主張系爭房屋市價至少780萬元云云，顯屬無據。
縱依被告主張97年10月間市價為780萬元計算，扣除房貸
400萬元，則房屋淨值兩造均分為190萬元，扣除被告自承
原告已支付之15萬元及應由被告負擔之房貸46萬8000元，則
剩餘128萬2000元。亦較被告積欠原告172萬5000元少，此
部分抵銷後，原告亦無積欠被告任何房屋價金。綜上所陳，
原告業已付清兩造所約定之購屋款項並取得系爭房屋之所有
權，被告實無權占有系爭房屋等語。
三、被告答辯略以：兩造間原為男女朋友關係，系爭房屋及基地
係兩造合資購買，初購時間為94年9月，二人出資額各半，
產權登記各為應有部分二分之一，貸款亦各自負擔二分之一
，94年至97年間，被告每月負擔房貸1萬3000元，又由於房
屋係被告在居住，因而地價稅及房屋稅均由被告負擔。自97
年起，由於被告財務發生困難，遂與原告協議，將被告的二
分之一應有部分讓售予原告，因當時並未議定明確價額，亦
未立下字據。僅由原告口頭允諾先付頭期款10萬元及增值稅
款約3萬元，尾款100餘萬元待97年10月底前再付清。詎原
告事後即一直拖延迄今未將剩餘款項付清。本案房屋市價約
780萬元，扣除貸款及稅負400萬，淨值為380萬元，均分
後價值為190萬元。被告的應有部分二分之一是在97年9月
過戶給原告，但因為原告尚未給付尾款，所以被告仍有權繼
續居住在系爭房屋中直到原告付清尾款為止等語，茲為抗辯
，並聲明請求駁回原告之訴。
四、本件原告主張之事實，業據提出系爭房屋及基地之土地登記
謄本、98年房屋稅繳款書、98年地價稅核課單、香港匯豐銀
行消費性房屋抵押借款約定書、原告之中華商業銀行帳戶資
料、花旗銀行之房貸估價報告書、本院98年度票字第5347號
民事裁定暨確定證明書、帳戶扣繳資料等件為證。被告經合
法通知並未到場，僅提出書狀稱原告尚未付清剩餘價金，因
此其仍有權居住系爭房屋等語。惟依原告所提前揭文件顯示
：不論系爭房地之價值係依花旗銀行所估之670萬元，抑或
被告主張之780萬元，扣除被告自承原告已支付之價金及應
由被告每月負擔之房貸46萬8000元，則剩餘之價額均較被告
積欠原告二紙本票金額共172萬5000元少，對此被告始終未
為任何抗辯。是以，原告主張以其對被告之本票債權與系爭
房屋未付之價金債務相抵銷，則被告抗告之剩餘尾款業已付
清乙節，為可信實。
五、按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限
者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期
，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。
借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人
得隨時請求返還借用物。為民法第470條所明定。查系爭房
屋及基地原由兩造以應有部分各二分之一共有，雙方並成立
未定期限之使用借貸關係，由被告使用，為兩造所不爭執。
縱令以兩造間男女朋友關係為借貸之目的，此一關係依被告
書狀所述亦已終止，被告甚且「曾去函又委託朋友轉達，請
求原告支付我（按指被告，下同）一筆款項，讓我尋屋搬家
，但遭原告拒絕」，足證原告主張已終止系爭房屋借貸關係
，請求被告返還房屋等情，應屬真實。是以，原告向被告購
買系爭房地應有部分二分之一之買賣價金既因抵銷而清償，
業如前述，則被告自無任何繼續占用系爭房屋之合法權源，
原告請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
六、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，為民法第179條所明定，而無權占有他人房地，可能
獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查被告自原告主
張抵銷之書狀送達翌日已無占有系爭房屋之合法權源，乃其
未按期返還房屋，即受有相當於免付租金之利益，並致原告
受有無法使用收益之損害，兩者間並有相當因果關係，原告
請求返還該利益，亦無不合。次按城市地方房屋之租金，以
不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97
條第1項定有明文。查系爭房屋98年評定現值為14萬7800元
，及系爭土地係坐落於台北市○○區○○段三小段0000-000
0地號土地，該土地之面積為177平方公尺，原告之應有部
分為四分之一，起訴時當期申報地價為每平方公尺3萬1520
元，此有台北市稅捐稽徵處北投分處98年房屋稅繳款書及台
北市土地登記第二類謄本在卷可憑。本院審酌現今社會經濟
狀況及系爭房屋所在位置，認被告無權占有所獲之利益，依
房屋評定現值14萬7800元及申報地價3萬1520元為計算基準
，以年息10％計算，尚稱適當。據此標準計算，被告每月受
有相當於租金1萬2855元之不當得利（計算式：(31520X
177X1/4+147800)X10%/12＝12855，元以下四捨五
入）。
七、從而，原告於房屋借貸關係終止後，請求被告將系爭房屋騰
空遷讓返還；及就原告99年1月28日主張抵銷之書狀送達被
告後之99年2月3日言詞辯論期日翌日起至被告遷讓系爭房
屋之日止，請求被告按月給付1萬2855元損害金，為有理由
，應予准許。爰判決如主文第1項所示。
八、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款，訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389第1項第3款規
定，依職權宣告假執行。
中華民國99年3月31日
士林簡易庭法官陳介源
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路
○段○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國99年3月31日
書記官賴恩慧