裁判字號：臺灣嘉義地方法院91年訴字第315號民事判決
裁判日期：民國91年11月07日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣嘉義地方法院民事判決九十一年度訴字第三一五號
原告甲○○被告乙○○右當事人間遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應將門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○村○○街○巷○○號樓房一棟（建號○○○鄉○○○段○○○號），全部遷讓返還與原告。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告與訴外人 張浩恆 （即被告之弟），因需款孔急，然因債信不良，故於民國八十八年間，就張浩恆所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段第二六四之八七、二六五之二七地號土、及其上同段六六四建物（下簡稱系爭房地），與原告簽訂買賣契約，並前開房地業已移轉登記予原告。買賣契約中約定：「雙方約定本案買方之原銀行貸款由賣方負責繳納本息，若將來有三期未繳，賣方同意無條件由買方另行支付新台幣貳拾萬元予賣方後，賣方則自動放棄本屋所有權，爾後任由買方自由處分。」原告目前為系爭房地登記名義人。
（二）又因系爭房地為被告占用中，為全情誼，復另簽訂另一租賃契約，租期自八十八年二月一日至八十九年一月三十一日止，租金每月新台幣（下同）一萬元。
嗣前開銀行貸款本息，張浩恆於八十九年十一月以前，即有三期未繳，八十九年十二月以後迄今，均是由原告繳付銀行貸款本息。而租金部分，如張浩恆如期繳付貸款，一萬元租金就由張浩恆收取，如貸款由原告繳納，張浩恆則應將一萬元租金繳付原告。
（三）被告及張浩恆於八十九年十二月份起未繳納本息，累計已逾三期，原告為免信用不良，乃由原告自行繳納貸款，並已開立面額十二萬八千元支票予張浩恆。
（四）對被告抗辯之陳述：⑴兩造間訂之不動產買賣契約，並非假買賣，而係買賣、提供自己名義貸款予被告二種意思均有。
⑵租賃契約一萬元租金之支付義務人是張浩恆，但承租人係被告。
⑶被告就系爭房地使用，自八十九年十二月迄辯論終結時（九十一年十月廿四
日），每月一萬元租金，已超過七萬二千元租金之債務，與七萬二千元餘款抵銷。故原告已給付二十萬元，而取得系爭房地所有權。另一方面，就七萬二千元亦由原告委請律師促其領取，張浩恆竟仍不受領，係以不正當方法阻止停止條件成就，故依民法第一百零一條第一項規定，應視為條件已成就，而由原告取得爭房地所有權。
（五）綜上，爰依所有權及租賃契約法律關係，請求法院依單一聲明而為判決之訴之合併，請求如聲明所載。
三、證據：提出土地登記謄本暨所有權狀各二份、建物登記謄本暨所有權狀各一份、存證信函一份、陳河泉律師事務所函及回證各一份、大眾銀行放款單筆貸放攤還及收息紀錄查詢單四紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
（一）被告係因銀行債信不良，無法向銀行貸款，故將系爭房地移轉登記予其弟張浩恆，又張浩恆亦信用不良，故託原告以假買賣方式，訂立買賣契約，將房屋過戶予原告，以原告名義向銀行貸款八十萬元後，先償還銀行貸款六十萬元，扣除過戶所需費用，餘十二、三萬元由張浩恆取走，所貸八十萬元，由被告每月繳納本金、利息一萬五千元。原告恐被告未繳納貸款，將影響其信用，在上開買賣契約中加註：如有三期未繳納，賣方無條件由買方自由處分。
（二）原告為免張浩恆信用貸款銀行認為此係脫產行為，故與張浩恆就系爭房地訂立租賃契約，被告從未繳納租金。
（三）被告自八十八年六月份起，繳納貸款至八十九年十月份，迄八十九年十二月份被告欲繳貸款時，原告以被告已三次遲繳，故已取得所有權，並將被告已繳之貸款金額合計十二萬八千元，開立支票一紙返還被告，然迄今被告未提示兌現。亦未依假買賣契約中約定給付二十萬元，故原告應未取得所有權。
三、證據：提出支票影本一紙、房屋稅繳款書、房屋租賃契約書、不動產買賣契約書、帳戶存摺提款明細、戶籍謄本為證。
理由
一、原告主張：坐落嘉義縣○○鄉○○○段第二六四之八七、二六五之二七地號土、及其上同段六六四建物，登記名義原為張浩恆，於八十八年二月二十五日與張浩恆簽訂不動產買賣契約，並將系爭房地移轉登記予原告。買賣契約中約定：「雙方約定本案買方之原銀行貸款由賣方負責繳納本息，若將來有三期未繳，賣方同意無條件由買方另行支付新台幣貳拾萬元予賣方後，賣方則自動放棄本屋所有權，爾後任由買方自由處分。」原告目前為系爭房地登記名義人。系爭房地為被告占用中，另簽訂另一租賃契約，租期自八十八年二月一日至八十九年一月三十一日止，租金每月一萬元。嗣前開銀行貸款本息，張浩恆於八十九年十一月以前，累計有三期未繳，八十九年十二月以後迄今，均由原告繳付銀行貸款本息。被告及張浩恆於八十九年十二月份起未繳納本息，累計已逾三期，由原告自行繳納貸款，並已開立面額十二萬八千元支票予張浩恆，並以通知給付張浩恆領取七萬二千元，且被告自八十九年十二月份迄今，每月以一萬元計，被告已超過七萬二千元未給付，就此主張抵銷，故依契約已給付二十萬元完畢，爰依所有權及租賃契約法律關係，請求被告自系爭房屋遷讓及供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則以：被告係因銀行債信不良，無法向銀行貸款，故將系爭房地移轉登記予其弟張浩恆，又張浩恆亦信用不良，故託原告以假買賣方式，訂立買賣契約，將房屋過戶予原告，以原告名義向銀行貸款八十萬元後，先償還銀行貸款六十萬元，扣除過戶所需費用，餘十二、三萬元由張浩恆取走，所貸八十萬元，由被告每月繳納本金、利息約一萬五千元。原告恐被告未繳納貸款，將影響其信用，在上開買賣契約中加註：「如有三期未繳納，賣方無條件由買方自由處分」。原告為免張浩恆信用貸款銀行認為此係脫產行為，故與張浩恆就系爭房地訂立租賃契約，被告從未繳納租金。被告自八十八年六月份起，繳納貸款至八十九年十月份，迄八十九年十二月份被告欲繳貸款時，原告以被告已三次遲繳，故已取得所有權，並將被告已繳之貸款金額合計十二萬八千元，開立支票一紙返還被告，然迄今被告未提示兌現。亦未依假買賣契約中約定給付二十萬元，故原告應未取得所有權、租賃契約亦屬假契約等語，資為抗辯。
三、原告主張兩造於八十八年二月二十五日與張浩恆簽訂不動產買賣契約，價金一百萬元、並將系爭房地移轉登記予原告。買賣契約中約定：「雙方約定本案買方之原銀行貸款由賣方負責繳納本息，若將來有三期未繳，賣方同意無條件由買方另行支付新台幣貳拾萬元予賣方後，賣方則自動放棄本屋所有權，爾後任由買方自由處分。」原告目前為系爭房地登記名義人一情，業據其提出土地登記謄本暨所有權狀各二份、建物登記謄本暨所有權狀各一份為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。惟被告抗辯以：係因被告債信不良，無法向銀行貸款，故將系爭房地移轉登記予其弟張浩恆，又張浩恆亦信用不良，故兩造就系爭房地訂立不動買賣契約，將房屋過戶予原告，以原告名義向銀行貸款八十萬元後，先償還銀行貸款六十萬元，扣除過戶所需費用，餘十二、三萬元由張浩恆取走，所貸八十萬元，由被告每月繳納本金、利息約一萬五千元，迄八十九年十一月份共十二萬八千元；另系爭房地為被告占用中，另簽訂另一租賃契約，租期自八十八年二月一日至八十九年一月三十一日止，租金每月一萬元。此有被告所提不動產買賣契約、租賃契約各一份為證（本院卷第卅、卅五頁），復為被告所不爭執，參以依不動產買賣契約書所載，其特約事項記載：「本案係因賣方欲貸款清償債務，與買方暫時商量過戶於買方名下，為求爾後權利義務清楚，雙方約定如后：１、本案買方貸款額度扣除簽備款新台幣陸拾萬之餘額，於交屋同時由買方支付買方。２、雙方約定本案買方之原銀行貸款由賣方負賣繳納本息，若將來有三期未繳，賣方同意且無條件由買方另行支付新台幣貳拾萬元予賣方，賣方則自動放棄本屋所有權，爾後任由買方自由處分」，至於租賃契約之租金，被告從未另行繳納，而係約定如繳納貸款，即不須繳納租金等情，復為被告所不爭執（本院卷第五八頁、六八頁），亦堪信為真實。被告則以兩造間之買賣契約係假買賣置辯，經查：
（一）按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效，對抗善意第三人」「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該法律行為之規定。」民法第八十七條定有明文。
（二）依不動產買賣契約書所載，其特約事項記載：「本案係因賣方欲貸款清償債務，與買方暫時商量過戶於買方名下，為求爾後權利義務清楚，雙方約定如下」等內容觀之，二造已表明真意係「貸款清償債務」而非買賣，再衡以原告向銀行所借貸之八十萬元，其貸款係約定由被告繳納，至於租賃契約之租金，被告從未另行繳納，而係約定如繳納貸款，即不須繳納租金等情，則兩造訂立之不動產買賣契約雖名為買賣，就系爭房屋訂立之租賃契約名為租賃，然探其真意，實為就原告向銀行以系爭房屋設定抵押權所取得借貸款項八十萬元，而以被告清償銀行貸款完畢期間為其清償期間，以原告為貸與人，被告為借貸人之消費借貸契約；至租賃契約則僅係供銀行審核合貸款要件而訂立，此觀原告自陳：「（問：為何要訂立租賃契約？）因為銀行對於不是本人住的房子，銀行去看房子發現有人住，所以必須有租賃契約才肯貸款，所以我才跟證人訂立租賃契約...假如他的哥哥（按即被告）不搬離的話，我跟證人訂立租賃契約以保障我的權利」、「（問：一萬元何人在給付？）張浩恆」、「（問：繳納租金的義務人是何人？）約定張浩恆有繳納義務」、「（問：證人（按即張浩恆）有無曾繳納租金？）除了貸款以外，就沒有再繳納租金」等語甚明（本院卷第
五七、五八頁、第六八頁），從而，二造間之真意係以消費借貸，系爭房屋係於被告不履行清償責任之擔保，綜上，二造間形式上之買賣契約及租賃契約，係屬通謀虛偽意思表示，依民法第八十七條第一項規定自屬無效，僅兩項契約中所隱藏之借貸契約有效（最高法院五十三年度台上字第一二○五號判決參照）。縱令被告三期未繳貸款而合於買賣契約特約約定，然屆期並未繳貸款，亦屬遲延履行返還原告借款及其利息之問題。原告儘可本於消費借貸債之關係請被告清償本息，尚不得主張所訂立之不動產買賣契約、租賃契約為有效。則形式上原告固為系爭房屋所有權名義人、出租人，惟仍非取得所有權人、出租人地位，自堪認定，原告主張係系爭房屋所有權人、出租人云云，自非可採。
四、綜上，原告依所有權及租賃契約法律關係，主張被告應將門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○村○○街○巷○○號樓房一棟（建號○○○鄉○○○段○○○號），全部遷讓返還與原告之請求，於法自屬無據，應予駁回。
五、原告本案之請求既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造間訂立之買賣契約、租賃契約既屬無效，則其餘關於鶗已給付二十萬元餘款、是否以未收取租金抵銷二十萬元之攻擊防禦方法及證據資料，經審酌與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年十一月七日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭~B法官蔡廷宜右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年十一月八日~B書記官賴琪玲