臺灣屏東地方法院民事判決 94年度潮小字第265號
原 告 財團法人台灣省屏東縣東港東隆宮
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 甲○○
戊00000000
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國94年11月8日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應連帶給付原告新臺幣壹萬柒仟柒佰伍拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、本件被告 羅康秀蜜 經合法通知，未於言詞辯論期日到場；被
告甲○○經合法通知，則未於最後言詞辯論期日到場，核均
無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其
一造辯論而為判決。又按訴狀送達後，原告不得將訴變更或
追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限
，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴
原聲明為請求被告連帶給付新臺幣（下同）99,644元，嗣於
訴訟進行中，減縮聲明為請求被告連帶給付87,928元（見本
院民事卷第59頁）。是依上開法條規定，原告既僅係減縮應
受判決事項之聲明，本院自應准許其將原訴變更，均合先敘
明。
二、原告起訴主張：被告甲○○邀同被告羅康秀蜜為連帶保證人
，於民國91年1月1日起向原告承租原均為原告所有坐落於屏
東縣○○鄉○○段412、416、423、425地號之部分土地（下
稱系爭土地），共398.578坪，每坪新臺幣（下同）250元，
租賃期間至92年12月31日止，租金為每年99,644.5元。另租
金每年分2期繳納，每半年收租1次，以1月、7月為收租期間
，承租人應按期繳納，逾期不繳以違約論，逾期未繳納4個
月以上者，每逾1個月照欠額追加百分之5之違約金，但加收
之違約金總額不得超過欠額租金。詎被告92年度整年租金均
未如期繳納，於93年12月31日始繳納積欠之租金99,544.5元
（因出租之系爭土地中，其中423地號土地經屏東縣新園鄉
公所於92年11月14日徵收，原告計算後認租金應為87,928元
），是被告92年上期應繳納之租金於94年4月1日已遲延，至
93年12月31日止，已遲延20個月，另92年下期應繳納之租
金於4年10月1日已遲延，至93年12月31日止，已遲延15個月
，則依此計被告所違約金，已超過全年租金87,928元之數額
，依租賃契約之約定，被告應連帶給付原告上開數額之違約
金，為此，爰依租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被告
應連帶給付原告87,928元等語。並聲明被告應連帶給付原告
87,928元。
三、被告羅康秀蜜未於言詞辯論期日到場，被告甲○○則未於最
後言詞辯論期日到場，惟據被告甲○○之前到場所為之聲明
、陳述及2人具狀所陳略以：
（一）被告並未違約，因被告所承租土地○○○鄉○○段423地
號土地，於92年初大部份被徵收，被告於92年3月中旬某
日當面請求原告之法定代理人乙○○依土地租賃契約第6
條，實測被徵收面積，減少租金，以利繳租。乙○○告稱
俟董事會議決定後繳納，遲至92年10月間被告見無回音，
再度請求實測被徵收面積，減少租金，並向乙○○明確表
示願意繼續承租，請求換約，乙○○再告稱，測量較費時
，會盡速辦實測後繳租，同時換約。詎原告遲至93年5月3
日始發存證信函通知被告，繳納原租金全額，而未扣減42
3地號土地被徵收之租金額，被告仍全數繳納租金，故被
告係因不可歸責於債務人之事由，致未於期間內為給付，
依民法第230條規定，債務人不負遲延責任，原告自無違
約金請求權。另租金之繳納，實際上每年租金均1次繳納
，即經原告通知後，被告依限簽發該年終之遠期支票，1
次付清。
（二）縱被告有違約，惟原告有多筆土地出租，故該宮之「土地
租賃契約」均係定型化契約，即附合契約，其中有不少加
重他方當事人之責任約定，諸如違約金等，而出租人毫無
責任，按其情形顯失公平。依民法第247之1條第2款規定
，該部份之約定無效。
（三）且扣除被徵收之土地，僅剩下424地號面積32.13平方公尺
及425地號面積150平方公尺，計約182平方公尺，亦即僅
剩下55坪而已，每坪每年租金250元計算，租金僅13,750
元。依民法第252條規定，約定違約金過高者，法院得減
至相當之數額。
（四）另92年全年租金原告遲至93年5月3日始通知被告繳納，退
一步言，被告僅自93年5月3日通知函到後3日，逾期不繳
始違約而負支付違約金，僅逾期7、8個月，而非原告所稱
之24個月等語置辯。並聲明原告之訴駁回。
四、本件原告主張被告甲○○邀同被告羅康秀蜜為連帶保證人，
於91年1月1日起向原告承租原均為原告所有坐落於屏東縣○
○鄉○○段412、416、423、425地號之部分土地（下稱系爭
土地），共398.578坪，每坪250元，租賃期間至92年12月31
日止，租金為每年99,644.5元，另被告於93年6月1日始簽發
，發票日為93年12月31日之遠期支票繳納92年度租金等情，
業據原告提出土地租賃契約、92年全期土地租金繳納聯單為
證（本院卷第3至6、73頁），復為被告所不爭執，堪信為真
實。惟原告主張被告遲延繳納租金，依兩造簽訂之租賃契約
，應支付87,928元之違約金等情，則為被告所否認，並以前
揭情詞置辯。經查：
（一）兩造關於租金繳納及違約金之約定為何：
1、原告主張應依兩造所簽訂之土地租賃契約第四條之約定為
決定，固為被告所否認，並辯稱：實際上每年租金均1次
繳納，即經原告通知後，被告依限簽發該年終之遠期支票
，1次付清等語，惟查：⑴被告甲○○雖提出支票影本2紙
（第56、57頁），用以證明90年、91年之租金各別於90年
12月31日及91年12月31日1次兌現付清，復為原告所不爭
執，固堪以認定，惟租金繳納之日期，與應於何時繳納租
金本非一定相同，蓋承租人若應經濟或其他因素，致無法
按期繳納租金，而於事後補繳，則補繳租金之日期，並不
因出租人收受該筆租金，而未加以追究即更改原應繳租金
之期限，承租人仍係遲延繳納租金，僅係出租人是否加以
追究而已。準此而論，被告所提出之上開支票，僅能證明
被告係分別於當時付清該租金，並非兩造有同意更改租金
繳納方式之證明。
⑵而兩造於簽訂契約時，對租金之繳納方式已有所約定，有
上開租賃契約在卷可證，除非兩造於契約簽訂後，有更改
契約內容之合意，否則日後關於該租約所產生之權利義務
，當應以契約為據。
⑶從而，被告既未提出足夠之證據證明兩造已有更改租金繳
納之方式，自應以兩造所簽立之土地租賃契約為決定原告
是否得請求被告給付違約金之準據。
2、惟觀諸租賃契約書第4條書立之內容：「四、應繳租金每
年新臺幣玖萬玖仟陸佰肆拾肆元伍角正分為兩期繳納（每
半年征收一次上期份應於租約簽訂後一個月繳納）承租人
應依本宮所開繳納聯單繳納，逾期不繳以違約論，應依左
列各款加收違約金，承租人決無異議：⑴逾期繳納未滿一
個月者照欠額加收百分之二；⑵逾期繳納在一個月以上未
滿二個月者，照欠額加收百分之四；⑶逾期繳納二個月以
上未滿三個月者，照欠額加收百分之十；⑷逾期繳納三個
月以上未滿四個月者，照欠額加收百分之十五；⑸逾期繳
納在四個月以上者，每逾一個月照欠額追加百分之五，但
加收之違約金總額不得超過欠額租金」，可知關於遲延繳
納租金應賠償違約金之約定，並非相當明確清楚，容有解
釋之空間，本院因此依據契約之文義及民法租賃篇之相關
規定做如下為兩造租賃契約內容之認定：⑴每年租金分2
期支付，1次付49,822.25元。⑵每半年繳納1次，第1期應
於當年6月31日繳納、第2期應於當年12月31日繳納【民法
第439條參照】⑶只要逾期繳納租金，承租人即需支付違
約金，逾期越久，需繳納之違約金越高，如逾期超過4個
月以上，每逾期1個月，即需賠償按所積欠租金百分之5計
算之違約金。
（二）違約金之約定是否無效：
按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
251條第1項、第252條分別定有明文。是以兩造土地租賃
契約第4條關於違約金之約定，尚屬法律明文許可，並非
無效，縱所約定之違約金額過高，依上開法條之意旨，亦
僅係得酌減相當數額之問題，從而，被告此部分之辯稱，
應不可採。
（三）被告有無違約遲延繳納租金：
1、被告係於93年12月31日始繳清92年度全年之租金之事實，
業如上述，顯然已違上開土地租賃契約所約定租金繳納之
期限，自屬違約甚明。被告固另以上揭情詞置辯。惟查：
⑴坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地，係於92年11月13
日始經屏東縣新園鄉徵收之情，除有被告所提出之土地登
記謄本（本院卷第27頁）為證外，並經本院函詢屏東縣新
園鄉公所答覆屬實，有該公所94年9月16日園鄉建字第094
0008769號函文在卷可參（本院卷第102頁），顯非被告所
稱於92年初已遭新園鄉徵收。
⑵證人即原告所僱用之會計丙○○到院證稱：「（被告是否
有到原告處請求減少租金？）有，但是在93年3、4月才向
董事長請求減少，之前並沒有請求減少租金（本院卷第12
6頁）」等語，與被告所稱不符，審之上開423地號土地被
徵收之時點為92年11月13日，已如上述，被告自無可能於
92年3月中旬即向原告之法定代理人乙○○請求減少租金
，故自以證人丙○○所證為可採。
⑶另原告係自何時通知被告繳納積欠之租金，證人丙○○所
證：「（何時通知被告來繳租金？）平常會通知被告來繳
，因為被告都會拖欠，這件我都一直通知到年底，他九十
二年的沒有繳。九十二年的我都聯絡康秀密，他說甲○○
會來繳，但是都沒有來繳，其他的同事也有通知他們來繳
。從八十八年到九十二年我都有通知他們。他們九十二年
這年沒有繳（本院卷第105頁）」等語，亦與被告辯稱不
符，惟衡以原告既為系爭土地之出租人，被告已欠繳租金
多時，原告當會有所催繳，自無可能延至93年5月3日才以
存證信函通知繳納，是就何時通知被告前往繳納租金乙事
，亦以證人丙○○所證為可採。
2、綜合上述，被告所辯均不足採，其確有違約遲延繳納租金
，堪可認定。
（三）被告應支付多少違約金：
1、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，已如
上述。而違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟
狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債
權人可享受之一切利益為衡量標準，最高法院49年台上字
第807號判例、88年台上字第1968號裁判意旨可供參照。
經查：依上揭土地租賃契約書之約定，被告第1期、2期應
繳納之租金，本應分別於92年6月31日及12月31日繳納，
，業如上述，被告卻均遲至93年12月31日始行繳納，即已
分別遲延18個月及12個月，如依上開應繳納違約金之比例
加以計算，被告各應分別繳納第1、2期租金百分之90及60
之違約金（第1期：18×5%=90%；第2期：12×5%=60%），
，惟審酌被告既於事後補繳該筆租金，顯然原告之損失應
已獲得大部分之填補，故兩造所約定違約金之金額，顯然
過高，自應加以酌減，是本院參酌民法第205條有關約定
利率，超過週年百分之20者，債權人對於超過部分之利息
，無請求權之規定，認均應以各期租金百分之20作為違約
金，方為公允，爰依職權酌減之。
2、又第1、2期租金本應繳納之數額，各為49,822.25元，亦
如上述，惟因系爭土地中423地號土地於92年11月13日，
經屏東縣新園鄉徵收後，被告所承租系爭土地之面積僅剩
55坪，為兩造所不爭執，而堪認定，則依兩造土地租賃契
約第6條之約定，自應酌減租金，是第2期之應繳納租金即
變更為38,940元【1坪250元÷365天=0.685（小數點下3位
後4捨5入，下同）；0.685×48天（93年11月14日至同年
12月31日）×55=1,808（小數點以下4捨5入，下同）；
0.685×136（93年7月1日至同年11月13日）×398.578=
37,132；37,132+1,808=38,940】。
3、從而，被告應賠償之違約金應為17,752元【（49,822+38
,940）×0.2=17,752】。
五、綜上，原告依租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被告應
連帶給付原告17,752元，即有理由。至逾此部分之請求，為
無理由，應予駁回。
六、又依據民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，本件就原告
勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，自應由
本院依職權宣告假執行。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第85條第
2項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 22 日
潮州簡易庭法 官 楊宗翰
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
正本係照原本作成。
書記官 張福山
中 華 民 國 94 年 11 月 22 日