裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第3070號民事判決
裁判日期：民國100年11月11日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第3070號原告 謝樹人 被告 李鴻 昱訴訟代理人 周炳榮 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於100年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表所示地號上之建物即門牌號碼新北市○○區○○○街○○○號四樓房屋，騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬零伍佰元，及自民國一○○年六月二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國一○○年四月十五日起至遷出前項建物之日止，按月給付原告新臺幣伍仟零叁拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分:按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時聲明為：㈠被告應將如附表所示地號上之建物即門牌號碼新北市○○區○○○街○○○號4樓房屋，騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）81,500元積欠租金。㈢被告應自民國100年4月15日起至前項建物遷出之日止，按月給付原告15,000元相當於租金之不當得利。㈣願供擔保請准宣告假執行（見本院100年度店簡字第485號卷第2頁，下稱北調卷）。嗣於100年6月8日具狀減縮前揭聲明之第二項及第三項關於租金及不當得利部分為：被告應給付原告80,500元，暨按月給付6,520元（見北調卷第25頁）。核其變更係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，尚無不合。
貳、實體部分:
一、原告主張：伊於99年間經由本院98年度司執字第69249號強制執行事件拍賣程序（下稱系爭強制執行程序），標得坐落於如附表所示房地，即門牌號碼新北市○○區○○○街○○○號4樓房屋（下稱系爭房屋），並由本院於99年11月3日核發權利移轉證書，且於99年11月17日辦妥所有權移轉登記，取得前揭房地所有權，惟該屋查封前已有租賃契約（下稱系爭租約）存在，由被告即系爭房屋承租人占有中，租期自97年4月15日起至100年4月14日止，無排除民法第425條第1項規定之適用，系爭租約對於受讓人仍繼續存在，伊繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務，有收取租金及於租約屆滿收回租賃物之權利，詎被告除拒絕給付租金外，於系爭租約屆期後，並無續租之約定下，拒絕返還系爭房屋，無權占有使用迄今，自應返還系爭房屋，給付99年11月3日起至100年4月14日止之租金（5月又11日），本件租約月租金為15,000元（平均日租金為500元），至租約屆滿日前，被告尚應給付租金共計80,500元（計算式：15,000×5月＋500×11日＝80,500）；，及自100年4月15日迄至遷讓房屋止，相當於租金之不當得利，復參系爭房屋座落基地之土地申報地價12,000元（每平方公尺）、占用面積9.45平方公尺、房屋現值669,000元，計得房地總價額782,400元（計算式：
12,000×9.45㎡＋669,000＝782,400），又系爭房屋座落區域，屬交通便利及學校林立區域，依土地法第97條第1項所定年租金最高上限，即土地及其建築物申報總價額年息10％，計算被告應返還相當於租金之不當得利，即按月給付伊6,520元（計算式：782,400×10％÷12月＝6,520）。爰依民法物上請求權、租賃契約、不當得利之法律關係提起本訴等語。被告雖抗辯系爭房屋前經其整修支出有益費用，係經原屋主同意修繕並償還云云，惟依債之相對性，除系爭租約內容由伊法定繼受外，租賃雙方所為之其他約定，對伊均不生拘束之效力。並聲明：㈠被告應將如附表所示地號上之建物即門牌號碼新北市○○區○○○街○○○號4樓房屋，騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告80,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自100年4月15日起至前項建物遷出之日止，按月給付原告6,520元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊為系爭房屋承租人，亦為原屋主 陳麗玲 之債權人，對陳麗玲之債權本金暨違約金高達3,412,500元，系爭房屋經系爭強制執行程序拍賣後，伊僅分配910,975元，尚有不足額2,501,525元未受清償，是雙方約定以陳麗玲對伊之租金債權與其債務相抵銷，伊之租金債務早已消滅，對原告不負給付租金之義務。伊於租賃期間所應支付之房租，均向原屋主陳麗玲為給付，於租賃期間自費整修系爭房屋，亦與原屋主達成協議，就租賃物支出有益費用即前揭修繕費用340,400元，於租賃關係終止時，由屋主償還之，是伊無積欠原告租約期內之房租，於租約屆滿後，縱有無權占有系爭房屋而應償還相當於租金之不當得利，亦應與前揭修繕費用相抵銷。況且，原告據以計算不當得利之土地申報地價及房屋現值，均未提出事證為佐，所主張之金額並非實在等語置辯。並聲明：㈠原告之訴暨假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告經由系爭強制執行程序，於99年10月21日標得坐落於如附表所示之房地，本院於99年11月3日核發系爭不動產權利移轉證書，原告自領得前揭權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，嗣於99年11月17日向地政機關辦理所有權移轉登記，此有北院木98司執子字第69249號權利移轉證書、土地暨建物所有權狀、登記第二類謄本等件影本在卷可稽。（見店簡卷第3-5、11-14頁）
㈡、被告與系爭房屋前屋主陳麗玲於97年4月15日成立租賃契約，租賃期限洽定為3年，即自97年4月15日起至100年4月14日止，租金每月15,000元，此後即占有使用系爭房屋至今，有租賃契約影本在卷可考，並為被告不爭執。（見店簡卷第7-8頁）
四、兩造爭執之事項：
㈠、原告請求被告遷讓房屋是否有理由？
㈡、原告被告給付不當得利及損害賠償之金額是否合理？茲分述如下：
㈠、原告請求被告遷讓房屋是否有理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條、第455條前段分別定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字笫1120號判決意旨參照）。查本件租賃契約期限洽定為3年，即自97年4月15日起至100年4月14日止，有租賃契約影本在卷可考（見店簡卷第7-8頁），兩造迄未續訂租約，此為被告所不爭執，則原告主張系爭租約業因租期屆滿而消滅，自堪信為真實。又被告就系爭房屋非其所有，現為其占有使用，均不爭執，惟抗辯：原屋主同意被告自行修繕系爭房屋，所支出之有益費用，於租約終止時，由出租人償還，且被告於系爭房屋所有權人發生更迭後之100年3月28日，亦曾向原告表示，如原告拒絕給付前揭有益費用，將由被告繼續占有系爭房屋，直至租金抵用完畢為止云云；惟按承租人所有民法第431條第1項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還（最高法院33年上字第2326號判例要旨），被告此部分抗辯，自屬無據。又按民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指第421條第1項所定意義契約而言，並非所有與租賃契約相關之別一契約，均包括在內，本件原出租人是否同意修繕，因非租賃契約之內容或要素，自不隨租賃契約而移轉，原告既未受讓有益費用之償還義務，依債之相對性，被告亦不得對其主張抵銷。況依民法第431條第1項所稱出租人應償還之費用，係指承租人就租賃物支出之有益費用而言，惟以承租人支出之費用額多於現存之增價額時，不應責令出租人償還費用之全額，故於其但書規定出租人償還費用之義務，以現存之增價額為其限度，非謂承租人支出之費用額少於現存之增價額時，出租人即應償還現存之增價額（最高法院30年上字第193號判例要旨），查被告僅提出修繕費用之全額單據，就租賃物之現存增價額，未據提出說明及依據，其以修繕金額為抵銷之主張，亦屬無稽。復徵諸被告復未就其占有系爭房屋，係有正當權源之事實，提出其他說明並舉證為佐，參諸前揭舉證責任分配法則，其抗辯係有權占有系爭房屋，即屬無據。從而，原告依房屋所有權人及出租人之權能，對被告主張物上請求權及租賃物返還請求權，請求被告返還系爭房屋，自有理由。
㈡、原告被告給付不當得利及損害賠償之金額是否合理？
1、關於租賃期間屆滿前之租金：⑴按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，此為民法第425條所明定。又出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。再民法第425條所定所有權讓與不破租賃之原則，以所有權移轉為其要件（最高法院23年上字第3092號判例旨、最高法院92年度臺上字第315號判決參照）。查原告既已於99年11月3日領得法院核發權利移轉證書，而取得系爭房屋及基地所有權，則被告與原屋主間之租賃契約，於原告取得系爭房屋所有權後，對於原告仍繼續存在，原出租人即已喪失其對出租人之契約上之地位，改由原告繼受之，是原出租人不得再行使租賃契約之權利，而原告應對被告負出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。是原告本於出租人之地位，訴請被告給付自99年11月3日起至100年4月14日止之租金80,500元（計算式：15,000×5月＋500×11日＝80,500）暨債務不履行之法定遲延利息，經被告於言詞辯論期日到庭自承確實未曾向原告為給付，此有100年10月12日言詞辯論筆錄在卷可按（見本院卷第38頁反面），自認其對原告仍有租金債務未為清償，原告為上開之主張及請求，即屬有據。
⑵被告辯稱：其對原出租人有債權金額2,501,525元未獲清償
，應於租金中抵扣，不負支付租金義務云云。惟按主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。最高法院48年臺上字第887號判例要旨。查原告主張兩造有租賃關係，請求被告給付租金，就租賃契約存在及未曾收取租金之事實，負舉證之責任，已如上述。被告抗辯其對原屋主有債權存在，並向對方為抵銷之意思表示，固據提出99年12月16日北院木98司執子字第69249號函附分配結果彙總表，資為其對原屋主有債權存在之證明，惟其是否已向原屋主為抵銷之意思表示，於何時為之？均未見被告提出具體事證以實其說，復經本院細譯被告到庭陳稱：「（法官：系爭房屋租金繳至何時？）租金繳到租期屆滿之前，租金是繳給前所有權人，租金繳到100年4月14日。」、「（法官：請問繳納租金之相關資料為何？）都是現金繳納，沒有簽收，因為大家都是信任關係，所以沒有拿收據，繳納租金資料並無書面，但是要找前所有權人他不會否認，因為大家基於互相信任。」等語，有100年10月12日言詞辯論筆錄在卷可按（見本院卷第38頁反面），可徵被告截至租期屆滿前，均仍向原出租人為租金之給付，且係以現金交付，果如被告所言，其早已向原出租人為抵銷意思表示，則當使租金債務歸於消滅，不再負給付租金之義務，而被告到庭竟仍執有給付租金為辯，屬前後矛盾，不足採信，被告既未證明前有抵銷之意思表示，揆諸舉證責任分配法則，本院自難為有利於被告之認定。從而被告抗辯租金債務已因抵銷而歸於消滅，即屬無據。被告復以：租賃期限屆滿前之租金，均向原出租人為給付，已生租金清償之效力云云置辯。惟依民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，將租賃物所有權讓與第三人，其租賃契約對受讓人雖仍繼續存在，但受讓人對承租人租金債權之承受，應通知承租人，在未通知前承租人對原出租人所為之清償，應為有效（最高法院76年臺上字第2423號判決參照）。準此，如原告已向被告為債權讓與之通知，被告仍向原出租人為給付，即不生清償之效力。查被告前以債權人之身分，參與系爭強制執行程序，並獲分配910,975元，原告於受讓系爭房屋所有權後，復以存證信函表明其為房屋受讓人，就繼續存在之租賃契約，亦概括承受，意圖與被告洽商租賃關係事宜，此有分配結果彙總表、臺北師大郵局（22支）99年11月17日存證號碼79、99年11月29日存證號碼84存證信函等件影本在卷可勘，並經本院調閱新店簡易庭100年度店簡字第36號卷查核屬實（見本院卷第22頁、本院新店簡易庭100年度店簡字第36號卷第4-5頁），可知被告對於系爭房屋業經拍賣，其所有權人發生更迭，系爭租約係對原告繼續存在，對原告負給付租金等情，知之甚明。被告抗辯租金債務業經清償而消滅，亦屬無據。
2、關於租賃期間屆至後之金額：⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，有最高法院著有61年度臺上字第1695號判例可資參照。另按城市地方房屋之年租金，以不得超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條1項定有明文。再土地法第97條之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵、現在福利國家應滿足人民居住之需求。另土地法第97條第1項所謂年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事以為決定。最高法院亦著有68年臺上字第371號判例可資參照。
⑵查系爭房屋地址為新北市○○區○○○街○○○號4樓，位在新
北市新店區名為「希望之河」社區內，右側可通環河快速道路，車程8分鐘可達敦南商圈、20分鐘可達臺北車站、2分鐘可達小碧潭捷運站及北二高新店出入口，近萬坪河濱運動公園小碧潭公園，且鄰近五峰國中、中正國小、新店高中、崇光女生及私立托兒所等，其交通、生活環境機能及學區堪稱優良，有原告提出之google地圖、591房屋交易網新店希望之河社區美宅週邊簡介內容可參（見本院卷第30-35頁），本院斟酌上開情形，並依土地法第97條第1項之規定，認本件損害金以系爭土地及建物申報總價週年利率7％為適當。本件被告無權占用之面積為9.45平方公尺（計算式：3839.69×246/100000＝9.45，小數點第二位後四捨五入），有系爭土地所有權狀、第二類登記謄本在卷可稽（見店簡卷第4、13頁），上開新北市○○區○○段○○○○號土地，自100年起之公告地價為每平方公尺15,000元，有新北市地政資訊服務網在卷可稽（見本院卷第40頁），依平均地權條例第l6條規定，申報地價為公告地價80％即12,000元，再系爭建物之房屋現值為852,200元，亦有本院依職權調閱原告稅務電子閘門財產所得調件明細表在卷可考（見卷第45頁），計得本件土地及建築物申報總價為863,540元（計算式：12,000×9.45平方公尺＋852,200＝863,540）。揆諸前開條文計算得知，被告等按月應給付原告相當於租金之不當得利為5,037元（計算式：863,540×7％÷12＝5,037，元以下四捨五入），原告逾此部分之請求則無理由。
五、綜上所述，原告依物上請求權之法律關係，請求被告返還系爭房屋，復依租賃契約、不當得利之法律關係，請求被告給付租金80,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年6月2日起至清償日止，按週年利率5％計算利息，暨自100年4月15日起至前項建物遷出之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利6,520元，均有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請假執行或免為假執行，並無不合，應予准許，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件本反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國100年11月11日
民事第五庭法官鄧德倩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月15日
書記官李彥勳附表：
┌──┬─────────────┬──┬─────┬─────┐│編號│土地坐落│地目│面積│權利範圍│││││(平方公尺)││├──┼─────────────┼──┼─────┼─────┤│1│新北市○○區○○段○○○○號│建│3,839.69│246/10,000│└──┴─────────────┴──┴─────┴─────┘┌──┬─────────┬──────────┬────┬──┐│編號│建物建號│建物門牌│樓層│權利││││││範圍│├──┼─────────┼──────────┼────┼──┤│1│新北市○○區○○段│新北市○○區○○○街│層次：4│全部│││1985建號│115號4樓房屋│││└──┴─────────┴──────────┴────┴──┘