裁判字號：臺灣高雄地方法院105年訴字第1268號民事判決
裁判日期：民國105年07月29日
裁判案由：返還租賃物
臺灣高雄地方法院民事判決105年度訴字第1268號原告交通部臺灣鐵路管理局法定代理人 周永暉 訴訟代理人 謝依良 律師被告 謝素秋 被告 郭榮文 上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國105年7月27日辯論終結，判決如下：
主文被告乙○○應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○地號土地及同小段二十四地號土地，如附圖所示11（A）、24（A）部分之建物，面積各為五十五平方公尺及二十二平方公尺之地上建物拆除，並將土地交還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣參萬陸仟玖佰柒拾柒元。
被告乙○○應給付原告新臺幣壹萬貳仟柒佰零伍元，及自民國一０五年一月一日起至交還前項土地日止，按月給付原告新臺幣壹仟貳佰參拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾柒萬元為被告乙○○供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，原係請求：㈠被告乙○○應將坐落高雄市○○區○○段○○段00地號土地上之地上物拆除後，將所占用之土地騰空交還原告；㈡被告應連帶給付原告新台幣（下同）36,977元。㈢被告應連帶給付原告33,814元，及自民國105年1月1日起至返還第1項土地之日止，按月連帶給付原告3,279元，嗣經本院會同兩造勘測被告占用原告所有土地之位置及面積後，原告乃於訴訟進行中更正訴之聲明為：㈠被告乙○○應將坐落高雄市○○區○○段○○段00地號土地及同小段24地號土地，如附圖所示11（A）、24（A）部分之建物，面積各為55平方公尺及22平方公尺之地上建物拆除，並將土地交還原告。㈡被告應連帶給付原告36,977元。㈢被告應連帶給付原告42,350元，及自105年1月1日起至返還第1項土地之日止，按月連帶給付原告4,107元」，核原告上開更正聲明係就原請求以地政機關實測面積為計部分為之，不變更訴訟標的，僅係補充及更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠被告乙○○就原告所經管之高雄市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭土地），與原告於99年6月25日簽定土地租賃契約(下稱系爭租約)，約定租期自99年7月1日至103年12月31日，每年租金為新台幣(下同)10,144元，以供被告乙○○所有之門牌號碼「高雄市○○區○○街○○○號」房屋（下稱系爭房屋）使用，並邀被告甲○○為連帶保證人。系爭租約於103年12月31日因租期屆滿終止，被告乙○○應依系爭租約第10條第9項約定拆除地上物並交還系爭土地，惟被告乙○○迄今仍繼續占用系爭土地，且系爭建物除占用系爭土地55平方公尺外，另占用原告所有座落於高雄市○○區○○段○○段00地號土地22平方公尺，被告乙○○無權占有上述2筆土地，因此原告請求被告乙○○應將上述土地之系爭房屋拆除後返還上述土地。㈡又被告乙○○自101年上半期起即未依約繳納租金，所積欠之租金及違約金共計36,977元，且被告甲○○為系爭租約之連帶保證人，並已放棄先訴抗辯權，故被告應連帶給付原告36,977元。
㈢另被告乙○○無權占用系爭土地及高雄市○○區○○段○○段00地號土地，，並受有相當於租金之不當得利致原告受有損害，被告乙○○應給付104年1月1日至12月31日之損害金共計42,350元，【計算式：占用77㎡×5,500元/㎡×10%＝42,350元】，並應自105年1月1日起至返還土地之日止，按月給付原告4,107元【計算式：占用77㎡×6,400元/㎡×10%÷12＝4,107元，元下四捨五入】，且被告甲○○為系爭租約之連帶保證人並已放棄先訴抗辯權，亦應負連帶給付責任。為此爰依兩造租賃關係及民法第179條前段規定提起本訴，並聲明：㈠被告乙○○應將坐落系爭土地及同小段24地號土地，如附圖所示11（A）、24（A）部分之建物，面積各為55平方公尺及22平方公尺之地上建物拆除，並將土地交還原告。㈡被告應連帶給付原告36,977元。㈢被告應連帶給付原告42,350元，及自105年1月1日起至返還第1項土地之日止，按月連帶給付原告4,107元㈣第一項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：對原告聲明請求上述第一項及第二項部分並無意見，但無能力給付。就原告訴請給付相當於租金之損害認為過高等語，並聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：㈠被告乙○○所有之系爭房屋是否無權占用原告所有之土地？
原告得否請求被告乙○○拆除系爭房屋，並返還占用土地？⒈原告主張坐落高雄市○○區○○段○○段00地號土地及同小
段24地號土地為原告所有，詎被告乙○○於系爭租約到期後無權占用前開土地，其上搭蓋如附圖所示11（A）、24（A）部分之建物，面積各為55平方公尺及22平方公尺之事實，業據其提出土地登記謄本為證，並經本院至現場勘驗明確，有勘驗筆錄及高雄市政府地政局鹽埕地政事務所土地複丈成果圖等件在卷可稽，且被告乙○○亦對原告之請求無意見，自堪信原告之主張為真。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。本件被告乙○○所有系爭房屋占用系爭土地及同小段24地號土地，面積分別為55平方公尺及22平方公尺，且無權占有等情，已如前述，揆諸前揭法條規定，原告自得請求被告乙○○將占用部分之系爭房屋拆除，並將上述二筆土地返還原告。
㈡原告得否請求被告連帶給付被告乙○○積欠之租金及違約金
？若可，得請求金額為何？⒈原告主張被告乙○○積欠租金與違約金，且被告甲○○為連
帶保證人之事實，已據其提出與所述相符之經管國有土地租賃契約為證，且為被告所不爭執，原告主張為可採信。
⒉按「承租人應依約定日期，支付租金」，民法第439條定有
明文。另按：「本租約租金按當年公告地價及年租金率計算，每年租金新台幣10144元整（營業稅外加）。1年2期以6個月為1期，由乙方（指被告乙○○）於每年3月及9月前，就各該期租金繳納通知書向甲方（指原告）指定之帳戶繳納‧‧‧」；「乙方未依限繳納租金者，應依下列標準加收違約金：⒈逾期繳納未滿1個月者，照欠額加收千分之五。但逾期2日以內繳納者，免予加收違約金。⒉逾期繳納1個月以上，未滿2個月者，照欠額加收千分之十。⒊逾期繳納2個月以上，未滿3個月者，照欠額加收千分之十五。⒋依此類推，每逾1個月加收千分之五，最高以欠額之百分之三十為限」；「乙方如有積欠租金、不繳違約金或不履行本租約時，連帶保證人應負連帶責任，並自願拋棄先訴抗辯權」系爭租約第3條、第4條及第10條第10項分別訂有明文，被告乙○○既自101年上半期起即未再繳納租金，被告甲○○為連帶保證人且放棄先訴抗辯，被告自應依約連帶支付36,977元。原告就此部分據以提起本訴，即無不合，應予准許。
㈣原告得否請求被告二人連帶給付不當得利？若可，得請求金
額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同，亦有最高法院49年台上字第1730號判例可參。
⒉本件被告乙○○既無權占用上述2筆土地，已如上述，其因
而受有相當於租金之利益，自應將其利益返還予原告，是原告依前揭規定及說明，請求被告乙○○給付104年1月1日起至交還土地之日止之相當於租金之損害，自屬有據。再按依土地法第105條準用第97條第1項之規定，租用基地建築房屋，租金以不超過土地申報總價額年息百分之10為限。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，此有最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參照。查兩造不爭執被告乙○○目前已無在系爭房屋上居住，且系爭建物位處巷弄，有本院105年7月11日勘驗筆錄及照片在卷足憑。本院審酌上情，暨高雄市○○區○○段○○段00地號土地及同小段24地號土地之坐落位置、工商業繁榮程度及占用上開土地所得之經濟價值等情事，應認原告所受有相當租金之不當得利應以上開地號土地申報地價年息百分之3為適當，而上述地號土地104年度及105年度之申報地價分別均為每平方公尺5,500元及6,400元，因此，原告請求自104年度之不當得利計12,705元【77×5,500×3％＝12,705】，並自105年1月1日起按月給付之不當得利1,232元【77×6,400×3％×1/12×＝1,232】至拆除地上建物及返還土地為止，於法並無不合，應予准許，逾此部分尚屬無據，不應准許。
⒊至原告請求被告甲○○就被告乙○○所受有相當租金之不當得利部分亦負連帶責任，係以系爭租約10條第10項為依據。
惟依系爭租約第10條第10項係約定被告甲○○係就被告乙○○「不履行本租約」始負連帶賠償責任，而原告請求被告乙○○給付受有相當租金之不當得利金額部分，係系爭租約到期後生之請求，並非履行系爭租約，則原告就此部分請求被告甲○○連帶給付，尚無所據，應予駁回。
四、綜上所述，原告本於所有物返還請求權、租賃關係及不當得利之法律關係，請求被告乙○○應將坐落系爭土地及同小段24地號土地，如附圖所示11（A）、24（A）部分之建物，面積各為55平方公尺及22平方公尺之地上建物拆除，並將土地交還原告，且被告應連帶給付原告36,977元。另被告乙○○應給付原告12,705元，及自105年1月1日起至返還上述土地之日止，按月給付原告1,232元為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應駁回之。
五、本件原告第一項勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，其餘主張及舉證，經審酌與判決結果尚不生影響，均不另論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國105年7月29日
民事第一庭法官張茹棻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年8月2日
書記官吳書逸