裁判字號：臺灣南投地方法院111年訴字第237號民事判決
裁判日期：民國112年06月26日
裁判案由：分割共有物
臺灣南投地方法院民事判決111年度訴字第237號原告 彭炳 輝
彭嘉文 共同訴訟代理人 紀育泓 律師被告 彭阿微 訴訟代理人 龔正文 律師被告 彭炳堂
馬麗雅 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國112年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有如附表一所示土地及建物，分割方法為前開土地及建物均分歸原告 彭炳輝 單獨取得，並由原告彭炳輝分別依附表二、附表三、附表四、附表五所示金額補償原告彭嘉文及被告。
訴訟費用由兩造按附表六所示比例負擔。
事實及理由
一、被告彭炳堂、馬麗雅經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張略以：㈠如附表一編號1至3所示坐落南投縣○○鎮○○段000○000○000地號
土地（下分別稱系爭492地號土地、系爭505地號土地、系爭516地號土地，合稱系爭土地）及編號4所示門牌號碼南投縣○○鎮○○巷0000號即坐落南投縣○○鎮○○段000地號土地上如附圖即南投縣竹山地政事務所複丈日期民國111年9月29日、111年10月6日複丈成果圖（下稱附圖）所示：編號A，面積132.55平方公尺（第一層）、編號B，面積57平方公尺（騎樓）之未辦保存登記建物事實上處分權（下稱系爭建物）為兩造共有，兩造應有部分比例如附表一應有部分比例欄所示，共有人間並無不得分割之約定，依法亦無不能分割之情事，惟未能達成協議分割，爰依民法第823條第1項前段、第824條第1項、第2項第1款、第3項規定提起本件訴訟。
㈡系爭土地之使用分區均為一般農業區，使用地類別均為農牧
用地，面積均未達0.25公頃，無農業發展條例第16條第1項但書之適用，故無法以原物分配於各共有人之方式分割，原告彭炳輝應有部分為7分之3，原告彭嘉文應有部分7分之1，合計7分之4，且原告仍居住於系爭土地附近，系爭516地號土地上之香蕉亦為原告種植，被告應有部分比例各為7分之1，請求將系爭土地分歸原告彭炳輝單獨取得，並以鑑定價格補償原告彭嘉文及被告。另系爭建物為未保存登記建物之單一建物，不宜原物分配予兩造取得部分建物，系爭建物目前原告彭炳輝無使用，但由其支付水電費，並管理維護，坐落基地即同段885地號土地為原告彭炳輝所有，原告彭炳輝就系爭建物應有部分比例為7分之3，原告彭嘉文及被告彭阿微、彭炳堂、馬麗雅應有部分比例各7分之1，請求將系爭建物之事實上處分權亦分割予原告彭炳輝單獨取得，並以鑑定價格補償原告彭嘉文及被告，以期建物與土地歸屬同一人，有利於建物與基地使用關係之單純化，提升系爭建物價值。並聲明：如主文第1項所示。
三、被告方面：㈠被告彭阿微意見略以：
目前無使用系爭土地及系爭建物。系爭土地鑑定原告彭炳輝補償予被告之金額太低，但被告彭阿微深思後仍願意接受鑑價結果，不想再爭取分得系爭土地及建物，願意接受鑑價補償，故就估價報告書均無意見，同意依原告主張之方案分割。
㈡被告彭炳堂、馬麗雅未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，為適當之分配。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項前段定有明文。又繼承未辦保存登記之建物，因不能辦理繼承登記，不得訴請分割，是未辦保存登記之建物屬於法律所定不得分割之情形，惟其事實上處分權得為讓與之標的，屬於民法第831條所定所有權以外之財產權，得成為法院裁判分割之客體（最高法院67年度第2次民事庭會議決議意旨、臺灣高等法院暨所屬法院103年法律座談會民事類提案第5號研討結果參照）。經查：原告主張如附表一所示之系爭土地及系爭建物，均為兩造共有，各共有人應有部分比例如附表一所示，系爭土地係一般農業區之農牧用地，系爭建物為未辦保存登記建物，兩造分別共有者為事實上處分權，兩造就系爭土地及系爭建物並無不得分割之約定，又無因物之使用目的有不能分割之情事，共有人間復無法達成分割協議等情，業據其提出系爭土地登記第三類謄本、系爭建物房屋稅籍證明書、本院101年度家訴字第29號家事判決、系爭土地地籍異動索引等件為證（見本院卷第25頁至第35頁、第41頁至第93頁），復為到庭被告彭阿微所不爭，被告彭炳堂、馬麗雅則未到場或提出書狀爭執上情，並經本院調取101年度家訴字第29號分割遺產事件卷宗審核無訛。從而，原告上開主張，自堪信為真實。則原告依前揭條文規定，請求裁判分割系爭土地及系爭建物事實上處分權，洵屬有據。
㈡按共有物之分割，原則上以原物分配於各共有人；但各共有
人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；民法第824條第2項第1款定有明文。又法院為上述分割之裁判時，應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當。經查：
⒈系爭土地中之系爭492地號土地，位於同段489地號土地東南
側，與同段489地號土地間隔同段491地號土地，依衛星航照圖所示，同段489、491地號土地為道路，系爭492地號土地部分為道路、部分為雜木；系爭505地號土地上有牧草及雜林，四周未臨路，南臨同段506地號土地，產業道路位於系爭505地號土地上，系爭505地號土地東南方有1座鐵塔（應位於同段504-1地號土地上）；系爭516地號土地上有原告種植香蕉及雜草，西北臨同段517地號土地、再臨同段514地號土地，同段514地號土地為道路；系爭建物坐落於原告彭炳輝所有同段885地號土地上，由原告彭炳輝支付水電費並管理維護之等情，經原告陳述在卷及提出同段885地號土地之土地登記第一類謄本為證（見本院卷第95頁），並經本院會同原告、被告彭阿微及南投縣竹山地政事務所人員履勘現場，製有勘驗測量筆錄、現況照片、南投縣竹山地政事務所函文檢送之附圖在卷（見本院卷第187頁至第207頁）。⒉本院審酌系爭土地屬一般農業區之農牧用地，面積均小於0.2
5公頃即2,500平方公尺，系爭492地號土地更不足25平方公尺，依法不得再細分；另系爭建物亦不適合分配於各共有人，因此，系爭土地及系爭建物之各共有人均受原物分配顯有困難。再者，系爭516地號土地上有原告種植香蕉，系爭建物坐落於同段885地號土地上，由原告彭炳輝支付水電費並管理維護，系爭建物坐落基地即885地號土地為原告彭炳輝所有，則原告主張系爭土地及系爭建物均分歸原告彭炳輝單獨取得，應有利於系爭土地之使用，亦合於法令，並使系爭建物與坐落基地產權同一，提高系爭建物日後價值，且被告彭阿微亦同意原告主張之分割方案，而受金錢補償；是以，本件有應有部分比例合計高達7分之5、逾半人數之共有人同意上開方案，另被告彭炳堂、馬麗雅復未提出其他分割方案或明確表示反對上開分割方案；從而，原告主張系爭土地及系爭建物均分歸原告彭炳輝單獨取得之分割方法，符合多數共有人意願及利益，應屬適當可採。
㈢按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。經查：
⒈系爭土地及系爭建物均分歸原告彭炳輝取得，其他共有人均
未受分配，則依上開法文，原告彭炳輝自應以金錢補償其餘共有人即原告彭嘉文及被告。
⒉經本院囑託 石亦隆 不動產估價師事務所鑑定，該所估價師針
對一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素及勘估標的依最有效使用等因素，就系爭土地部分採用比較法估價、系爭建物部分則採用成本法估價，鑑定估價結果：系爭492地號土地每平方公尺為新臺幣（下同）2,681元（24.14平方公尺），總價64,800元；系爭505地號土地每平方公尺為1,866元（1,391.11平方公尺），總價2,595,811元；系爭516地號土地每平方公尺為2,885元（263.07平方公尺），總價758,957元；另系爭建物總價201,002元。則依各共有人應有部分比例價值計算，系爭土地及系爭建物均分歸原告彭炳單獨取得，應由原告彭炳輝分別依附表二、附表三、附表四、附表五所示金額補償原告彭嘉文及被告，此有該所112年2月10日不動產估價報告書在卷可佐。
⒊上開估價報告書乃係由本院委請不動產估價師鑑定而得之結
論，該估價師有專業證照且與系爭土地及系爭建物共有人均無利害關係，其所為鑑定既係本於中立客觀立場及專業知識而為之，自有相當之憑信性。原告及被告彭阿微均同意依上開估價報告書鑑定結果互為補償；被告彭炳堂、馬麗雅均未到庭或提出書狀爭執估價報告書所載及鑑定結果有何不當或陳述意見。本院審酌上情，故命原告彭炳輝應按如附表二、附表三、附表四、附表五所示金額補償原告彭嘉文及被告。
五、綜上所述，本院認將系爭土地及系爭建物均分歸原告彭炳輝單獨取得，並由原告彭炳輝分別依如附表二、附表三、附表
四、附表五補償金額欄所示補償金額補償原告彭嘉文及被告，基於共有物性質、經濟效用，及全體共有人利益及公平性考量，俱屬允當，爰諭知如主文第1項所示。
六、按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定。前條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第2項但書之抵押權。民法第824條之1定有明文。準此，法院為裁判分割時，就原物分割，並命金錢補償時，應就土地之金錢補償分別諭知，以明法定抵押權所擔保債權之範圍，於辦理共有物分割登記時，一併登記。經查：系爭土地均分歸原告彭炳輝單獨取得，並應由原告彭炳輝以金錢補償其他共有人，業如前述，則如附表二、附表三、附表四所示應受補償之共有人即原告彭嘉文及被告就原告彭炳輝單獨取得之土地在受補償之金額內，依民法第824條之1第4項、第5項之規定，均依法有法定抵押權，併予敘明。
七、按分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，為共有人之兩造本可互換地位。本件原告起訴分割共有物雖於法有據，但被告應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認訴訟費用由敗訴當事人負擔，顯失公平，應由兩造按如附表六所示比例負擔，較為公允，爰諭知如主文第2項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國112年6月26日
民事第二庭法官徐奇川以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年6月27日
書記官黃子真附表一：兩造共有土地及建物編號不動產標示面積（平方公尺）共有人應有部分比例1南投縣○○鎮○○段000地號土地24.17彭阿微7分之1彭炳輝7分之3彭炳堂7分之1彭嘉文7分之1馬麗雅7分之12南投縣○○鎮○○段000地號土地1,391.11彭阿微7分之1彭炳輝7分之3彭炳堂7分之1彭嘉文7分之1馬麗雅7分之13南投縣○○鎮○○段000地號土地263.07彭阿微7分之1彭炳輝7分之3彭炳堂7分之1彭嘉文7分之1馬麗雅7分之14門牌號碼南投縣○○鎮○○巷0000號之未辦保存登記建物（事實上處分權）坐落南投縣○○鎮○○段000地號土上如附圖所示：編號A，面積132.55平方公尺（第一層）、編號B，面積57平方公尺（騎樓）彭阿微7分之1彭炳輝7分之3彭炳堂7分之1彭嘉文7分之1馬麗雅7分之1附表二：
南投縣○○鎮○○段000地號土地補償金給付一覽表（單位：新臺幣/元）姓名應補償人及應付補償金額彭炳輝應受補償人及應受補償金額彭阿微9,257彭炳堂9,257彭嘉文9,257馬麗雅9,257合計37,02837,028附表三：
南投縣○○鎮○○段000地號土地補償金給付一覽表（單位：新臺幣/元）姓名應補償人及應付補償金額彭炳輝應受補償人及應受補償金額彭阿微370,830彭炳堂370,830彭嘉文370,830馬麗雅370,830合計1,483,3201,483,320附表四：
南投縣○○鎮○○段000地號土地補償金給付一覽表（單位：新臺幣/元）姓名應補償人及應付補償金額彭炳輝應受補償人及應受補償金額彭阿微108,422彭炳堂108,422彭嘉文108,422馬麗雅108,422合計433,688433,688附表五：
南投縣○○鎮○○巷0000號建物補償金給付一覽表（單位：新臺幣/元）姓名應補償人及應付補償金額彭炳輝應受補償人及應受補償金額彭阿微28,715彭炳堂28,715彭嘉文28,715馬麗雅28,715合計114,860114,860附表六：共有人訴訟費用負擔比例彭阿微7分之1彭炳輝7分之3彭炳堂7分之1彭嘉文7分之1馬麗雅7分之1