臺灣高雄地方法院民事判決 99年度雄簡字第1110號
原 告 林翠玲
被 告 陳麗珍
訴訟代理人 黃順天 律師
何曜男 律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國100年1月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國96年2月28日向被告以總價金新臺幣
（下同）193萬元購買原告現所居住即門牌號碼高雄市○○
區○○○路○○○巷○○號2樓之房屋（下稱系爭房屋）。於98
年1月間系爭房屋主臥房角落之天花板及牆壁開始漏水，原
以為是隔壁鄰居管線之緣故，然隔壁鄰居於同年3月間已將
管路改為明管，原告並於同年11月重新粉刷上開天花板及牆
壁，不料，竟於同年12月中旬又開始漏水，至此原告始知原
來系爭房屋有漏水情況係原本購屋時即已存在，並非與隔壁
鄰居之管線有關。另原告亦從同棟3樓之住戶得知，系爭房
屋每年均會漏水，既係如此，即為被告所明知，而被告竟未
於出賣系爭房屋之時將上情告知原告，自有故意隱瞞之事實
，被告應負物之瑕疵擔保及不完全給付之責任，原告得依民
法第359條規定主張減少價金，或依同法第360條規定請求
不履行之損害賠償，或依同法第227條規定請求賠償，以上
3種請求權基礎為預備合併之關係，請本院依序審酌原告之
主張有無理由等語。並聲明：被告應給付原告50萬元，及自
前調解狀送達之翌日起按年息5%計算之利息。
二、被告則以：被告係於95年8月6日向訴外人 黃詠洲 購買系爭
房屋，黃詠洲於出賣系爭房屋時曾「保證房屋水管暢順不滲
水」等語，系爭房屋於被告所有期間亦不曾有漏水之情形。
原告於96年2月12日向被告購買系爭房屋，自簽訂契約前至
交屋時止，至少有8次帶人前來看屋，其中有2次係請臺灣
科技檢驗公司人員前來測試，1次請水電技工前來測試，俱
無問題後，兩造才完成系爭房屋買賣，是系爭房屋於兩造買
賣時並無原告主張之瑕疵。原告主張98年1月間系爭房屋主
臥房角落之天花板及牆壁開始漏水乙節縱認屬實，原告係於
96年2月26日取得系爭房屋所有權，期間已經歷96年及97年
雨季，俱未有漏水之情形，其主張於98年1月間主臥房角落
之天花板及牆壁開始漏水之情形，顯非於96年2月26日取得
系爭房屋所有權時即存在。又依原告所稱，系爭房屋位於2
樓，3樓尚有其他住戶，而公寓大廈之2樓天花板即是3樓
之地板，3樓之管線係在其地板即2樓之天花板，是系爭房
屋之天花板縱有漏水之情形，亦屬3樓地板內管線所致，要
與被告於96年2月26日交付之系爭房屋無涉等語，資為抗辯
。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：兩造於96年2月12簽訂不動產買賣契約書，
系爭房屋之所有權於同年月26日移轉登記予原告等情，有不
動產買賣契約書影本、系爭房屋異動索引在卷可稽，堪認為
真。原告主張系爭房屋於危險移轉時即存有上開瑕疵，被告
應負物之瑕疵擔保及不完全給付之責任，惟為被告所否認，
並以前詞置辯，是本件首應審究者為：系爭房屋之所有權於
96年2月26日移轉登記予原告時，是否存有原告所主張之漏
水瑕疵。經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無
滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程
度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危
險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣
人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約
或請求減少其價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者
，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損
害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；因可歸責於債
務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延
或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外
之損害者，債權人並得請求賠償，民法第354條、第359條
前段、第227條分別定有明文。
㈡原告主張系爭房屋之主臥房角落天花板及牆壁發生漏水現象
，業據提出照片附卷為證，堪為採信。經證人即系爭房屋樓
上（門牌號碼：高雄市○○區○○○路○○○巷○○號3樓）住
戶 盧文和 具結證稱：大概在92、93年時，該房屋屋主為黃詠
洲，該房屋在冬天時浴室天花板偶爾會滴水，滴水量不多，
只要拿毛巾在地上吸水即可處理，後來伊把浴室改裝後，黃
詠洲就沒再向伊反應有漏水的問題，後來的屋主即被告也沒
跟伊反應有漏水，直到原告向伊反應。 伊有 於被告要整修系
爭房屋時提醒她曾發生過漏水，要工人整修時注意。當時被
告要打掉一面牆，牆的上方天花板埋有水管，因為打牆時震
動很大，伊有去看，工人有向伊說浴室上方水泥夾層的燈座
旁邊的磚塊濕濕的，伊看到確實有很小的範圍濕濕的，伊有
問工人是否是伊的水管破了，工人說不是，伊有跟被告說要
注意一點，被告有說會叫工人注意，並說用的是彈性水泥，
應該不會造成漏水等語。並於原告提問「當初發現有漏水問
題時，是否有找出漏水原因？」時，答稱：「我整修時有查
看水管是否有沒接好或破掉之類的問題，結果都沒有」。由
證人所言，固可知系爭房屋於92或93年間曾有漏水情事，然
於證人盧文和將其住所之浴室整修後，至原告向其反應漏水
問題前，未再有人向其反應系爭房屋有漏水問題，則系爭房
屋於證人盧文和將浴室整修後，原先之漏水問題應已獲得改
善。又於被告整修系爭房屋時，證人盧文和雖有目睹系爭房
屋浴室上方水泥夾層之電燈燈座旁邊的磚塊有很小的範圍濕
濕的，然當場亦已由施工之工人確認並非由於伊裝設於該處
天花板之水管破裂而導致，何以該處燈座旁之磚頭會有小範
圍濕掉之情形，當時並未查明，尚難因此即可認定系爭房屋
斯時即存有漏水之瑕疵。原告又稱若非系爭房屋有漏水情事
，被告何需請人加強防水，並以黑色防水塗料塗抹於發生漏
水之處。惟查，房屋之防水情況是否良好，為房屋是否適宜
久居之條件之一，即便系爭房屋並未發生漏水情事，為加強
防水之施工亦非顯違常情之事；而黑色防水塗料固出現於原
告所指產生壁癌之處，亦無法僅以此判定系爭房屋於出售予
原告時存有漏水情事。末查，系爭房屋所有權於96年2月間
即移轉予原告，即便原告主張系爭房屋漏水幾乎是冬季才會
發生乙節為真，自原告受讓系爭房屋所有權至98年1月間發
生漏水現象時，至少已經過96年之冬季，原告迄今亦不知悉
漏水之原因，則系爭漏水瑕疵是否為系爭房屋出售予原告時
即已存在，顯非無疑。綜上，原告主張被告明知系爭房屋有
漏水之瑕疵，而竟未於出售系爭房屋時告知原告，有故意隱
瞞之事實，原告得依民法第359條規定主張減少價金，或依
同法第360條規定請求不履行之損害賠償，或依同法第227
條規定請求賠償等語，均為無理由，不應准許，均應予駁回
。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，
經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明
。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年1月31日
高雄簡易庭法官卓育璇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官李梅芬
中華民國100年2月1日