裁判字號：臺灣新北地方法院108年重訴字第621號民事判決
裁判日期：民國109年06月09日
裁判案由：解除契約等
臺灣新北地方法院民事判決108年度重訴字第621號原告 廖志勇 訴訟代理人 李仁豪 律師被告 莊素滿 訴訟代理人 林新傑 律師上列當事人間請求解除契約等事件，經本院於民國109年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告將如附表所示之不動產返還並移轉所有權登記予被告及給付新臺幣壹佰壹拾壹萬陸仟元予被告之同時，給付原告新臺幣壹仟柒佰萬元，及自民國一百零五年十二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決所命給付於原告以新臺幣伍佰陸拾柒萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹仟柒佰萬元預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文可參。查原告起訴時，本係主張與被告間就附表所示之不動產所為之買賣契約業經解除，依法請求被告返還價金及附加利息，並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）1,700萬元，及自受領即民國（下同）105年12月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於109年2月18日本院審理中復主張依不完全給付準用給付不能或前述買賣契約之約定，請求被告應給付仲介服務費用20萬元及鑑定費用9萬9,000元，並變更其訴之聲明為被告應給付原告1,729萬9,000元，及其中1,700萬元自受領時即105年12月26日起至清償日止，其餘29萬9,000元自109年2月19日起至清償日止，均按年息5％計算之利息（見本院卷第145頁）。核原告上揭所為，均係因與被告間就附表所示不動產之買賣契約糾葛而生，且於109年2月18日即為追加，而就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，堪認請求之基礎事實同一且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依上說明，自不在禁止之列，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於105年11月9日向被告購買坐落新北市○○區○○段○○○○號土地應有部分1/5，暨其上建物即門牌號瑪新北市○○區○○街○○巷○號房屋全部（下稱系爭房屋，合稱系爭房地，如附表所示），兩造並於同日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為1,70
0萬元，伊業已付清價金，系爭房地亦於105年12月2日移轉所有權予伊。詎伊嗣後進行室內裝修時，始發現系爭房屋遭天花板遮蔽之樓板等處，有混凝土嚴重剝落之情，伊遂委請臺北市建築師公會（下稱系爭公會）鑑定系爭房屋之氯離子含量，俟收受上開鑑定報告後，伊始知系爭房屋有氯離子含量過高「俗稱海砂屋」之重大瑕疵，不具一般房屋所應具有之通常效用，縱使系爭房屋為中古屋，惟結構仍須達可居住且安全無虞程度，始具備其效用及品質，否則即應認該房屋係有重大瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任。又依系爭買賣契約第8條第1項中段、第5條第2、3項以及民法第35
9條規定，伊得解除系爭買賣契約，伊並已於108年8月26日，以系爭房屋氯離子含量超過標準為由，寄發存證信函通知被告應予補正，逾期未為補正，即予解除契約。是系爭買賣契約業經伊於108年9月4日合法解除在案，否則亦於10
9年2月18日當庭再為解除契約之意思表示。則系爭買賣契約解除後，被告自應將所收受之價金予以返還。另伊業已給付買賣系爭房地之仲介公司即訴外人臺灣房屋中天龍安特許加盟店（即被告所稱中天企管顧問有限公司，下稱臺灣房屋中天加盟店）服務費用20萬元以及嗣為確認系爭房屋是否有氯離子含量過高之重大瑕疵而委託鑑定，已支出鑑定費用9萬9,000元，合計29萬9,000元，伊亦得向被告請求。為此，爰先依民法第259條第1、2款，再依系爭買賣契約第8條第3款，最後依民法第179條規定，請求返還價金及受領時起之利息，以及依民法第227條第1項（準用給付不能）或系爭買賣契約第5條第6項或系爭買賣契約第8條第3項規定，擇一請求給付仲介費用及鑑定費用，並聲明判決：被告應給付原告1,729萬9,000元，及其中1,700萬元自受領時即105年12月26日起至清償日止，其餘29萬9,000元自10
9年2月19日起至清償日止，均按年息5％計算之利息，暨願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第145至146頁、第15
0頁）。
二、被告對於原告主張系爭房屋有氯離子含量過高的瑕疵及所提出之鑑定報告真正固均無意見，惟仍以：㈠原告於108年3月22日鑑定報告作成時即已知悉瑕疵，惟於起訴之前只有於
108年8月間以存證信函通知伊，至108年9月5日提起本件訴訟時，期間長達半年以上，有怠於通知情形，應視為已受領；㈡原告所為存證信函內容僅有催告履行，並無為解除契約之意思表示，故難認系爭買賣契約業經原告以存證信函為合法解除；㈢本件瑕疵非屬重大情形，解除契約顯示公平，應僅能減少價金；㈣伊為同時履行抗辯，即於原告將附表所示不動產返還並移轉所有權登記予伊以及給付已收取之租金予伊前，伊得拒絕給付；㈤關於原告追加請求仲介服務費用20萬元及鑑定費用9萬9,000元部分，皆非原告因系爭房屋有氯離子過高情事，對原告所造成之損害，原告自不得請求伊給付上開費用，且就系爭買賣契約書第5條第6款文意，需以「雙方合意」及「產權移轉登記前」為要件，顯與本件情形不符，故原告自無法以上開契約約定及民法規定，請求伊給付仲介服務費及鑑定費等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張伊於105年11月9日向被告購買系爭房屋，並於同日簽訂系爭買賣契約，約定價金1,700萬元，伊已付清價金，系爭房地亦已於105年12月2日移轉所有權登記予伊。詎伊嗣後進行室內裝修時，始發現系爭房屋為高氯離子混凝土建築物，有影響系爭房屋結構安全之物之瑕疵，主張解除契約、回復原狀並給付所支出之費用，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為：㈠原告主張被告應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任為由解除系爭買賣契約，有無理由？㈡原告請求被告返還買賣價金1,700萬元及給付所支出之費用29萬9,000元，並加計利息，有無理由？㈢被告為同時履行抗辯，有無理由？茲論述如下：
㈠原告主張被告應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任為由解除系
爭買賣契約，有無理由？⑴查原告主張系爭房屋為混凝土氯離子含量過高而有瑕疵事實
，業據其提出系爭公會所出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）為憑。而依系爭鑑定報告所載，其鑑定分析結果略為：系爭房屋混凝土中氯離子含量平均為0.973kg/m3，超過國家標準CNS3090新拌混凝土中水溶性氯離子含量0.3kg/m3（第二次修訂公布規定）或0.6kg/m3（第一次修訂公布規定）之限制；混凝土抗壓強度平均為95kgf/c㎡，未符合設計值
178.5kgf/c㎡之要求等語（見本院卷第45至46頁），顯然遠超過目前我國國家標準0.15kg/m3之規定，為典型高氯離子含量建築物，即俗稱之海砂屋，而混凝土抗壓強度平均為95kgf/c㎡，亦低於原設計值之178.5kgf/c㎡。又由前述鑑定時會勘現狀所載，系爭房屋所在下方之地下室部分確實已有鋼筋裸露並具鏽蝕等損害現象（見本院卷第51頁），顯示系爭房屋若不立即修復，繼續惡化將會造成結構及公共安全之顧慮，此並經系爭鑑定報告之鑑定結果研判在卷，載明：上開混凝土中氯離子含量平均值0.973kg/m3，若僅以此數據觀之，不符合國家標準CNS3090之規定，研判可能對結構安全有影響綦詳（見本院卷第46頁）。以上有系爭公會108年3月22日系爭鑑定報告可據，參以被告就系爭鑑定報告之真正復表示無意見（見本院卷第146頁），是堪認為可採。⑵按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號裁判意旨參照）。查系爭房屋為75年
3月25日建築完成，有建物登記謄本可稽（見本院卷第39至40頁），斯時我國國家標準雖尚無83年7月22日第一次訂定
0.6kg/m3（一般）或0.3kg/m3（所處環境須作耐久性考慮者）標準，惟建築物混凝土氯離子含量偏高，將導致其鋼筋易鏽蝕、外露、混凝土剝落，始於83年7月22日訂定該標準，故於該日前建築完成之建物，其混凝土中氯離子含量仍不得超過該標準，如超過此項標準，即屬不具備通常價值、效用或品質之瑕疵。依系爭鑑定報告內容，顯示系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量確已超過上開標準甚多，混凝土抗壓強度平均為95kgf/c㎡，亦低於原設計值之強度178.5kgf/c㎡，且系爭房屋所在下方之地下室並確實有全面性之樑、頂版鋼筋生鏽保護層剝落現象，若不立即修復，繼續惡化將會造成結構及公共安全之顧慮情形，均已詳如前述，顯見系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高之情形（此並為被告不爭執，見本院卷第146頁），且因前述混凝土氯離子含量過高狀況及混凝土抗壓強度明顯不足，已足以影響其結構及安全，確有減少其價值及通常效用之氯離子含量過高以及鋼筋外露、鏽蝕、鏽斷致影響結構安全之瑕疵存在，原告主張系爭房屋有物之瑕疵存在，自屬可採。
⑶被告雖辯稱原告有怠於通知義務情形，應已視為承認其受領
之物，自不得再為主張云云。惟按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356條固有明文。然是否為氯離子過高之海砂屋，非依通常程序以目視檢查即能發現，必須經由專業實驗室以專業方法進行檢測始能得知，是該瑕疵乃屬不能即知之瑕疵，依上開規定，自需原告至日後發見時未即通知被告者，始得視為承認其所受領之物。而本件依原告所提出之系爭公會函文所示，原告應係於108年3月22日以後，始因收受系爭鑑定報告而知悉系爭房屋有前述氯離子過高之瑕疵乙節，有前述函文可稽（見本院卷第259頁），並為被告不爭執（見本院卷第264頁），參以依被告所自承：「原證八、九都是我跟仲介小姐間的LINE。原證八是仲介找我上台北，說買方廖先生說房屋是海砂屋，我就在108年4月15日上台北到仲介公司，當天廖先生也在，廖先生跟我說我的房子是海砂屋，我也嚇了一跳，在仲介公司他有拿一本測試報告給我看，我說我看不懂。（問：所以在108年4月15日從廖先生處得知房屋是海砂屋？）是。」等語（見本院卷第226頁），可見原告主張於108年3月收到系爭鑑定報告後始知悉，並最晚於108年4月15日即已為瑕疵之通知等語，應非子虛，堪以採信。則原告既係於日後即108年3月間因收到系爭鑑定報告始知悉並發現系爭房屋有前述瑕疵，且最晚已於同年4月15日業向被告為瑕疵之通知，自難認有何怠於通知之情形，被告抗辯應視為其已承認受領之系爭房屋云云不足採，被告仍應負系爭買賣契約第5條第2項保證系爭房屋於交屋前無物之瑕疵存在（非海砂屋）責任。
⑷又按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得
解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。
是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使。而民法第35
9條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院88年度台上字第1438號裁判意旨參照）。查系爭房屋有混凝土氯離子含量過高及鋼筋外露、鏽蝕等情況，如不立即修復，繼續惡化將會有造成結構及公共危險之顧慮，已有減少其通常效用及價值之瑕疵存在，業如前述；另考量勘估標的因氯離子含量過高所生之瑕疵損害雖僅存於建物，所造成之影響固不及於土地，即瑕疵價損不可能逾建物價值，而系爭房屋於75年間興建完成，至今已超過30年屋齡，於所減損價值至多僅為系爭房屋價值情況下，顯然應非過高，以致恐遠低於系爭房地總價。但因本件兩造當初係就系爭房地併為買賣，二者尚無法分離，而系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，原告如不能解除契約，後續需雇工修繕，耗費時間金錢，且縱使鋼筋外露、鏽蝕狀況修復，其混凝土氯離子過高之瑕疵狀況仍存在，原告使用安全仍時時受到威脅，欲出售亦顯不易成交，對其甚是不利，已失其購買系爭房地為使用或交易目的。綜合上情，原告依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並無顯失公平情事，被告抗辯本件瑕疵非屬重大，解除契約顯失公平云云，亦不足取。
⑸被告雖又抗辯系爭買賣契約難認為業經原告以存證信函合法
解除云云。然參諸原告所提存證信函全文綜合以觀（見本院卷第69至73頁），除業已表明因系爭房屋為氯離子含量過高之建物（即所謂海砂屋），並影響結構安全，顯然具有重大瑕疵外，並記載因上述瑕疵情形限期通知被告於函到7日內履行契約，給付氯離子含量符合國家標準之房屋，同時表示如於期限內不履行，契約即為解除，並代函達如上，可認係附有停止條件之解除契約之意思表示。故倘被告逾期仍未履行，則條件成就，即發生解除契約之效力，無須再另為解除契約之意思表示至明。而本件被告並未於期限內履行，依上開說明，自應認系爭買賣契約業經被告以存證信函於108年
9月4日已發生合法解除之效力，被告前述抗辯，同無可取。
⑹據上，原告依民法第359條規定，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，且據此解除系爭買賣契約，自屬依法有據。
㈡原告請求被告返還買賣價金1,700萬元及給付所支出之費用
29萬9,000元，並加計利息，有無理由？⑴按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第259條、第
203條定有明文。上開民法第259條第2款規定之義務，乃契約解除以後，因債權人之給付而發生，故溯自受領時起算利息，為法定回復原狀方法。查系爭買賣契約之買賣價金為1,700萬元，則原告依據民法第259條第1款、第2款及同法第203條規定，請求被告返還所受領之買賣價金1,700萬元及附加自受領（即105年12月26日，見本院卷第225至22
6頁）時起，按年息百分之5計算之利息，自屬依法有據。⑵原告雖又主張依民法第227條第1項（準用給付不能）及系
爭買賣契約第5條第6項及第8條第3項約定，請求被告給付所支出之仲介費用20萬元、鑑定費用9萬9,000元，合計29萬9,000元云云。然查：
①按所謂「不完全給付」，係指債務人未依債務本旨而為給付
而言，出賣人若依契約成立時買賣標的物之現狀交付，即屬依債務本旨給付，尚不構成不完全給付。申言之，於買賣契約倘係以交付特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之，即使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。是以出賣人就其交付之買賣標的物縱有應負擔保責任之瑕疵，尚需該瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人始除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。否則，即仍難令出賣人負不完全給付之責。查本件兩造係就系爭房地為買賣，且屬老舊公寓之成屋買賣，以及原告所主張之不完全給付情形就是指系爭房屋有氯離子含量過高的瑕疵，且該瑕疵於契約成立之前即已存在等節，既為原告所不爭（見本院卷第146頁），依上說明，雖系爭房屋確有氯離子含量過高之瑕疵存在，然上開情形既於系爭買賣契約成立前早已存在，被告之給付即仍屬依債務本旨而為給付，並不構成不完全給付。是原告主張被告應依民法第227條第1項（準用給付不能）規定，就渠已支出之仲介費用及鑑定費用負損害賠償責任云云，自難認有據。
②又系爭買賣契約第5條第6項係約定：「如買方要求檢測本
條第3、4項時，檢測費用及恢復不動產標的原狀之費用應由買方先行負擔。經檢測後標準值超過前開3、4項約定，並經買方合法解除契約，本案所生相關一切費用（包括但不限代書費、買方服務費、規費、稅費等）均由賣方負擔。雙方同意檢測報告完成前，買賣標的暫停辦理產權移轉登記作業。買方有無辦理氯離子含量檢測或放射性污染檢測，賣方均應依民法負物之瑕疵擔保責任。」（見本院卷第29頁）。
原告持上述約定，請求被告給付已支出之仲介費用及鑑定費用。然前開契約條款約定文字既為「如買方要求檢測本條第
3、4項時」、「經檢測後標準值超過前開3、4項約定，並經買方合法解除契約」，可見該契約條款乃在規範兩造因踐行系爭買賣契約第5條第3項、第4項之約定，而經原告依檢測結果合法解除契約時，始應由賣方負擔本案所生相關一切費用（包括但不限代書費、買方服務費、規費、稅費等）。惟本件乃原告於系爭房屋移轉登記並交付數年後，始因裝潢發現有鋼筋裸露、混凝土剝落情形，進而自行委請系爭公會為鑑定，並非屬前述合意辦理情形至為明確，即難認有上開契約條款約定之適用。是原告以上述約定，請求被告應給付其已支出之仲介費用及鑑定費用，亦屬無據。
③再系爭買賣契約第8條第3項約定：「買賣標的產權移轉登
記完成或完成點交後始發生解約情事者，買賣雙方應配合辦理回復產權，退還買賣標的之作業，因此所生之稅捐及相關費用概由可歸責之一方負擔。」，可見上開契約條款係在規範系爭買賣契約於履行完畢後而遭解除時，因回復原狀所生之稅捐及相關費用，應由可歸責之一方負擔。原告此部分請求之仲介費用及鑑定費用，非與前揭契約條款所約定之回復原狀有關，自無該條款之適用。是原告以上述約定，請求被告應給付其已支出之仲介費用及鑑定費用，仍屬無據，難以准許。
⑶從而，原告請求被告返還買賣價金1,700萬元及自105年12
月26日受領時起，按年息百分之5計算之利息，固屬有據，應予准序，但原告請求被告應給付其所支出之仲介費用、鑑定費用共29萬9,000元部分，則於法無據，不應准許。又本院既已准許原告先依民法第259條第1款、第2款規定所為之請求，則其再陸續依系爭買賣契約第8條第3款及民法第
179規定為同一聲明請求部分（見本院卷第146頁），即無再予審酌必要，併此敘明。
㈢被告為同時履行抗辯，有無理由？茲論述如下：
⑴按當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264條至第26
7條之規定。又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第261條、第264條第1項前段分別定有明文。所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯，是於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付（最高法院44年度台上字第
702號裁判意旨參照）。查系爭契約既經解除，兩造依民法第259條規定互負回復原狀之義務，且依民法第261條之規定，兩造因契約解除而生之相互義務，準用第264條同時履行抗辯之規定。準此，被告抗辯在其依民法第259條第1款、第2款之規定，返還價金及自受領時起之利息時，原告亦應依同法條第1款、第4款規定，將系爭房地返還並移轉所有權登記予被告及將系爭房地因出租他人使用所生之孳息返還以回復原狀，即非無據。又系爭房地業經原告出租他人使用，並因此已收取租金111萬6,000元之事實【計算式：636,000元＋（32,000×15）＝1,116,000】，亦據原告陳述綦詳，並為被告所不爭執（見本院卷第230頁、第265頁），堪以採信。
⑵從而，被告抗辯在其返還價金及自受領時起之利息時，原告
應將系爭房地返還並移轉所有權登記予伊及返還孳息111萬6,000元予伊以回復原狀，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依據民法第259條第1款、第2款規定，請求被告給付1,70
0萬元，及自105年12月26日起加計法定利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。又被告已行使同時履行抗辯權，是原告應於被告為前述給付同時，將系爭房地返還並移轉登記予被告及返還111萬6,000元予被告。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國109年6月9日
民事第一庭法官黃若美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年6月9日
書記官王敏芳附表┌──┬──────────────────────┐│編號│不動產│├──┼──────────────────────┤│1│新北市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍1/5│││）│├──┼──────────────────────┤│2│新北市○○區○○段○○○○○號；門牌號碼新北市○○○○○區○○街○○巷○號房屋（權利範圍：全部）│└──┴──────────────────────┘