裁判字號：臺灣高等法院88年重上更㈡字第146號民事判決
裁判日期：民國89年03月06日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
台灣高等法院民事判決八十八年度重上更㈡字第一四六號
上訴人甲○○
乙○○右二人共同訴訟代理人王 與言 住台北市○○○路○段○○號十樓被上訴人丁○○住台北市○○○路○段○○○號十一樓兼訴訟代理人丙○○住台北市○○○路○段○○○號十一樓右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十五年六月十七日臺灣臺北地方法院八十三年度重訴字第七九○號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院判決如左：
主文上訴駁回。
原判決所命給付應於被上訴人給付上訴人新臺幣壹仟零叁拾肆萬捌仟叁佰捌拾玖元同時為之。
本審及發回前上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除與原判決（及發回前本院判決）記載相同者外，補稱略以：㈠被上訴人為債務人，有辦理貸款交付上訴人之義務，並非上訴人有此義務。被
上訴人指稱上訴人欠缺資料並不實在，因被上訴人所交之頭期款能設定抵押權即足證文件資料並無欠缺。上訴人戶籍均在國內，無出具授權書或經美國公證之必要，況被上訴人或其代書從未為此要求。縱銀行辦理貸款困難，依買賣契約，亦可向其指定之第三人貸款，但被上訴人均未為之，故不能貸款非可歸責於上訴人。
㈡證人 蕭茂森 為被上訴人所委任，其證詞不實在。
㈢依不動產買賣契約第一條所示土地及房屋總價為一千六百萬元，而同時履行亦
應以此總數為準。被上訴人將三十二之二號二樓房屋另案分別請求非兩造之合意。且計算對待給付之金額之標準，被上訴人以買賣土地價金按定約當年公告地價之一點三倍計算，房屋按每平方公尺造價一萬三千零十五點八四元之一點四倍計算，不知其依據為何﹖應以土地公告現值為準。自第二期款起，被上訴人應以六百萬元為本金乘以銀行利率計付利息，判令被上訴人給付，方合同時履行抗辯之全額。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決（及發回前本院判決）記載相同者外，補稱略以：㈠本件買賣之標的性質為可分之債，被上訴人分別以二訴請求，並無違法。
㈡第二期款俟被上訴人向銀行辦理抵押貸款後始有給付之義務，且上訴人有協同
辦理之義務。上訴人於八十二年三月十六日以存證信函催告被上訴人履行契約第三條第五款約定，於辦理貸款後給付第二期款，足徵第二期款之給付應以上訴人協助被上訴人辦理抵押貸款為前提。
㈢被上訴人分別於八十二年四月十二日及同年月二十二日以五五三八號及五六三
五號存證信函通知上訴人將辦理貸款有關資料逕交仲信專業土地代書事務所，並請該事務所主動通知上訴人提供所需文件。經該事務所承辦代書即證人蕭茂森於原審到庭證稱關於買賣契約辦理抵押貸款，丙○○有通知我說要向合庫南京東路支庫貸款，後來 王與言 先生是有提供一些資料，但不齊全，而一般辦理貸款需具備包括北美事務協調會之驗證、印鑑證明、印鑑章、個人資料表、戶籍謄本。本件王與言先生陸續提出之資料除缺一人之印鑑證明外，其他都已齊全，當時所有權狀也下來，放在伊那裡等語。上訴人辯稱其人在國內，並不實在。
㈣上訴人於八十二年三月十六日催告被上訴人於七日內辦理貸款，上訴人八十二
年三月十七日方交付印鑑證明予被上訴人，且尚有另一上訴人之印鑑證明未提出，而銀行之核貸與否通常亦須若干時日，則上訴人催告七日之履行期限亦非適當，則上訴人以給付遲延為由，於八十二年四月二日以存證信函通知被上訴人解除契約，於法未合。上訴人另於八十三年十二月十八日以答辯狀繕本之送達為解約之意思表示，惟上訴人於八十二年四月二日以存證信函解約後，並未有新發生之解約事由，被上訴人未能貸得款項以支付第二期款既非可歸責於被上訴人，上訴人仍執詞辯稱契約已解除，自屬無據。
㈤上訴人請求依七十八年九月八日迄今之物價指數比例調高被上訴人應給付予上
訴人之價金始為所有權移轉登記。本件不動產土地部分之公告現值，自七十八年迄今雖有增加，惟此增加之利益，因買賣契約之約定上訴人有移轉登記交付之義務，理應由買受人即被上訴人所承受，或預期承受，此土地公告現值之增加，尚難認為依原有契約效果顯失公平。
㈥被上訴人自始即表明願給付買賣之價金，上訴人均以買賣契約業已解除為由而
預示拒絕受領之意思，則被上訴人以準備給付之事情以前揭書狀通知上訴人，應認業已具買賣價金給付提出之效力，上訴人嗣於八十五年六月三日原審行言詞辯論時，始主張同時履行抗辯而拒絕自己之給付，自有未合，上訴人是否受領給付，乃受領是否遲延之問題，並不影響被上訴人請求移轉登記之權利。㈦上訴人訴請對待給付，自負給付金額之舉證責任，被上訴人已陳明隨時可以給
付，上訴人自應就其需索價金舉證。於上訴人無法舉證，被上訴人本於誠信原則，依建築師公會民國八十二年編定造價統計表及公告地價分別加一．四倍及
一．三倍給付。若該數字不為上訴人所接受，上訴人即應依契約總價原則另提就本件與另案(同街巷三十二之二號二樓)給付分配比例。買賣契約於民國七十八年簽訂，至民國八十二年起訴時，依行政院主計處公告台灣地區躉售物價指數及其年增率，以民國八十五年基期為一百之統計表，民國七十八年之物價指數九三．六六、民國八十二年則為九二．０八，買賣契約書簽訂時，至民國八十二年間物價指數相當，被上訴人就民國八十二年統計數字做為計算依據並加成，並非無據。
理由
一、本件被上訴人主張：渠於民國七十八年九月八日向上訴人承購坐落台北市○○區○○段五小段第００六四地號土地所有權應有部分四十分之十七，及其上建物即現今門牌號碼為台北市○○街○○○巷三十二之二號一、二、四樓及同街巷三十二之三號三樓房屋（除上開九十九巷三十二之二號二樓外之房地即為如原審判決附表所示之房地，下稱系爭房屋），渠已給付新台幣（下同）四百萬元，第二期價款六百萬元則約定以上訴人協同渠辦理抵押貸款所獲款項支付。惟上訴人未盡協助義務，致渠未能抵押貸得六百萬元之第二期款，上訴人並藉詞解除契約，拒不辦理系爭房地之所有權移轉登記等情，爰依民法第三百四十八條第一項之規定，求為命上訴人將系爭房地所有權移轉登記與渠之判決（前開九十九巷三十二之二號二樓房屋部分，由被上訴人另案起訴請求）。
上訴人則以：本件買賣契約之第二期價款六百萬元，被上訴人迄未給付，已構成給付遲延，經渠限期催告被上訴人履行，被上訴人逾期仍未履行，渠已於八十三年四月二十以存證信函表示解除契約，並於八十三年十二月十八日再以答辯狀繕本之送達，為解約之意思表示。買賣契約既經解除，被上訴人自不得再據以請求。另被上訴人尚欠價金一千二百萬元未付，若認買賣契約未解除，渠援用民法第二百六十四條之同時履行抗辯權。兩造所訂之買賣契約包括前開三十二之二號二樓房屋，被上訴人就該房屋未於本案一併請求，亦與法不合等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張兩造於民國七十八年九月八日訂立不動產買賣契約，買賣標的為門牌號碼台北市○○街○○○巷三十二之二號一樓、二樓、四樓、同巷三十二之三號一樓、二樓、三樓、四樓房屋，及房屋基地台北市○○區○○段五小段六十四地號土地應有部分四十分之十七，嗣房屋部分因併成台北市○○街○○○巷三十二之二號一樓（由原三十二之二號一樓與三十二之三號一樓合併），登記為上訴人乙○○所有，三十二之二號四樓（由原三十二之二號四樓與三十二之三號四樓合併），登記為上訴人甲○○所有，三十二之三號三樓部分登記為上訴人甲○○所有，另合併後三十二之二號二樓部分則因贈與登記為訴外人 汪亞蓀 所有，業經提出買賣契約書影本、建築改良物所有權狀影本為證（見原審外放證物），亦為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
三、兩造所訂買賣契約書包括前述之房屋數戶及基地之應有部分，惟土地與房屋本為各別獨立之不動產，本可單獨買賣，兩造雖以一契約將數戶房屋及其基地應有部分作為買賣標的，但仍屬可分之債，被上訴人本於買賣契約本得請求上訴人為全部或一部之履行，本件被上訴人僅就登記為上訴人名義之房屋及土地部分請求上訴人為一部之履行，而就因贈與關係登記為訴外人汪亞蓀名義之房屋部分，於另案請求，屬被上訴人之自由，上訴人無限定被上訴人必為全部履行之權，上訴人指摘被上訴人未以一訴為全部之請求，於法不合云云，並無可採。又本件買賣契約全部履行後，所買賣土地之應有部分全部登記為被上訴人所有，僅登記一個應有部分，是被上訴人請求上訴人移轉登記時，自無分別土地之應有部分應配屬於何一房屋之必要，上訴人辯稱被上訴人請求移轉土地應有部分，並未依建物面積比例分配，有礙他人權益云云，亦無可採。
四、兩造所訂買賣契約第三條約定付款辦法為，於契約簽訂時，被上訴人應付給上訴人訂金新台幣四百萬元，同時上訴人甲○○、乙○○應將土地所有權狀、印鑑證明、戶口謄本交付被上訴人指定之代書，辦理土地設定抵押權新台幣四百八十萬元以資保證，被上訴人並於七十八年九月九日業已交付四百萬元，此為兩造所不爭執。兩造爭執者厥為第二期款之給付，查，兩造間所訂買賣契約第三條第五款及第六款係記載「乙方（即上訴人）同意甲方（即被上訴人）為債務人，買賣標的物為抵押物，向銀行或甲方指定第三人，辦理貸款新台幣陸佰萬元整，交付乙方為第二期價款」、「甲乙兩方會同辦理甲○○、乙○○所有房屋及17/40土地過戶予甲方之手續。由乙方負責繳清土地增值稅後，甲方應付給乙方尾款新台幣陸佰萬元整」（見外放證物不動產買賣契約書），由此以觀，第二期款六百萬元固於移轉所有權登記前即應給付。被上訴人主張上訴人未協助提供齊全之相關文件予其設定抵押，致其未能貸得第二期款六百萬元，其並無可歸責之遲延事由，不負遲延責任，上訴人解除契約為不合法等情，經查：
㈠依前揭契約第三條第五款規定，被上訴人應持買賣標的物為抵押物，以借款人
名義向銀行或被上訴人指定之第三人辦理抵押借款，於貸得款項核撥後以之作為第二期款交付上訴人，是本件第二期款應俟被上訴人辦理抵押借款後始有給付之義務。斯時之所有權人乃上訴人，苟上訴人不協助並提供齊全之證件，衡情被上訴人無法順利貸得款項，茲上訴人既同意提供買賣標的物為抵押物以被上訴人為債務人向銀行貸款，亦即同意協同被上訴人辦理抵押貸款之手續。㈡據為兩造辦理系爭不動產買賣事宜之代書即證人蕭茂森於原審證稱關於買賣契
約辦理抵押貸款，丙○○有通知我說要向合庫南京東路支庫貸款，我公司小姐有通知被訴代，請其準備資料，但因銀行去看後，發現系爭建物無門窗、水電，故銀行通知須整理成可居住之狀況，再來辦貨款，後來王與言先生是有提供一些資料，但不齊全，而一般辦理貨款需具備包括北美事務協調會之驗證、印鑑證明、印鑑章、個人資料表、戶籍謄本。本件王與言先生陸續提出之資料除缺一人之印鑑證明外，其他都已齊全，當時所有權狀也下來，放在伊那裡等語（見原審卷第一九九頁）。蕭茂森另於本院八十五年度上字第六三三號案件中亦證稱因甲○○、乙○○人在國外，銀行要授權書才能辦貸款，上訴人所交資料尚缺授權書等語，經本院調取該案卷查明，有該筆錄影本附卷可稽（見本院更一審字卷第二十八頁）。是被上訴人主張係因上訴人所交付資料不齊全，未協同辦理，致其未能取得貸款六百萬元以付第二期款，應堪採信。
㈢又據證人蕭茂森在原審證稱「因建築時間逾期，致建照失效，需重新申請復工
，這期間又處理鄰房訴訟問題，所以使用執照拖延很久才下來」、「當初因使用執照未核准下來，房屋所有權狀遲未能申請，致無法辦理過戶，因拖延時間太久，導致土地增值稅增加而引起雙方爭執」等語（見原審卷第四六、五一頁筆錄）上訴人對該部分證言，並不爭執。而依兩造所訂立之買賣契約規定，須先由被上訴人以系爭房地供為擔保向銀行為抵押借款之後始付第二期款，即被上訴人必須以借款人名義向銀行借款六百萬元以支付該期款，而第三期款則俟上訴人繳清土地增值稅後付清並辦理所有權移轉登記。茲兩造土地增值稅既有爭執，復參諸被上訴人於八十二年四月二十二日仍以存證信函催告上訴人提供有關資料以憑辦理貸款等情，有該存證信函在卷可稽（原審卷第六十四頁），足徵被上訴人主張上訴人係因土地增值稅爭執，而拒不提供相關資料協同被上訴人辦理貸款，非無可採。況上訴人曾另案訴請被上訴人塗銷系爭房屋關於訂金設定抵押權之登記，該案業經判決上訴人敗訴確定，為上訴人所不爭，據確定之判決理由，亦認定被上訴人未能繳納第二期款係因上訴人未配合辦理銀行貸款所致，應無可歸責於被上訴人之事由，有本院八十二年上字第一七一七號民事判決書影本可按（見原審原證三、四號外放），益證證人蕭茂森在原審前項所述關於上訴人未備齊證件之證言為可相信。
㈣上訴人雖辯稱其已交齊證件予代書，證人蕭茂森證稱其欠缺一印鑑證明及授權
書乙節為偽證。惟代書蕭茂森係受兩造委任辦理系爭房屋買賣移轉登記業務之人，倘上訴人業已交齊證件可以辦理貸款，其自無違背委任拖延不予辦理之理由，參以證人於原審庭提之承辦甲○○案件進度表第十二項僅記載「八十二年三月十七日賣方（指上訴人）交來 江亞蓀 及甲○○印鑑證明各乙份」（原審卷第五三頁），足證確尚有一人之印鑑證明未傋齊，上訴人指證人為偽證，復無證據足以證明，所辯殊無可採。至於上訴人又辯稱依買賣契約，除銀行外，被上訴人尚可向其指定之第三人貸款，非必以銀行為貸款對象，惟被上訴人均未為之，可見非可歸責於上訴人云云，但上訴人既因土地增值稅之爭執，而不願配合貸款已如前述。同理被上訴人亦無從向其指定之第三人辦理貸款，甚為顯然，上訴人此項辯解，亦無可取。
㈤民法第二百三十五條規定「給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之
事情，通知債權人，以代提出」。被上訴人分別於八十二年四月十二日及同年月二十二日以第五五三八及五六三五號存證信函通知上訴人將辦理貸款之資料交予代書（原審卷第四一、四二頁），並請代書主動通知上訴人提供所需文件，足證被上訴人已準備給付，果證件齊全貸得款項，該第二期款自能依約付款。果爾，被上訴人以準備給付之事情，通知上訴人以代提出，應已發生提出之效力（最高法院八二年度台上字第二九七五號判決可資參照）。況本件自被上訴人八十三年八月十日起訴開始，被上訴人一再表明願意給付價金，而上訴人則以契約已解除為由預示拒絕受領，是本件未能辦理貸款，係因上訴人未能配合辦理貸款，而有可歸責於上訴人之事由，被上訴人自不負遲延責任。依民法第二百三十條之規定，上訴人應無解除契約之權，則上訴人主張因被上訴人遲延付款，經其催告未付，予以解除契約，不發生契約解除之法律上效果，兩造間之契約，仍屬有效存在。
五、按物之出賣人，負交付其物於買受人並使取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。依兩造所定買賣契約書第一項買賣不動產標示約定房屋基地為台北市○○區○○段五小段六十四地號甲○○、乙○○持分內出售共四十分之十七，有系爭土地之登記簿謄本（八十五年五月二十七日之謄本）在卷可按，系爭土地之所有權人分別為甲○○應有部分四十分之十八、乙○○應有部分為四十分之十七，是上訴人仍有依約履行移轉土地所有權登記之可能。兩造間並未特別約定土地部分上訴人各應移轉登記應有部分多少予被上訴人，則依民法第二百七十一條前段應各移轉二分之一，是以被上訴人請求上訴人各移轉系爭土地應有部分各萬分之二一二五予被上訴人，於法並無不合。另合併後門牌號碼台北市○○街○○○巷三十二之二號一樓登記為上訴人乙○○所有，同號四樓及三十二之三號三樓均登記為上訴人甲○○所有，被上訴人分別請求上訴人將登記其名下之房屋移轉登記予被上訴人，自亦有據，均應准許。
六、次按物之買受人，亦負交付買賣價金予出賣人之義務，而因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文。故須他方當事人已依債之本旨提出給付，此方當事人始無援用同時履行抗辯之餘地。本件被上訴人縱曾表示願付尚未給付之價金，惟如前述，其係依民法第二百三十五條規定「以準備給付之事項，通知債權人，以代提出」，僅不負給付遲延責任而已，並不生已為給付之效力（最高法院七六年度台上字第一四六一號判決參照），上訴人自仍得主張同時履行之抗辯。本件兩造所定買賣房地總價為一千六百萬元，被上訴人已付四百萬元，尚有一千二百萬元未付，然買賣標的中合併後門牌為台北市○○街○○○巷卅二之二號二樓房屋，被上訴人並未於本件一併請求。惟本件買賣之房屋土地，乃可分之債，雖買賣契約僅訂明房地總價為一千六百萬元，被上訴人未於本件一併請求之上開卅二之二號二樓房屋價值若干，契約上固未明文約定，但其價值之標準仍然可以計算。按本件買賣標的之土地為四四七平方公尺持分四十分之十七，依七十八年間訂立買賣契約時之公告地價每平方公尺三萬四百元計算，核算土地之公告地價總額為五百七十七萬五千二百四十元（(30400×447)×17/40=5,775,240)。惟公告地價一般均較市價偏低，政府於徵收土地時通常皆就土地及其地上物均酌予提高補償金額，此為眾所皆知之事實。本件土地之價金如按上述定約當年公告地價之一點三倍計算，房屋按建築師公會統計之房屋單位造價為計算基礎酌予加成一點四倍。則本件土地之價金為七百五十萬七千八百十二元(0000000×1.3=0000000)。另房屋部分，系爭買賣之房屋總面積為四五五．
七平方公尺，八十二年前之單位造價為一三三一０元《見本院更一審卷第五十五頁、八十二年度住宅建築造價表，因八十年以前並無研究資料，有台北市建築師公會八十八年十二月二十四日十一會字第一四五八號函附於本院卷第五十三頁可參，且買賣契約於七十八年簽訂，至民國八十三年起訴時，依行政院主計處公告台灣地區躉售物價指數及其年增率，以八十五年基期為一百之統計表，七十八年之物價指數九三‧六六，八十二年為九二‧○八，八十三年為九四‧○七，買賣契約書簽訂時至八十二、八十三年間物價指數相差無幾，被上訴人以八十二年統計數字計算，尚非無據》，總造價應為六百零六萬五千三百六十七元（455.7×13310=0000000），提高一點四倍房屋總價為八百四十九萬一千五百十三元。
房地總價合計為一千五百九十九萬九千三百二十五元（0000000+0000000=000000
00），核與買賣契約房地之總價一千六百萬元相當，故以上述，買賣土地價金按定約當年公告地價之一點三倍計算，房屋按每平方公尺造價一萬零三千三百十元之一點四倍之標準計算前揭三十二號之二號二樓房價之方法，應屬合理。而三十二號之二號房屋課稅現值佔房屋部分總課稅現值之比例百分二十七．五，按此比例計算此部分房屋之價金為二百三十三萬五千一百六十六元（0000000×27.5=
0000000)（見原審卷第一０四、一０五頁房屋稅繳款書及本院更一審卷第五十四頁土地房屋分配表）。又已付之第一期款四百萬元既未約定支付系爭房地或被上訴人另案請求之三十二號之二號二樓房屋，依比例計算結果該四百萬元於本件應係給付三百三十一萬六千四百四十五元（00000000－0000000＝00000000，0000000×0000000/00000000＝683555，0000000－000000＝0000000），總價金一千六百萬元扣除被上訴人另案之房屋款二百三十三萬五千一百六十六元及已給付系爭房地之第一期款三百三十一萬六千四百四十五元，被上訴人尚應給付上訴人本案房地買賣價金為一千零三十四萬八千三百八十九元（00000000-0000000-0000066=00000000）。上訴人以此金額主張同時履行，為有理由，應予准許。
至於卅二號之二號二樓房屋，被上訴人未於本件請求上訴人給付，上訴人自不得於本案命被上訴人同時履行請求對待給付該部分房屋價金。
七、末按民事訴訟法第三百九十七條固規定法律行為成立後，因不可歸責於上訴人之事由，致情事變更非當時所得預料，依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量為增減給付之判決。惟查本件不動產土地部分之公告現值，自七十八年迄今雖有增加，惟此增加之利益，因買賣契約之約定上訴人有移轉登記交付之義務，理應由買受人即被上訴人所承受，或預期承受，是此土地公告現值之增加，尚難認為依原有契約效果顯失公平。準此本件買賣契約之價金按原定給付額為給付，並未達於顯失公平之程度，自無民事訴訟法第三百九十七條之適用。上訴人另主張依七十八年九月八日迄今之物價指數比例調高被上訴人之對待給付，自嫌無據。
八、綜上所述，本件被上訴人依兩造所定買賣契約請求上訴人分別將買賣標的之土地應有部分及房屋所有權，移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許，原審為被上訴人勝訴之判決，核無違誤，上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。被上訴人本件應為對待給付之金額為一千零三十四萬八千三百八十九元，上訴人主張同時履行抗辯為有理由，本院自應為同時履行之判決，爰一併判如主文第二項所示。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年三月六日
民事第九庭
審判長法官吳謙仁
法官林樹埔法官蘇瑞華右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），且依後附民事訴訟法第四百六十六條之一規定辦理。
中華民國八十九年三月八日
法院書記官賴以真附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任釋明之。
上訴人未依第一項、第二項規定委任訴訟代理人，或雖依第二項委任，法院認為不適當者，第二審法院應定其先命補正。逾期未補正亦未依第四百六十六條之二為聲請者，第二審法院應以上訴不合法裁定駁回之。