裁判字號：臺灣基隆地方法院96年重訴字第12號民事判決
裁判日期：民國96年08月17日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣基隆地方法院民事判決96年度重訴字第12號原告丙○○訴訟代理人 賴盛星 律師被告金茂開發有限公司法定代理人丁○○被告講義堂不動產仲介經紀有限公司法定代理人甲○○共同訴訟代理人 林宇文 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於96年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣玖佰肆拾萬元，及自九十六年八月六日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣玖萬肆仟零陸拾元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參佰壹拾參萬參仟元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣玖佰肆拾萬元為原告預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。查原告起訴時原以撤銷錯誤意思表示因而契約自始無效請求回復原狀、依民法第359條及第363條規定解除契約為據，請求被告返還買賣價金及法定遲延利息，嗣於最後言詞辯論期日，因被告已於96年3月間將系爭買賣標的物，以買賣為原因移轉登記與第三人 邱慧群 ，追加買賣標的物給付不能為解除買賣契約之事由，並解除後回復原狀即買賣價金返還請求權之基礎，關於法定遲延利息之請求，則將原「其中新臺幣（下同）375萬元自95年8月30日起、其中375萬元自95年10月5日起、其餘190萬元自95年10月31日起均至清償日止之法定遲延利息」，縮減為「940萬元自96年8月6日起至清償日止之法定遲延利息」，經核原告所為之訴之追加及聲明之減縮，於法並無不合，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）原告係建築商，為購買建築用地，於95年8月30日與被告簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），向被告購買被告講義堂不動產仲介經紀有限公司（下稱講義堂公司）所有坐落基隆市○○區○○段380、363、312號土地（下稱系爭土地）3筆，買賣價金為3,750萬元，約定分4次給付，第1筆款項375萬元應於簽約時支付，第2筆款項375萬元應於清除地上物及鑑界完成交出移轉登記所需全部證件及蓋竣移轉書類印鑑章之同時支付，第3筆款項250萬元於完納土地增值稅時支付，第4筆款項2,750萬元應於土地所有權移轉登記完成並辦畢銀行貸款抵押權設定及銀行核撥日支付，原告已分別於95年8月30日、95年10月5日、95年10月31日共給付940萬元。而原告為與被告簽訂系爭買賣契約，於95年8月25日與被告之受託人永慶不動產有限公司暖暖加盟店金隆不動產仲介經紀有限公司簽訂要約書時，仲介公司向原告表示系爭312地號土地上2條道路為私設巷道，得以拆除，原告方要求於要約書第3條其他要約條件載明「本價款服務費貳拾貳萬伍仟元正，另保留壹拾伍萬元，保留待處理二處私設道路解除完成始付款」。詎於95年11月間經系爭買賣土地所在地之基隆市議員乙○○告知，原告始知系爭312地號土地內設有2條巷道屬供公眾通行達20年之現有道路，此有卷附基隆市政府95年10月26日基府工土壹字第0950126889號函影本可稽，而該基隆市政府函文乃據被告金茂開發有限公司（下稱金茂公司）法定代理人於95年7月25日申請書所發給，顯見被告於收受該函時即知系爭312地號土地內有2條既成巷道。原告為此依下列法律關係，起訴請求返還已給付之價金940萬元，及自96年8月6日起至清償日止之法定遲延利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行：
（二）原告請求被告返還系爭買賣價金之原因事實，及其請求權之基礎有四，分述如下：
1、原告主張以意思表示錯誤為由撤銷系爭買賣契約，系爭買賣契約即自始歸於無效，依民法第113條規定請求被告回復原狀─按在依法公布尚未闢築或拓寬之道路線兩旁建造建築物，應依照直轄市、縣（市）（局）主管建築機關指定之建築線退讓，建築法第49條定有明文。而基隆市政府依建築法第101條規定所發布之基隆市建築管理自治條例第2條第1項：「建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路○○路或合於本自治條例規定之現有巷道者，得申請指定建築線。」、第4條第1項第1款：「本自治條例所稱現有巷道包括供公眾通行，具有公用地役關係之巷道。
」、第5條第1項：「面臨現有巷道之基地，其建築線之指定，應依下列規定辦理：一、巷道為單向出口長度在40公尺以下，雙向出口長度在80公尺以下，寬度不足4公
尺者，以該巷道中心線為準，兩旁均等退讓，以合計達到4公尺寬度之邊界線作為建築線。巷道長度超過上開規定者，其兩旁亦應均等退讓，以合計達到6公尺寬度之邊界線作為建築線。但面○○○區○○○巷道之基地，應以合計達8公尺寬度之邊界線作為建築線。二、地形特殊不通行車輛者，前款巷道之寬度得分別減為3公尺及4公尺。三、建築基地正面臨接計畫道路，側面或背面臨接現有巷道者，於申請指定建築線時，應一併指定該巷道之邊界線，其因退讓之土地，得以空地計算。
四、現有巷道之寬度大於4公尺或6公尺者，仍應保持原有之寬度。五、建築基地與都市○○道路間夾有具公用地役關係之現有巷道，得以現有巷道之邊界線作為建築線，並納入都市○○道路。」規定，如建築基地面臨既有巷道時，依法即應在既有巷道兩旁均等退讓後，始能在指定之建築線內申請建築房屋。查，原告向被告購買之系爭312地號土地，面積為1,125平方公尺、呈南北縱向之狹長型土地，該土地內經劃定有2條既成巷道後，該完整之建築基地將分成3塊不均等之土地，申請建築執照時，依上開建築管理自治條例規定，勢必無法規劃成一批完整之建築物，此當大大影響及減損原告購買作為規劃整批建築基地使用及出售之價值，而被告於出售前開土地時竟隱瞞內有2條既成巷道之事實，未將此交易上至關重要之事項於出售時據實告知原告，使原告不知上情而陷於錯誤，並因此與被告簽訂系爭買賣契約，然倘原告知悉上情，自不可能為此意思表示，故依民法第88條規定，原告自得以意思表示錯誤為由撤銷系爭買賣契約，系爭買賣契約既經撤銷，即自始歸於無效，則依民法第113條規定，原告自得請求被告回復原狀，將原告所給付之買賣價金返還予原告，原告遂於95年11月24日以竹南郵局第554、555號存證信函，分別通知被
告等撤銷該錯誤之意思表示，並請被告於函到7日內將原告所給付之買賣價金940萬元返還原告。
2、原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，依法解除契約，並依民法第259條第1、2款規定請求被告返還原告所給付之價金－退步言之，縱原告向被告購買系爭土地之行為不構成意思表示內容之錯誤而不得依民法第88條規定行使撤銷權，惟附有解除條件之法律行為，於條件成就時當然失其效力，無待於撤銷之意思表示，此觀於民法99條第2項之規定極為明顯，最高法院31年上字第3433號判例可資參照。原告向被告購買之3筆土地中，系爭363地號土地為道路用地，無法作為建築基地使用，僅其餘系爭380、312地號土地始得申請作為建築用地，然系爭第312地號土地須依上開法規作均等退讓始能申請建築執照，而無法作完整之規劃，系爭土地即缺乏開發之價值，原告無法建築完整房屋以供出售，如勉為開發，將受有無法彌補之損害，觀系爭不動產買賣契約書第15條特約事項第3項：「雙方議定本約買賣總價款以現場鑑界屬
312、380地號，實際可用面積每坪新台幣陸萬捌仟壹佰元正計算多退少補，若坪差價額超過新台幣伍拾萬元正時，則本約無效，乙方（即被告）無息退還甲方（即原告）已付款項，若甲方仍願意購買時，則本約仍有效，若屬363地號現場鑑界面積增減時，雙方互不找補。」約定可知，原告對系爭312地號土地面積若干甚為重視，而以每坪68,100元計算，坪差價額50萬元相當7.34坪，系爭312地號土地內不能建築使用之既成道路用地之面積已超過該坪差價額之面積，則依民法第354條第1項前段規定，及最高法院49年度臺上字第376號判例：「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款第2款之所許。」，系爭買賣標的物自存有物之嚴重瑕疵，原告自得依民法第359條、第363條規定解除系爭不動產買賣契約之全部，而原告已於95年12月4日以竹南郵局第562、563號存證信函通知被告解除系爭不動產買賣契約，系爭契約於原告行使解除權後既已歸於消滅，則依民法第259條第1款、第2款規定，原告自得請求被告等返還原告所給付之價金。
3、原告主張系爭不動產買賣契約因約定之解除條件成就而無效，請求被告返還價金─依前開系爭不動產買賣契約書第15條特約事項第3項約定，如實際可用面積之坪差價額超過50萬元時，契約為無效之解除條件，至屬明顯，被告依約即有將原告所支付之價金退還與原告之義務。系爭土地買賣之總價為3,750萬元，其中系爭312、380地號土地面積合計為1,818平方公尺即為549.95坪，如以總價與系爭312、380地號土地面積平均計算，則原預定可作為建築用地之系爭312、380地號土地之每坪單價為68,188元【計算式：3,750萬元÷549.95坪＝68,188元/坪】，與前開特約事項所定之實際可用面積每坪68,100元相當，故兩造係依系爭312、380地號之面積據以決定系爭買賣契約之總價款，至屬明顯。依基隆市安樂地政事務所96年6月5日基安地所二字第0960004995號函所檢送之土地複丈成果圖所載，如依舊有路面（即複丈成果圖B及D部分）計算，該2條既成巷道面積為110平方公尺【計算式：40.3＋69.7＝110（單位：平方公尺）】約
33.3坪，如依新舖路面（即複丈成果圖A及C部分）計算，其面積合計為124.9平方公尺【計算式：60.4＋64.5＝124.9（單位：平方公尺）】約37.8坪，以每坪68,100元計算，均已逾系爭買賣契約第15條特約事項第3項所定50萬元之坪差價格，則縱依被告之抗辯，原告就系爭土地之買賣契約不能行使撤銷權或被告無需負出賣人之物之瑕疵擔保責任，惟系爭不動產買賣契約亦因約定之解除條件之成就而無效。
4、原告主張被告陷於給付不能，依民法第226條、第256條規定解除契約，並請求回復原狀─被告於原告提起本件訴訟後，將系爭土地之所有權移轉予訴外人邱慧群，有系爭土地登記謄本附卷可查，被告已構成給付不能，則依民法第226條第1項規定，及參諸最高法院30年上字第1253號判例：「物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成立後，出賣人為雙重買賣，並已將該物之所有權移轉於後之買受人者，移轉該物所有權於原買受人之義務即屬給付不能，原買受人對於出賣人僅得請求賠償損害，不得請求為移轉該物所有權之行為。」所示，被告顯已構成給付不能，依上開規定，原告自得請求被告損害賠償，則依民法第213條第1項之規定，被告自負有將自原告所受領之金錢返還與原告以回復原狀之義務。
（三）對被告抗辯之陳述略以：
1、系爭312地號土地上之2條道路是否為既成巷道之事實，未經其認定之權責機關即當地縣市政府認定前，無從得知，此觀被告金茂公司法定代理人丁○○於95年7月25日及基隆市議員乙○○服務處95年9月6日函件向基隆市政府申請，基隆市政府依該申請於前往現場會勘並參酌鄰房設籍之情形作成紀錄後，始於95年10月26日發函與丁○○、金茂公司及乙○○議員及基隆市政府所屬相關單位，故系爭312地號土地上有2條既成道路之事實，於上開函件發布後始對外公開，如早已編定為既成道路，自無分別通知基隆市政府所轄各單位之理，此與被告所舉最高法院60年臺上字第1108號民事判決所指之事實，係早經當地市縣政府編定並公告者並不相同，原告於向被告購買系爭土地時，基隆市政府既尚未指定系爭312地號土地上2條私設道路為既成巷道之事實，則原告相信被告所委託仲介公司所告知之訊息，而不知系爭312地號土地上2條私設道路為既成巷道，自不容比附援引上開判決即謂被告有過失而不得行使撤銷權。
2、就被告所辯「兩造合意『甲（即原告）乙（即被告）雙方合意，本件買賣之土地因可用面積之差異，乙方同意折價購地款新台幣陸拾萬元整予甲方』」部分，實則上開記載係因系爭312地號土地於鑑界時，發現部分土地遭鄰地之圍墻及水溝占用，無法排除，致系爭312地號土地被占用部分無法做為建築基地使用（此有卷附照片五幀為證），故而訴外人即原告之代理人 陳永昌 要求就該遭占用作為圍墻及排水溝之部分，以折價60萬元之方式處理，非指系爭2條既成道路之折價款，故原告在履約過程中並未就已知之2處私設道路主張瑕疵擔保責任。
3、原告於95年10月31日支付第3期款190萬元，係依系爭不動產買賣契約之約定付款，以免違約致被告依該買賣契約第9條約定沒收已付之全部款項，並非該時已知系爭312地號土地上之2條私設道路為既成巷道之事實，自難謂原告已拋棄對被告之瑕疵擔保請求權。
4、被告主張因原告違約，故而於被告通知原告解除系爭買賣契約後，原告所繳之價金依約全數作為違約金，惟按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院49年度臺上字第807號判例參照。被告係於將系爭土地移轉於訴外人邱慧群後後方向原告主張解除契約，縱其解除契約為有理由，被告既已將系爭土地另行出售而收取買賣價金，則被告顯未受有損害可言，故被告主張沒收原告所繳全部價金，顯屬無據；又縱認被告主張有理由，原告依民法第252條規定及前開判例意旨，請求酌減違約金數額。
三、被告聲明駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。其抗辯意旨略以：
（一）就原告主張撤銷意思表示部分按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知情事，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第項定有明文，又土地使用種別經編定後，應由縣政府公布之（土地法第84條參照），人民不能諉為不知，如有不知，亦屬自己之過失，故系爭土地經編定為工廠用地，及經命令禁建店舖住宅，無論上訴人是否知情，均不容上訴人主張上開民法第88條之撤銷權（最高法院60年度臺上字第1108號判決參照），故依民法第88條第1項規定，若因表意人之過失而陷於錯誤，則其喪失撤銷之權利，而所謂「不知」，如能經由查證得知而怠於查證，則亦屬表意人之過失。原告於買受系爭土地前曾多次前往現場查勘，原告非不知現場有2條舖設柏油之道路，且原告自稱為建築商，其對相關建築法令自當嫻熟，當有可能預見該2條柏油路為既成巷道，且原告95年8月25日簽具之要約書第3條內業已註明原告於買受之初確實知悉系爭312地號土地上有2處私設道路，仍願簽訂系爭買賣契約，自不得再主張陷於錯誤而撤銷買賣契約之意思表示。
（二）就原告主張被告應負瑕疵擔保責任部分原告於給付第2筆款項時，對於系爭土地之使用狀況，兩造合意「甲（即原告）乙（即被告）雙方合意，本件買賣之土地因可用面積之差異，乙方同意折價購地款新台幣陸拾萬元整予甲方。甲乙雙方不得再議」，此觀卷附之買賣契約後之附頁即可明知，原告在履約過程中並未就已知之2處私設道路主張瑕疵擔保責任，且已就該瑕疵約定不得再議。又原告既於買受之初即知系爭312地號土地上有2處私設道路，則依民法第355條第1項規定，被告自不負瑕疵擔保責任。原告一再拖延未給付尾款，被告委由訴外人邱煌洲即當初辦理過戶手續之代書聯絡原告，彼時原告僅稱在向銀行辦理貸款中，未提及任何有關瑕疵擔保責任之問題，甚至研究遲延尾款應如何補貼被告銀行利息之損失，
（三）就原告主張被告給付不能並請求酌減違約金部分原告係主張給付不能解除契約，抑或給付不能請求損害賠償，並不清楚，而均已涉及訴訟標的之變更及追加，被告表示不同意，先予敘明。原告於95年10月31日給付第3次款後，即遲遲不辦理貸款以付清尾款。經被告於95年11月17日、95年11月29日、95年12月12日分別催告或發存證信函催告原告履行，原告始終不理，不得已被告於95年12月25日發函解除系爭買賣契約，並沒收已交價金作為違約金。故系爭土地買賣契約既因可歸責於原告而解除，雖被告於96年3月間將系爭土地出賣予第三人而對原告就系爭土地之移轉登記陷於給付不能，但並無可歸責之原因，對原告自無損害賠償之責任，原告亦不得對被告依給付不能而解除契約。又違約金之酌減，須所約定之違約金過高方屬之，且酌減之衡量並應考慮當事人所受損害之情形。查本件買賣價金3750萬元，雖被告沒收原告940萬元作為違約金，但該違約金金額係占買賣價金百分之25，衡諸一般不動產交易情形，尚屬相當，且被告將系爭土地再行出賣予邱慧群，買賣價金僅3,110萬元，較原系爭土地之買賣合約之價金已有所損失。是以本件違約金實無過高情形，原告請求酌減，亦無理由。
四、本件經爭點整理後，兩造就系爭買賣契約及卷附文書之真正、系爭312地號土地上有私設道路、原告已分別於95年8月30日、95年10月5日、95年10月31日共給付被告買賣價金940萬元、被告於96年3月5日及96年4月15日分別將系爭土地出賣並於96年3月22日、96年3月23日、96年5月21日移轉登記予訴外人邱慧群之事實不予爭執，惟兩造爭執者為被告之給付義務是否因將系爭土地移轉所有權予第三人而合於給付不能之要件，尚有爭執。
五、按債權人於有因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，得解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第226條、第256條、第259條第2款分別定有明文。次按民法所謂給付不能，德國民法區分為主觀不能與客觀不能（德國民法典第275條第2項），我國民法與日本民法無此區別，故通說及實務上為能公平、合理掌握給付不能之定義，認為「民法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言（最高法院22年度上字第380號判例參照）。是如給付雖屬困難，依社會通念，債務本旨茍非不能實現，因仍非給付不能，同理，即使在科學的、物理的觀點，非絕對之給付不能，若依社會通念，已屬不能者，仍應認為給付不能。因此通說謂：此所謂不能之觀念，既應依社會通常觀念認定之，則凡依社會通常觀念，得強制債務人實現債務本旨者，即非不能給付（如金錢債務）。債務人專屬之給付，不能由第三人代替給付者，茍債務人有不能給付之事由存在，不論係由於其個人之原因或由於客觀的原因，均應認為給付不能，例如應給付之物屬於第三人所有，若第三人不肯出讓與債務人，則債權人即無從請求債務人，又如出賣人將出賣之物移轉於第二買受人，致出賣人無處分權，當不能再將標的物之所有權移轉於第一買受人，均屬給付不能（參看 史尚寬 債法總論365頁以下、 孫森焱 民法債編總論358頁以下）。簡言之，此之所謂不能，非限於物理的不能，應以社會通念決定之，法律的不能、社會的不能，亦屬之，是故如交易之標的，在法律限制下，在法律上不能處分，而使為依債之本旨給付者，仍為給付不能（參閱 近江幸治 債權法總論452頁、中井美雄債權總論講義65頁）。非謂非絕對之給付不能，即非給付不能。又按物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物之所有權移轉於後之買受人者，理論上，出賣人雖得向後之買受人洽商買回，惟其能否買回，取決於後之買受人願否出賣之不確定情況，因此，出賣人移轉該物所有權於原買受人之義務，即應認屬不能給付，參照最高法院30年度上字第1253號判例意旨、89年度臺上字第1085號判決要旨。經查，兩造於95年8月30日簽訂系爭買賣契約，此有系爭買賣契約附卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。是系爭土地出賣人即被告依民法第348條第1項：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」規定，即有交付系爭土地、並將系爭土地所有權移轉登記予原告之義務，惟被告於簽訂系爭買賣契約後，嗣於96年3月5日將系爭312、380地號土地、於96年4月15日將系爭363地號土地出賣予第三人邱慧群，並分別於96年3月22日、96年3月23日、96年
5月21日將系爭380、312、363地號土地所有權移轉登記予第三人邱慧群，此有上開土地登記謄本在卷可查，則依前揭說明，被告即已陷於將系爭土地交付並移轉所有權予原告之給付不能；至被告辯稱其係因原告遲未給付尾款方不得已將系爭土地出賣並移轉所有權予第三人，應係可歸責於原告之給付不能云云，惟原告本非系爭土地所有權人，就系爭土地並無處分權，系爭土地所有權是否移轉登記於第三人實非原告所得控制，上開被告所辯實屬無稽，難以採信。
六、綜上所述，原告依民法第226條、第256條規定解除契約，並依民法第259條規定請求被告返還所受領之價金940萬元，及自96年8月6日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。本件原告以系爭買賣關係解除之回復原狀請求權，請求返還系爭買賣價金，雖所依據解除系爭買賣之原因事實有四種，然該四種主張解除之目的同一，可認為有四個訴訟標的，然僅有單一之聲明，且目的同一，核屬重疊的訴之合併，即訴訟標的雖有數項，而僅有單一之聲明，法院應就所主張之數項標的逐一審判，如其中一項請求為有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須更為審判（參見最高法院77年度臺上字第1892號判決），本院既已依民法第226條、第256條、第259條規定准許原告請求，則原告另以有依撤銷錯誤之意思表示因而系爭買賣契約歸於無效、被告應負物之瑕疵擔保責任因而解除契約、系爭買賣契約解除條件成就而歸於無效並請求回復原狀等事由之重疊的請求，自無須更為審判。併予敘明。
七、原告、被告分別陳明願供擔保，聲請為假執行、免為假執行之宣告，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如
主文。中華民國96年8月17日
民事庭法官李木貴以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中華民國96年8月17日
書記官林蔚菁