裁判字號：臺灣臺中地方法院88年訴字第3811號民事判決
裁判日期：民國89年10月27日
裁判案由：交還土地
臺灣臺中地方法院民事判決八十八年度訴字第三八一一號
原告乙○○
甲○○訴訟代理人 陳賜良 律師被告丙○○住
鍾子期住丁○○住共同訴訟代理人丙○○住右當事人間請求交還土地事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將原告所共有坐落台中縣○○鄉○○○段上水底寮小段二一六地號土地回復原狀返還原告。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣被告自原告買受系爭土地之民國六十四年起即已承租原告所共有系爭坐落台中縣○○鄉○○○段上水底寮小段二一六地號土地興建房屋使用迄今，八十八年九月二十一日地震時被告所蓋建使用之房屋業經地震倒塌全毀，並經被告領訖政府所發放之房屋全倒慰助金。
（二）按土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限，不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已，最高法院渝上字第三一一號判例參照。
（三）被告之房屋既經全倒，揆之前揭意旨，兩造間之租約即已屆期，被告即應將租賃標的物之土地返還原告，原告並經以台中郵局第一二五號存證信函催請被告返還，然均未見置理，不得已提起本訴。
（四）被告所主張之仍殘存建物，該等殘存之建物並非租地當時興建之建物，系爭土地租賃法律關係標的之建物房屋乃係土塊造之古老房屋，該等殘存之建物係被告未經原告同意之擅自違章搭建之置放雜物且非供居住使用之違章建築，並不包括於系爭土地之租賃範圍之內，該等違章建物既非租賃標的土地之房屋，則其是否因地震而殘存與雙方租賃關係之終止即無任何關係。
（五）被告提出之電費收據並非其主張之殘存房屋用電收據，而是水塔用水之電費收據。
（六）縱令被告主張之殘存建物得包括於系爭土地租賃法律關係效力所及之建物，然其既非係屬居住使用之建物，而係僅供置放雜物工具等之屬於主要居住房屋建物之從屬建物，主建物之法律關係既已因房屋倒塌而終止，則從屬建物之從物，當然亦應從屬之而同被視為就土地之租賃關係亦已終止。
（七）即令原告之主張為無理由，然就系爭租賃標的之土地既屬可以分割，則雙方就系爭土地租賃關係之範圍應僅尚存於殘存之建物部分，就其他已經震毀之部分，應認其租賃關係已終止。
（八）租地建屋既經法律擬制為屬租期屆至房屋無法使用為期之租賃關係，即不得再擬制為不定期租賃關係，是本件自無所謂不定期租賃之問題。
三、證據：提出存證信函影本一份、土地登記謄本影本一份、照片二份等物。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利之判決願供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）被告在系爭土地興建房屋，雖有部分在八十八年九月二十一日全台大地震中不幸倒塌，但仍有部分建物倖存，由被告在繼續使用之中，除有台灣電力公司八十八年十二月委託金融機構代繳電費收據足稽外，亦有倖存建物（包含水塔）之照片數禎足稽，被告在系爭土地上興建之房屋並未至不堪使用且仍繼續在使用中自明，則兩造間基地租賃即無屆期可言。
（二）民法第四百四十九條第一項明文規定，租賃契約之期限不得逾二十年，其逾二十年者，縮短為二十年，但不定期限繼續契約，自不受民法第四百四十九條第一項規定租賃契約不得逾二十年之限制，最高法院五十一年台上字第一二八八號著有判例。本件如依原告主張被告自六十四年起即承租系爭土地建屋，則至八十四年時屆滿二十年，嗣後原告又無反對被告繼續使用而仍收取租金，兩造間之租賃契約已視為以不定期限繼續契約自明，依特別法優先適用普通法之原則，不定期限租地建屋契約應適用土地法第一百零三條規定，始得終止契約收回基地，本件原告之請求不符合土地法第一百零三條之規定，自無收回基地之餘地。
（三）租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要求未失其存在，最高法院五十一年台上字第二九八七號著有判例。本件遑論尚有被告興建之房屋存留，即使都因九二一地震而毀損，亦無損租用基地之契約存在之事實，則被告得要求重建，原告殊無全部收回或部分收回土地之權利。
（四）土地法於十九年六月三十日公佈施行時，並無有關基地租賃建築防污之相關規定，直至三十五年四月二十九日修正始有第一百零三條租用基地收回之限制，即自三十五年四月二十九日後有關租用基地建屋收回基地之情形，依特別法優先普通法適用之原則，應優先適用土地法第一百零三條之規定，而非適用民法第四百五十條之規定，而在土地法修正前之最高法院三十年渝上字第三一一號判例，與法律明文有違，自不得再予適用。
（五）被告房屋之用電電號為00000000000，而水塔之用電電號為00000000000，雖與本案無關，但原告所述不實仍須加以駁斥。
三、證據：提出臺灣電力公司代繳電費收據影本二份、照片五份、殘障手冊影本三
份、切結書影本一份、證明書影本一份、台中縣稅捐稽徵處東勢分局八十九年二月十日稅東分二字第八九五一００二六號函影本一份
丙、本院依職權囑託台中縣東勢地政事務所派員會同測量並履勘現場。理由
一、本件原告起訴主張：被告於六十四年間起，向原告承租原告所共有坐落台中縣○○鄉○○○段上水底寮小段二一六地號之系爭土地，興建房屋使用迄今，八十八年九月二十一日地震時被告所蓋建使用之房屋業經地震倒塌全毀，並經被告領訖政府所發放之房屋全倒慰助金，按土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限，不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已（參照最高法院三十年渝上字第三一一號判例），被告之房屋既經全倒，揆諸前揭意旨，則兩造間之租約即已屆期，被告即應將租賃標的物之土地返還原告。被告則以系爭租賃關係，業經成為不定期租賃，原告既未符合土地法第一百零三條第二至五款出租人收回基地之規定，其請求自屬無據，又被告興建之房屋，雖遭九二一地震震垮，但仍有殘存建物存在，目前仍可使用，原告之請求自屬無據等語，資以為辯。
二、原告主張被告於六十四年間起向原告承租系爭土地，興建房屋使用，嗣經九二一大地震房屋遭震毀，被告並領訖政府發放之房屋全倒慰助金等情，提出存證信函影本一份、土地登記謄本影本一份、照片二份等物為證，被告亦未爭執，自堪信為真實。至於原告主張系爭租賃契約，係以興建房屋使用為目的，當事人之真意自屬以房屋不堪使用為終期之租賃契約，則前開房屋既經地震震毀，系爭租賃契約自已終止，原告自得請求返還等情，被告則以系爭租賃契約，超過二十年之時間，已經視為不定期限之租賃，則原告除有符合土地法第一百零三條之情形外，並不得請求被告返還，縱屬定期租賃，然被告之房屋並未因地震全部震垮，尚有殘存建物，亦非不堪使用等語。經查：
（一）按租賃契約之期限，不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年，民法第四百四十九條第一項定有明文。次按土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已，最高法院三十年渝上字第三一一號著有判例。再按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。被告向原告承租系爭土地以自行建築房屋使用為目的，依據契約之目的及探求當事人之真意，應解為兩造係以房屋不堪使用時為租賃關係之終期，然民法第四百四十九條第一項對於租賃契約之定有二十年之期限，則兩造間之系爭契約業已於八十四年間屆期，租賃契約自已消滅，然原告未即時為反對繼續出租系爭土地之意思表示，兩造間當已繼續成立不定期限之租賃關係。至於民法債編雖於八十九年五月五日修正施行，然新增之第四百四十九條第三項「租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定」之規定，依據民法債編施行法第二十四條並為明文規定得以溯及既往，適用於修正施行前之租賃契約，則本件自不得適用民法第四百四十九條第三項之規定，附此敘明。
（二）另按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時；二、承租人以基地供違反法令之使用時；三、承租人轉租基地於他人時；四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時；五、承租人違反租賃契約時，土地法第一百零三條定有明文。土地法為民法之特別法，基於特別法優先適用原則，原告主張被告應於租賃關係屆期消滅後返還系爭土地者，自應適用土地法第一百零三條之規定，合先敘明。又原告與被告間之系爭租賃契約，視為以不定期限之方式之延續租賃關係，則原告僅能依據土地法第一百零三條第二至五款之規定，請求被告返還系爭土地，並不能以土地法第一款有關定期租賃約定年限屆滿為由據以請求，是以，原告主張被告興建之房屋業經地震毀損等情，縱係屬實，亦因本件租賃關係業經視為未定期限，原告已不得主張房屋毀損期限屆滿請求返還系爭土地，自無斟酌之必要。而本件原告主張收回系爭土地之理由，係以被告於系爭土地上所興建之房屋，業經地震毀損，不堪使用，認定租賃關係已屆房屋不堪使用之約定期限，並未提出相關事證以資說明被告有何違約、欠租、違法使用等情事，則原告請求返還系爭土地，自屬無據。
（三）綜上所述，被告所辯，應堪採信，而原告之主張，核與土地法第一百零三條之規定不相符合，於法無據，要難准許。
三、從而，原告依租賃關係，請求被告將原告所共有坐落台中縣○○鄉○○○段上水底寮小段二一六地號土地回復原狀返還原告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
四、至於兩造關於水塔電費、殘存建物等陳述、舉證，與本院心證之形成及判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年十月二十七日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官巫淑芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十月三十日~B法院書記官周國順