臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決
111年度營簡字第713號
原告 陳宗逸
訴訟代理人 陳水圳
被告 林頂榮
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國112年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告林頂榮應將門牌號碼臺南市○○區○○里○○0○00號房屋遷讓返還予原告。
被告應連帶給付原告新臺幣61,790元，及自民國111年11月27日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣12,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣3,860元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠被告林頂榮前於民國109年7月20日以被告林佳儒為連帶保證人與原告訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由原告將所有之門牌號碼臺南市○○區○○里○○0○00號
房屋（下稱系爭房屋）出租予被告林頂榮，兩造約定租賃期限自109年7月23日起至110年7月22日止，每月應給付租金新臺幣（下同）11,000元及管理費1,000元，合計12,000元，租金應於每1日前繳納，另水電費亦應由被告負責支付。詎租期屆至後，被告未與原告訂立新租約，且不搬離系爭房屋，並自110年10月起即斷斷續續不繳納租金、管理費及水電費，原告曾於111年5月9日對被告發存證信函催繳，未獲置理，經原告於111年8月再向被告催繳及聲請調解，亦均置之不理，迄至111年10月6日止，已遲付5個月之租金及管理費共計6萬元及水電費1,790元，因被告積欠租金，原告爰以起訴狀之送達對被告林頂榮為終止租賃契約之意思表示，請求被告林頂榮遷讓系爭房屋，並依系爭租約及連帶保證之法律關係請求被告連帶清償上開所積欠之租金及水電費合計61,790元，及依不當得利之法律關係請求被告給付自租約終止後繼續無權占有系爭房屋致原告所受每月12,000元相當於租金之損害。
㈡又系爭租賃契約第6條約定，租期屆至後承租人應將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還原告，如不即時遷讓交還房屋，原告得按月向被告請求相當於租金5倍之違約金，原告已以起訴狀繕本送達向被告為終止租約之意思表示，但被告仍拒不遷讓交還房屋，爰依上開約定，請求被告按月給付原告12,000元之違約金。爰依租賃物返還請求權、租金請求權、不當得利及租賃契約之法律關係提起本件訴訟。
㈢並聲明：
⒈被告林頂榮應將系爭房屋遷讓返還原告。
⒉被告應連帶給付原告61,790元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即111年11月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元之不當得利及12,000元之違約金。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀作何聲明及答辯。
四、得心證之理由：
㈠原告主張之上開事實，業據提出與所述相符之系爭房屋所有權狀、房屋租賃契約書、存證信函、Line對話記錄、中華郵政掛號郵件收件回執、本院111年度營簡調字第448號調解不成立證明書、房屋稅繳款書、管理費繳費單據及水電費繳費資料等件在卷可稽（見調字卷第21至37頁、本院卷第31頁至49頁），被告對於上開事實，未於言詞辯論到場爭執，亦未提出書狀作何爭執，應視同自認，本院綜合上開證據調查結果，堪信原告之主張為真實。
㈡按租金應於每月1日以前繳納，水費、電費及管理費應由乙方（即被告）負責，此於系爭租賃契約第2條、第3條均有明文約定。又按承租人應依約定日期，支付租金；租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第451條、第455條前段亦分別定有明文。查系爭租賃契約所載租賃期間固已於110年7月22日屆期，然依原告主張內容可知被告仍為租賃物之使用收益，且於110年10月前仍有繳付租金，嗣後才斷斷續續未繳納租金，即應認原告於系爭租賃契約屆期時未即為反對之意思，應認兩造間於110年7月23日起，就系爭房屋成立不定期租賃契約。又原告主張被告自110年10月份起即未依約給付租金，迄至111年10月間尚欠原告5個月租金及管理費合計6萬元，已經原告定期催告仍未給付，且遲付租金之總額已逾2個月以上，則原告依此以起訴狀繕本之送達（於111年11月16日寄存送達被告林頂榮，於同年11月26日發生送達效力）作為終止系爭租賃契約意思表示之通知，自屬有據。系爭租賃契約既已合法終止，則原告依租賃物返還請求權及租金請求權及連帶保證之法律關係，請求被告林頂榮將系爭房屋遷讓返還原告，及請求被告連帶給付原告已積欠之租金、管理費及水電費合計61,790元，為有理由，應予准許。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，亦為民法第179條規定。又依不當得利之法則請求返
還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為
度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人房屋，
可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。約定之違約金過高者，法院得減至相當之金額，民法第252條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。查本件租賃關係既已消滅，則被告自無權繼續占用系爭房屋，其繼續占有使用系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用系爭房屋之損害，依據前開規定，原告自可請求被告給付相當於租金之不當得利。惟原告於本件另主張依系爭租約第6條所載：「乙方於租期屆滿後，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止…」，其得請求被告依約連帶給付違約金即12,000元部分，本院審酌系爭房屋原訂租金為每月租金11,000元、管理費1,000元，而被告於租期屆滿後仍繼續占有系爭房屋，可能獲得相當於租金及管理費之利益為社會通常之觀念，除此之外，尚難認另受有其他之損害等情，因此，原告所得請求之相當於租金之不當得利即原告之損害，則原告主張除不當得利外，被告應再依約每月按租金及管理費1倍計算違約金，依此主張，被告應給付之不當得利或損害賠償合計即高達24,000元，是本院認被告應給付之不當得利或損害賠償數額應予酌減至按月12,000元為適當，從而，原告請求被告自111年11月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12,000元，自屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。
㈣綜上所述，原告請求被告林頂榮應將系爭房屋遷讓返還原告，及被告應連帶給付原告61,790元，及自111年11月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件，所為被告
部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保，聲
請宣告假執行，惟其聲請就此部分不過促請法院職權發動，
本院無庸就其聲請為准駁之裁判。至原告敗訴部分，其假執
行之聲請即失所附麗，應予駁回。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院
酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自
負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條定有明文。查本
件原告雖一部勝訴、一部敗訴，然本件訟爭既係因被告遲延
給付租金而生，且原告之違約金請求敗訴部分乃本院依職權
酌減所致，是訴訟費用仍應由被告負擔為宜，爰確定本件訴
訟費用之負擔如主文第4項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第87
條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 24 日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法官 童來好
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣臺南地方法院柳營簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 24 日
書記官吳昕儒