臺灣士林地方法院民事簡易判決 106年度士簡字第1113號
原 告 吳永發
訴訟代理人 王耀星 律師
被 告 陳文婷
訴訟代理人 余欽博 律師
上列當事人間請求拆除地上物等事件，本院於民國107年6月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬零肆拾玖元，及自民國一○六年四月
二十六日起至租金協議、核定或返還如附圖所示A部分土地之日
止，按月給付原告新臺幣壹佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟捌佰柒拾元，由兩造各負擔二分之一。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣壹萬零肆拾玖
元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、原告主張：原告為臺北市○○區○○段0○段00000地號土
地（下稱486-2地號土地）之所有權人，被告為臺北市○○
區○○段0○段00000地號土地（下稱486-9地號土地）之
所有權人，兩地為相鄰地，被告建造房屋（即門牌號碼臺北
市○○區○○路0段00號，下稱系爭房屋），未經原告同意
而占用到如附圖土地複丈成果圖所示A部分之486-2地號土
地，占用面積2.94平方公尺，被告應將占用部分拆除，並將
土地返還原告。又被告無權占有原告上開土地部分，受有相
當於租金之不當利益，致原告受有相當於租金之損害，則被
告應自起訴日前5年及至上開土地返還之日止，按市價計算
相當於租金之不當得利給付原告，以486-2地號土地之106
年1月公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）3萬2,900元
，位於士林天母住宅區，則被告每月至少應給付原告1萬元
，起訴前5年被告所積欠之不當得利即高達60萬元，乃依所
有權及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求
為判決：㈠被告應將如附圖土地複丈成果圖所示A部分之地
上物拆除，將該土地返還原告；㈡被告應給付原告60萬元，
及自起訴日起至返還前項土地之日止，按月給付原告1萬元
，且願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)緣同段486-1地號土地於92年8月19日起分割自486地號土
地，後486-1地號土地之一部分於93年6月10日分割出486-
2地號土地，嗣486-1地號土地之另部分再於103年1月22
日分割出486-9地號土地，原均為被告之母 陳英英 所有，並
於92年間委由他人建造完成系爭房屋，亦即土地及建物同屬
於一人，而原告取得之486-2地號土地則係在93年6月10日
自當時為陳英英所有之486-1地號土地分割出來之後所取得
，當時系爭房屋已存在，其後被告於104年11月27日自被告
之母陳英英繼承取得486-9地號土地及系爭房屋。
(二)被告對於系爭房屋並無預見有越界之可能，應無重大過失，
且系爭房屋建築完成後至104年間因原告涉嫌竊占案件而經
陳英英提起竊佔等告訴，此段長達10多年之時間，原告未曾
向陳英英主張任何權利，亦證如確有越界之事實亦應為原告
早已明知，原告卻未即時提出異議，依民法第796條之規定
，原告不得請求移去或變更。再者，被告得依同法第772條
準用第770條規定，時效取得地上權。此外，依同法第425
條之1規定，在系爭房屋得使用年限內推定有租賃關係存在
，原告不得訴請拆除。
(三)又原告請求相當於租金之不當得利金額顯屬過高，且無根據
等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利
判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由
本件原告現為486-2地號土地之所有權人，被告現為486-9
地號土地所有權人之一，及為系爭房屋之所有權人，而系爭
房屋座落於486-9地號及486-2地號土地，其中占用486-2
地號土地部分如附圖土地複丈成果圖所示A部分，占用面積
2.94平方公尺；又486-1地號土地，於92年8月19日起分割
自486地號土地而為被告之母陳英英所有，後486-1地號土
地之一部分於93年6月10日分割出486-2地號土地，其後為
原告於98年12月11日輾轉買賣取得，又486-1地號土地之另
部分再於103年1月22日分割出486-9地號土地，486-1地
號土地及486-9地號土地於105年8月3日由被告與訴外人
陳文君 繼承取得等事實，有卷附之土地登記第一類謄本、地
籍圖騰本、異動索引表、現場照片等件為證，並經本院到場
履勘後委由臺北市士林地政事務所鑑測後製作如附圖所示之
土地複丈成果圖可參，且為被告所不爭執，堪信為真。惟原
告主張被告為無權占有等情，則為被告否認，而為兩造所爭
執，茲審認如下：
(一)按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數
額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定
有明文。
(二)經查，關於系爭房屋之起造時間乙節，參諸臺北市政府都市
發展局函覆本院107年4月27日北市都建字第10736930000
號函文說明欄：「三、旨揭違建搭建於擋土牆處，該擋土牆
前經91年間搭建完成，故違建係屬84年以後之新違建，本處
已於104年3月31日查報在案；惟違建尚符合『臺北市現行
違章建築拆除處理原則』第5條第1項第3款『…民國84年
1月1日至民國93年12月31日以新違建查報者，或於民國93
年以前搭建完成但於民國94年1月1日以後補查報之新違建
…』，故本案於104年7月7日列入三軌排序執行中。」等
語（見本院卷第117頁），可知系爭房屋屬94年以前即建造
完成之建物，而在此時點現有之486-1、486-9、486-2地
號土地均同屬陳英英一人所有，則被告所稱系爭房屋為被告
之母陳英英建造後原始取得，嗣由被告繼承取得乙情，與常
情無違，應可採信。又486-2地號土地雖係於93年6月10日
自當時之486-1地號土地分割而出，然時至94年3月18日始
由陳英英出賣與訴外人 吳順興 ，吳順興復於98年12月11日出
賣與原告，此有卷附之土地異動索引資料可按，易言之，陳
英英將486-2地號土地出賣他人前，系爭房屋已將建造完成
，土地建物同屬於陳英英一人所有，亦可認定。
(三)其後因486-2地號土地為陳英英出賣後，輾轉由原告取得，
而系爭房屋則因繼承之故為被告所取得，應有上開規定之適
用，486-2地號土地受讓人及系爭房屋之所有人間，推定在
房屋得使用期限內，有租賃關係，而原告自吳順興受讓486-
2地號土地，上開推定之租賃關係，自因此而一併受讓而由
原告繼受，始符合立法原意。基此，被告於系爭房屋得使用
之期限內，因與原告間有租賃關係存在，核屬有權占有，故
原告主張被告應拆屋還地，即無可採。
(四)就原告所得請求之租金數額部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179條定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地
及其建築物申報總價年息10％為限。土地法第97條第1項定
有明文。而依土地法施行法第25條之規定，土地法第97條規
定之土地價額係指法定地價而言，再依土地法第148條之規
定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。是城
市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價週年利率10％為
上限。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地
價80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。惟基
地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地
之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及
所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達
申報總地價週年利率10％最高額（最高法院68年台上字第30
71號判例參照）。再按利息、紅利、租金、贍養費、退職金
及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權
，因5年間不行使而消滅。民法第126條定有明文。
⒉經查，兩造間雖推定有租賃關係存在，惟其租金既未經兩造
間協議，亦未經法院核定，則原告於協議或核定前請求被告
給付起訴前5年相當於不當得利之租金，合於上開規定，應
屬有據。
⒊茲查，原告係於98年12月11日登記取得486-2地號土地之所
有權，而於106年4月26日提起本件訴訟，此有附卷之土地
謄本及起訴狀上之戳章可查，則原告所得請求近5年之租金
期間為自101年4月26日起至106年4月25日止，而486-2
地號土地於101年至104年間之申報地價均為每平方公尺
6,640元，105年起則為每平方公尺7,360元，此有卷附之
486-2地號土地地價資料可憑（見本院卷第56頁）。又本院
衡酌系爭房屋所在土地之位置、利用狀況、交通便利與繁榮
程度、使用經濟效用等項，認原告請求相當於租金之不當得
利，應按申報地價週年利率10％計算，較為允當。
⒋原告所得請求之數額分別為：
⑴101年4月26日至104年12月31日間計44月又5日，每月163
元（計算式：2.94×6,640×10％÷12＝163，小數點以下
四捨五入），則原告此段期間得請求之數額為7,199元（計
算式：163×44＋163×5/30＝7,199）。
⑵105年1月1日至106年4月25日間計15月又25日，每月
180元（計算式：2.94×7,360×10％÷12＝180，小數點
以下四捨五入），則原告此段期間得請求之數額為2,850元
（計算式：180×15＋180×25/30＝2,850）。
四、從而，原告依上開法律關係，訴請被告給付1萬0,049元，
及自起訴日起即106年4月26日起至租金協議、核定或返還
如附圖土地複丈成果圖所示A部分土地之日止，按月給付原
告180元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理
由，應予駁回，此部分假執行之聲請，失所附麗，併予駁回
。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判
決結果不生影響，爰不一一論述。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款
之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，並依
被告聲請宣告如預供如主文所示之擔保，得免為假執行，及
依職權確定訴訟費用為6,870元（第一審裁判費1,770元、
土地複丈費5,100元），兩造各負擔1/2。
中華民國107年6月28日
士林簡易庭法官楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國107年6月28日
書記官蘇彥宇