臺灣新竹地方法院民事小額判決 100年度竹北小字第98號
原 告 榮耀鼎極社區管理委員會
法定代理人 李幸宏
被 告 劉希賢
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國100年6月8日
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟陸佰元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告聲明：除訴訟費用金額及假執行之宣告外，餘如主文所
示。
二、事實摘要：
（一）原告主張：被告係榮耀鼎極社區A棟之區分所有權人，門
牌號碼為新竹縣竹北市○○○街○○號，依規約社區內A棟
住戶每戶每月管理費為新臺幣（下同）1,200元，半年為
一期，每期7,200元，惟被告自民國（下同）96年7月起
，即未依規定繳納，迄100年6月止，共積欠管理費57,6
00元，原告屢經催索，均未獲置理，為此爰起訴請求被告
給付如聲明所示等語。
（二）原告對被告答辯之陳述：
1.社區管理費用涵蓋之項目有：⑴聘請保全執行社區保全勤
務，執行時間為週一至週五早上7時30分至下午7時止，
勤務包括整體社區安全防護、社區整潔維護、垃圾廚餘清
理、社區信件收取分派各戶信箱、掛號信代收登記、訪客
登記。⑵公共區域設備維護，地下室消防設施定期保養、
社區監視器維護、污廢水水池抽水馬達維護修理、公共區
域電器耗材費用。⑶社區公共區域水電費支出。⑷社區公
共事務費用支出，如社區會議餐費雜項等。
2.社區管理費用之收取已考慮A、B、C棟住戶之別而有高
低之分，A棟住戶繳納原訂協議每月管理費2,500元之一
半即1,250元，為求方便計算僅以1,200元計，B、C棟
住戶管理費用則為每月2,500元。繳費方式每半年繳費一
次，一次繳交6期費用，期間為1至6月、7至12月，繳
交期限為該期首月底前繳齊。本件管委會業曾多次發函催
繳管理費，亦於99年12月18日年末會議將管理費催繳議題
提出討論，惟被告並未曾出席參與協調，僅空言辯稱權利
範圍義務比例不相當云云，是被告前揭所辯原告管委會實
難予採納，況如予採納，對正常繳費之住戶亦失公允等語
。
（三）被告則以：被告向建商承購前開房屋之際，買賣契約雖具
明被告有繳納管理費之義務，惟並未具體明示應繳納管理
費之比例及數額。又李幸宏現是否係原告管委會之主任委
員，不無疑問，且原告應提出管理委員會向新竹縣政府申
請成立之相關證明文件。此外，依住戶管理公約約定，住
戶需分擔實際使用之公設費用，根據土地登記謄本中社區
區分所有權人共同持分公設土地持分面積，面積最大住戶
係被告之130倍，面積最小住戶係被告之58倍，整體住戶
平均面積是被告之90倍，被告持有公設土地持分面積僅佔
152坪中0.09坪，權利範圍與義務分擔之比率顯不相當，
被告並未如其他區分所有權人使用相同環境、設施、設備
、水電消耗。又社區消防安全設備之作用範圍，並未及於
被告住家，管理委員會亦無法提供被告住家相當於其他區
分所有權人相同標準消防安全考量，災害發生時無法補償
因不同消防安全考量所造成損失。另社區管委會就外圍已
有保全人員管理之封閉區域住戶，另外加裝紅外線警報感
應設備，然對前排開放區域住戶，不提供相同保全設備或
其他保全作為，權利範圍義務比例不相當。社區管委會不
理會少數區分所有權人要求調整，首屆區分所有權會議亦
忽略少數人之反對意見，甚而未予記載於會議記錄。又被
告無社區大門鑰匙，無法進入社區內瞭解開會公布事項，
多數區分所有權人挾帶其投票優勢，一方面要求前排開放
區域住戶繳交管理費，另一方面則要求保全人員對前排開
放區域住戶實施不同之管理服務。基於使用者付費，如封
閉區域住戶權利範圍與義務分擔係一比一，前排開放區域
住戶分擔比率則應為八分之一始為適當等語。
三、法院之判斷：
（一）本件原告主張被告係榮耀鼎極社區之區分所有權人，並積
欠如前所述管理費之事實，業據其提出住戶規約、存證信
函、竹北市公所函文、建物登記第二類登記謄本、社區管
理委員會公告等件為證，被告固不爭執未為繳納管理費，
惟以前詞置辯，並主張有權拒納管理費，經查：
1.被告質疑原告管委會是否合法成立、李幸宏是否為合法之
主任委員乙節，業據被告管委會提出第一屆區分所有權人
竹北市公所登記資料、第四屆區分所有權人會議記錄及竹
北市公所主委變更回函等件為證，是堪認原告管委會係合
法成立，其法定代理人李幸宏亦為合法選任之主任委員，
合先敘明。
2.按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。所
謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務
契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且
其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者
，即可主張同時履行抗辯。次按所謂同時履行之抗辯，乃
係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙
務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或
雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付
，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不
能發生同時履行之抗辯等情，此有最高法院59年台上字第
850號判例要旨足茲參照。又區分所有人乃係因共同生活
關係密切，復為管理共同財產，而自然形成之區分所有人
團體，下設管理委員會為執行管理機關，以區分所有人會
議做為意思決定機關，區分所有權人則為會員。是管理委
員會係對區分所有人團體執行管理服務之義務，會員亦係
對區分所有人團體負有給付管理費之義務，苟管理委員會
管理不善，區分所有人儘可透過團體內部之規制及要求（
公寓大廈管理條例第36條第1款、第48條第4款），要求
管理委員會改善管理；另若認管理公約規定未盡完善，亦
可透過區分所有權人會議以決議修改之，均不得逕行主張
同時履行抗辯，以拒絕繳付管理費。亦即，管理委員會僅
是代為執行全體共有人決議之事項，區分所有權人繳納對
象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非管理委員會
，則被告主張管理委員會之職務與管理費之收取並非源於
同一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，自不能
發生同時履行之抗辯。
3.是以，被告自不得因所享受之管理資源與所繳交之管理費
不成比例（開放區域住戶門戶獨立而不受管制、社區守衛
未曾代其受領書信單據、社區消防安全設備作用範圍不及
其住家、開放區域住戶未如封閉區域住戶安裝紅外線警報
感應保全系統）、收取管理費用之計算方式有所不滿（以
佔有面積比例計算管理費用等），而在透過區分所有權人
會議或管理委員會決議等方式修改之前，而逕行拒絕履行
給付管理費之義務，是被告此部分所辯，即屬無據。
4.至被告辯以其向建商承購前開房屋之際，買賣契約雖具明
被告有繳納管理費之義務，惟並未具體明示應繳納管理費
之比例及數額等語，衡情係被告與建商間買賣契約內容明
確與否之問題，先前締約之時或有約定未臻明確，或有內
容漏未敘明等情事，然此與被告應據以繳納管理費係屬二
事，被告以此拒絕支付管理費，亦難認有據。
（二）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或其他應分
擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不
給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應
繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文
。從而，原告請求被告給付管理費57,600元，核屬正當，
應予淮許。
（三）本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法
及提出之證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述
之必要，併予敘明。
（四）本件為小額訴訟而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第43
6條之20之規定，應依職權宣告假執行。
四、結論，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第436條第2項、
第436條之23、第78條、第436條之19第1項、第436條之20，
判決如主文。
中華民國100年6月22日
竹北簡易庭法官張百見
以上正本證明與原本無異。
中華民國100年6月23日
書記官陳秀子
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，且須於判
決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕
本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。