裁判字號：臺灣士林地方法院91年訴字第1258號民事判決
裁判日期：民國92年04月25日
裁判案由：租佃爭議
臺灣士林地方法院民事判決九十一年度訴字第一二五八號
原告Ｕ○○
Ｘ○○Ｗ○○Ｙ○○Ｓ○○午○○巳○○乙○○天○○申○○己○○庚○○戊○○Ｐ○○Ｎ○○Ｌ○○Ｏ○○Ｈ○○Ｅ○○Ｊ○○Ｆ○○Ｇ○○Ｉ○○戌○○黃○○Ａ○○Ｄ○○Ｍ○○Ｋ○○癸○○Ｔ○○辛○○宙○○地○○亥○○寅○○卯○○甲○○壬○○丁○○辰○○丙○○宇○○Ｖ○○未○○子○○丑○○酉○○○ 呂榮海 律師複代理人 宋錦武 律師
Ｒ○○住台北市○○○路○段○○○號四樓被告Ｃ○○住台北縣八里鄉米昌村渡船頭五十號二樓被告玄○○住台北縣八里鄉渡船頭二十八之七．２樓訴訟代理人Ｚ○○住台北縣○里鄉○○○街○○巷○號二樓被告Ｂ○○住台北縣八里鄉龍源村龍形十七之八號五樓訴訟代理人Ｑ○○住台北縣○里鄉○○路○段○○○巷○號五樓右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）台北縣八里鄉八大字第七號私有耕地三七五租約（以下簡稱：八大字第七號租約），係於民國四十二年間由訴外人 葉水論 等二十九人出租予訴外人 林水旺 ，嗣後經過數十年權利移轉，權利人如今增為九十多人，原承租人林水旺死亡後，由其長女即被告玄○○與次男即被告Ｂ○○繼承，承租坐落於台北縣○里鄉○○里○段大崁腳小段一五六地號面積一點五一二八甲土地內之零點二一甲範圍，此耕地嗣經分割重劃後，原先八大字第七號租約轉載至重劃後之台北縣○里鄉○○段二一、二二、二三、一二一、一二二、一二四地號，與台北縣○里鄉○○段四九、七二、七八、七九、八三、八四、一０五、一０六、一二三、一三八之一、一五一、二九八、二九九、三０二、三一四、三一五、三一六、
三一七、三五五、三六一、三七六、三七七、三八八等地號土地。而原租約之耕地，被告玄○○、Ｂ○○自重劃前即廢耕且未繳納租金，被告玄○○、Ｂ○○雖稱系爭耕地因無水源以致廢耕，惟經原告申請台北縣政府農業局、地政局、淡水地政事務所、八里鄉公所等單位會勘結果，均認定系爭耕地能為耕作。故被告玄○○、Ｂ○○為耕地租約承租人卻不自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，原定租約應即無效。
（二）台北縣八里鄉八大字第八號私有耕地三七五租約（以下簡稱：八大字第八號租約），係於民國四十二年間由訴外人葉水論等二十九人出租予被告Ｃ○○，嗣後經過數十年權利移轉，權利人如今增為九十多人，而被告Ｃ○○原承租坐落於台北縣○里鄉○○里○段大崁腳小段一四二地號面積零點九七一０甲土地內之零點一二九四甲範圍，此耕地嗣經分割重劃後，原先八大字第八號租約轉載至重劃後之台北縣○里鄉○○段二一、二二、二三、一二二、一二四地號，與台北縣○里鄉○○段四九、七八、八三、一０五、一０六、一三八之一、一五
一、二九八、二九九、三０二、三０三、三一四、三一五、三一六、三一七、
三五五、三六一、三七六、三七七、三八八等地號土地。而原租約之耕地，被告Ｃ○○自重劃前即廢耕且未繳納租金，被告雖稱系爭耕地因無水源以致廢耕，惟經原告申請台北縣政府農業局、地政局、淡水地政事務所、八里鄉公所等單位會勘結果，均認定系爭耕地能為耕作。故被告Ｃ○○為耕地租約承租人卻不自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，原定租約應即無效。
（三）綜上，本件被告玄○○、Ｂ○○、Ｃ○○為耕地租約承租人，按耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，承租人不自任耕作，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而不存在，但其耕地租約登記事項仍須依台灣省耕地租約登記辦法第二、十一條規定予以註銷。故原告聲明：
１、確認被告玄○○、Ｂ○○與原告間就坐落台北縣○里鄉○○段二一、二二、
二三、一二一、一二二、一二四地號，與台北縣○里鄉○○段四九、七二、
七八、七九、八三、八四、一０五、一０六、一二三、一三八之一、一五一、二九八、二九九、三０二、三一四、三一五、三一六、三一七、三五五、
三六一、三七六、三七七、三八八等地號土地，耕地租賃關係不存在。
２、確認被告Ｃ○○與原告間就坐落台北縣○里鄉○○段二一、二二、二三、一
二二、一二四地號，與台北縣○里鄉○○段四九、七八、八三、一０五、一０六、一三八之一、一五一、二九八、二九九、三０二、三０三、三一四、
三一五、三一六、三一七、三五五、三六一、三七六、三七七、三八八等地號土地，耕地租賃關係不存在。
３、被告玄○○、Ｂ○○應將聲明第一項之台北縣八里鄉八大字第七號私有耕地之三七五租約登記註銷。
４、被告Ｃ○○應將聲明第二項之台北縣八里鄉八大字第八號私有耕地之三七五租約登記註銷。
二、被告則以：本件原告主張系爭租約無效之理由，無非認被告有廢耕及未繳租金之事實，惟耕地三七五減租條例第十六條第一項所指之不自任耕作與「廢耕」即不為耕作乃屬不同情形，而不為耕作，依法並非租約無效。另就原告主張被告未繳納租金部分，乃係因系爭耕地所有人迭有更異，且從未經催告所致，況未繳納租金亦非屬耕地租約無效之事由，故原告之主張，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：(一）駁回原告之訴及假執行之聲請。（二）如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、原告主張被告玄○○、Ｂ○○為台北縣八里鄉八大字第七號私有耕地三七五租約之承租人，被告Ｃ○○為台北縣八里鄉八大字第八號私有耕地三七五租約之承租人，而原告均為系爭耕地之所有權人等情，業據原告提出台北縣八里鄉八大字第七號、第八號租約、土地登記簿謄本影本為證，且被告所不爭執，故原告此部分之主張，應堪信為真實。
四、原告雖主張：被告等人於系爭耕地重劃前，即無耕作之事實，違反耕地三七五減租條例第十六條第一項應自任耕作之規定，故租約應屬無效云云，被告則否認未自任耕作之事實，辯稱土地重劃後已不知原有耕地坐落何處，無從繼續耕作。經查：
（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。又按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：．．．三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。．．．」，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項、第十七條一項第三款、第四款定有明文。次按耕地三七五減租條例於七十二年十二月二十三日公布修正時，於第十七條第一項增列第四款，規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形者，得終止之。乃對耕地承租人消極不為耕作之行為予以規範，自不在同條例第十六條所稱之不「自任耕作」之列。換言之，耕地三七五減租條例於七十二年十二月二十三日公布修正後，第十六條所謂承租人不「自任耕作」，應係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地供與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃之目的之積極行為而言，同條例第十七條第一項第四款所稱「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，則指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。是承租人任由他人使用，不為異議或為其他討回土地行為，並未有積極不自任耕作行為者，應依同條例第十七條第一項第四款規定規範。此有最高法院八十七年度台上字第一三七八號判決足資參照。
（二）本件被告否認廢耕之事實，並辯稱因土地重劃以致不知原耕地範圍云云，惟查，被告為系爭耕地之承租人，如其等確有耕作之事實，則至少已耕作種植之土地範圍面積，衡情不致因土地重劃之進行而消失，故被告所辯因土地重劃以致不知原耕地範圍，即難採信，故被告應有消極未耕作之事實。惟依前開法條及最高法院判決意旨，如承租人僅係消極未耕作，尚非耕地三七五減租條例第十六條所謂之不自任耕作，而應屬不為耕作得否依同條例第十七條終止租約之問題，原告援引耕地三七五減租條例修正前之最高法院七十一年度台上字第四九七三號判決，認承租人不為耕作任其荒廢，即屬違反同條例第十六條第一項、第二項規定，原訂租約應為無效云云，尚屬無據。
（三）從而，原告主張被告等不為耕作或欠租等情縱認屬實，依前開條例亦僅屬耕地出租人得終止耕地租約之事由，在未經出租人合法終止前，尚難認租約已行失效，本件原告既未合法終止系爭耕地租約，則原告主張系爭耕地租約無效，請求確認兩造間租賃關係不存在並註銷系爭耕地租約，委無可採。
五、綜上所述，兩造耕地租約既非無效，且未經原告合法終止，則原告請求確認與被告如聲明第一、二項所示土地之租賃關係不存在，並請求被告玄○○、Ｂ○○應將聲明第一項之台北縣八里鄉八大字第七號私有耕地之三七五租約登記註銷、被告Ｃ○○應將聲明第二項之台北縣八里鄉八大字第八號私有耕地之三七五租約登記註銷，均無理由，應予駁回。
六、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國九十二年四月二十五日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B法官劉穎怡右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年四月二十八日~B法院書記官陳雪麗