臺灣高雄地方法院小額民事判決 106年度雄小字第2180號
原 告 黃銘英
被 告 程碧琴
訴訟代理人 程碧端
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國107年5月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰元，及自民國一０六年十月
二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳萬貳仟伍佰元為原
告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告程碧琴前於民國102年3月18日向原告承租
門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○號8樓之3房屋（下
稱系爭房屋），兩造簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）
，約定每月租金為新臺幣（下同）4,500元，租期至104年
12月17日止，嗣由被告胞妹即訴外人程碧端居住於系爭房屋
。因被告自104年6月17日起未依約給付租金，前經原告向
被告及程碧端起訴請求給付租金並遷讓房屋，經本院以104
年度雄簡字第2540號遷讓房屋等事件受理後，於105年2月
4日以105年度雄簡移調字第4號遷讓房屋等事件調解成立
，依調解內容，被告及程碧端應於105年3月4日前自系爭
房屋遷出，將系爭房屋返還原告（下稱系爭前案）。詎被告
遲至105年5月20日始將系爭房屋遷讓返還原告，則被告自
105年3月5日起至同年5月20日止，無權占用系爭房屋，
自應給付相當於租金之不當得利共11,250元（計算式：每月
4,500元×2.5月＝11,250元）。此外，依系爭租約第6條
約定，被告於租期屆滿時，應即日將系爭房屋遷空交還原告
，如不即時遷讓交還，原告每月得向被告請求按租金5倍計
算之違約金。而被告遲至105年5月20日始自系爭房屋遷出
，原告自得依上開約定請求違約金56,250元（計算式：每月
4,500元×5倍×2.5月＝56,250元）。為此，依系爭契約
約定、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。爰聲明求
為判決：
㈠被告應給付原告67,500元，並自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣
告假執行。
二、被告則以：當時因系爭房屋騎樓地磚整修重新鋪設，伊無法
將物品搬離，經徵得管理員即訴外人 蔡伶儀 同意後，暫將物
品放置於系爭房屋大樓地下室，故伊於105年3月2日即已
將系爭房屋清空並遷出，離開當時有請原告點交，然原告請
求警員、管委會主委及里長到場偕同點交，是程碧端於105
年5月20日始簽立承諾書，並將系爭房屋鑰匙交還原告，故
本件原告請求為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠被告於102年3月18日起向原告承租其所有之系爭房屋，租
期自102年3月18日至104年12月17日，租金每月4,500元
（本院卷第8至11頁）。
㈡系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除
經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心
按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如
不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5
倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決
無異議。」（本院卷第9頁）
㈢兩造間之遷讓房屋事件，經本院於105年2月4日以系爭前
案調解成立，內容為（本院卷第6頁）：
1、相對人（即被告、程碧端）願於105年3月4日前自系
爭房屋遷出返還予聲請人（即原告）。
2、聲請人其餘請求拋棄。
3、聲請費用各自負擔。
㈣程碧端於105年5月20日簽立承諾書，將系爭房屋交還原告
（本院卷第7頁）。
四、得心證之理由
㈠被告是否於105年3月5日後仍無權占用系爭房屋？
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租
人移轉租賃物之占有，而依民法第946條第1項規定，占有
之移轉因占有物之交付而生效力。如果僅由債務人一方拋棄
其占有，則惟有民法第241條所定之情形，始得免其給付之
義務（最高法院73年度台上字第4363號、87年度台上字第25
04號判決可參）。因此，返還租賃物，須有交付、移轉占有
之行為，並非僅拋棄其占有，即可謂已交付返還。經查，原
告主張兩造前因遷讓房屋等事件，經系爭前案調解成立，調
解內容為被告應於105年3月4日前自系爭房屋遷出返還予
原告。嗣程碧端於105年5月20日始簽立承諾書，將系爭房
屋交還原告等情，業經原告提出最新房屋租賃契約書、系爭
前案調解筆錄及程碧端於105年5月20日書立之承諾書為證
（見本院卷第6至11頁），且為兩造所不爭執，並經本院依
職權調取105年度雄簡移調字第4號全卷核閱無誤，此部分
事實應堪認定。是被告係於105年5月20日始委由程碧端將
系爭房屋點交返還原告，應無疑義。
2.被告固辯稱：當時因系爭房屋騎樓地磚整修重新鋪設，伊無
法將物品搬離，但已於105年3月2日將系爭房屋清空並遷
出云云，並提出施工通知單照片為憑（見本院卷第43頁）。
經查，高雄市政府有於105年2月間在系爭大樓附近張貼施
工通知單，通知附近市民：「105年2月22日至同年4月21
日間將進行騎樓整修順平工程，施工日程中，請勿將您的愛
車停在騎樓上方，造成您的不便請見諒！感謝您的配合！」
等語，有被告提出之施工通知單照片為據，此部分事實洵勘
審認。惟依程碧端於105年度偵字第4981號傷害案件提供之
施工照片觀之，系爭房屋所在皇普爵士大樓前仍有多輛機車
停放，且該大樓門口有鋪設木板以供住戶通行，此有照片2
紙可參（見上開偵字影卷第33頁），顯見並無被告所辯無法
通行之情事。再衡以皇普爵士大樓住戶眾多，前揭騎樓整修
順平工程期間長達2個月，施工單位一般均會保留通道以供
住戶正常進出，以免民怨，是被告辯稱於上開施工期間無法
自系爭房屋遷出，要難採信。又原告於105年3月7日持系
爭前案調解筆錄向本院民事執行處聲請強制執行，經本院以
105年度司執字第33697號遷讓房屋事件（下稱系爭執行事
件）受理後，本院民事執行處司法事務官於105年4月19日
前往現場履勘，見系爭房屋內被告與程碧端物品已打包，程
碧端在現場陳稱105年4月20日下午3時可自行搬遷完畢，
惟原告不同意，請求定期點交，程碧端乃請求延至105年4
月22日下午4時自行搬遷完畢等情，有系爭執行事件執行筆
錄附卷可稽（見105年度司執字第33697號影卷〈下稱執字
影卷〉第30至31頁），自堪認被告與程碧端於105年4月19
日時尚未將系爭房屋清空或自系爭房屋遷出，且本院民事執
行處人員得於前揭騎樓整修順平工程期間之105年4月19日
進入系爭房屋履勘，足認系爭房屋於騎樓工程施工期間仍可
自由進出，並無被告所辯無法自系爭房屋遷出之情事；佐以
被告與程碧端於系爭執行事件具狀陳報：「…債務人（即被
告）預遷出之即不知高雄市○○○○○區○○○路○○○○號大
樓前施工自105年3月23日105年3月25日止還未完成…債
務人遷出返還因故微延如上述…」等語，此有105年3月25
日民事陳報狀存卷可憑（見執字影卷第19頁）， 益徵 被告辯
稱其於105年3月2日已將系爭房屋清空並遷出云云，並非
實在。
3.被告復提出其於104年12月30日與管理員蔡伶儀間之對話錄
音光碟，辯稱：已於104年12月31日自系爭房屋遷出云云。
經本院當庭勘驗上開光碟，程碧端雖有向蔡伶儀表示：「順
便跟妳講我明天是期約到了，我是想說，我如果搬走，因為
我有些地址可能來不及改，萬一到這邊，妳如果是打電話，
我不接我就知道，因為我可以存妳的來電顯示，我只要知道
妳來電就是有我的掛號，我會過來拿，還是妳傳個簡訊，就
說有掛號，我就知道妳傳的，好像1通簡訊是2塊、3塊，
看妳是打電話我不接我知道妳的來電就是我有掛號，我全部
的信麻煩，我如果明天有搬離的時候，妳先幫我收集，就不
要放信箱，如果有掛號，我怕有些法院傳，妳可以的話，是
發一個簡訊，還是call我的手機，我知道妳來電我不接，我
知道，變成我打電話，麻煩妳，因為我覺得…」等語，經蔡
伶儀詢以：「是掛號跟平信都要收是不是？」乙情，程碧端
答稱：「平信也都幫我，他會不會搬進來或兒子搬進來我不
知道，因為他連兒子都已經造成誣告什麼的。」等語，有本
院勘驗結果可參（見本院卷第86頁），觀諸上開對話內容，
僅係程碧端預先告知管理員倘其明日（即104年12月31日）
有依約搬離系爭房屋，請管理員協助收取掛號和普通信件乙
情，尚無從遽此即認被告或程碧端確已於104年12月31日自
系爭房屋遷出；況兩造前於105年2月4日以系爭前案調解
成立，調解成立內容㈠即為「相對人（即被告與程碧端）願
於105年3月4日前自系爭房屋遷出返還予聲請人（即原告
）」等語，益徵被告與程碧端並未於104年12月31日遷離系
爭房屋。被告此部分所辯，洵難憑採。
4.綜上，被告未能就其已於系爭前案調解筆錄約定之105年3
月4日前自系爭房屋遷出乙節舉證以實其說，則原告主張被
告於承諾書所載日期即105年5月20日始自系爭房屋遷出，
並將系爭房屋點交返還予原告，勘予採信。
㈡原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地或房
屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最
高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，依系爭
前案調解筆錄內容，被告應於105年3月4日前自系爭房屋
遷出，並將系爭房屋返還予原告等情，已如前述，則被告自
105年3月5日起繼續占用系爭房屋即欠缺法律上原因，而
為無權占有行為，且獲有相當於租金之利益，原告依民法第
179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，係屬有
據。再系爭租約就被告所占用系爭房屋約定租金為每月4,50
0元，據此標準計算被告所獲不當得利即為每月4,500元，
故原告請求被告自105年3月5日起至同年5月20日遷讓返
還系爭房屋之日止，應按月給付原告4,500元，因此請求相
當於租金之不當得利共11,250元（計算式：4,500元×2.5
月＝11,250元），自屬有據，應予准許。
㈢原告得否請求被告給付違約金？
1.本件違約金請求權是否業經原告拋棄而消滅？
⑴按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止
爭執發生之契約。和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當
事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736、737條
分別定有明文。次按和解，如當事人係以他種之法律關係或
以單純無因性之債務約束等，替代原有之法律關係而成立者
，為屬於創設性之和解；若僅以原來明確之法律關係為基礎
而成立和解時，則屬認定性之和解。倘係前者，債務人如不
履行和解契約，債權人應依和解所創設之新法律關係請求履
行，不得再依原有之法律關係請求給付。如為後者，既係以
原來明確之法律關係為基礎而成立之和解，僅有認定之效力
，債權人自非不得依原來之法律關係訴請債務人給付，祇法
院不得為與和解結果相反之認定而已（最高法院98年度台上
字第315號判決可參）。又和解之範圍，應以當事人相互間
欲求解決之爭點為限，至於其他爭點，或尚未發生爭執之法
律關係，雖與和解事件有關，如當事人並無欲求一併解決之
意思，要不能因其權利人未表示保留其權利，而認該權利
已因和解讓步，視為拋棄而消滅（最高法院57年台上字第
2180號判例參照）。另調解經當事人合意而成立；調解成立
者，與訴訟上和解有同一之效力，民事訴訟法第416條第1
項亦規定甚明。
⑵經查，兩造於系爭前案調解成立，被告同意於105年3月4
日前自系爭房屋遷出，此乃係因被告自104年6月17日起即
未依約給付租金，至104年10月17日已積欠4個月租金18,
000元，原告乃於104年11月5日以高雄武廟郵局存證號碼
000366號存證信函催告應於函到後3日內給付租金，倘屆期
未給付，即以該函為終止系爭租約之意思表示，惟被告仍未
繳付租金，原告乃於104年11月13日起訴請求遷讓房屋及給
付租金18,000元，並請求被告應自104年10月17日起至遷讓
返還系爭房屋之日止，按月給付4,500元，嗣經系爭前案於
105年2月4日調解成立，其內容如上所述。依此，系爭前
案所為之調解內容，係以明確之法律關係為基礎而成立之和
解，屬認定性之和解，原告自得依原來之法律關係訴請被告
給付，祇法院不得為與調解結果相反之認定而已。又上開調
解內容，乃以原告於系爭前案之請求為依據，原告於系爭前
案並未就系爭租約第6條所約定之違約金提出請求，是當時
雙方當事人顯無就違約金部分冀求一併解決之意思，本院自
無法因原告於系爭前案未請求或未為該項請求權之保留，即
認該違約金權利已因調解讓步而拋棄，並因拋棄而消滅。因
此，本件原告依系爭租約第6條約定，請求被告給付違約金
，應有理由。
2.原告請求之違約金是否過高而應予酌減？
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償
總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違
約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
之賠償總額，民法第250條定有明文。次按約定之違約金額
過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。
故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相
當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。
此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減
（最高法院79年台上字第1612號判例參照）。又違約金本應
推定為損害賠償之預約，關於損害賠償之額數，在當事人間
雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損
害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，
酌予核減（最高法院19年上字第1554號判例參照）。而約定
之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權
人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之
違約金額若干為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判
例參照）。申言之，當事人約定之違約金是否過高，須依一
般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人
如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，倘
違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實
際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是
否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決可參）。
⑵經查，系爭租約第6條已有就違約金為約定，業如前述，本
院即應審酌原告實際上所受之積極損害及消極損害，以決定
兩造所約定之違約金是否過高。茲審酌原告自105年3月5
日起至同年5月20日止未能使用收益系爭房屋，而系爭房屋
位於高雄市○○區○○○路，週遭商業活動頻繁、生活機能
佳，再參以現今國內房地產價格普遍低迷之客觀情況、社會
經濟狀況及當事人所受損害情形等一切情狀，本院認以每月
租金5倍計算違約金，誠屬過高，應酌減為以每月租金1倍
計算，即酌減為每月4,500元。從而，原告依系爭租約第6
條約定，請求被告給付違約金11,250元（計算式：4,500元
×2.5月＝11,250元），洵屬有據；其逾此範圍之違約金請
求，則無理由。
五、綜上所述，被告自105年3月5日起至同年5月20日無權占
用系爭房屋，原告依民法第179條之規定、系爭租約第6條
約定請求被告給付相當於租金之不當得利11,250元、違約金
11,250元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日即106年10月27
日（見本院卷第24頁）起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息，為有理由，應予准許；其逾此範圍之違約金請求，
則無理由，應予駁回。
六、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟
法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，而原告聲請假
執行係屬促請法院職權發動之性質，本院無庸就此為准駁之
表示。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預
供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲
請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、本件兩造各為一部勝訴、一部敗訴，因原告確有提起本件訴
訟之必要，且起訴後應徵之裁判費至少為1,000元（民事訴
訟法第77條之13規定參照），是本院認應依民事訴訟法第79
條規定，酌量情形由被告負擔本件全部訴訟費用。
中華民國107年5月31日
高雄簡易庭法官饒佩妮
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：
對於本判決之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由（均須按他造當事人之人
數附繕本）。
中華民國107年5月31日
書記官王楨珍
訴訟費用計算式：
裁判費（新臺幣）1,000元
合計1,000元