宣 示 判 決 筆 錄
原 告 國庭大廈管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訴代理人 鄭凱鴻 律師
被 告 汎泰建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間98年度北簡字第2848號給付管理費事件，於中華民
國98年3月11日言詞辯論終結，同年3月25日下午4時在本院臺北
簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主 文：
被告應給付原告新台幣參拾萬壹仟零陸拾參元及自民國97年9月
4日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣參仟參佰壹拾元由被告負擔。
本判決得假執行。被告以新臺幣叁拾萬壹仟零陸拾叁元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由：
一、原告法定代理人原為 王婷婷 ，訴訟進行中變更為丙○○，有
台北市政府函影本附卷可按，丙○○具狀聲明承受訴訟，應
予准許。
二、原告主張：
㈠被告為座落台北市○○○路○段○○號2樓、2樓之1、26號、26
號2樓、28號、28號2樓等6戶房屋區分所有權人，按月應付
原告管理費新台幣(下同)43,009元，惟被告自民國97年1
月份起，計7個月未付，共積欠管理費301,063元，爰請求被
告給付。
㈡被告依公寓大廈管理條例、區分所有權人會議及住戶規約之
規定，有給付管理費之義務：
⒈按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」、「區分所有
權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之
費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者
，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額
及遲延利息。」，公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第
21條分別定有明文。是以，公寓大廈之區分所有權人依法即
應按區分所有權人會議決議及住戶規約繳納管理費。
⒉被告為國庭大廈之區分所有權人（門牌號碼為臺北市○○區
○○○路二段24號2樓、24號2樓之1、26號、26號2樓、28
號、28號2樓），該等房屋係原告管理之住戶，依國庭大廈
區分所有權人會議決議、住戶規約第10條第2項第1款「房屋
每月每坪分擔管理費100元」之規定，以及公寓大廈管理條
例上開規定，被告自應依其持分比例繳交應分擔費用每月管
理費43,009元。詎被告自97年1月份起迄今，均未按其應有
部分繳納管理費予原告。而被告欠繳之管理費已逾二期，原
告乃定相當期限催告，然被告仍置之不理，故原告向鈞院聲
請核發支付命令，請求被告給付97年1月起至同年7月止共計
7個月欠繳之管理費合計共301,063元（43,009＊7=301,063
），洵屬有理。
⒊國庭大廈為位於忠孝東路菁華路段之大坪數豪宅，四樓以上
為純住宅，住戶均為各界政商名流及名人，建商即被告公司
於銷售時亦標榜住商分離，會提供住戶安全、隱私、安靜、
安寧之居家環境和生活空間。又被告所有之應有部分為一樓
店面及二樓，被告並規劃、興建二部專屬電梯以供其能自由
出入大樓，並於銷售時帶住戶參觀該二部專屬電梯，強調本
大廈商業區與住宅區間有不同電梯可供使用，能將住商區隔
，避免閒雜人等任意進入住宅區。該二部專屬電梯目前尚存
，顯見被告能自由進出大樓，未受任何限制，此外，被告亦
能自由使用共用樓梯，並能自由進出、使用一樓大廳，並未
受有任何限制。原告基於整體住戶安全及隱私之維護，貫徹
住商分離之原則，避免閒雜人等任意出入大樓，且考量本大
廈為樓高20層，地下6層，共26層，卻僅有2部電梯可供全體
住戶使用，已嫌嚴重不足，而被告所有之1、2樓部分並無住
戶居住，且已有2部專屬電梯可供使用，以及三樓之公共空
間依使用辦法之規定，限於實際住戶始可以使用等理由，而
為合理合法之管制措施，顯屬有據。
⒋有關被告所有應有部分之安全管理、維護，以及其週遭環境
之整潔清理等，均屬大樓內住戶間息息相關之事務，況依公
寓大廈管理條例第十條第二項規定意旨，有關共用部分、約
定共用部分之修繕、管理、維護之費用，係由公共基金或區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，此所謂「區分所
有權人」，並未再細分為「實際使用之區分所有權人」及「
未實際使用之區分所有權人」，足見不論是否實際使用，公
寓大廈之區分所有權人均應按其應有部分比例分擔管理費，
是被告抗辯主張：其無法使用住戶之電梯及公共設施，依使
用者付費原則，原告要求被告給付管理費顯無理由云云，於
法不合，顯屬無稽。
㈢被告繳交管理費，與管理委員會之職務間，並非立於互為對
待給付之關係，被告抗辯管理費之給付與原告管理職務二者
間有同時履行抗辯適用云云，委無足取：
⒈所謂同時履行抗辯，乃基於雙務契約而發生，倘雙方之債務
，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有
密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然
其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關
係者，均不能發生同時履行之抗辯，有最高法院59年台上字
850號判例可資參照。
⒉台灣台北地方法院92年度簡上字第298號判決揭櫫：「依公
寓大廈管理例第三十四條第十款之規定，管理委員會之職務
包括：會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告，
然上訴人繳交管理費，係依公寓大廈管理條例、區分所有權
人會議決議及住戶規約之約定，與管理委員會之職務間，並
非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行之抗辯。」
⒊台灣台北地方法院95年度小上字第61號判決亦揭示：「公寓
大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事
項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組
織，此觀公寓大廈管理條例第3條第9款規定自明。又管理委
員會之職務依同法第29條規定可知係承全體住戶之委託處分
事務，亦即管理義務係管理委員會對全體區分所有權人之義
務，而非對於個別住戶之義務。而區分所有權人依區分所有
權人會議決議有繳納公共基金之義務，同法第18條第1項第
2款亦有明定，足見決定區分所有權人繳納管理費多寡之主
體，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定。亦
即，管理委員會僅是代為執行全體共有人決議之事項，區分
所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而
非管理委員會。換言之，區分所有權人依區分所有權人會議
決議繳納之管理費，其性質應為公共基金，區分所有權人繳
納公共基金或分擔費用之義務，係基於區分所有權人彼此間
法律關係而發生；而公寓大廈管理委員會與區分所有權人全
體間，乃就公寓大廈事務之管理成立委任之法律關係，受任
人應依委任人之指示管理事務，亦即管理委員會僅代替全體
住戶以收取之管理費來進行管理、維護、修繕之職務，並非
以向個別住戶收取之管理費作為其完成修繕及管理任務之代
價或以之為報償，在性質上與住戶所負之繳交管理費用之義
務間，並不具有對價關係存在。是以，上訴人抗辯被上訴人
未盡管理義務之事實，既與上訴人給付管理費之義務不具同
時履行抗辯關係，上訴人前開主張自非有據。」
⒋顯見非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之
抗辯，區分所有權人繳交管理費，係依公寓大廈管理條例、
區分所有權人會議決議及住戶規約之約定。管理委員會僅代
替全體住戶以收取之管理費來進行管理、維護、修繕之職務
，並非以向個別住戶收取之管理費作為其完成修繕及管理任
務之代價或以之為報償，區分所有權人繳交管理費與管理委
員會之職務間，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同
時履行之抗辯。
㈣被告於銷售房屋時，對於大廈二樓為法定機車停車位之事實
欺騙隱瞞，被告將大廈二樓中規劃出四個各約一坪大的面積
為事務所用途，登記為被告之公司所有，並將二樓之法定機
車停車位約定為被告專用。被告又意圖將二樓出租作為商業
用途為其自身牟利，並以拒繳管理費之手段阻礙原告管理大
廈公共事務之推行、並以此方式要脅原告交付住戶用電梯之
磁卡，其所作所為無非僅為謀求其一己之私利。而當初被告
承諾、保證大廈「住商分離」，然觀諸被告迄今之所作所為
，均與其當初之承諾大相逕庭、背道而馳，希被告秉持商業
良心道德，依法繳納管理費。綜上，足證原告訴請被告依公
寓大廈管理條例、區分所有權人會議決議及住戶規約之約定
給付管理費，為有理由。
三、被告抗辯：
原告無故拒不核發磁卡，以供被告進出大樓及上、下電梯之
用，致被告無法由一樓大門進出大樓，並使用大樓之公共設
施，基於使用者付費之原則，被告既未能使用大樓之公共設
施，豈有要求被告與其他住戶依同一標準給付管理費之理，
原告請求被告給付管理費，顯無理由。原告拒不交付通行磁
卡，而使被告無法使用所有公共設施，被告於原告交付磁卡
前，自得主張同時履行抗辯，拒絕給付管理費。
四、兩造不爭執之事項：
㈠被告為國庭大廈之區分所有權人（門牌號碼為臺北市○○區
○○○路二段24號2樓、24號2樓之1、26號、26號2樓、28
號、28號2樓）。
㈡被告未繳納97年1月起至97年7月止共計7個月之管理費301,
063元。
五、本件爭點及本院之判斷：
㈠被告應依公寓大廈管理條例及系爭規約之規定，按月給付管
理費。
⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之。有關公寓大廈、基
地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另
有規定外，得以規約定之。公寓大廈應設置公共基金，其來
源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第23條第1項、第18條
第1項第2款分別定有明文。原告社區內房屋每月每坪分擔管
理費100元，亦經系爭規約第10條第2項第1款訂有明文。本
件原告社區既藉區分所有權人大會決議訂定系爭規約及組成
管理委員會，被告即應依前開法律規定及規約約定，就系爭
房屋給付管理費用。
⒉被告固抗辯原告拒發磁卡，致無法由一樓大門進出並使用大
樓公共設施，故其無需繳納管理費等語，惟：
⑴按規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好
生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。公寓
大廈管理條例第3條已有定義。是以規約既係就公寓大廈內
部管理及使用事項之約定，牽涉全體區分所有權人之利益，
有賴全體住戶藉區分所有權人會議召開之機會，予以共同討
論、溝通及協調，而達成多數人得以同意遵守及忍受之規範
。故規約形式上既已經全體住戶藉區分所有權人會議依民主
程序決議通過，即應屬公寓大廈管理的最高指導原則，對全
體區分所有權人均生拘束之效果，縱反對規約內容、實質上
未參與規約形成之區分所有權人，除該區分所有權人會議決
議訂定規約有民法第56條決議無效或得撤銷之事由外，仍應
同受規約之拘束。否則，區分所有權人均得藉反對規約之內
容、拒絕參與區分所有權人會議之方式，主張不受規約之拘
束，將使規約形同虛設，公寓大廈之管理即失準則，公寓大
廈管理條例所欲追求之加強公寓大廈之管理維護、提昇居住
品質之立法目的亦無法達成。從而，是以不論被告是否曾參
與區分所有權人會議及系爭規約之訂定，仍應受系爭規約之
拘束。
⑵查共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良、公寓大
廈及其周圍之安全及環境維護事項，固屬管理委員會之職務
，公寓大廈管理條例第36條第2款、第3款雖有明文，然本件
被告應依系爭規約繳交管理費，係本各於區分所有權人間之
法律關係，與管理委員會執行職務當否無關。被告如認管理
委員會所為管理不善或決議內容不合理，亦屬透過區分所有
權人會議改選管理委員或更改規約內容之範疇，尚無由拒絕
給付管理費。被告上開抗辯，尚非有據。
㈡被告給付管理費與原告管理職務二者間，並無同時履行抗辯
適用。
⒈按民法第264條第1項之同時履行抗辯，係以因契約互負債務
，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付為要件
，而所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙
方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在
事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而
發生，然一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給
付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院著有59
年台上字第850號判例意旨可資參照。是就同時履行抗辯權
之成立，須因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係
，始具有此抗辯權利，其中「互負債務」尤為不可或欠之前
提。
⒉公寓大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決
議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立
之組織，此觀公寓大廈管理條例第3條第9款規定自明。又管
理委員會之職務依同法第29條規定可知係承全體住戶之委託
處分事務，亦即管理義務係管理委員會對全體區分所有權人
之義務，而非對於個別住戶之義務。而區分所有權人依區分
所有權人會議決議有繳納公共基金之義務，同法第18條第1
項第2款亦有明定，足見決定區分所有權人繳納管理費多寡
之主體，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定
。亦即，管理委員會僅是代為執行全體共有人決議之事項，
區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人
，而非管理委員會。換言之，區分所有權人依區分所有權人
會議決議繳納之管理費，其性質應為公共基金，區分所有權
人繳納公共基金或分擔費用之義務，係基於區分所有權人彼
此間法律關係而發生；而公寓大廈管理委員會與區分所有權
人全體間，乃就公寓大廈事務之管理成立委任之法律關係，
受任人應依委任人之指示管理事務，亦即管理委員會僅代替
全體住戶以收取之管理費來進行管理、維護、修繕之職務，
並非以向個別住戶收取之管理費作為其完成修繕及管理任務
之代價或以之為報償，在性質上與住戶所負之繳交管理費用
之義務間，並不具有對價關係存在。是以，被告抗辯原告未
盡管理義務，於其交付磁卡前，得主張同時履行抗辯拒絕給
付管理費云云，自非有據。
㈢綜上，被告自97年1月起至7月止之管理費用未曾給付，故原
告依公寓大廈管理條例之規定及系爭規約請求被告給付7個
月共301,063元（43,009元×7期）之管理費用，自屬有據。
從而，原告依公寓大廈管理條例之規定及系爭規約之約定，
請求被告給付301,063元，及自支付命令送達被告翌日即97
年9月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，
為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定，依職權
宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執
行。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 25 日
書記官 黃鈺玲
計 算 書
項 目金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 3,310元
合 計 3,310元