裁判字號：臺灣士林地方法院105年訴字第1350號民事判決
裁判日期：民國106年02月17日
裁判案由：拆屋還地
臺灣士林地方法院民事判決105年度訴字第1350號原告 朱美智 被告 鄭又穎
參加人 呂芳堂 上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國106年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○號頂樓平台增建如附圖所示之A(增建物；面積二十一點九二平方公尺)、B(
雨棚；面積十三點二六平方公尺)拆除，返還予原告及其他共有人。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：其為門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○號0樓之所有權人，而門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○號頂樓平台(下稱系爭頂樓平台)為系爭公寓區分所有權人所共有，然參加人未經共有人同意，即於系爭頂樓平台占有興建如附圖所示之A、B之增建物、雨棚，復將前開增建物及雨棚出售移轉予被告。被告自已取得前開增建物、雨棚之事實上處分權，而得占有使用處分系爭增建物、雨棚。惟參加人於系爭頂樓興建系爭增建物、雨棚，未經共有人全體之同意，即屬無權占有，而被告取得系爭增建物、雨棚，自亦屬無權占有，爰依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告拆除系爭增建物、雨棚，並將系爭頂樓平台返還原告及其他共有人等語。並聲明：被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○號頂樓平台增建如附圖所示之A(增建物)、B(雨棚)拆除，返還予原告及其他共有人；訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯略以：參加人興建系爭增建物、雨棚係經系爭頂樓平台共有人之同意，且依不成文之建築界常規，頂樓價格較其他樓層價高，係因頂樓持有人有使用頂樓平台及加建之權利，是被告占有系爭頂樓平台興建增建物及雨棚應係有權占有。另參加人出售門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○號
0樓予原告之際，原告已書立同意書暨切結書，同意參加人興建之增建物及雨棚得占有使用系爭頂樓平台等語。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭臺北市○○區○○○路○○巷○號頂樓平臺的增建物位置面積如臺北市士林地政事務所106年1月4日北市士地測字第00000000000號函檢附土地複丈成果圖所示。
㈡、系爭頂樓增建物為參加人所增建，出售予被告，被告為該建物事實上處分權人。
四、本件經本院依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之
1第1項第3款之規定，整理並協議簡化爭點如下：
㈠、系爭增建物占有3號頂樓平台是否業經其他共有人的同意而有合法占有權源？
㈡、原告依民法第767條物上請求權請求被告將系爭增建物拆除、將頂樓平台返還予全體共有人，有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠、系爭增建物占有3號頂樓平台是否業經其他共有人的同意而有合法占有權源？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，固為98年7月23日修正施行前民法第818條所明定，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號民事判例要旨參照）。復按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號民事判決參照）。又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。本件系爭頂樓平台為被告、原告與系爭公寓其他區分所有權人所共有，為兩造所不爭執，被告抗辯系爭增建物及雨棚占有系爭頂樓平台，係取得其他住戶同意，應為有權占有云云，然為原告否認，依前開說明，自應由被告就其有合法占有權源之利己事實負舉證之責。被告就其前開主張，提出同意書1紙為證(本院卷第164頁)。惟查，被告提出之同意書，係系爭公寓5樓住戶來 曹愛珠 所出具，惟系爭公寓為1至7樓，頂樓平台為系爭公寓之共有部分，縱來曹愛珠確有同意被告得使用系爭頂樓平台增建建物及雨棚一事，亦難認頂樓平台之其他共有人亦有同意被告使用系爭頂樓平台增建建物及雨棚。況依原告提出之住戶簽名之陳述書意旨，顯係表示住戶未認同被告有擁有系爭頂樓平台之單獨之所有權與使用權(本院卷第137頁)。是被告並無法證明其占有系爭頂樓平台係經其他全體共有人之同意。又被告另提出原告書立之同意書暨切結書，以證明原告亦有同意被告使用系爭頂樓平台一事，然為原告否認。惟依前開同意書暨切結書之記載：「一、甲方(按原告)承買不動產之建物範圍不包含現有頂樓平台增建部分，即現有○○○路00巷0號0樓頂樓平台與本買賣建物平台之增建物全部所有權及使用權歸乙方(按參加人)所有。乙方得自由使用、處分前述頂樓增建，甲方不得有任何異議。二、本買賣建物與○○○路00巷0號0樓之隔間工程費用由甲方負擔。」等語。顯係原告與參加人間約定買賣之標的，不包括系爭頂樓平台增建物，系爭頂樓平台增建物之所有權仍歸屬於參加人，並無一語提及原告亦同意被告或參加人得占有使用系爭頂樓平台興建增建物及雨棚。是被告主張依前開同意書暨切結書之內容，原告亦同意被告得占有使用系爭頂樓平台增建物及雨棚，容有誤會。
2、被告主張依不成文之建築界常規，頂樓價格較其他樓層價高，係因頂樓持有人有使用頂樓平台及加建之權利云云。然為原告否認有此不成文之建築界常規，被告復未提出證據資料以資證明有此不成文之建築界常規存在，或提出建商與買受者，於買賣系爭公寓之際，業與各區分所有權人約定共有之頂樓平台由頂樓住戶單獨使用之證據資料，自難為被告有利之認定。被告另主張，參加人係於76年增建系爭頂樓增建物至98年間出售系爭頂樓增建物予被告，業已善意占有系爭頂樓增建物20年，而取得系爭頂樓增建物。惟本件原告並不爭執系爭頂樓增建物為參加人所有，嗣出售予被告，被告取得系爭頂樓增建物之事實上處分權。是被告前開主張顯與本件被告取得事實上處分權之系爭頂樓增建物占有系爭頂樓平台有無合法占有權源之爭點無涉。另被告提出之台北市政府工務局建築管理處書函等文件，僅得證明系爭頂樓平台增建物經台北市政府工務局建築管理處認定得暫免拆除一事，亦與本件系爭頂樓增建物占有系爭頂樓平台有無合法占有權源之兩造間私法爭執無涉，併此敘明。
3、承上，被告既無法證明其占有系爭頂樓平台係有合法占有權源，依前開說明，自應認其為無權占有。
㈡、原告依民法第767條物上請求權請求被告將系爭增建物拆除、將頂樓平台返還予全體共有人，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條定有明文。附圖所示A、B範圍之增建物、雨棚為參加人所興建，復出售移轉予被告。故足認被告對於附圖所示之增建物、雨棚均有處分權。而被告就使用系爭樓頂平台，並無合法權源，已構成無權占有，已如前述，則原告依民法第821條及第767條規定，請求被告將系爭增建物、雨棚拆除，將系爭頂樓平台返還予全體共有人，自屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年2月17日
民事第三庭法官劉逸成以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國106年2月24日
書記官薛月秋