裁判字號：臺灣臺中地方法院110年訴字第2864號民事判決
裁判日期：民國112年08月09日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第2864號原告 黃彩惠 訴訟代理人 楊杰霖 律師被告 信鑫 不動產經紀商行法定代理人 李婞溱 訴訟代理人 陳金村 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；但於有訴訟代理人時不適用之；又承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項分別定有明文。本件被告原法定代理人為 陳奕生 ，訴訟審理中變更為李婞溱，並經被告具狀聲明承受訴訟（見卷二第303頁），核與上開規定相符，應予准許。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第4項定有明文。查原告原以 陳基騰 、 陳玉鶯 、 陳玉麗 、 陳心怡 、 陳玉枝 、 陳玉宙 、 陳紫妍 、 陳紫榆 （下稱陳基騰等8人）、 謝尚元 、信鑫不動產經紀商行為被告，起訴請求：「㈠被告陳基騰、陳玉鶯、陳玉麗、陳心怡、陳玉枝、陳玉宙、陳紫妍、陳紫榆等，應連帶給付原告新臺幣（下同）75萬4125元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；自民國110年11月1日起至系爭房屋修繕完成日止，每月1萬2000元。㈡被告信鑫不動產經紀商行及被告謝尚元，應連帶給付原告75萬4125元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；自110年11月1日起至系爭房屋修繕完成日止，每月1萬2000元。㈢第一項至第二項所命給付，任一被告已為給付或一部之給付者，其他被告就其履行之範圍内，同免給付義務。㈣被告信鑫不動產經紀商行應給付原告25萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣原告於112年6月6日具狀撤回對陳玉宙、陳基騰部分訴訟，陳玉宙、陳基騰具狀表示同意（見卷二第291、301頁）。原告復於112年6月19日具狀撤回對陳玉鶯、陳玉麗、陳心怡、陳玉枝、陳紫妍、陳紫榆部分訴訟，並撤回聲明第1項至第3項（見卷二第311頁），渠等未於前開訴狀送達10日內提出異議，視為同意撤回。原告又於112年7月11日當庭撤回對謝尚元部分訴訟，經謝尚元當庭表示同意（見卷二第348頁），均合於首揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於110年7月9日經由被告居間，並由其僱用之業務人員謝尚元承辦，與陳基騰等8人簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定以1250萬元購買坐落臺中市○○區○○段00000地號土地及其上門牌號碼為臺中市○○區○○街000號之房屋（下稱系爭房屋），並給付居間報酬25萬元予被告。
詎原告於110年8月14日點交後，發現系爭房屋存有2樓後方屋頂加蓋部分有漏水、3樓房屋前房間、梯間走道、後房間及廁所地板有地磚隆起、水泥層空心、龜裂等情況、3樓整層木紋地板僅放置在水泥地板並未貼合之情況之瑕疵（下稱系爭瑕疵），然謝尚元於帶看、簽約及點交時並未告知原告系爭瑕疵，且系爭契約所附標的物現況說明書所記載之內容與前開瑕疵狀況不符，顯見被告任由出賣人填載前開現況說明書，而未查知、核實是否與系爭房屋之屋況相同，又謝尚元藉口無法於原約定點交日期至系爭房屋現場點交，僅於被告門市交付系爭房屋鑰匙予原告，未協助原告對系爭房屋進行必要之檢查，是被告上開行為已違反不動產經紀業管理條例第24條之1第4款、第5款之規定，未盡其對原告之告知及檢查義務，而為利於系爭房屋出賣人之行為，使系爭房屋出賣人受有利益，被告自不得向原告請求居間報酬，被告受有25萬元之利益顯無法律上原因，並致原告受有損害，爰依民法第571條、第179條之規定提起本訴。並聲明：㈠被告應給付原告25萬元及自110年10月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：謝尚元為被告所僱用之業務人員，其並無藉詞拒絕原告至系爭房屋現場點交之情事。且系爭房屋是否於交屋時即存有系爭瑕疵，尚有疑義。又謝尚元於系爭契約成立前曾帶原告逐層逐間查看系爭房屋，斯時2人均未發現系爭房屋存有系爭瑕疵，故縱認系爭瑕疵於系爭契約成立前已存在，亦非屬以通常檢查方式得發現之瑕疵，不應歸責於被告，是被告並未違反對於原告之義務，而為利於出賣人之行為，且被告收受25萬元仲介費係基於兩造間之居間契約，非無法律上原因等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、不爭執之事項：（見卷二第251-252頁，並依照本判決格式為文字修改）㈠原告於110年7月9日經由被告居間，與陳基騰等8人簽訂系爭契約，以1250萬元購買系爭房屋。
㈡原告有給付居間報酬25萬元予被告。
㈢有關原告與被告間上揭居間買賣系爭房屋之業務，係由被告所雇用之業務人員謝尚元承辦。
㈣原告購買系爭房屋前曾至系爭房屋逐層觀看。
㈤系爭契約附件標的物現況說明書項次15「建物現況是否有壁
癌、水痕、滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水」、「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭議」勾選「否」，項次24「是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」勾選「否」，項次28「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」勾選「否」，項次30「是否有龜裂或傾斜之情形」勾選「否」，項次44「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」勾選「否」。
㈥系爭房屋於111年10月21日由鑑定人會同兩造至現場會勘發現
2樓後方屋頂加蓋部分有漏水、3樓房屋前房間、梯間走道、後房間及廁所地板有地磚隆起、水泥層空心、龜裂等情況、3樓整層木紋地板僅放置在水泥地板並未貼合之情況，為系爭房屋之瑕疵。
四、本件爭點：（見卷二第252-253頁，並依照本判決格式為文字修改）被告是否有違反不動產經紀業管理條例第24條之2第4、5款規定？原告依民法第571條、179條規定請求被告應給付原告25萬元，是否有理由？
五、本院得心證之理由：㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第565條、第571條第1項前段、第2項定有明文。次按經營仲介業務者經買賣雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並告知買受人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵、協助買受人對不動產進行必要之檢查。不動產經紀業管理條例第24條之2第4、5款定有明文。
㈡原告主張謝尚元於帶看、簽約及點交時並未告知原告系爭瑕
疵，亦未核實標的物現況說明書所記載之內容，已違反不動產經紀業管理條例第24條之2第4款規定等語。經查，系爭契約雖未記載現況交屋，惟依系爭契約第2條、第9條第4項、第16條關於系爭房屋增建、進出及使用、附贈之設備均約定依現況為準，且依第2條第2項約定系爭房屋增建部分如於交屋前曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，被告應即通知原告，原告得以請求損害賠償或解約，足認原告對於系爭房屋之現況亦不得有拆除之行為，且原告於購買系爭房屋前曾至系爭房屋逐層觀看，為兩造所不爭執，則原告於簽訂系爭契約時已知悉系爭房屋為中古屋，內部裝潢並非全新裝潢，依系爭契約第17條特別約定事項記載，兩造並未就現況有何修繕之約定，足認兩造依系爭契約約定，係以簽約時之現況交屋。又依系爭契約第9條第5項約定「乙方（即陳基騰等8人）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」等語（見卷一第37頁），衡諸兩造交易時之系爭房屋為中古屋，約定以現況交屋，及該條文義解釋，陳基騰等8人係保證系爭房屋不存在已足以影響結構安全、滲漏水或海砂屋、輻射屋等瑕疵，或嚴重程度已達上開例示情事之瑕疵，始為該條所指之瑕疵，非謂系爭房屋內只要存有物之瑕疵，陳基騰等8人即應負該條之擔保責任。而系爭房屋，經本院囑託土木技師鑑定，鑑定結果認定鑑定人於以『空鼓鐘驗屋棒』及『目視』勘查結果，系爭房屋2樓前房間樓梯、樓梯走道、後房間、廁所地板；3樓房屋前房間、梯間走道、後房間及廁所地板，確實有地磚隆起、水泥層空心、龜裂等情況，並且3樓整層木紋地板，僅放置在水泥地板並未貼合之情況，故依通常檢查即可知悉上開瑕疵狀況，上開瑕疵不屬於結構上瑕疵，屬於表面裝修材料問題等語。有 鄧勝軒 技師112年1月19日111鑑001號鑑定報告附卷可稽（下稱系爭鑑定報告，見系爭鑑定報告第11頁、第12頁）。是上開瑕疵既非屬結構上瑕疵，即非系爭契約第9條第5項所指瑕疵，現況說明書項次24「是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」，項次28「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」，項次30「是否有龜裂或傾斜之情形」，均勾選「否」並無與現況不符之情形，被告自無未查知瑕疵而未告知原告之情。又系爭鑑定報告固認2樓露台鐵皮屋加蓋部分有滲水狀況之瑕疵，且依通常檢查即可知悉上開瑕疵狀況，惟原告不爭執至現場看屋時，無法得知有漏水情形（見卷一第244頁），且依系爭鑑定報告記載鑑定人從系爭建物3樓浴廁接PVC管，於從3樓後方露台窗戶，往2樓屋頂加蓋部分噴水約10分鐘後，於2樓露台鐵皮屋加蓋部分有滲水狀況，並以紅外線拍照有藍光出現，表示有滲漏狀況等語（見系爭鑑定報告第11-12頁），是鑑定人至現場勘察後，依其專業判決認以噴水法，再以紅外線相機拍照後，可知悉系爭房屋2樓露台有無滲漏水情況，此顯非無鑑定專業及相關儀器之被告依通常檢查即可知悉之瑕疵。是依原告舉證尚難認被告有違反不動產經紀業管理條例第24條之2第4款未依其仲介專業應查知之不動產之瑕疵而未告知原告之行為。
㈢原告主張謝尚元藉口無法於110年8月14日約定之點交日期至
系爭房屋現場點交，僅於被告門市交付系爭房屋鑰匙予原告，未協助原告對系爭房屋進行必要之檢查等語，並舉其與訴外人謝尚元之妻 吳柔楓 之LINE對話為證。惟依據證人 蔡詩優 證述：因交易現場不一定有桌椅，所以通常都是要求仲介先帶買方至買賣標的物查看驗屋後，再約定在仲介公司點交權狀、稅單、過戶文件、履保結案簽名、房子鑰匙等，完成點交動作，本件也是依先前的習慣約在被告店內點交，點交時才聽說原告未先至現場驗屋，其有請原告要再去驗屋，當天原告也沒有主張要先驗屋再點交，謝尚元有問原告是否當天到現場驗屋，原告表示當天比較忙，要另外再約時間等語（見卷一第390-393頁）。又原告所舉LINE對話內容僅能證明110年8月14日原告曾與吳柔楓進行LINE通話，無從證明通話內容，且原告於同日14時許，至被告辦公室並完成交件點交，原告如曾與謝尚元約定14時30分許至現場點交，原告與謝尚元顯係同時同地出發，原告豈可能至系爭房屋等待至13時16分許，與謝尚元之妻聯繫，而非直接詢問謝尚元是否已到達，是本件依原告舉證尚難認謝尚元藉口拒絕原告於原約定點交日期至系爭房屋協助原告進行必要之檢查之情形，則原告主張被告違反不動產經紀業管理條例第24條之2第5款規定之協助買受人檢查不動產之義務，尚無足採。
㈣陳基騰等8人陳稱系爭房屋係其父親生前居住，自其父親處繼
承而來，其未曾居住系爭房屋，對於系爭房屋現況不明瞭（見卷一第190頁），則陳基騰等8人顯不可能告知被告系爭房屋有2樓增建瑕疵存在，原告亦未舉證證明被告明知系爭房屋存有漏水瑕疵，故意不告知原告以取得居間報酬之行為，自難認被告有違反誠實及信用方法，並由原告處收受利益之行為，又被告並無違反不動產經紀業管理條例第24條之2第4、5款規定，業由本院認定如前。是原告依民法第571條、第179條規定，請求被告返還居間報酬，應屬無據。
六、綜上所述，原告主張被告應就違反不動產經紀業管理條例規定，未盡檢查及告知之義務，依民法第571條、第179條請求被告給付25萬元及自110年10月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻防方法，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年8月9日
民事第一庭法官蔡孟君正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年8月9日
書記官廖日晟