臺灣臺北地方法院簡易民事判決
原 告 太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丁○○
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國95年1月18日言詞
辯論終結，判決如下︰
主文
原告之訴駁回
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國94年1月20日與其訂立專任委託
契約，被告將其所有門牌號碼臺北縣永和市○○路○○○巷○號
之建物及該建物所坐落之土地（下稱系爭房地），以新臺幣
（下同）8,800,000元之價格，委託原告銷售，報酬為成交
價之4%，依該契約書第13條規定，若欲變更契約之內容，須
經雙方書面合意，第11條復約定，委託期限內被告若拒絕依
專任委託契約所定條件與原告所仲介之買方訂立不動產買賣
契約時，被告仍應給付原告前開仲介報酬。原告遂依約為被
告尋找銷售機會，至同年6月28日，兩造又簽訂契約內容變
更同意書，將委託銷售之價格降為6,000,000元。嗣有訴外
人 陳玉燕 願以6,100,000元買受，原告於同年9月14日與陳玉
燕簽訂不動產購買意願書，不料被告卻不履約將系爭房地賣
與陳玉燕，並稱其已告知原告應調高售價云云，屢經催告均
不願配合，惟依專任委託書第11條第3項第4款之約定，被告
仍應給付以成交價4%計算之服務報酬244,000元，爰依兩造
間之專任委託契約，提起本件訴訟請求服務報酬，並聲明：
被告應給付原告244,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至
清償日止依年息%5計算之利息。
二、被告則以：其確有委託原告銷售系爭房地，契約中第11條及
第13條之內容亦與原告所述相同，然其曾於94年8月份時電
告原告員工即本件委託銷售之承辦人乙○○，表明欲將售價
再調回8,800,000元，詎原告竟置之不理，仍以6,100,000元
之價格與陳玉燕簽約，被告自無配合簽訂買賣契約之必要，
更無須給付仲介之報酬等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴
駁回。。
三、查被告與原告於民國94年1月20日訂立專任委託契約，將系
爭房地以8,800,000元委託原告銷售，報酬為成交價之4%，
依契約書約定，欲變更契約之內容須經雙方書面合意，且委
託期限內被告若拒絕依專任委託契約所定條件與原告所仲介
之買方訂立不動產買賣契約，被告仍應給付原告前開仲介報
酬。至同年6月28日，兩造又簽訂契約內容變更同意書，將
委託銷售之價格降為6,000,000元，而原告於同年9月14日以
6,100,000元之價格與陳玉燕簽訂不動產購買意願書，被告
不願配合出售系爭房地之事實，為兩造所不爭執，並有專任
委託契約書、契約內容變更合意書、不動產購買意願書及兩
造寄予對方之存證信函在卷可稽，自堪信為真實。
四、被告辯稱其8月份之通知，已將委託銷售價額調高回原價等
語，原告對收受被告調回價格之通知一節並不否認，惟辯稱
：依契約約定，變更合約內容應經雙方書面同意，而原告並
未同意此一變更，自仍以6,000,000元為委託銷售之價格。
是本件之爭點，即在於被告知通知是否已生調整價額之效力
。經查：
㈠按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平
者，無效，消費者保護法第12條定有明文，本件原告係提
供房屋仲介服務之企業經營者，系爭專任委託契約係原告
為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬
定之契約條款，自屬定型化契約條款，若有違反誠信原則
對消費者顯失公平之情形，參照前開法條，自屬無效。
㈡又按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機
會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。為民法第565
條所明定。在居間之法律關係中，締結契約者為賣方及買
方，賣方應享有契約自由，居間人僅得依賣方之條件尋找
買方而已，若賣方認為原本之訂約條件對己不利，欲調整
訂約條件，自得任意為之，無須得居間人之同意，此為契
約自由下之必然，且居間人只不過改換條件繼續尋找訂約
機會，縱令因條件太苛難以覓得買方，居間人至多無報酬
可請求而已，並無何不利之處。
㈢細繹本件專任委託契約，雖稱為委託契約，然實係原告介
紹被告與他人訂約，於成約時抽取固定比率報酬，原告並
無受任與買方談判，更無為被告決定訂約條件之權利，自
屬居間契約無疑，兩造間之契約第13條約定對契約內容之
變更應經雙方書面合意，本為民間一般契約條款所常見，
然若連委託銷售價額之變更亦應適用，無異使賣方出售之
價格還需經由原告同意，顯然與原契約之意旨不符，與一
般人對居間法律關係之理解亦不同，違反誠信原則。而此
條款侵害賣方之契約自由，已如上述，且賣方不能調整契
約條件，一旦有人應買，賣方只能以原條件賣出或拒絕履
約，無論何種方式都必須依契約第11條支付居間人原訂之
報酬，不能訂約之風險完全歸由賣方負擔，更屬對賣方顯
失公平。是兩造簽訂專任委託契約書第13條之約定，就訂
約條件變動亦需雙方書面合意之部分，違反誠信原則且對
消費者顯失公平，應屬無效，被告應可隨時調整其訂約條
件。
五、綜上所述，故被告於94年8月份之通知，已生調整銷售價額
至8,800,000元之效力，原告仍以6,100,000元與 陳麗燕 簽訂
不動產購買意願書，不合契約所定之銷售價額，未達要求被
告給付報酬之條件，被告不與陳麗燕簽訂買賣契約，並無違
約，原告主張被告應給付仲介之報酬，於法無據。從而，原
告依專任委託契約之約定，請求被告給付244,000元及自起
訴狀繕本送達之翌日起至清償日止依年息%5計算之利息，並
無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 95 年 1 月 27 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 吳青容
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 95 年 2 月 6 日
書記官 龔文怡