裁判字號：臺灣桃園地方法院101年訴字第867號民事判決
裁判日期：民國101年10月30日
裁判案由：損害賠償
臺灣桃園地方法院民事判決101年度訴字第867號原告 謝鈴環 訴訟代理人 陳河泉 律師被告 林麗華 訴訟代理人 賴彌鼎 律師複代理人 邱英豪 律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101年10月9日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國99年5月18日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以總價新台幣（下同）515萬元買受被告所有坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地及其上同段2687建號，門牌號碼為桃園縣○○鄉○○○街○○號1樓（下稱系爭房地）及地下2樓編號分別為3、4、13、24、25號共5個停車位（共同使用興華段2720建號，下稱系爭停車位），被告於系爭契約所附之標的物現況說明書第7項是否有停車位併同出售欄位中，就「車位管理費」勾選「有管理費」；另就「分管契約」勾選「有停車位之使用權約定或管委會、住戶約定證明文件，應一併檢附書面文件供承辦人簽收」，致伊誤以為系爭停車位均有單獨使用權。詎伊嗣後竟遭訴外人 古佩玲 以編號4、13號之停車位遭伊無權占有，請求伊返還上開停車位，經本院以100年度訴字第501號判決，認定系爭停車位查無分管契約，係歸全體區分所有權人共有在案，伊至此始知遭被告欺騙，且目前編號4、13號之停車位已遭訴外人 陳宗志 之車輛占有，其餘編號3、24、25號之停車位亦隨時有遭社區其他住戶請求返還予全體區分所有權人之危險，以每個停車位20萬元計算伊無法單獨使用之損失，被告合計應賠償原告100萬元。爰依系爭契約第9條第1項、第3項及權利瑕疵擔保之契約法律關係提起本訴。並聲明：（一）被告應給付原告100萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於98年12月16日經本院以98年度司執字第3487
7號強制執行事件，以438萬6,000元之價格拍定取得系爭房地及系爭停車位。伊於拍定上開房地及停車位後即向訴外人林口藝術家大廈管理委員會（下稱藝術家大廈管委會）求證確認編號3、4、5、6、13、24、25號共7個停車位為伊買受房屋所配屬之分管法定停車位，伊遂於99年2月15日、同年6月1日繳納上個7個停車位之管理費予藝術家大廈管委會，並將其中2個停車位（編號5、6）分售予訴外人陳宗志、 陳百珠 。嗣於99年5月18日再將系爭房地及停車位出售予原告，而伊於簽約後亦偕同原告向藝術家大廈管委會為停車位分管權利讓與之登記，是伊已將系爭房地及停車位使用權利（含相對應之應有部分）移轉並交付於原告使用，已盡買賣契約義務。又本院100年度訴字第501號民事判決僅以原告及訴外人陳百珠、古佩玲等人陳述即認定系爭停車位無專用權云云，顯與藝術家大廈管委會出具之車位明細（相當分管契約之書面）不符，是原告逕稱該大樓住戶未就車位為分管並非事實，原告起訴主張伊之給付有瑕疵而應負損害賠償責任，係無理由。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益之判決請准供擔保宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於99年5月18日簽訂如原告提出原證一之不動產買賣契約書，由原告以總價515萬元買受被告所有之系爭房地及系爭停車位，被告於標的物現況說明書第7項是否有停車位併同出售欄位中，就「車位管理費」勾選「有管理費」；另就「分管契約」勾選「有停車位之使用權約定或管委會、住戶約定證明文件，應一併檢附書面文件供承辦人簽收」。
（二）被告於98年12月16日經本院以98年度司執字第34877號強制執行事件，以438萬6,000元之價格拍定取得系爭房地及系爭停車位。被告拍定上開房地及停車位後並無實際占有使用停車位，僅分別於99年2月15日、同年6月1日繳納系爭停車位自98年11月起至99年5月之管理費予藝術家大廈管委會。
（三）原告於99年6月16日繳納系爭停車位自99年6月起至同年10月之管理費予藝術家大廈管委會。
（四）訴外人古佩玲前以桃園縣○○鄉○○段2720建號內編號4、13號之停車位遭原告無權占有，請求原告將上開停車位返還予伊，經本院以100年度訴字第501號民事判決駁回「原告之訴」在案。
四、本件兩造爭點：
（一）藝術家大廈就地下二樓停車位之使用權有無規約或分管契約存在？
（二）被告是否應負系爭契約第9條第1、3項之責及權利瑕疵擔保責任？
五、本院之判斷：
（一）藝術家大廈就地下二樓停車位之使用權有無規約或分管契約存在？
1.按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3條第4款、第9條第1項分別定有明文。又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第1570號判決意旨參照）。
2.經查，系爭房地於85年6月26日第一次登記之所有權人係訴外人三立建設公司（下稱三立公司），後由訴外人 蘇益慶 買受並於94年5月31日辦理所有權移轉登記，復經本院
98年度司執字第34877號強制執行，由被告以438萬6,000元之價格拍定取得，並於99年4月29日辦理所有權移轉登記，再由被告出售並於99年6月15日登記予原告，有桃園縣政府地政事務所桃園縣○○鄉○○段2687建號異動索引在卷可稽（見本院桃園簡易庭101年度桃簡字第255號卷影本第82至84頁），是系爭房地之所有權人依序為三立公司、蘇益慶、被告林麗華、原告謝鈴環一事，堪以認定。復證人 廖玉蘭 於本院證稱：林口藝術家大廈（下稱系爭大廈），係由伊公公 廖德旺 與三立公司按比例各自出資興建，因伊為代書，故負責相關移轉登記事宜，而廖德旺與三立公司所分配之房地各自配有停車位，詳細數字伊不記得，但可確定廖德旺與三立公司間就配得之停車位有分管契約之約定等語（見本院卷第122至123頁），核與證人即系爭大廈管委會主委 蕭聖亮 於本院中證述：系爭大廈原只有兩個所有權人即三立公司與 廖進雄 （廖德旺之子）建築師事務所，伊於88年向廖進雄建築師事務所（實為廖德旺）購買系爭大廈之53號7樓部分，廖進雄建築師事務所即告知伊地下2樓之車位有約定分管，後三立公司94年將系爭房地出賣予訴外人蘇益慶時，三立公司有繳納編號3、
4、5、6、13、24、25號7個車位之管理費用予伊，蘇益慶接手後，亦繳納上開7個車位之費用予伊，復98年11月系爭房地由被告買受，伊即告知被告前手蘇益慶有上開
7個車位；又系爭大廈只有三立公司有7個停車位，因為三立公司於地下1樓有2個類似儲藏室的空間；另伊向廖德旺購買房地及車位時，有約定買受之車位編號，且伊向其它屋主收管理費時，其它屋主亦會告知伊各該停車位編號等語（見本院卷第82反面至84頁）相符。可知系爭大廈於原始起造人三立公司與廖德旺間就分得之停車位即存有各自分管之合意，並於出售房地及停車位時告知買受人可管領之車位編號，即便未留下書面，後買受系爭大廈停車位之各共有人，亦知悉自己得管理之停車位為何，又各共有人自85年系爭大廈為第一次登記時至99年原告取得系爭房地期間，亦互相容忍，對於他共有人所占有停車位之使用、管理，亦未予干涉，歷有年所，亦得認就地下二樓之停車位已有默示之分管契約存在，是編號3、4、5、6、13、24、25號停車位原既約定由三立公司分管，後由蘇益慶、被告所繼受，原告自取得系爭編號3、4、13、24、25號停車位之使用權無誤。至本院100年度訴字第501號民事判決認定系爭大廈就停車位未有分管契約存在一事，係因該案兩造（即古佩玲與本件原告）於言詞辯論期日就系爭大廈未有停車位分管契約存在一事不爭執所致（見該案判決書第5頁，本院卷第19頁），與本件兩造所主張原因事實已有不同，且與本院實際調查結果（如上證人所述各情）亦非相符，自無從以該案之兩造不爭執事項作為本件系爭停車位無分管之依據。是原告僅執被告未提出停車位書面分管契約，即認無分管契約存在，洵無足採。
3.至證人廖玉蘭於本院固證述：伊經手之停車位，土地係每一停車位配萬分之50，而建物是配萬分之240等語（見本院卷第122頁反面至123頁），並當庭提出林口莎軒停車位使用憑證載有：「本車位登記方式：土地－桃○○○鄉○○段○○○○○號，每位持分萬分之50；建物－桃○○○鄉○○段2720建號，每位持分萬分之240」為據（見本院卷第125頁），又證人蕭聖亮亦證稱：廖進雄建築師事務所告訴伊，購買分管車位時，一定會撥一定公設比例持分予伊等語（見本院卷第82頁反面），且蕭聖亮與出賣人廖德旺亦於契約中明文約定：就2720建號部分，本戶公設持分萬分之182，車位占萬分之240，合計公設持分萬分之
422，有房地買賣契約書在卷可稽（見本院卷第89頁），是似系爭大廈停車位使用權，係以共同使用2720建號之權利範園（下稱公設應有部分）增加萬分之240之方式彰顯，而被告出售系爭房地之公設應有部分僅萬分之665，尚不足5個停車位所需公設應有部分萬分之1,200（計算式：萬分之240×5＝萬分之1,200）。然證人廖玉蘭又證稱：「（問：你經手之本件房地買賣，除你自己分配的部分，有無經手分配予三立公司之部分？）答：沒有，分配完之後我們各自處理」等語（見本院卷第123頁），可知廖玉蘭係經手廖德旺所分得部分，系爭房地原既係分配予三立公司，即與證人蕭聖亮所買受、廖玉蘭所經手之廖德旺部分有異，故三立公司分得房地及車位後，是否就每一停車位仍照上述比例分割公設應有部分比例，即無法證明，亦與本件無涉，不影響系爭大廈就地下二樓停車位已有分管契約之事實。
（二）被告是否應負系爭契約第9條第1、3項之責及權利瑕疵擔保責任？
1.按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349條定有明文，而所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上字第2617號判決意旨參照）。又系爭契約第9條第1、3項規定：「乙方（即被告）應擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方（即原告）支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，乙方應負完全清理責任，否則即應負賠償責任。」、「甲方於本買賣標的物交屋後始發覺上述一及二之情事，乙方仍應負完全清理責任，否則視為違約，若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任」。
2.經查，本件原告買受之系爭土地及系爭停車位，被告業已交付，且編號13、14之二停車位亦係被告交付後始為他住戶所占用等情，均為原告所不爭執（見本院卷第121頁），又系爭大廈就系爭停車位確有分管契約存在，已如前述，故原告買受系爭房地時，即繼受取得前手三立公司、訴外人蘇益慶、被告就系爭停車位之分管使用權，縱停車位於交付後有遭他住戶占有之情，亦與被告無涉，是被告出賣交付系爭停車位時既無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，且亦無第三人就系爭停車位有得主張之權利，故原告主張被告應依系爭契約第9條第1、3項及權利瑕疵擔保責任負損害賠償責任云云，自無可採納。
六、綜上所述，系爭大廈就停車位既有分管契約，原告得管領系爭停車位，被告亦已交付，從而，原告依系爭契約第9條第
1、3項及權利瑕疵擔保之法律關係，請求被告給付原告
100萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起迄清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年10月30日
民事第三庭法官劉克聖以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月30日
書記官蔡佩媛