裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第2205號民事判決
裁判日期：民國98年03月30日
裁判案由：給付價金等
臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第2205號原告私立輔仁大學法定代理人戊○○訴訟代理人甲○○被告丙○○即文德商行
丁○○即鴻廚團膳企業社日耀興業有限公司上一人法定代理人乙○○上三人訴訟代理人 鄭丹逢 律師上列當事人間請求給付價金等事件，經本院於民國98年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新臺幣參拾肆萬貳仟玖佰柒拾玖元，及其中新臺幣伍萬參仟貳佰零參元自民國九十七年六月二十八日起，其中新臺幣肆萬伍仟零貳拾伍元自民國九十七年七月十六日起，其中新臺幣貳拾肆萬肆仟柒佰伍拾壹元自民國九十七年十二月二十三日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假行。但被告如以新臺幣參拾肆萬貳仟玖佰柒拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限」，民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第3款分別定有明文。茲本件原告起訴時主張對於遲延利息之請求僅係泛稱「自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息」（本院卷第3頁），嗣後迭次具狀或於言詞辯論期日數度更易其有關遲延利息之請求，最後係如附表2所載（本院卷第178至183、236至238、240至241頁），乃其前揭行為，僅不過係屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，復經被告同意，應無不合，先予敘明。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條著有明文可參。查本件原告起訴原係主張「被告應連帶給付原告新臺幣五十萬八千四百二十三元及自民國九十七年七月十三日起至遷讓返還坐落坐落台北縣新莊市○○段○○○○號土地上之第83
1建號，即門牌號碼台北縣新莊市○○路○○○號輔仁大學文德學苑地下一層如附圖所示部分房屋予原告之日止，按月連帶給付原告新臺幣玖萬伍仟元」，嗣因原告主張本件被告丙○○即文德商行（以下簡稱被告丙○○）業於民國97年12月
1日言詞辯論期日當庭交付前述建物之鑰匙予原告，並表明拋棄留置於建物內之動產所有權，其無權占有之行為已於是日消滅，故依此計算後認被告應行連帶給付之金額為969,04
8元及如附表1所述（本院卷第178至179、183頁）。核原告此部分不過僅屬補充、更正其於起訴時所為相當於不當得利請求數額之陳述，自非為訴之變更或追加無疑，是其此部分主張，即無不合，附此說明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告與被告丙○○於95年8月7日簽訂「輔仁大學校舍餐廳
使用合約」（以下簡稱合約），約定由原告將其所有坐落於臺北縣新莊市○○段○○○○號土地上之第831建號建物，即門牌號碼臺北縣新莊市○○路○○○號輔仁大學文德學苑地下一層如起訴狀附圖標記所示之建物（以下簡稱系爭建物），提供予被告丙○○經營文德餐廳。依兩造所訂合約第3、4條，被告應按月於每月15日前給付原告95,000元之場地維護費，並應按月依原告核算之金額繳交水費及電費。詎被告丙○○自97年3月份起，即未依約給付場地維護費及水、電費予原告，嗣經原告多次催繳，均未獲置理。原告乃於97年6月26日以存證信函通知被告終止上開場地使用合約，請求被告於15日內將場地回復原狀，並遷讓返還系爭建物予原告。
該通知於97年6月27日送達被告，故兩造間之合約業已於當日合法終止，被告丙○○依約應於15日（即97年7月12日）內遷出。被告丙○○於上開合約終止後，仍無權占有系爭建物，未付代價而使用之，即受有相當於每月應繳場地維護費之利益，致原告受有損害，並故意不法侵害原告本於所有權而生之占有、管理、使用及支配系爭建物之權利，是原告自得依民法關於不當得利、侵權行為等規定，請求被告丙○○自97年7月13日起至遷讓返還系爭建物予原告之日止，按月給付相當於場地維護費（95,000元）之不當得利或損害賠償責任。復依上開校舍餐廳使用合約第14條之約定：「乙方應覓妥殷實舖保二家為連帶保證人，乙方如有違反本合約規定之任何條款時，乙方之連帶保證人應負連帶責任。」本件被告丁○○（即鴻廚團膳企業社）及日耀興業有限公司，既同意於上開合約簽章擔任乙方（即被告丙○○）之連帶保證人，渠等就被告丙○○因本合約所生之債務及損害賠償，自應負擔連帶清償及賠償之責任。又依上開合約第4條所載「乙方每月應照甲方所核算之金額繳交水電費。」，故原告於合約期間內，得依據合約之法律關係，向被告請求自97年4月28日起至應遷出之日（即97年7月12日）止所積欠之水電費；又被告丙○○於契約終止、應搬遷之日後仍無權占有系爭建物，繼續使用原告所有之水、電設備，致原告須額外支出水、電費用，係無法律上之原因而受利益，致他人受損害，是原告自亦得依民法第179條不當得利之規定，請求被告連帶給付自97年7月13日起至同年12月1日即遷讓返還系爭建物予原告之日止所使用之水、電費。
㈡土地法第98條及第99條規定之適用範圍，僅以供住宅使用之
房屋租賃為限，並不包括供營業用之房屋。系爭建物既係供被告丙○○營業之用，自無土地法第98條及第99條規定之適用，故被告主張得以保證金抵付應繳之場地維護費及水、電費云云，顯屬無據。又被告雖抗辯系爭建物並無「商圈之特殊利益」云云。惟查所稱「商圈之商業利益」，乃最高法院用以例示承租人得藉此獲取營業利潤，非謂除此特殊利益之外，承租人即無獲取營業利潤之可能性。被告所租用之系爭房屋，乃位於原告校園內，原告之教職員工（約2千8百人）及學生（約2萬7千人）合計將近3萬人，其人數並不亞於校外之一般商圈，且校內員工及師生為求方便，亦多在校內餐廳用餐，故原告校園應已自成一校內商圈，被告當可藉此獲取特殊利益。退步言之，縱認本件有土地法第99條規定之適用，然依同條第2項之規定，如有超額之擔保金，亦僅得抵付房租，而不能抵付其他費用。查本件被告除積欠場地維護費外，尚積欠原告先行墊付之水電費，故原告亦可依合約第9條之約定終止合約。
㈢被告丙○○自簽約以來，曾多次遲付場地維護費及水、電費
，原告念及雙方商誼，屢次予以展延履約期限。詎被告食髓知味，一再託詞拒付相關費用；原告乃於97年6月26日發函終止兩造間之場地使用合約，請求被告於15日內將場地回復原狀，並遷讓返還系爭房屋予原告。此外，原告於合約終止後，亦曾多次口頭要求被告儘速遷讓返還房屋，並於被告訴訟代理人到校協商時，請求其代為轉達被告儘速遷出。而被告雖辯稱原告故意取消被告之車輛通行證，禁止被告進出原告校園，並阻撓被告搬遷云云，然被告原先持有之車輛通行證，乃原告基於兩造間之合約關係而發給之廠商車輛通行證，兩造間之合約關係既經合法終止，原告基於校園車輛管理之需求，自得請被告繳回該車輛通行證。且被告繳回廠商車輛通行證後，仍可自行於校門口警衛室換證進出原告校區，並無被告所稱原告禁止其進出校區之情事；復原告為維護校園安全，於校門口警衛室設有檢查哨，凡運出物品之車輛，均須經檢查及登記，此乃維護校園安全，避免財產失竊之合理措施，原告實無被告所稱阻撓搬遷之情事。
㈣被告訴訟代理人於97年12月1日庭訊時陳稱：「被告已於11
月27日將其擁有所有權之全部機具、設備遷離原告校區，並欲於11月28日下午將系爭房屋鑰匙交還原告總務處人員」云云。惟查，被告並未於11月27日將系爭房屋騰空，實則，被告人員 張桂明 於97年11月28日下午1時10分、同日下午7時40分，及11月29日中午12時10分，仍分別自原告校區遷出其所有之器具三批，足見被告於庭訊時所言，並非屬實。
㈤被告應連帶給付之費用如下：
⒈場地維護費：自97年3月1日起至合約終止日即97年6月27日止，按月以95,000元計算場地維護費，共370,500元。
⒉水、電費：自97年4月28日起至97年7月28日止，按被告使用之水表及電表計算之水、電費，共127,665元（計算式：
69608+45025+13032＝127665）。另自97年7月29日起至97年12月1日止，被告應給付原告之水、電費為29,593元（以97年7月29日至12月1日之電費平均單價計算）。上述水電費總計157,258元。
⒊自97年7月13日起至被告丙○○遷讓返還系爭房屋予原告之
日即97年12月1日止，按月以95,000元計算之不當得利或侵權行為損害賠償，共441,290元（計算式：95000×4＋95
000×20/31＝441290）。㈥並聲明：⒈被告應連帶給付原告969,048元及附表2所示遲延利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告丙○○為期解決自96年以來，物價指數波動幅度大，全
球原物料價格在短時間內迅速攀升，影響餐飲業至鉅之問題，並為免犧牲師生權益，堅持不調漲餐廳售價，以致加深被告經營之艱難之問題，於97年1月17日曾主動發函原告，嗣再於97年6月間發函告知原告系爭建物之相關事項，內容提及被告已不再續租系爭建物，且預計在同年7月間處理撤場之相關事宜，而對於系爭建物之租金，因經營上財務出現狀況，欲以先前給予原告之保證金扣抵租金。非如原告所陳稱「多次催繳、未獲置理」。而被告所繳交給原告之保證金50萬元，扣除二個月租金190,000元後所餘之擔保金額310,00
0元，依土地法第98條、第99條之規定，尚足扣抵97年3月、4月及5月之三個月租金，且扣抵後還剩餘25,000元，因此被告即於97年6月間通知原告以保證金扣抵租金之意思，被告並無違約情事，因此原告所主張終止系爭合約之權利基礎即不存在。
㈡原告雖稱土地法第99條所稱「房屋」應不包括營業用房屋云
云，顯有誤解。土地法第99條並未將營業用之房屋排除在外，且擔保金之本質僅係擔保租金之給付及契約債務之履行，對於弱勢之「承租人」而言，擔保金之給付均屬一種「經濟上之負擔」，此不因所承租者為住宅或營業用房屋而有所不同。故本件系爭營業用房屋自得依土地法第99條，將擔保金超過二個月之部分抵付房屋租金。
㈢原告雖稱「至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供
居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益」，惟系爭房屋並無「營業房屋所形成商圈之商業利益」，因所謂「商圈之特殊利益」有其判斷條件，如人潮匯聚、交通便捷、百業林立及工商繁榮等項目，於綜合評估後才得以架構出特殊商業利益之商圈，而系爭房屋位處文德學生宿舍之地下一樓，校外人士無法任意進入，尚難謂其擁有營業商圈之特殊利益，故原告所引實務意見所指「商圈之商業利益」與本件系爭場地之基礎事實並不相同。㈣按系爭合約既然未經合法終止，則依據合約第1條第1項及
第5條之規定，系爭合約於97年7月31日期間屆滿，被告並於同年8月15日前應遷還系爭建物予原告，因此被告於同年
8月5日即雇請搬遷人員及車輛著手處理撤場事宜，惟原告之事務組人員 陳淑華 卻告知被告須於原告之人員清點系爭場地中屬於校方之財產完畢後，始得搬遷，因此當日被告僅搬離部份雙方無爭議之機具設備。嗣後校方人員說詞反覆，起初聲稱系爭合約已終止，被告逾越自合約終止日起算之搬遷期限，因此留置於系爭建物之任何財物皆歸屬校方，並取消被告之校內通行證，禁止被告進出輔大校園；後又翻稱已清點部分財產設備，要求被告先撤離部份設備，故被告僅得於原告同意之情況下，在97年9月24日再度搬遷部分機具設備。被告確實有處理遷還系爭建物之意願與動作，惟原告卻以清點財產事宜及聲稱設備全部歸屬校方等理由，禁止被告搬遷設備，使被告原先之撤場行程無法如期進行，故原告所稱系爭建物尚未歸還原告乙事，並非可歸責於被告之原因所造成，其所請求相當於租金之損害洵屬無據。
㈤原告所受之損害僅係被告所積欠之4個月房屋租金，綜合整
體客觀情事，原告並無其他經濟上之損失。故被告若如期履行契約之債務時，原告所得享受之利益僅為租金之收益，故原告應獲得之利益僅為被告所積欠4個月之房屋租金。不論從原告所應獲得之利益，或是所遭受之損失看來，皆僅估算出被告所積欠4個月之房屋租金應給付予原告，且系爭之擔保金為50萬元，相較於每月租金95,000元，擔保金額高達將近半年之租金，倘擔保金50萬元全數視為違約金，則被告除應返還原告其所積欠之租金外，尚須給付原告違約金50萬元，如此原告將因被告給付高額違約金，而獲得額外之利益，顯失相當。故退萬步言之，縱認為被告有違約情事，仍請鈞院酌減違約金至零，庶符公平。
㈥並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保，請求宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（本院卷第173至176、221至222頁）：㈠原告與被告丙○○於95年8月7日締結輔仁大學校舍餐廳使
用合約，並由被告丁○○即鴻廚團膳企業社、日耀興業有限公司擔任上開合約之連帶保證人，依合約第14條約定，上開連帶保證人應對被告丙○○違反合約所負賠償責任與之負連帶給付之責。
㈡被告丙○○於訂結上開合約後，曾依合約第2條繳付保證金
50萬元由原告收受。又合約除約定被告丙○○需每月給付之場地維護費為95,000元外，其第3條亦約定：場地維護費一年收費8個月，1月、2月、7月、8月不另繳場地維護費；合約第9條則約定：乙方有任何違約之情事，甲方得不經催告進行終止合約，乙方並負有將場地回復原狀之義務。應於15日內將其所有之器具及設備遷出...被告如有違約之情事，原告得沒收全部之履約保證金。
㈢原告曾於97年6月6日（輔仁大學郵局存證信函第60號）及
26日（輔仁大學郵局存證信函第67號）二度寄交存證信函予被告，並均經各被告收受，其中輔仁大學郵局存證信函第67號內曾表明，函到之日原告終止兩造合約，被告並應於終止之日起15日內將設備及器具遷出原告校區，並將場地回復原狀返還原告，否則原告將依合約第5條規定處理。而被告丙○○係於97年6月27日收受上開輔仁大學郵局存證信函第67號。
㈣被告丙○○曾於97年6月25日交付原告受雇人陳淑華書函乙
件，其內載有「...多餘之保證金抵繳三月、四月、五月房租...」等文字（本院卷第225頁）。
㈤被告丙○○於97年12月1日騰空返還系爭場地並交付鑰匙予
原告（按上開被告僅辯稱其於合約原約定之租期屆滿之日【按即97年7月31日】雖未遷移設備及器具並騰空交還原告上開場地，但其原因並非可歸責於伊所致）。
㈥被告丙○○自97年3月份起，即未給付場地維護費予原告。
㈦被告丙○○尚未給付97年4月28日起迄至同年12月1日有關系爭建物之水、電費予原告。
四、本件兩造爭執事實如下（本院卷第175至176、218頁參照，本院並為適當之調整）：
㈠系爭「輔仁大學校舍餐廳使用合約」，其終止時間，係如原
告主張：已於97年6月27日存證信函送達被告丙○○即文德商行之際終止；或如被告抗辯：係在97年7月31日期滿時方才終止？亦即，原告於97年6月27日存證信函終止上開合約，是否合法？㈡被告辯稱：被告丙○○即文德商行所有之器具設備於上開合
約終止後仍放置於合約約定場所之原因，係因不可歸責於被告所致，故對原告無庸負擔不當得利或侵權行為之賠償責任，是否可採？㈢本件違約金之性質？原告將被告丙○○即文德商行所給付之
保證金50萬元作為違約金而全數沒收，其違約金之約定有無過高？㈣倘若上開違約金之約定確屬過高而應予酌減，則被告可否以
酌減後所剩餘之保證金藉以抵銷原告所請求之場地維護費、水電費等請求？
五、茲就兩造爭執事項分別析述如後：㈠系爭「輔仁大學校舍餐廳使用合約」，其終止時間，係如原
告主張：已於97年6月27日存證信函送達被告丙○○即文德商行之際終止；或如被告抗辯：係在97年7月31日期滿時方才終止？亦即，原告於97年6月27日存證信函終止上開合約，是否合法？⒈原告主張被告丙○○因自97年3月間起，即積欠原告場地維
護費予原告，以及自同年4月28日起亦未給付水、電費予原告，原告除先於97年6月6日催告被告於函到5日內繳納上開費用外，繼因被告並未繳納，原告遂於同年月26日再以存證信函通知被告終止前述合約等情，為兩造所不爭執，且有新莊輔仁大學郵局第60號、第67號存證信函及回執在卷足佐（本院卷第10至13、51頁），自堪信為真實。是以原告依前揭合約第3條：被告丙○○「需按月給付甲方（按即原告，下同）場地維護費新臺幣玖萬伍仟元，並於每月十五日前繳入本校總務處出納組，不得以任何理由拒繳、短繳或遲繳，否則視為違約...」、第4條：「乙方（按即被告丙○○，下同）每月應照甲方所合算之金額繳交水電費」等約定明文，主張被告已有違約情事，故以前述97年6月26日存證信函之送達（按即97年6月27日）作為終止合約之意思表示，即無不合。
⒉被告雖辯稱彼於97年6月間已以信函通知原告謂以所繳納之
保證金50萬元於扣除二個月之租金總額190,000元後，餘額抵償所積欠之97年3月、4月及5月之三個月租金總和仍有剩餘，故被告並無如原告所述未繳納場地維護費之情形，原告不得以此為由提前於97年7月31日以前終止系爭合約云云。然查，揆之原告與被告丙○○締結前述使用合約其目的，係「為提昇甲方教職員工生之餐飲及生活品質，特將部分校舍提供乙方營業...」，且「...於合約有效期間內，甲方同意文德餐廳部分場地（文德餐廳）面積620平方公尺『供乙方經營餐飲』」乙節，此參上開使用合約前言及第1條第
1項所載即明（本院卷第7頁），足認被告丙○○使用上開場地，當係供為營業，並非係供住居之用途無疑。而土地法第97條第1項所規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，同法第98條、第99條規範以現金為房屋租賃之擔保者，分別明定其現金利息視為租金之一部，其利率之計算，與97條租金所由算定之利率相等；且擔保金額，不得超過二個月房屋租金之總額，已交付之擔保金超過者，承租人得以超過部分抵付房租等強制規定，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使用人間之權利義務關係，保障住宅使用之公平與效益，以國家公權力指導住宅之合理利用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立法政策，均屬契約自由原則之例外，此觀同法第94條第1項及第96條規定意旨即明，故其適用範圍應以供「住宅」使用之房屋租賃為限，亦即城市地方供「營業用」之房屋，原非土地法住宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之租金與擔保金，自無以上開規定加以限制之必要（最高法院95年度台上字第1907號判決意旨參照）。換言之，本件被告丙○○使用上開場地既係供以營業用途，則彼所繳付原告之保證金50萬元數額雖超逾系爭合約所約定之二個月之場地維護費總額190,000元（計算方式：95,000×2＝190,000），然應無上開土地法規定之適用，不得以其超過部分用以抵償被告丙○○原應依約繳付之場地維護費、水電費無疑。
⒊乃被告丙○○既有積欠97年3、4、5月份場地維護費之違
約情事，又不得以所繳付之保證金就超逾二個月之場地維護費數額之部分抵償上開欠租，則原告於同年6月6日先行催告給付，嗣在被告丙○○收受通知仍未清償上開所欠租後，復於同年6月26日去函通知以存證信函之送達（即97年6月27日）作為終止契約之意思表示，參酌兩造合約第9條約定，即無不合。因此被告辯稱：原告終止契約之行為並不合法，系爭合約係在97年7月31日期滿時方才終止云云，即屬無據，難以採取。
⒋承上，本件則原告所為終止合約之行為既屬有據，則原告進
而依據上開合約第3條、第4條等約定，請求被告給付合約終止前之97年3、4、5月份及同年6月1日至27日之場地維護費（如附表1編號1至4），以及被告依約應行搬遷日之前之97年4月28日至同年7月12日前之水電費（如附表1編號5、6、7），為有理由，應可採取。
㈡被告丙○○於系爭合約終止後，仍將所有之器具設備放置於
合約約定場所之原因，是否係因可歸責於被告所致？又被告對此情節是否需負不當得利或侵權行為之賠償責任？⒈被告丙○○辯稱伊於系爭合約終止後之同年8月5日曾雇請
搬遷人員及車輛著手處理撤場所屬機具設備遷離使用於其他場地，並請原告盡速完成全部財產之清點，然因原告取消被告之校內通行證禁止進出輔大校園，復以清點財產事宜及聲稱設備全部歸屬校方等理由禁止被告搬遷設備，使被告之撤場行程無法如期進行，故原告不得對被告要求系爭合約終止後之不當得利或損害賠償云云。原告雖不否認確有取消被告丙○○校內通行證之情事，惟稱此因原告已經終止系爭合約，故基於校園車輛管理所需，故請被告繳回前揭證件，但被告此後仍得於校門口警衛室換證進出原告校區，並無阻礙被告搬遷所屬物品等語。經查：
⑴原告所述於系爭合約終止後取消被告車輛之校內通行證乙
節，係為兩造所不爭，是此部分情節自可信屬真正。然此後被告如有進入原告校園以行後續搬遷器具、設備之需要，衡諸情理，自可於校門警衛室逕為換證甚或要求原告協助均屬方法，是被告如僅以通行證被取消為由作為無從搬遷系爭建物內物品之辯解，即難令人信服。
⑵被告雖辯稱原告曾謂前揭場地內之設備全部歸屬校方等理
由，禁止被告搬遷設備，使被告之撤場行程無法如期進行云云，然原告對此既堅決否認，乃依民事訴訟法第277條規定，被告自需對此利己情節舉證證明。然被告對此已表明別無其他事證可資證明（本院卷第220頁），甚至雖經本院闡明詢其是否就此部分聲請訊問伊於答辯狀內所稱曾告之前揭「須於原告之人員清點系爭場地中屬於校方之財產完畢後，始得搬遷」等言語之原告受雇人員陳淑華（本院卷第69、231頁），然被告具狀表明並無聲請詢問上開人員之請求（本院卷第235頁），是以被告前揭抗辯，洵屬無稽，難以採信。
⑶何況細繹兩造系爭合約第2條第2項、第5條、第9條既
已分別載明「...合約期限屆滿，乙方履行滿約手續支付費用及賠償損害無誤『並將器具、設備全部遷出本校範圍後，乙方始得向甲方無息領回即期支票』」、第5條「本約期限屆滿或終止後...乙方應無條件於十五日內將其所有之器具及設備全部遷出本校範圍，不得以任何理由推辭及要求賠償，否則視為違約...」、「...本約如經終止...乙方負有將場地回復原狀之義務，應於十五日內將其所有之器具及設備遷出...」等節清楚，可知被告為於上開場地經營餐飲，自需在上開場地架設有相當之器具、設備，且此情節亦為原告所知悉，兩造始會於契約內約明上述事項，是系爭合約既經原告行文終止，衡情其自無在其後阻止被告遷出器具、設備之必要，況以被告既在收受原告於97年6月6日寄發之存證信函後既尚知擬具書函交付原告受雇人告以欲藉繳付之保證金抵償積欠之場地維護費以圖維護一己之權利（本院卷第72、221至222頁）；而且原告又曾與被告丙○○前於91年間因同上建物之類似使用經營合約終止情節意見相左致於本院涉訟，僅因兩造其後於訴訟外達成和解，而經本院以起訴程序不合法為由裁定駁回上開訴訟（以下簡稱前訴訟事件），此有上開事件之合約書、存證信函、起訴狀以及本院93年度訴字第1696號裁定等影本各1件存卷足參（本院卷第200至213頁），且為兩造所不爭（本院卷第176頁），復經本院調閱上開卷宗查對無訛（影卷外附），揆諸前訴訟事件所依憑之合約書內容亦同樣約明有被告丙○○需於該契約終止後搬遷所自行購置之設備及器具，否則被告即因此需負一定之賠償責任（本院卷第207至208頁），足見被告丙○○對於伊在情節類似之本件合約終止後，即需儘速遷離自己所有之器具、設備乙情，當然清楚，是其於合約終止後，如見原告有阻擾伊取回設備、器具之情形，致影響自己依約應負之義務以及使用上開物件之權利、甚至承擔額外之責任，豈會毫無書面異議存證以避將來爭端之理？可見其迄今均未能提出相關利己事證供參，顯為原告自本件合約終止後迨至本件訴訟繫屬之前，均無如被告所述阻擋、干擾取回前開場地內屬於被告之器具、設備之舉措甚明。
⑶要之，被告丙○○於系爭合約終止後，既無正當理由仍將
所有之器具設備放置於合約約定場所，是其於合約終止後未能遷離之舉止，即具可歸責於己之事由甚明。是以被告空言爭辯原告曾有前述阻擾情節，顯為無稽，難以採取。
⒉查兩造系爭合約業於97年6月27日已經原告依約終止有如前
述，則依同前合約第9條約定，被告丙○○至遲即需在上開日期經過之15日內，亦即97年7月12日前即需將場地回復原狀並在遷出所有之器具及設備。然兩造並不爭執被告丙○○係迨至同年12月1日始騰空返還前述建物有如前述，是自97年7月13日起至同年12月1日止，被告丙○○即屬無權占有上開場地無疑，原告既為前揭建物之所有權人，則其依據不當得利之法律關係，請求被告丙○○給付自97年7月13日起至同年12月1日（即被告丙○○遷讓返還系爭建物之日）止，包括占用系爭建物及使用其內水電費所生之不當得利，自為可採。查最高法院61年台上字第1695號判例明載：「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」參之被告使用系爭建物得以享受於輔仁大學校區內商業上之特殊利益，是其應付場地維護費等不僅為使用場地之對價，且包括此項特殊之商業利益之對價在內，自非普通之租賃房屋兼土地之承租可比，可見前述合約第3條、第4條所約定系爭建物之維護費用每月9萬5000元，以及「乙方每月應照甲方所核算之金額繳交水電費」，實係考量被告占有並如使用系爭場地所可獲得前揭各項利益等因素。惟事實上被告丙○○自97年7月
13日起確已未在上址營商，僅仍放置器具、設備於其內，甚至汽車出入證件又遭原告收回均如前述，已無可能繼續享有前揭於輔仁大學校區內營商之特殊利益甚明，是被告丙○○於系爭合約終止之15日（即97年7月13日）起至遷出其內機具、設備之日（即97年12月1日）止，縱其假藉上開物品占有場地，然其所受利益僅應以按月依47,500元（即原場地維護費之半數），並加計各上開時間經原告所核算之水電費1/2，即分別如附表1編號10及7及8、9所示較為妥適。
⒊又原告請求被告給付提起本件訴訟請求自97年7月13日起之
場地維護費之給付部分，主張之訴訟標的有不當得利、侵權行為等法律關係，本院既依不當得利之法律關係而為原告有理由之判決，自無庸就侵權行為之法律關係另為審理，附此敘明。
㈢系爭保證金50萬元之違約金約定是否過高而應予酌減？如可
予以酌減，被告可否以酌減後所剩餘之數額藉以抵銷原告之請求？⒈究竟前揭保證金之性質係屬損害賠償預定額或懲罰性違約金
？兩造雖有不同意見，惟按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第98條定有明文。
揆諸系爭合約第9條既約明「...乙方有違約之情事者，甲方得沒收全部之履約保證金，終止本合約並請求損害賠償」等情，可見前述履約保證金之約定，顯為兩造合意有別於原告所受損害賠償數額以外之特約，自屬懲罰性之違約金約定無疑。
⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條亦有明文，而是否相當，其標準應依一般客觀事實，社會經濟狀況、及當事人實際所受損害情形，以為斟酌。且債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，且此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1612號判例及86年度台上字第1620號判決意旨均言之甚明。且違約金之核減，如係懲罰性違約金，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。查本院參酌系爭場地之用途係供為餐廳使用，以及原告與被告丙○○之經濟狀況（兩造提出之資料，參本院卷第196至199、228至229頁），以及原告主張本件請求之種類及所受損害等情形，認兩造於系爭合約內所約定之懲罰性違約金50萬元尚難謂合於情理，是本院考量兩造於系爭合約第2條、第9條等已約明前述懲罰性違約金係為確保契約履行之目的，認本件懲罰性違約金應以核減為11萬元較為適當。
⒊按上開違約金之主要目的在於擔保被告丙○○履行系爭合約
債務，故於系爭合約關係消滅後，參照兩造合約第2條之約定，被告如有積欠場地維護費或其他債務不履行時，其所交付之上開違約金經酌減後之餘額，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還保證金之問題（最高法院87年度臺上字第1631號判決要旨參照）。至於被告所為抵銷抗辯有無理由，詳後說明。
㈣總計原告得以請求被告給付積欠之場地維護費、水電費、不
當得利有如附表1編號1至10所示，金額共計為729,884元。而被告丙○○得以請求原告返還之履約保證金則為39萬元（計算式：50萬元－11萬元＝39萬元）。
六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任，民法第229條第2項定有明文。本件關於原告請求如附表1編號1至4之97年3至6月之場地維護費部分，依前述合約第3條明訂「乙方應按月給付甲方場地維護費新臺幣玖萬伍仟元整，並於每月十五日前繳入本校總務處..」，即屬給付有確定期限，自應以如附表編號1至4「遲延利息起算日」欄所載之期限屆滿時，始負遲延責任，故原告此部分之請求即有依據。又有關原告請求如附表5、6、7等水電費請求，因前述合約第4條未如前揭第3條所載確有約定該等請求被告應於每月何日給付，則依民法第121條規定，本應以各水電費給付請求時間之每月之末日為被告該部分之給付期，因此原告就附表5、6、7等部分之主張所為「遲延利息起算日」欄之減縮請求（其等時間均在各筆水電費支出月份之末日之後），亦無不當。另原告請求被告給付如附表編號8至10之相當於水電費、場地維護費等不當得利請求部分，因兩造並未約定給付期，應從原告催告被告給付翌日起算，是原告請求自其97年12月22日變更聲明狀繕本送達之翌日（即97年12月23日）起算法定遲延利息（送達證書，見本院卷第234頁），也有理由。
七、被告主張抵銷之意思表示是否對原告發生效力？㈠按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項前段、第335條
1項分別定有明文。是抵銷之要件有四：①當事人互負同種類標的之債務，②雙方所負債務均屆清償期，③依債務性質及法律之規定適於抵銷，④當事人未預先表示反對之意思。㈡本件兩造於前開合約內並無預先反對抵銷之約定，甚且依上
開合約第2條、第9條所載文義，亦足得證被告繳納予原告之保證金債權與被告積欠之場地維護費、水電費之各該債權性質並無不適於抵銷之情事。再兩造間之債權種類既同為金錢債權，當符合抵銷之適狀，是被告就其得對原告請求返還之履約保證金債權39萬元，與原告已屆期之債權，當可主張抵銷。
㈢不過，兩造間之債權固均為金錢債務，惟被告係於97年6月
25日始以前述書函送達原告之受僱人主張抵銷彼原應給付原告債權之意思表示已如前述（本院卷第225頁），然原告係迨至同年月27日方始以前述存證信函通知被告丙○○等人終止系爭合約，因此參酌前揭合約第2條後段之約定，原告當於合約終止之日起始負返還上開保證金予被告丙○○之義務。準此，是本件被告得以主張抵銷之債權，自以合約終止前（即97年6月27日以前）已屆清償期（按即附表1編號1至
5之部分）之債權始足當之（亦即附表1編號6至10等債權，其清償期因尚未屆至，自非被告得以主張抵銷之對象）。又清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本；其依前2條之規定抵充債務者亦同，民法第323條定有明文。查被告積欠原告之債務如前所述，依上開抵充原則，自應先抵銷編號1至5之遲延利息，此部分被告得主張抵銷之數額合計為3,095元（計算式如附表3），經抵銷後尚餘386,905元，再與編號1至5之場地維護費、水電費440,10
8元（計算方式：95,000＋95,000＋95,000＋85,500＋69,608＝440,108）之數額抵銷，抵銷後被告此部分尚應給付原告53,203元。
㈣要之，本件原告得以請求被告等人連帶給付之數額合計共為
342,979元（計算方式：53,203＋45,025＋5,585＋3,724＋14,797＋220,645＝342,979），及其中53,203元自97年
6月28日起，以及其餘各如附表1編號6至10之「遲延利息起算日」起之法定遲延利息。
八、綜上所述，原告於終止合約後，本於系爭合約及不當得利等法律關係，請求被告連帶給付尚積欠之342,979元，及其中53,203元自97年6月28日起，其中45,025元自97年7月16日起，其中244,751元（即編號7至10之金額合計，計算式：
5,585＋3,724＋14,797＋220,645＝244,751）自97年12月23日起算之遲延利息，為有理由，應予准許，至原告逾此範圍所為請求，為無理由，應予駁回。
九、又本件所命被告給付之金額未逾50萬元，故依民事訴訟法第
389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行，又被告就該部分亦聲請為免予假執行之宣告，復無不合，爰併酌定相當擔保金額以准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
十一、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第389條第1項第
5款、第392條第2項，判決如主文。中華民國98年3月30日
民事第二庭法官蕭胤瑮正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年3月30日
書記官粘建豐附表1（以下金錢單位新臺幣元）：
┌───┬─────┬─────┬──────┬─────┐│編號│原告請求項│被告應給付│被告抵銷前，│備註│││目│金額│原遲延利息應││││││行起算日期││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│1│97年3月分│95,000│97年3月16日│依使用合約│││場地維護費│││第3條約定││││││，就場地維││││││護費被告應││││││於每月15日││││││前給付。★│├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│2│97年4月分│95,000│97年4月16日│同上。★│││場地維護費││││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│3│97年5月分│95,000元│97年5月16日│同上。★│││場地維護費││││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│4│97年6月1│85,500元│97年6月16日│同上。又因│││日至同年6│││本件原告終│││月27日場地│││止合約之通│││維護費│││知係在97年││││││6月27日送││││││達被告，故││││││原告此部分││││││場地維護費││││││僅請求至上││││││開日期。★│├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│5│97年4月28│69,608元│97年6月16日│★│││日至同年5││││││月27日之水││││││電費││││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│6│97年5月28│45,025元│97年7月16日││││日至同年6││││││月30日之水││││││電費││││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│7│97年7月1│5,585元│97年12月23日││││日至同年月││││││12日之水電││││││費││││││││││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│8│97年7月13│3,724元│97年12月23日│原請求7,44│││日至同年月│││7，其1/2│││28日之水電│││為3,724（│││費（原告依│││小數點以下│││不當得利請│││4捨5入）│││求）││││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│9│97年7月29│14,797元│97年12月23日│原請求29,5│││日至同年12│││93，其1/2│││月1日之水│││為14,797（│││電費（原告│││小數點以下│││依不當得利│││4捨5入）│││請求）││││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│10│97年7月13│220,645元│97年12月23日│原請求441,│││日起至同年│││290，其1/2│││12月1日相│││為220,645│││當於租金之││││││不當得利請││││││求││││└───┴─────┴─────┴──────┴─────┘★：以上附表1編號1至5之原告各項請求，因其等於97年6月
27日前之法定遲延利息已經抵銷，故原告就上開部分於抵銷後僅得請求自97年6月28日起算之法定遲延利息。
附表2（為原告最終確定之請求內容、金額及遲延利息，以下金錢單位新臺幣元）：
┌───┬─────┬─────┬──────┬─────┐│編號│原告請求項│被告應給付│遲延利息起算│備註│││目│金額│日││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│1│97年3月分│95,000│97年3月16日││││場地維護費││││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│2│97年4月分│95,000│97年4月16日││││場地維護費││││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│3│97年5月分│95,000元│97年5月16日││││場地維護費││││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│4│97年6月1│95,000元│97年6月16日││││日至同年6││││││月27日場地││││││維護費││││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│5│97年4月28│69,608元│97年6月16日││││日至同年5││││││月27日之水││││││電費││││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│6│97年5月28│45,025元│97年7月16日││││日至同年6││││││月30日之水││││││電費││││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│7│97年7月1│5,585元│97年12月23日││││日至同年月││││││12日之水電││││││費││││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│8│97年7月13│7,447元│97年12月23日││││日至同年月││││││28日之水電││││││費││││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│9│97年7月29│29,593元│97年12月23日││││日至同年12││││││月1日之水││││││電費││││├───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│10│97年7月13│441,290元│97年12月23日││││日起至同年││││││12月1日相││││││當於租金之││││││不當得利請││││││求││││└───┴─────┴─────┴──────┴─────┘附表3：（單位均新臺幣元；又以下計算式，元以下均4捨5入）┌────────────────────────────┐│一、附表1編號1之遲延利息為：97年3月16日至同年6月27日││，共3月又10日。││【95,000×5％×3/12】＋【95,000×5％×12/365】＝││1,343元│├────────────────────────────┤│二、附表1編號2之遲延利息為：97年4月16日至同年6月27日││，共2月又10日。││【95,000×5％×2/12】＋【95,000×5％×12/365】＝││948元│├────────────────────────────┤│三、附表1編號3之遲延利息為：97年5月16日至同年6月27日││，共1月又10日。││【95,000×5％×1/12】＋【95,000×5％×12/365】＝││552元│├────────────────────────────┤│四、附表1編號4之遲延利息為：97年6月16日至同年月27日，││共10日。││【（85,500×5％×12/365】＝138元│├────────────────────────────┤│五、附表1編號5之遲延利息為：97年6月16日至同年月27日，││共12日【（69,608）×5％×12/365】＝114元│││├────────────────────────────┤│以上合計：3,095元（計算式：1,343元＋948元＋552元＋││138元＋114元＝3,095元）│└────────────────────────────┘