臺灣臺北地方法院民事簡易判決
原 告 乙○○
訴訟代理人 謝易達 律師
被 告 全家便利商店股份有限公司
法定代理人 己○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年12月16日言
詞辯論終結，判決如下︰
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾元由原告負擔。
事實及理由
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將門牌號碼台北市○○區○○路○○號房屋全部騰空返
還予原告。
二、被告應自民國(下同)97年9月1日起至上開房屋返還日止，
按月給付原告新台幣(下同)捌萬捌仟伍佰捌拾元整。
三、請依職權宣告假執行。
貳、陳述：
一、93年3月15日兩造就系爭房屋訂立之房屋租賃契約書（未填
載簽約日），租期自93年8月1日起至100年7月31日止（93
年7月31日前為免費裝潢期間）。
二、93年8月15日，被告以其剛於該地點營業，恐營運不佳，要
求原告調降租金，經兩造洽商，合意調降94年5月1日至97
年8月31日之租金，並簽訂「租約修訂協議書」。
三、93年8月15日簽訂「租約修訂協議書」後數小時，被告以該
租約僅記載至97年8月31日止之租金數額，恐事後發生是否
租期變更至97年8月31日，及97年9月1日以後之租金是否仍
以78，580元計算之爭議，乃又於該日送來一份上載租期97
年9月1日起至100年8月13日止之房屋租賃契約書，原告以該
份租賃契約書僅係「租約修訂協議書」之補充，不知係被告
之狡計，即予蓋章。
四、93年8月底，被告又以1次簽訂7年之租期太長，要求縮短租
期，原告亦應其請求，並簽訂「租約修訂協議書」，租期變
更為至97年8月31日。
五、因原告欲收回系爭房屋自用，乃依原證二租賃契約書第7條
第1項之約定，先後於97年1月28日、3月4日、4月30日通知
被告應依約於97年8月31日租期屆滿後搬遷，而被告則僅於
97年2月13日覆函並97年8月15日所簽之租賃契約書表示租期
至100年，並於97年3月間傳真記載簽約日期93年8月15日之
「租約修訂協議書」，表示93年8月15日先變更租期至97年
8月31日，再簽訂97年9月1日起至100年8月13日止之租約。
原告至此始知被告之狡計為：若其經營不善，或該商圈之租
金已有調降，則以「租約修訂協議書」為據，認租期已屆滿
；若營業良好，且該商圈之租金已有調高，則「租約修訂協
議書」簽訂後，再簽立租期自97年9月1日起至100年8月13日
止之房屋租賃契約書。惟被告該主張顯不合常情：
（一）契約書內容均係由被告繕打（寫）後，交予原告簽名或蓋
章，合先敘明。
（二）「房屋租賃契約書」第7條第3項規定「甲方同意於租賃契
約期滿前2年與乙方洽談續約事宜」，則93年8月15日距97
年8月31日有4年之久，何可能於93年8月15日即洽談97年9
月1日以後續約之問題。
（三）「房屋租賃契約書」第7條第3項亦規定「甲方同意於租賃
契約期滿前2年與乙方洽談續約事宜」，惟若依被告之主
張，該部分之租期僅3年，何以急於承租後1年（即98年9
月1日）即需洽談續約事宜之理？
（四）「房屋租賃契約書」第7條第5項手寫加註：「甲方應於起
租日前按時點交租賃房屋予乙方，如遲延，雙方願另行協
議租賃期間，惟其餘租賃條件不變。」，而按系爭房屋原
告於93年8月1日前已交予被告裝潢，如依被告之主張，被
告既於97年8月31日前占有系爭房屋，自不可能發生97年
9月1日無法點交之情形。
（五）由上述「房屋租賃契約書」不可能係於「租約修訂協議書
」後，始再簽訂，而係與「租約修訂協議書」同為原證二
租賃契約之一部分。
六、故系爭房屋之租期既已屆滿，原告自得本於租賃物返還請求
權，請求被告返還系爭房屋，並請求自97年9月1日起自返還
日止，按月給付依97年8月之租金數額，即新台幣88，580元
計算之不當得利。
叄、對被告抗辯之陳述：
一、被告所呈被證六證明書，固為原告所簽署，惟其日期94年8
月23日係被告臨訟所填載，非真正簽署日期：
（一）93年8月15日兩造簽署原證三、原證四租約後數日，被告
以一個租期分二階段簽署，恐日後發生爭議，乃要求原告
簽署被證六確認書，其後又要求縮短租期而有原証五之簽
署。
（二）若原告果有於94年8月23日簽署被證六確認書，何以被告
予原告之原證七存證信函附件僅為為原證四之租約書，而
未併附確認書，被告員工傳真原證八（即原證八）時，亦
同？
二、被告主張原證三（即被證五）係於於94年2月簽署，原告予
以否認。
三、被告主張先簽署原證五（即被證三）再簽署原證四（即被證
四）並不實在：被告謂因原告之舊房客無法搬遷，而將原租
約之租期延後並簽署原證五協議書云云。惟原告之舊房客係
於93年7月31日搬遷，並無不能於93年8月1日交屋之情事。
且如係為解決無法交屋一事，應變更起租日即可，即變更租
期為93年8月14日至100年8月13日才是，何以確縮短租期為
93年8月14日至97年8月31日？其所辯甚不合理。
乙、被告方面：
壹、聲明：求為判決如主文所示。
貳、陳述：
一、被告全家便利商店股份有限公司前向原告乙○○承租座落台
北市○○區○○路○○號一樓房屋，經營便利商店，原告主張
雙方租約之租期至97年8月31日屆滿，請求被告返還房屋及
自民國97年9月1日起至房屋返還日止，按月給付八萬八千五
百八十元。實則，雙方租約之租期至民國100年8月13日始屆
滿，原告之主張及陳述，與事實不合：
二、謹將雙方簽約之時間過程，分述如下。
(一)、93年3月15日：雙方簽訂「房屋租賃契約書」，租約第二
條約定：「租賃期間自民國93年8月1日起至100年7月31
日止」。簽約時，原告之房屋尚出租他人使用中，原告未
能確定93年8月1日起租日屆至時，得否順利將房屋收回並
交付被告使用，故於原租約第七條特別增加第5項：「甲
方(即原告)應於起租日前按時點交租賃房屋予乙方(即
被告)，如有遲延，雙方願另行協議租賃期間，惟其餘租
賃條件不變」。原告於93年3月31日收取被告二十五萬元
定金(押金)，在定金收據上亦特別加註「承契約，若原
房客無法如期交屋，雙方得協議，租期延後，租賃條件不
變」，避免若無法依約履行交屋義務，可能對被告造成之
違約責任。
(二)、93年8月15日：因原告之原房客遲延搬遷房屋，原告無法
於93年8月1日履行交屋義務，雙方依原租約之前述約定，
協議將原租約之租期延後，於93年8月15日簽訂「租約修
訂協議書」，將原租約之起租日，由93年8月1日，延至93
年8月14日，協議書上載之租期為自93年8月14日至97年8
月31日，又為補足原租約剩餘之租期，雙方於同日另簽訂
「房屋租賃契約書」，延續租期自97年9月1日至100年8
月13日。亦即，變更後之租期為自93年8月14日至100年8
月13日，與原租約約定自93年8月1日至100年7月31日之租
期，同為七年。
(三)、94年2月：雙方簽訂「租約修訂協議書」，就94年5月1日
至97年8月31日租期之租金作調整，即94年5月1日至95年
8月31日之租金調整為每月七萬六千元(含稅)，95年9月
1日至97年8月31日之租金調整為每月七萬八千五百八十元
(含稅)。至於其餘租期之租金仍維持不變，故該協議書不
另載述其餘租期之租金。
(四)、94年8月23日：因雙方租約之租期曾經更動，為免日後對
於租期產生爭議，原告於94年8月23日簽署「證明書」予
被告，承認「租賃期間自民國93年8月1日起至100年7月
31日止」，以示慎重。原告「證明書」上載之租期誤植為
原租約之租期，與變更後之自民國93年8月14日至100年8
月13日租期略有出入，惟解釋意思表示，應探求當事人之
真意，不得拘泥於所用之辭句(民法第98條參照)，仍可
證明原告承認租約之租期至100年8月13日始屆滿。
三、綜上，雙方租約雖曾變更租期，惟租期至100年8月13日屆滿
，極為明確，非如原告起訴狀之事實陳述曲折複雜，其主張
租期至97年8月31日屆滿，與事實不合，亦與所簽署之「證
明書」內容矛盾，不足採信。
丙、本院心證：
本件之爭執點在於兩造租賃契約之租賃期間究係於97.8.31
屆滿？抑係於100.8.13屆滿？
壹、原告雖稱租約本係自93年8月1日起至100年7月31日止，於
98.8.15調降94年5月1日至97年8月31日之租金，且於同日另
訂97年9月1日起至100年8月13日止之租契；嗣被告以租期太
長，乃於93年8月底將租期變更為至97年8月31日止；然此為
被告所否認，辯稱：當初考量租賃後裝璜物件折舊之時間，
本即要訂7年之租約，但又為預防7年租賃期間內若租賃物易
主，因於民法第425條買賣不破租賃之規定，對於被告不利
、無法保障被告之權益，故本來要求原告就7年之租賃契約
公證，但不為原告所接受，才將7年之租賃契約拆成二個租
約，一為3年、一為4年，且於拆成二個租約後，才又再就第
一個3年之租金為調降之約定，並未將原來7年之租約縮短為
3年、至97.8.31止云云。
經查：
一、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」、「
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或
未定期限者，不適用之。」，民法第425條第第1項、第2項
分別定有明文。依該條之規定，如租賃契約逾5年者，則於
租期內若出租人將租賃物所有權讓與他人，除該租約經公證
外，否則該租賃契約不得對租賃物所有權受讓人主張繼續存
在，自明。
二、查，被告係便利商店，為『全天營業型』，於台灣各縣、市
開發多點門市營業已有多年歷史，其租屋營業時，必非只租
用短暫期間，且其租屋營業時，必先裝璜，而裝璜時亦必考
慮到裝璜之折舊年限，以避免浪費，故被告稱其考慮裝璜之
折舊年限，認以租賃7年為宜，故不可能只與原告訂3年之租
約，衡情堪可採，核先敘明。
三、依上一、民法第425條之規定，租期若逾5年且未經公證時，
則出租人若將房屋所有權讓與他人，縱於租賃期間，但該租
約可能對受讓房屋所有權人不繼續存在，此時對被告極為不
利，故被告稱最初訂約時是要求公證的，且已申請公司變更
登記表、另於公證書上用妥公司印章準備公證的，是原告不
接受才未公證等情，此業據提出公證書、被告公司變更登記
表為證，而被告所提出之公司變更登記表係於93.3.15經經
濟部所抄錄、核發，此有該公司變更登記表附卷可稽，堪認
被告所辯為可採，原告空言稱係伊要求公證，是被告不要才
未公證云云，要無可採，蓋公證與否，對承租人被告之利益
影響至鉅，對於原告則次之，揆之上情，怎可能原告要求公
證，而被告拒絕？衡情要屬無此可能。
四、而先後與原告接觸簽約之被告此方計有三人：甲○○、丁○
○、戊○○，此因於被告公司內部人事異動所致，惟渠三人
均係承接被告內湖區塊之門市開發之人員，原告雖稱對戊○
○無印象，只記得與其餘二證人接觸過，而證人甲○○雖先
證稱：「第一次是我跟原告接觸沒錯，後來因公司人事異動
，所以由丁○○跟原告接觸。」，但為原告所不否認亦曾與
之接觸之證人丁○○具結後則證稱：「我算是第三手，第二
手是戊○○。」、甲○○嗣證稱：「我曾跟原告說以後的事
情找戊○○。」，而戊○○具結後證稱：「那時候我去原告
辦公室談的，在健康路底的巷子裡面，我記得他的辦公室裡
面有個茶几。」，原告對此亦稱：「我的辦公室是在健康路
底，裡面也有個茶几。」，既然戊○○所指述原告之辦公室
之位置、場景與原告所陳相符，而參以上情其餘二證人之證
詞，足證證人戊○○確曾與原告接觸，原告空言否認，無足
採！
（一）、證人甲○○證稱：「因為租期超過５年一般都要公證，
本件因公證費問題且因於原告太忙，我們問原告要不要
公證，他說不用，所以才請戊○○去換約，這也經過原
告同意。」「我跟他（即原告）說既然不公證，那就直
接換成兩個租約。並有跟他說以後的事情找戊○○」、
「公司按規定超過５年都要公證，所以當初為了要公證
才簽７年的契約，而所謂７年就是因為公司裝璜物件折
舊也是差不多這個時間。」，另證人戊○○亦證稱：「
我做的是換約的工作，換約是我一個人去與原告接觸。
」、「本來簽七年約，後來甲○○異動，我承接他內湖
區塊，本件因有買賣不破租賃的問題，由本來的7年改
成4年加3年的合約兩份」、「我於93年5月報到，93年
8月去跟原告換約，所換的契約都是我個人抄寫」「被
證三、被證四（即租期九十三年八月十四起至九十七年
八月三十一止之租約修訂協議書及97年9月1日起至100
年8月13日止之房屋租賃契約書）都是我寫的沒有錯，
這就是我去換的契約。」「上面的身份證字號、地址是
我寫的。」，另證人即第三位與原告接觸之證人丁○○
具結後亦證稱：「我去談降租的時候，就有看到被證三
、被證4兩份。被證5（即94年5月1日起至97年8月31日
止降租之租約修訂協議書）的阿拉伯數字、日期都是我
寫的」、「那時候公司虧損蠻多，我就拿公司之損益平
衡表給原告看，我跟原告講很久，好不容易原告才同意
降租，以公司立場，一般店家如果是虧損狀況，應該是
全面降租，但是雙方如果同意也可以，本件同意先降兩
年的租金。」，原告亦承證人丁○○確是去與其談降租
之人，原告既承認丁○○確係與其談降租之人，而在丁
○○與原告談降租時即已看到由其前手即第二手之戊○
○與原告所簽訂之被證三、被證四（即租期九十三年八
月十四起至九十七年八月三十一止之租約修訂協議書及
97年9月1日起至100年8月13日止之房屋租賃契約書），
原告空言稱係於與證人丁○○談降租同時與之談租期改
到97年8月31日云云，顯不足採，且此亦為證人丁○○
所否認，並證稱：「不是這樣，我只是針對降租去跟原
告談。」
（二）、再查，本件租約租期本是『93.8.1』至100.7.31，嗣之
租約修訂協議書其租期為『93.8.14』至97.8.31(即被
證三、戊○○所為換約第一份合約)，其始期由8.1改成
8.14，乃因於兩造本約定出租人要給承租人之被告有十
餘天之裝璜時間，本約定應是7月中旬交屋予原告裝璜
，但因前屋主較晚返還房屋予原告，至8月1日始交屋予
被告裝璜，故租約始改自8月14日起，此為兩造所不爭
執，則租約『始期』改自『8月14日』起，必不可能於
租賃期中改，應是於租期之始即改，以此亦可應證證人
甲○○、戊○○所證因於原告不願公證，故將7年之租
約改成二份租約，一為3年、一為4年，3年部份即係被
證三租期九十三年八月十四起至九十七年八月三十一止
之租約修訂協議書，另4年租約部份即係97.9.1起至100
.8.13止之房屋租賃契約書及證人丁○○所證其於與原
告談降租時即已看到前二份租約之情事為真，原告空言
稱係與證人丁○○談降租同時將租約縮短至97.8.31，
實無足採！
(三)、另原告所自承係其簽名、書立身分證字號及地址之證明書
載明：「立書人乙○○就其所有坐落於台北市○○區○○
路○○○號房屋，確為出租予全家便利商店股份有限公司
作為營業使用，租賃期間自民國(以下同)九十三年八月
一日起至壹佰年七月三十一日止，特之此書為證。」，而
該書立之日期係94年8月23日，此日期係93年在降租之後
所為，原告雖稱該證明書之日期不確定是否為其所寫、其
簽立該證明書之日期亦不確定云云，但據被告所提出該證
明書原本所示，經本院當庭以目測勘驗結果，查證明書上
書立日期之『筆跡色澤』核與立書人乙○○、身份證號碼
欄之字號及地址『筆跡色澤』相同，堪認係同一天同一人
以同一枝筆所為，原告既自承該證明書係其所簽，卻對於
日期是否是其所寫則以「不確定」辯之，顯係卸責之詞，
不足採，是於兩造簽約、交屋後一年，原告又簽立租約確
認租約至100年，更足認前揭被證三、被證四（即租期九
十三年八月十四起至九十七年八月三十一止之租約修訂協
議書及97年9月1日起至100年8月13日止之房屋租賃契約書
）確係原租約93年8月1日起至100年7月31日止經換約所得
。故兩造之租賃契約租期應係至換約後之100年8月13日
止，而非只至97.8.31止，
貳、本件租約既應至100.8.13止，原告以租期係至97.8.31止，
認租期已屆滿，被告應遷讓房屋，並請求判決如其聲明所示
，核為無理由，應駁回。
叄、原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁
回，併此敘明。
肆、兩造其餘攻擊防禦方法及其他事證對本件判斷不生影響，爰
不一一論述。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 97 年 12 月 30 日
臺北簡易庭
法官 謝明珠
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣）
第一審裁判費1,990元
合 計 1,990元
上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 97 年 12 月 30 日
書記官王曉雁