裁判字號：臺灣苗栗地方法院106年重訴字第66號民事判決
裁判日期：民國107年08月30日
裁判案由：分割共有物
臺灣苗栗地方法院民事判決106年度重訴字第66號原告 邱騰毅 訴訟代理人 李震華 律師被告 陳怡亨
陳怡安 共同訴訟代理人 陳榮昌 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國107年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落苗栗縣○○市○○段○○號土地，應分割為如附圖所示：編號A區塊面積282.7平方公尺，分歸原告邱騰毅取得；編B區塊面積141.35平方公尺，分歸被告陳怡安取得；編號C區塊面積141.34平方公尺，分歸被告陳怡亨取得。
原告應補償被告陳怡安新臺幣陸拾貳萬壹仟陸佰玖拾肆元、補償被告陳怡亨陸拾貳萬貳仟陸佰柒拾柒元。
訴訟費用由兩造按附表所示比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落苗栗縣○○市○○段○○號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，共有人之應有部分比例如附表所示。系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情形，共有人間亦無不分割之約定，惟因兩造無法達成分割協議，爰依民法第
823條、第824條之規定，聲明請求裁判分割系爭土地。又系爭土地向來均出租予他人，坐落其上之門牌號碼苗栗縣○○市○○路○○號鋼鐵造建物，為訴外人 胡金城 於民國90年7月承租系爭土地後所建，未辦保存登記，原為無障礙之開放空間，嗣經胡金城自行裝潢牆面隔間，隔為5間店面分租收益。為利於地上物之管理使用，原告主張之分割方法（下稱丙案），係由原告分得南邊2間店面坐落之土地面積217.68平方公尺（如卷第96頁背面成果圖A區塊），被告陳怡安、陳怡亨分得北邊3間店面坐落之土地各半面積分別為173.86平方公尺、173.85平方公尺（同上成果圖B、C區塊）。但若前開分割方法非屬適宜，原告亦接受如本判決附圖所示之分割方法（下稱乙案），即由原告分得南邊路角1/2區塊面積282.7平方公尺（即附圖A區塊），被告陳怡安分得中間1/4區塊面積141.35平方公尺（即附圖B區塊），被告陳怡亨分得北邊1/4區塊面積141.34平方公尺（即附圖C區塊），原告並同意按照乙案之鑑價金額補償被告2人等語。
二、被告答辯：系爭土地係兩造繼承而來，被告雖同意分割，但主張之分割方法（下稱甲案），係由被告陳怡安分得系爭土地南邊路角1/4區塊面積141.35平方公尺（如卷第99頁成果圖A區塊），被告陳怡亨分得中間1/4區塊面積141.34平方公尺（同上成果圖B區塊），原告則分得北邊1/2區塊面積
282.7平方公尺（同上成果圖C區塊），被告陳怡安並同意按照甲案之鑑價金額補償原告及被告陳怡亨等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭土地為兩造所共有，各共有人應有部分比例如附表所示，系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情形，共有人間亦無不分割之約定，惟兩造無法達成分割協議等情，有系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、都市計畫使用分區證明書等在卷可稽（見卷第7-9頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。是原告訴請裁判分割系爭土地，揆諸上開規定，自無不合。
㈡次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項第1款、第3項亦有明文。又法院裁判分割共有物，屬形成判決，可自由裁量定共有物之分割方法，但應兼顧全體共有人之利益，並斟酌各共有人之意願、使用情形、利害關係、共有物之性質、價格、利用價值及分割後之經濟效用等情形，依公平原則，而為適當之分配，不受當事人聲明或主張之拘束。再關於共有物之分割，如依原物之數量按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，應依原物之總價值，按各共有人應有部分比例算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方為公允（最高法院90年度台上字第1245號判決可參）。
㈢經查，系爭土地地勢平坦，東臨東興路、南臨中山路，交通
便利，土地上建有1層之鋼鐵造建物，內部分隔為5間店面營業使用等情，有空照圖、本院勘驗筆錄、現場照片、苗栗縣頭份地政事務所土地複丈成果圖等附卷可憑（見卷第47頁、第70-78頁）。而經本院將兩造所提之甲案、乙案、丙案等分割方法囑託宸煇不動產估價師事務所鑑定，該事務所依據影響土地價格之一般因素、不動產市場概況、區域因素（含近鄰地區土地與建物利用情況、公共設施及交通運輸概況、重大公共建設、未來發展趨勢）、個別因素（含土地個別條件、法定使用管制與其他管制事項、土地利用情況）等因素為分析，再以比較法及土地開發分析法為估價方法，依前開不同分割方○○○區○○○○○路情形、地形、面積、寬深度比等個別差異進行調整後，評估系爭土地依甲案分割後之土地總價為56,553,152元，被告陳怡安需補償被告陳怡亨244,566元、補償原告487,166元；依乙案分割後之土地總價為58,065,597元，原告需補償被告陳怡安621,694元、補償被告陳怡亨622,677元；依丙案分割後之土地總價為57,297,509元，被告陳怡安需補償原告2,766,061元、被告陳怡亨需補償原告2,765,078元，此有宸煇不動產估價師事務所估價報告書存卷可參。上開鑑價過程，已就影響系爭土地及各分割區塊價值之因素仔細比較考量，據以決定土地價值，自屬貼近現況及市場行情，其鑑定結果應為可採。本院審酌系爭土地如採乙案之分割方法，不僅兩造均可按應有部分比例分配足額面積，分得之土地均近長方形且臨路，便於利用，更使系爭土地分割後之經濟價值暨分割前共有人權利價值達到最大，應屬對全體共有人最有利之分割方法。
㈣原告雖另主張以地上建物內部隔間為界之丙案分割方法，然
查，系爭土地上之鋼鐵造建物既為訴外人出資興建，兩造自非該建物之所有權人或事實上處分權人，且原告自陳前開建物內部原為一開放空間，後來才由訴外人裝潢牆面隔間等語（見卷第5頁正背面）；足見前開隔間牆面存否，應不影響建物之整體結構。是縱兩造將來取得前開建物之事實上處分權，亦非不得依分割後之土地位置重新裝潢規劃隔間，故系爭土地尚無須按建物隔間位置分割之必要。況如採取丙案，被告陳怡安、陳怡亨受分配之面積較其原應有部分面積增加，勢必需為增加之面積支付高額之補償金，對被告2人未必公允，且被告2人亦不同意支出丙案之補償金額，故自無強令被告2人增加受分配面積之理。至被告主張之甲案分割方法，各共有人分得之土地面積與乙案相同，僅位置不同；然依此分割方法，分割後之土地總價及分割前共有人權利價值較乙案短少1,512,445元，對全體共有人之利益顯有減損，原告亦反對前開分割方法，故甲案亦非適宜。基此，本院認為採取乙案之分割方法，暨由原告依乙案鑑價結果就分得區塊之價值差異以金錢補償被告，應足以兼顧各共有人之利益，無明顯不當或違背公平之處，故考量系爭土地之經濟效用、使用情形、共有人之意願及利益均衡等情，爰就系爭土地之分割方法判決如主文第1、2項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因共有物分割涉訟，核其性質，兩造本可互換地位，則原告提起本訴雖依法有據，然被告之應訴又係法律規定所不得不然，是本院認應由兩造依原應有部分之比例分擔訴訟費用較為允洽，爰諭知如主文第3項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國107年8月30日
民事第二庭法官顏苾涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李欣容中華民國107年8月30日附圖：苗栗縣頭份地政事務所107年1月15日土地複丈成果圖。
附表：
┌──┬─────────┬───────────┐│編號│共有人│應有部分及訴訟費用負擔││││比例│├──┼─────────┼───────────┤│1│原告邱騰毅│2分之1│├──┼─────────┼───────────┤│2│被告陳怡安│4分之1│├──┼─────────┼───────────┤│3│被告陳怡亨│4分之1│└──┴─────────┴───────────┘