裁判字號：臺灣新北地方法院93年重訴字第15號民事判決
裁判日期：民國93年12月17日
裁判案由：拆屋還地
臺灣板橋地方法院民事判決九十三年度重訴字第一五號
原告子○○○○○法定代理人丑○○訴訟代理人 林吉雄 律師被告己○○○
乙○○癸○○甲○○丙○○庚○○丁○○壬○○辛○○共同訴訟代理人 陳清進 律師
沙慧貞 律師右當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國九十三年十二月三日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應將座落台北縣中和市○○段第四七二地號土地上如附圖斜線部分所示﹙第一層之面積為八二點九四平方公尺、第二層之面積為三十點四七平方公尺﹚之二層樓建物拆除，將基地返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌拾伍萬零柒佰參拾伍點伍元，及自民國九十三年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰柒拾伍萬壹仟元，為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣捌佰貳拾伍萬伍仟參佰伍拾元，為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣貳拾捌萬參仟元，為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣捌拾伍萬零柒佰參拾伍點伍元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：
㈠、按「民事訴訟法第四十條第三項所謂非法人團體，必須由多數人所組成，並須有一定之組織、名稱、目的、事務所或營業所、獨立之財產及設有對外代表團體之管理人或代表人，始足當之。」最高法院著有七十一年度台上字第三五一七號裁判意旨可供參照。查，子○○○○○為前清時期所創立之民間組織，並經台北縣中和市公所依神明會相關法令規定審查，且經公告登報徵求異議，該期間無人異議，台北縣中和市公所遂依法核發子○○○○○之信徒名冊、財產清冊、系統表等證明，而子○○○○○於民國九十年間，召開改選管理人會議，經過半數信徒二十二人，決議通過改選丑○○為管理人，由台北縣中和市公所准予備查，本件系爭土地即坐落台北縣中和市○○段第四七二地號土地即為子○○○○○所有，子○○○○○址設台北縣中和市○○路○○○巷一五之三號等情，有原告所提出台北縣中和市公所九十二年十月二十二日北縣中民字第○九二○○四六○二五號函、九十年十一月八日九○北縣中民字第五二二一二號函、系爭土地之土地登記謄本附卷可稽，足見子○○○○○乃由多數人組成，有一定之組織、名稱、目的、事務所、獨立之財產並設有對外代表團體之管理人，核與前開非法人團體要件相符，依民事訴訟法第四十條第三項規定，應有當事人能力。
㈡、又本件原告起訴狀上當事人欄雖原記載為「丑○○即子○○○○○管理人」，然觀諸其就當事人之記載方式，並非僅記載「丑○○」名義據以起訴，而係表明「丑○○」乃本於子○○○○○管理人之地位提起本件訴訟，顯見丑○○並非欲以個人名義起訴，是原告嗣改列為「子○○○○○」，管理人「丑○○」為其法定代理人，其訴訟主體仍屬同一，不生訴訟主體變更之問題，僅係更正法律上之陳述甚明，被告抗辯稱原告前揭變更已屬訴訟主體變更云云，尚不足採。況按「原審既認定『公業福德正神』屬神明會，為有當事人能力之非法人團體，即應闡明，並命上訴人改列該非法人團體為當事人，而以其管理人為其法定代理人，以節省勞費。」最高法院亦著有八十二年度台上字第一四四八號判決意旨可供參照。子○○○○○為具有當事人能力之非法人團體，既如前述，則參酌前開最高法院裁判意旨，原告於訴訟進行中，將當事人之記載方式，改列非法人團體為當事人，以其管理人為法定代理人，亦無不合，先此敘明。
二、原告起訴主張：
㈠、緣原告前於民國十七年十二月十五日﹙日本昭和三年十二月十五日﹚，將所有之坐落台北縣中和市○○段第四七二地號（下稱系爭土地，重測前為同段第三六五之二地號）內，面積四十四坪七合七勺之土地，設定地上權與訴外人即被告等人之祖父 林興 ，並訂有地上權設定契約證書，林興遂於系爭土地上興建建物戶居住，林興所建建物後經隔成二戶即如現狀之台北縣中和市○○路○○號、二四號建物，嗣於四十年間，林興因年事已高，乃主導子女分配家產，將前開台北縣中和市○○路○○號建物﹙面積計七八點二七平方公尺﹚分配與六子林 阿榮 ，台北縣中和市○○路○○號二層樓建物（下稱系爭二層樓建物，第一層之面積為八二點九四平方公尺、第二層之面積為三十點四七平方公尺﹚分配予七子 林全 所有居住（系爭建物因無建物登記不必辦理任何產權移轉登記），兩棟建物面積合計一六○點七一平方公尺，換算成坪數即為四八點六二坪，符合前述地上權登記阿榮各自擁有前開二棟建物之處分權， 林阿榮 與系爭建物處分權人即屬無關，而系爭二層樓建物所有權由林全單獨取得後，林全於八十九年二月二十七日死亡，系爭二層樓建物乃歸其繼承人即被告等人共同取得，是被告為有權處分系爭二層樓建物之人。
㈡、前開原告與林興間所訂之地上權設定契約中明定地上權存續期間為三十年，即地上權存續至四十七年十二月十五日屆滿，惟地上權存續期間屆滿後，被告仍繼續占用系爭土地，期間，與原告亦無任何租賃之約定或租金之收受，是被告所有之系爭二層樓建物乃無權占用系爭土地，致原告受有損害，原告依民法第一百七十九條規定，自得請求被告返還相當於租金之不當得利，而原告依系爭土地週遭之經濟環境及利用價值，爰以申報地價年息百分之七計算，請求被告返還五年所受利益計新台幣﹙下同﹚八十五萬零七百三十五點五元及自九十三年十一月一日起之法定遲延利息﹙計算式：八二點九四平方公尺乘以二九三○六點四元乘以百分之七乘以五為八十五萬零七百三十五點五元，角以下四捨五入﹚。
㈢、對被告抗辯所為之陳述：
①、被告雖提出收據辯稱與原告間存有系爭土地之租賃契約，原告始出具收取租金之
收據與被告，被告為有權占有云云，然被告所提出之收據，每張收據之收取人均不相同，更非原告之管理人立據，依法，上述收取人本即無權書立租金收據，況原告根本否認與被告間，就系爭土地有租賃關係存在。
②、子○○○○○係奉祀 聖王公 ，每年聖王公聖誕均須拜拜、演戲，是凡聖王公信徒
均由當年之爐主前往募集香金捐款，前開台北縣中和市○○路○○號至三十八號建物基地均係子○○○○○所有，占用子○○○○○土地之人，遂依例均捐獻香料錢與原告，被告所提出之收據實為香料之收據，並非系爭土地之租金，併此說明。
㈣、綜上，被告所有之系爭二層樓建物，無權占有系爭土地，被告乃無法律上原因受有利益，致原告受有損害，原告爰依所有權及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：①如主文第一項、第二項所示②願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：
㈠、系爭土地為子○○○○○所有，約於日據時期大正十五年間（即民國十五年），被告己○○○之公公林興向聖王公承租本件土地，租金約定每年以收成稻穀繳付，自台灣光復後則以現金折算稻穀支付年租，後林興利用該基地建築房屋並遷入 徐金寶 之夫林全繼承取得，原基地租賃契約繼續存在，租金亦以現金支付，並多次調升，七十三年之年租金為二千元，至七十七年再調升為年租金二千五百元，自七十九年之後年租金則為三千元，林全於承租系爭土地之過程中，每年度均按照與聖王公之約定，每年將地租繳付予聖王公各年度負責收租之人，從未漏付。 林全後 於八十九年二月二十七日死亡，系爭二層樓建物即歸由被告繼承，系爭二層樓建物基地不定期租約仍繼續存在。被告基於與聖王公間之租賃契約有權占有系爭土地，原告主張民法物上請求權請求被告拆屋還地及返還不當得利云云，自無理由。
㈡、原告雖指稱被告所提出之收據係爐主收取酬神費用或被告捐香料之收據，並非系爭土地之租金云云，然觀諸該等收據上記載：「聖王公爐主收『組金（為租金之誤撰）』新台幣貳仟元整」、「暫收 林阿全 先生聖王（公）會『地租』新台幣貳仟元整」等字樣，均已記明所收之費用確為地租，足證系爭二層樓建物確係基於與聖王公間之基地租賃關係而使用系爭基地，並非無權占用。
㈢、原告另指稱爐主並非聖王公之管理人，故無代理聖王公收租之權限云云，然依下述事證，足認聖王公之爐主即為聖王公之實際管理者，而有代理聖王公收租之權限。
①、被告所提出收據上，均載明由爐主代表聖王公收租之意旨，且此種地租收取方式
已行之多年，早已是原告收取地租之慣行方式，應可認定兩造間確實存有租賃關係。
②、聖王公日據時期登載之管理員為 游景深 等七人，於民國八十八年方改選管理人為
游政吉 ，而聖王公曾於六十一年十一月十三日將「台北縣○○鄉○○○段外南勢角小段三六五之二地號土地內約拾柒坪土地」出售予戊○○，是時，代表聖王公與戊○○簽署買賣契約之人即為原告之「代表人」 游世南 、游象傳及 游景榴 等四人，此觀諸戊○○與原告所簽立買賣契約上賣主記載為聖王公代表人游世南、游象傳及游景榴等四人自明。參酌證人戊○○證稱：以前聖王公是由爐主來管理收租地的租金，游景榴、游象傳、游世南等人是當時的聖王公代表，以前租金要交給爐主，爐主收租後要做戲管理等語﹙見鈞院九十三年十一月一日準備程序筆錄﹚，益徵早於六十一年前，因日據時期選任之聖王公管理人業已凋零，惟並未選出新任管理人，故於八十八年選出新任管理人前，皆由爐主代表聖王公對外收租及處理財產事務，聖王公之爐主即為聖王公之實際管理者，而有代理聖王公收租之權限。
㈣、況按民法第一百六十九條規定：「以自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。」查，前揭聖王公與戊○○之買賣契約尚列有見證人 趙長江 、 林德喜 ，證人戊○○就買賣契約之所以另列有見證人之緣由，並證稱當時林德喜是中和鄉鄉長、趙長江是台北縣議員，他們是對方﹙指聖王公﹚找來作見證讓我們安心的等語﹙見鈞院九十三年十一月一日準備程序筆錄﹚，足見即便是聖王公之主管機關中和鄉長林德喜及台北縣議員趙長江，亦均信賴游象傳等爐主有代表原告之權利，足證游象傳等聖王公之爐主出租系爭土地與林全，並收取租金之行為當已構成表見代理，而應由原告負授權人之責任。
㈤、綜上，被告等繼承人按照與聖王公之租約而使用系爭基地，即非無權占用。原告起訴並無理由，並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、原告主張系爭土地為伊所有，系爭土地上如附圖所示斜線部分之系爭二層樓建物為被告公同共有之遺產，系爭二層樓建物並無合法權源，竟占用系爭土地，爰基於所有權及不當得利之法律關係，請求被告拆除系爭二層樓建物，將基地返還原告，並給付原告使用基地相當於租金之不當得利，被告固不否認系爭二層樓建物占用原告所有之系爭土地如附圖斜線部分所示面積，系爭二層樓建物為渠等公同共有之遺產，然否認為無權占有，並以前開情詞置辯，是本件應審究者為，被告所有之系爭二層樓建物究有無使用系爭土地之合法權源，若無，則原告之訴有理由。查：
㈠、原告主張系爭土地為伊所有，系爭土地上如附圖所示斜線部分之系爭二層樓建物﹙第一層之面積為八二點九四平方公尺、第二層之面積為三十點四七平方公尺﹚，為被告公同共有之遺產等情，業據原告提出土地登記謄本，被告提出繼承系統表、驗筆錄在卷可稽，並由本院囑託台北縣中和地政事務所測量屬實，是被告所有如附圖所示斜線部分之系爭二層樓建物占用原告所有之系爭土地，可以認定。
㈡、按「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。」最高法院七十二年度台上字第一五五二號裁判意旨參照。本件原告以系爭二層樓建物基地為伊所有，被告無權占有系爭二層樓建物基地為原因，請求被告拆除系爭二層樓建物，將建物基地返還原告，被告對伊所有之系爭二層樓建物占用原告所有之系爭土地之事實並無爭執，僅以與原告間存有基地租賃，並非無權占有為抗辯，則被告自應就其與原告間確有基地租賃之正當占有系爭土地權源，負舉證責任，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。查：
⑴、被告雖抗辯稱早於日據時期大正十五年間（即民國十五年），被告己○○○之公
公林興即向聖王公承租本件土地云云，並提出收據為憑，然此節已為原告所否認，並於準備程序中之九十三年七月三十日即提出民事追加被告及補充理由狀否認與被告存有租賃約定或租金之收受，足認原告於是時即已否認被告提出之收據確為原告收取租金所出具之收據，被告抗辯稱原告乃於準備程序終結後始否認被告提出租金收據之真正云云，已有誤會，況核諸被告所提出該等收據之立據日期為民國七十三年至七十九年間，至就被告前揭抗辯稱林興與原告間，早於民國十五年即立有租賃契約之事實，被告並未舉證以實其說，被告前開抗辯，已難憑信。
⑵、再觀諸被告所提出前開六紙收據，乃分別記載①「茲收到聖王公會爐主收組金新
台幣貳仟元正，林阿全先生台照，收款人游象傳，中華民國七十三年三月十一日」、②「暫收林阿全先生聖王會地租新台幣貳仟元整，爐主游世南」、③「茲收到新台幣貳仟元正，此据 游任準 ，林全先生，七五、二、二四」、④「暫收新台幣貳仟元整﹙聖王公會﹚七六、三、四，游漢堂」、⑤「暫時收據新台幣貳仟伍佰元正﹙聖王公會﹚七七、三、七， 廖金德 」、⑥「收據，茲收到新台幣參仟元正，此据，聖王公會值年， 游段揚 ，民國七十九年三月五日」，前開第②所示收據上雖記載係收取地租，然並未標明收取何處地租，至其餘①、③至⑥所示收據，或僅記載收取「租金」，或並未記載收取金額之用途，自無從執該等收據據為係兩造間，就系爭土地存有租賃關係，原告因向被告收取系爭建物基地地租之認定，被告抗辯稱兩造間存有基地租賃，被告所提出之收據即為原告收取系爭建物基地地租之收據云云，即不足採。
⑶、又神明會置有執行機關以執行會之事務，執行機關為值年制者，乃按序輪流執行
會務之制，值年者稱為爐主、值東或值年等，通常並置頭家數人以輔佐爐主；神明會有固定財產者，於通常情形仍置管理人以管理財產，另有爐主頭家以辦理祭祀事務﹙見台灣民事習慣調查報告，法務部編印，九十三年五月，六版，頁六六八至六六九、頁七一一﹚，原告有系爭土地等財產，並設有管理人，業如前述，則原告主張被告所出具收據乃因被告無權占用系爭土地，方由值年之爐主向之收取現金茲為每年祭祀做戲費用支出等語，亦與常情無悖，可以採信。
⑷、是依前⑴至⑶所述，既尚無從認被告所提出之收據即為原告向被告收取系爭建物
基地租金之收據，則被告執其所提出收據，抗辯稱游象傳等聖王公之爐主出租系爭土地與林全，並收取租金之行為當已構成表見代理，應由原告負授權人之責任，亦不足取。
⑸、至證人戊○○雖證稱：以前聖王公是由爐主來管理收租地的租金，游景榴、游象
傳、游世南等人是當時的聖王公代表，以前租金要交給爐主，爐主收租後要做戲管理等語﹙見本院九十三年十一月一日準備程序筆錄﹚，是證人戊○○固證稱爐主即為聖王公之實際管理者，有代表聖王公對外收租及處理財產事務權限，然因無從認被告所提出前開收據即為原告收取系爭建物基地地租之收據，自無從執證人戊○○前開證言作為有利被告抗辯稱兩造間存有租賃關係之認定。
⑹、綜上，依被告所提事證，尚無從認被告與原告間確有基地租賃之正當占有系爭土
地權源，依諸前開最高法院裁判意旨，自應認被告係無權占有，故原告依所有權之法律關係，請求被告將系爭土地如附圖所示斜線部分﹙第一層之面積為八二點九四平方公尺、第二層之面積為三十點四七平方公尺﹚之二層樓建物拆除，將基地返還原告，即有理由，應予准許。
㈢、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文，而依同法第一百零五條，上開規定於基地建築房屋準用之。被告無權占用系爭土地，已如前述，而無權占用他人之不動產者，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例意旨參照）。又上開關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件，雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準，最高法院四十九年臺上字第一二三０號判例意旨亦可參照。是被告無使用權源，擅自占用原告所有之系爭土地，自屬無法律上原因而受利益，原告因而受有無法使用系爭土地之損害，則原告依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益或損害，自屬有據。
㈣、查，系爭建物並無房屋稅籍資料一情，為兩造所不爭執，是本院無從依據房屋課稅資料查知被告所有之系爭二層樓建物由何時起開始占用系爭土地，惟被告自陳系爭二層樓建物所有權於四十一年三月九日由被告己○○○之夫林全自林興處繼承取得，嗣林全去世，系爭二層樓建物由被告等人繼承取得在卷，原告對系爭二層樓建物於四十一年三月九日即已存在，亦未有所爭執，是系爭二層樓建物至遲於四十一年三月九日即已存在，現則由被告等人因繼承取得共有等情，應可認定。
㈤、復按土地法第九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地法施行法第二十五條定有明文；又依土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價即為法定地價，故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價而言。查，系爭二層樓建物乃加強磚造二層樓建物，離捷運南勢角站步行約十五分鐘，附近均為商家兼住宅用等情，經本院受命法官勘驗系爭二層樓建物現場，製有勘驗筆錄，並有原告所提出系爭建物週遭環境現場相片數幀在卷可稽，參核系爭二層樓建物係屬未經辦理建物第一次所有權登記之建物乙節，為兩造所不爭執，系爭二層樓建物現開設聯強電信經銷處，販售行動電話手機之情，亦據原告提出前開系爭建物現場相片附卷為憑，是本院審酌系爭建物附近之繁榮程度及其利用情形，認為被告就系爭土地所受相當於租金之利益，以按申報地價週年利率百分之六計算為適當。
㈥、系爭土地於八十六年、九十三年一月之申報地價，分為每平方公尺三萬五千八百八十四元、二萬九千三百零六元四角，有原告所提出之系爭土地土地申報地價資料在卷可按，是被告自原告九十三年一月二日起訴前五年即八十八年一月起至九十二年十二月底止，共計五年占用系爭土地如附圖斜線部分所示面積計八二點九四平方公尺之利益為八十九萬二千八百六十六元｛被告每年占用系爭土地如附圖斜線部分所示面積所受相當於租金之利益之計算方法，乃以被告占用土地面積乘以當時每平方公尺申報地價乘以百分之六（元以下，四捨五入，下同），依此方式，被告自八十八年元月起至九十二年十二月底止，五年占用系爭土地如附圖斜線部分所示面積，相當於租金之利益為八十九萬二千八百六十六元｝，從而，原告請求被告賠償八十五萬零七百三十五點五元及自九十三年十一月一日起之法定遲延利息，即有理由，應予准許。
五、綜上所述，被告等人占有系爭土地如附圖斜線部分所示面積，作為系爭二層樓建物基地使用，並無正當權源，應屬無權占有，因而受有相當於租金之利益，致原告受有不能利用系爭二層樓建物基地面積之損害，從而，原告依民法第七百六十七條前段規定，請求被告等人將如附圖斜線部分﹙第一層之面積為八二點九四平方公尺、第二層之面積為三十點四七平方公尺﹚之二層樓建物拆除，將基地返還原告，並依不當得利之法律關係請求被告給付原告八十五萬零七百三十五點五元及自九十三年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保請准為宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之﹙系爭土地之價額為八百二十五萬五千三百五十元，計算方式：八二點九四平方公尺乘以九萬九千五百三十四元﹙每平方公尺之公告現值﹚為八百二十五萬五千三百五十元﹚。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年十二月十七日
臺灣板橋地方法院民事第三庭
審判長法官陳映如法官鍾啟煌法官陳明偉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年十二月十七日
法院書記官馬文慶