裁判字號：最高法院85年台上字第922號民事判決
裁判日期：民國85年04月26日
裁判案由：請求所有權移轉登記
最高法院民事判決八十五年度台上字第九二二號
上訴人丙○○訴訟代理人 邱永祥 律師被上訴人乙○
甲○○ 陳玲芳 奚志雄 邱良玲 共同訴訟代理人 呂傳勝 律師
陳正磊 律師右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十四年五月二十二日台灣高等法院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第七五號），提起上訴，，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：坐落桃園縣○○鎮○○段○○○號土地（改編前○○○鎮○○○段九三之二號，下稱系爭土地），原係伊與訴外人 黃明福 等所共有之農地。伊於民國六十七年三月二十三日與被上訴人乙○訂立不動產買賣契約書，將系爭土地內之特定部分約五百餘坪，以每坪新台幣（下同）一千二百五十元出賣於被上訴人乙○，因被上訴人乙○當時無自耕能力，不能承受農地。迨至七十一年系爭土地變更為住宅區後，伊始將系爭土地所有權應有部分五四○分之二六三（面積三百四十五坪）移轉登記於被上訴人乙○暨其所指定之其餘被上訴人，應有部分各如第一審判決附表（以下簡稱附表）所示。惟上開買賣契約違反土地法第三十條及農業發展條例第三十條（係修正前第二十二條之誤）之規定，應屬無效。被上訴人受有所有權移轉登記之利益即為無法律上之原因而致伊受有損害，依民法第一百七十九條之規定，應將其所取得之利益返還於伊。又如伊與被上訴人間上開物權行為亦屬無效，被上訴人即應將所有權移轉登記予以塗銷等情。先位聲明，求為命被上訴人分別將系爭土地各如附表所示之所有權應有部分移轉登記於伊；備位聲明求為命被上訴人分別將系爭土地各如附表所示之所有權應有部分於桃園縣大溪地政事務所七十一年七月二日收件，所為之所有權移轉登記予以塗銷之判決。
被上訴人則以：伊取得系爭土地如附表所示應有部分之所有權移轉登記，係依據七十一年六月間兩造另訂之土地所有權移轉契約書，並非以六十七年三月二十五日所訂之買賣契約為依據。此二契約之當事人及買賣標的物均不相同，並非同一契約。又上訴人主張之不當得利返還請求權，其行使已逾十五年之時效期間，伊自得為時效抗辯。
且上訴人係因違背法律禁止行為所為之給付，均不得請求返還等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，無非以：上訴人主張之事實，有其提出之土地登記簿謄本、不動產買賣契約書為證，並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。查系爭土地，於六十七年三月二十三日訂立本件不動產買賣契約時，地目為旱，屬於農地，嗣經桃園縣政府公告，於七十年七月二十八日編定為鄉村區乙種建築用地，有土地登記簿謄本在卷可稽。如買賣當時約定，系爭土地變更為非農地時，賣方（上訴人）應協同辦理產權移轉登記，不問買方（被上訴人乙○）有無自耕能力，是否為細分農地，系爭土地買賣契約即不能謂為無效。本件被上訴人乙○與上訴人簽訂不動產買賣契約時，雙方知悉系爭土地為農地，承受人須有自耕能力，乙○當時為無自耕能力人，業據證人 歐騰耀 證明在卷，且為被上訴人所不爭執，而契約書第三條後段所約定：「若甲方（乙○）未能具備自耕能力，致延誤登記，地價上漲，須扣繳增值稅，由甲方負擔」。係因乙○欠缺自耕能力，暫時無法辦理登記手續，日後得過戶時，因稽延時日，地價不免上漲，所增加稅負應由乙○負擔。且本件土地買賣簽約後，上訴人即於六十七年五月三十一日出具土地使用同意書，同意被上訴人經營之明芳工業公司建築廠房，使用系爭土地，有土地使用同意書在卷可證，再參酌代書 呂錦堂 及介紹人 張家富 之證言，足見乙○與上訴人確有系爭土地變更為非農地時再為移轉登記之約定。即上訴人有預期系爭土地不能移轉登記之情形除去時，始為移轉登記。則上訴人與被上訴人乙○於六十七年三月二十三日所簽訂之土地買賣契約書，自屬有效。倘如上訴人所稱原土地買賣契約無效，雙方當事人互負回復原狀之義務，乙○應返還系爭土地內特定部分，上訴人應返還價金八十萬元，然雙方並未依此而為，反而在系爭土地於七十年七月二十八日變更為乙種建築用地後，於七十一年六月由被上訴人五人與上訴人簽訂土地所有權移轉契約書，將系爭土地特定部分變更為應有部分，辦理所有權移轉登記，足認被上訴人乙○以八十萬元之返還請求權為價金，購買上訴人系爭土地應有部分，屬於債之更改，因系爭土地已非農地，兩造間七十一年六月所訂土地所有權移轉契約，應屬有效，被上訴人取得系爭土地應有部分之所有權，自有法律上之原因。至於被上訴人乙○於八十年七月二十七日與上訴人簽訂土地買賣補充合約書，係約定上訴人就系爭四一二號土地除已移轉登記面積約三百四十三坪外，願將其餘不足面積約二百九十六坪辦理移轉登記，被上訴人亦屬有法律上之原因受領系爭土地應有部分之土地，從而上訴人以不當得利及無效法律行為回復原狀之法律關係，訴請被上訴人返還系爭土地，或塗銷系爭土地所有權移轉登記，尚屬無據，不能准許等詞，為其判斷之基礎。
按土地法第三十條私有農地之移轉，其承受人以能自耕者為限之規定，旨在貫徹耕者有其田之基本國策，發揮農地之作用，是以若於農地買賣契約中雖形式上合法的約明移轉登記予有自耕能力之第三人，但買受人之目的僅在於借用有自耕能力之他人名義取得產權，實質上並無使其真正取得農地從事耕作之意思，即係以迂迴之方法逃避土地法第三十條之禁止規定，實為脫法行為，其買賣契約應屬無效。本件上訴人與被上訴人乙○於六十七年三月二十三日訂立買賣契約時，系爭土地地目為旱，屬於農地，買受人乙○為無自耕能力人，且該土地買賣契約簽訂後，即由上訴人於六十七年五月三十一日出具土地使用同意書，同意被上訴人所經營之明芳工業公司建築廠房，使用系爭土地，為原審所確定之事實，並有土地登記簿謄本及土地使用同意書在卷可稽（見一審卷第三十二頁及第七十九頁）。果爾，被上訴人乙○購買系爭土地，並非欲供耕作之用，乃係為建築廠房使用，即與土地法第三十條強制規定有違，為法律所不許。倘六十七年三月二十三日原訂契約無效，自不能因嗣後該土地變更為非農地，及八十年七月二十日另立補充合約書，而使無效契約變成有效。雖買賣契約第三條約定：「若因甲方（即被上訴人乙○）未能具備自耕能力，致延誤登記期限至地價上漲，須扣繳增值稅，由甲方自行負擔」。此為延誤登記須繳增值稅應由何方負擔之約定，似難認係兩造有預期系爭土地將來不能移轉之情事除去時，始為移轉之約定。上訴人在原審亦主張被上訴人乙○於原審另案八十一年重上字第八十五號損害賠償事件中稱兩造訂約時之真意係其得指定具備自耕能力之人為登記名義人，從未提及兩造當時訂約之真意為等待系爭土地地目變更後再為移轉登記等語（見原審更㈠卷第一○一頁、第一○七頁及反面）。原審就上訴人前述攻擊方法並未說明其不足採之意見，遽認系爭買賣契約既約定預期系爭土地變更為非農地後再為移轉，自屬有效云云，顯有判決不備理由之違法。又所謂債之更改乃變更債之要素使成立新債務而消滅舊債務之契約，故除新債務須與舊債務異其要素外，尚須當事人有因新債務之發生而使舊債務消滅之意思之合致，債之更改契約始能成立，否則自無從成立債之更改。查本件被上訴人乙○於八十年間猶依上開買賣契約另案訴請上訴人給付債務不履行之損害賠償，八十一年間於二審訴訟進行中，上訴人之訴訟代理人始提出該買賣契約無效之抗辯，何能謂兩造在此之前已有為債之更改之合意﹖倘兩造於七十一年六月間所簽訂之土地所有權移轉契約書為債之更改，則六十七年三月二十三日之買賣契約，既已因雙方合意為債之更改而不復存在，被上訴人乙○又何以依六十七年三月二十三日之買賣契約訴請上訴人給付債務不履行之損害賠債﹖原審認兩造於七十一年六月間所訂土地所有權移轉契約書，及上訴人與被上訴人乙○於八十年七月二十七日簽訂之土地買賣補充契約書，係屬債之更改云云，尚嫌率斷。且既已認定六十七年三月二十三日之土地買賣契約書仍有效存在，復稱其後二次契約為債之更改，亦有判決理由矛盾之違法。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十五年四月二十六日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官顏南全右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年五月七日
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