裁判字號：臺灣基隆地方法院111年訴字第46號民事判決
裁判日期：民國111年04月21日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣基隆地方法院民事判決111年度訴字第46號原告 曾麗秋 訴訟代理人 朱德清 被告 簡鈺樺 訴訟代理人 黃志傑 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國111年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○號三樓房屋遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國110年11月17日，自本院以拍賣方式取得坐落新北市○○區○○段000○000地號土地應有部分10000分之332及其上33建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路0號3樓房屋所有權全部與共同使用部分36建號應有部分5分之1（上開建築物部分，以下稱系爭房屋），被告於系爭房屋查封後才與執行債務人 簡秋玲 簽訂租賃契約，依強制執行法第51條規定，系爭租約無效，並無買賣不破租賃原則之適用，被告無權占用系爭房屋，為此依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋等語。並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。
二、被告抗辯略以：被告係自105年1月1日向原所有權人簡秋玲承租而占有系爭房屋，租期至112年12月31日始屆滿，該租賃關係依民法第425條規定對原告仍繼續存在，並非無權占有，且查封筆錄已記載不點交等語。並答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，系爭房屋之所有權人原為訴外人簡秋玲，經本院以109年度司執字第32086號強制執行程序中查封拍賣，由原告買受，並於110年12月27日登記為所有權人，系爭房屋現為被告所占有使用等事實，經原告提出本院核發之不動產權利移轉證書為證（本院卷第13頁、第14頁），並有土地建物查詢資料在卷足憑，且為被告所不爭執，原告此部分主張可認為真實。
四、原告主張被告無權占有系爭房屋，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，本院判斷如下：
㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民
事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，上訴人對被上訴人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被上訴人於上訴人無權占有之事實，無舉證責任。上訴人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認被上訴人之請求為有理由（最高法院著有72年度台上字第1552號裁判意旨參照）。又不動產實施查封後，就查封物所為之移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第113條、第51條第2項分別定有明文。所謂「其他有礙執行效果之行為」係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言（最高法院71年度台上字第3636號判決意旨參照）。經查：
⒈被告雖辯稱其自105年1月1日向原所有權人簡秋玲承租而占有
系爭房屋，租期至112年12月31日始屆滿，並非無權占有云云，並提出其於110年1月1日與系爭房屋原所權有人簡秋玲簽訂之房屋租賃契約書為證。然被告與簡秋玲於107年1月1日簽訂之租賃契約於109年12月31日即屆滿，有新北市瑞芳區公所111年3月15日新北瑞社字第1112743972號函附房屋租賃契約書足參，足見被告與簡秋玲間就系爭房屋之租賃關係於109年12月31日租期屆滿後即行消滅。又系爭房屋於109年12月2日辦理查封登記，有原告提出之新北市地籍異動索引影本附卷可憑，即已生查封效力，因此自此時起系爭房屋之原所有權人即執行債務人簡秋玲即應受查封效力之拘束，不得再任意出租系爭房屋予被告。簡秋玲既係於系爭房屋查封登記後，更新租賃契約之租期自110年1月1日至112年12月31日止，因有礙執行行為，違反查封效力而對原告不生效力，當然無民法第425條第1項所定租賃契約對於系爭房屋之拍定人即原告仍繼續存在（即買賣不破租賃）之適用餘地，被告依其與簡秋玲於110年1月1日簽訂之租賃契約，並抗辯其係有權占有系爭房屋，並不足採。
⒉強制執行法中之「點交」程序，係指買受人或承買人在符合
強制執行法第99條第1項至第3項情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言，其立法目的是為避免買受人慮及債務人或其他第三人無權占有不動產，造成應買意願低落或影響出價條件，故藉由點交程序以維持強制執行之效果，進而避免當事人另行興訟。又執行法院並無實體認定之職權，若不動產非債務人占有，或查封前有第三人占有且對有權占有與否有爭執等情時，強制執行法第99條第1項及第2項即規定在此情形不點交，因為第三人對該不動產是否有權占有係屬實體權利義務存否之情形，應循爭訟途徑確定，因此拍賣公告中註記「拍定後不點交」，意義僅在限制買受人或承買人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，並不能進一步推論債務人或第三人有實體上合法占有之正當權源。查本院民事執行處於110年1月25日至系爭房屋實施查封時，被告在場陳稱系爭房屋由其與家屬居住使用，本院民事執行處並於拍賣公告上註明：「民國110年1月25日履勘時，…債務人之姊在場陳稱本件執行標的現僅由其及家屬居住使用，拍定後之法律關係由拍定人自理，拍定後不點交。」其意在告知投標人，拍定後法院將不負責點交系爭房屋予拍定人，依上開說明，僅屬原告不得聲請點交而已，並不是直接認定承租人即被告有占有使用系爭房屋之正當權源，仍應由本院審理租賃契約對於拍定人是否發生效力，被告辯稱拍賣公告記載不點交，其基於與簡秋玲間之租賃關係得繼續使用系爭房屋至112年12月31日止，亦不可取。
㈡所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對
於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。被告不得以其與簡秋玲於110年1月1日簽訂之租賃契約對抗原告，已如前述，又未舉證證明有權占有系爭房屋之事實，被告既無權占有使用系爭房房屋，原告依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
五、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國111年4月21日
民事庭法官陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年4月21日
書記官陳柏宏