裁判字號：臺灣高等法院臺南分院108年上易字第260號民事判決
裁判日期：民國108年12月26日
裁判案由：分割共有物
臺灣高等法院臺南分院民事判決108年度上易字第260號上訴人 郭汾楠 訴訟代理人 裘佩恩 律師複代理人 莊佳蓉 律師訴訟代理人 王盛鐸 律師
蘇泓達 律師被上訴人 郭煌培 輔佐人 郭建志 上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國108年5月31日臺灣臺南地方法院第一審判決（107年度訴字第01291號），提起上訴，本院於108年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由兩造依原應有部分比例各自負擔。
事實及理由
壹、被上訴人於原審法院起訴主張：
一、坐落臺南市○○區○○段○○○○號、面積495.14平方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分各2分之1，兩造間並未訂有不可分割之約定，且法律並未規定不得分割，亦無因使用之目的不能分割情事，但兩造就分割方法始終無法達成協議。
二、系爭土地之西側及北側鄰地，分別為同段492、486地號土地（下分稱492、486地號土地），而492地號土地為被上訴人所有，486地號土地則為上訴人所有，依被上訴人所提分割方案（即附圖一），被上訴人取得編號甲部分土地，即得與其所有之492地號土地相連，上訴人取得編號乙部分土地，即得與其所有之486地號土地相連，地形完整，均面臨通路，不論建築利用、通行而言，均可合併規劃使用，促進土地整體效益。至上訴人所有坐落系爭土地上之未保存登記建物（即臺南市○○區○○里○○○00號，下稱系爭建物）已老舊不利使用，屋齡已54年，而土地永存，應考量土地之利用優先於房屋之使用，況上訴人現並未使用該建物，是被上訴人之分割方案堪認為適當、公允之分割方法。
三、依上，爰依民法第823條第1項、第824條第2項等規定，提起本件訴訟，請求法院判決分割，並求為判命：兩造共有系爭土地，分割如附圖一所示，即：編號甲部分面積247.57平方公尺分歸被上訴人取得，編號乙部分面積247.57平方公尺歸上訴人取得（原審判決：按如附圖一所示方法分割，即：編號甲部分面積247.57平方公尺分歸被上訴人取得，編號乙部分面積247.57平方公尺歸上訴人取得。嗣上訴人不服而提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回）。
貳、上訴人則以下列等語（與原審判決記載相同者予以引用，不再陳述），資為抗辯：
一、依原審所採之分割方案分割，上訴人所有之系爭建物將從中被拆除大半，又其雖為老舊之未保存登記建物，但結構完整，稍加整理仍可供住宅使用，並非毫無經濟價值；且該建物為上訴人家族祖厝，上訴人雖移居北部由子女就近照顧，但固定每3年家族子孫就會回祖厝清掃整理，慎終追遠，精神上之價值遠大於經濟價值。
二、被上訴人向前手承買系爭土地2分之1應有部分前，上訴人耳聞被上訴人之前手有出賣應有部分之意思，曾向前手表示願以市價優先承購之意願。惟前手並未依土地法第34條之1將其與被上訴人之買賣條件書面通知上訴人，致上訴人無法行使共有人之優先購買權。今被上訴人在明知系爭土地上有他人建物之情況下，訴請共有物分割，其分割方案導致上訴人之系爭建物被拆除而無法使用，已有害上訴人對系爭建物之權利。是上訴人對於系爭建物之損害，爾後還要另訴向原共有人求償，徒增訟累。
三、上訴人所提分割方案，在同時保存兩造建物下，又能符合土地使用現況，應屬較衡平之分割方案。至上訴人之分割方案固然土地形狀不方正，但畢竟系爭土地位處偏遠鄉村，土地經濟價值本屬有限，現況也都是種植少量農作或雜草叢生，被上訴人亦未證明有興建建物之確定計畫，原判決僅以系爭建物經濟價值不高，未考量該建物在上訴人家族具有凝聚家族意識及慎終追遠之重大意義，遽採行被上訴人之分割方案，致遭拆除命運，且無法獲得任何合理之補償，上訴人難以甘服。
四、依上，提起上訴，並上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有系爭土地，應按如附圖二所示方法分割，即編號Ｘ部分分歸被上訴人取得，編號Ｙ部分分歸上訴人取得。
參、兩造不爭執之事實：
一、系爭土地為兩造所共有，面積為495.14平方公尺，兩造應有部分比例各為2分之1。
二、系爭土地南側為無路名之柏油路，路寬約3公尺多，西側及492地號土地與道路間設有圍牆，492土地上有被上訴人所有之磚造建物，門牌號碼為臺南市西港區大塩寮30號。
三、系爭土地北半側有一磚造建物即系爭建物，該建物門口堆置雜物及廢棄物，屋內放置有木椅、佛堂並堆置雜物及廢棄物，目前該建物無人使用；該建物南側之西半部種植地瓜，東半部與坐落同段480地號土地上均有種植玉米，其餘為雜草；又系爭土地與480地號土地間有磚牆為界，北側與486地號土地上均種植香蕉等作物。
四、系爭建物依稅籍資料所示，起課年月為53年7月，折舊年數54年，目前課稅現值為7,200元（見原審卷㈡第75頁）。
肆、兩造爭執之事項：本件系爭土地應採何方案分割，較能兼顧當事人利益及達土地使用之最大效益及利用？
伍、本院之判斷：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；民法第823條第1項定有明文。查系爭土地為兩造所共有；又本件共有人間就系爭土地並無因物之使用目的不能分割、或定有不分割之特約致不能分割之情形，惟因無法達成協議分割之事實，已據被上訴人於原審及本院審理時陳述在卷，並有其所提出之土地登記第一類謄本、地籍圖謄本等在卷可按（見原審卷㈠第21、23頁），且為上訴人所不爭執，自屬真實。再徵之兩造就系爭土地之分割並無爭執，惟對分割方法則曾各有主張，亦各有爭執，且於原審法院調解時亦未能達成協議分割（見原審卷㈠第51頁）以察，顯然渠等間已無法協議分割；則被上訴人訴請裁判分割，於法自無不合。
二、次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：㈠以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。㈡原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。另以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。而以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有；民法第824條第1、2、3、4項分別定有明文。另按共有物之分割，不得純以使用現狀為分割之唯一標準，法院為顧及全體共有人之利益認為以不全依使用現狀分割為宜，所決定之分割方法，縱使部分共有人因此而受有損害，仍不得因之指為違法。又共有土地之分管使用，不過定暫時狀態而已，共有人仍就全部共有土地享有權利，得就全部共有土地主張按應有部分為分割，而法院裁判分割共有物，除應斟酌共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、經濟效用以及全體共有人之利益等公平決之；換言之，裁判分割共有物，屬形成判決，在裁判上定共有物之分割方法，法院有審酌共有物各種情形，顧及共有人全體利益而自由裁量之權，不受任何當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院49年度台上字第2596號、71年度台上字第2825號、81年度台上字第31號及93年度台上字第1797號裁判參照）。依此，共有物分割應審酌各共有人之應有部分比例，各共有人之意願，各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法。
三、查系爭土地之現況，其南側有一無路名之柏油道路，西側及492地號土地與該道路間設有圍牆，而該等土地上有被上訴人所有之如附圖三編號Ｂ磚造建物，其門牌號碼為臺南市西港區大塩寮30號；又系爭土地北半邊有一如附圖三編號Ａ磚造建物（即系爭建物），該建物門口堆置雜物及廢棄物，屋內放置有木椅、佛堂並堆置雜物及廢棄物，目前系爭建物無人使用；至系爭建物南側之西半部種植地瓜，建物東半部與480地號土地有種植玉米，其餘為雜草；另系爭土地與東側480地號土地有以磚牆為界；而系爭土地北邊與486地號土地上均種植香蕉等作物等情，已經原審於108年1月03日會同兩造及地政事務所測量人員至現場履勘，並有勘驗測量筆錄、現場照片、地籍圖謄本（現場簡圖）及臺南市佳里地政事務所108年1月04日所測量字第1080001092號函檢附之土地複丈成果圖（即附圖三）附卷可參（見原審卷㈡第083至107頁，且為兩造所不爭執，自屬真實。
四、次查兩造就系爭土地之分割方案，經上訴人不服上訴本院後，其中被上訴人主張依原審判決所定之方案（即附圖一）予以分割，上訴人則請求依附圖二分割方案予以分割，致有主張附圖一、二等分割方案之爭議（見本院卷第48、53頁），茲就兩造於本院審理時所主張之前揭分割方法，分別比較說明如下：
如附圖一分割方案：
㈠此分割方案係就系爭土地，以南北向之分割線，由北往南為
基準依面積予以推算，分割後之系爭土地，共有人所分得之土地界限呈一直線，土地地形頗為方正完整，且兩造所分配土地面積均與依渠等應有部分比例核計之面積相符，若不審酌土地價值及臨近可供通行道路等因素，顯示尚無增減之情況，自符合公平及比例原則；又系爭土地南邊面臨路寬約3公尺多之柏油道路可供對外通行出入；另坐落系爭土地西側之492地號土地為被上訴人所有，北側之486地號土地則為上訴人所有，該等土地與系爭土地之使用分區雖為鄉村區，然使用地類別皆為乙種建築用地，有土地登記第一類謄本附卷可參（見原審卷㈠第23至27頁）；基此，若依此方案予以分割，兩造分別取得如附圖一編號甲、乙部分後，自可與渠等所有相鄰之492、486地號土地分別為合併整體利用，且就總體而為觀察，合併後土地地形尚完整方正，而編號乙與486地號土地間相連接部分之寬度亦達10公尺左右，日後便於為適當整體之規劃，實有利於將來建築、充分利用，並能充分發揮建築用地之經濟價值及使用效益。可見依附圖一所示方案分割，應屬較為可採。
㈡又系爭土地如採附圖一所示方案分割，雖將導致上訴人坐落
系爭土地上之系爭建物有部分，因坐落在被上訴人分歸取得之編號甲土地上，而有遭被上訴人請求拆除之虞；惟查系爭建物並未向主管機關辦理保存登記，而經原審法院履勘現場結果，系爭建物為1層樓磚造斜式瓦片屋頂建物，外觀已顯老舊，房屋牆面斑駁、生苔，木門油漆脫落，地板沾染灰塵，而門口堆置有多樣雜物、廢棄物，屋內則放置有木椅、佛堂並堆置雜物及廢棄物，目前並無人居住使用等情，已經原審至現場履勘，制有勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見原審卷㈡第83、91至101頁），並經本院核閱前揭照片所示確為屬實無訛，而上訴人亦自承系爭建物現無人居住使用，其目前居住北部等語在卷（見原審卷㈡第60頁）；再參諸系爭建物稅籍資料所示，系爭建物起課年月為53年7月，折舊年數54年，目前據以課稅現值為7,200元，有臺南市政府財政稅務局佳里分局107年11月22日南市財佳字第1072713765號函附之房屋稅籍證明書在卷可參（見原審卷㈡第74至75頁），顯示系爭建物屋齡已達50餘年，房屋現值甚低，且目前堆置多樣雜物、廢棄物，包含上訴人在內均未有人居住其中，其經濟價值非高，若予以拆除，究其影響極微，尚無斟酌之必要。至上訴人雖表明希望保留系爭建物，然由上揭客觀情狀而為推求，尚難認有何違反公平或造成社會經濟重大損失之情事。是系爭土地依如附圖一所示方案分割，雖系爭建物會有部分將遭拆除，而造成上訴人之損害，惟若與兩造因分割所受之合併利益相較，尚屬合理適當者。
㈢至上訴人辯稱：系爭建物為上訴人家族祖厝，其雖移居北部
，但固定每3年家族子孫就會回祖厝清掃整理，慎終追遠，精神上之價值遠大於經濟價值；又被上訴人之前手未依土地法第34條之1第2項將買賣條件書面通知上訴人，被上訴人在明知系爭土地上有他人建物情況下，訴請共有物分割，已有害上訴人對系爭建物之權利等語。惟查：
⒈按共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以
書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。又共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；土地法第34條之1第2項及第4項固分別定有明文。然該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言；即土地法第34條之1第4項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第104條第2項及耕地三七五減租條例第15條第3項用語不同，可以知之（最高法院66年度台上字第1530號裁判參照）。準此，本件被上訴人受讓系爭土地應有部分，縱該出讓人即共有人出售應有部分時漏未通知上訴人優先承買，惟因優先承買權屬債權性質，且該通知義務，純屬公同共有人間之內部關係，公同共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分之效力，尚無影響。是被上訴人既已取得系爭土地之應有部分，依法自得請求分割共有之系爭土地。再者，被上訴人係於106年12月19日（原因發生日期為106年11月30日）以「買賣」為原因登記取得系爭土地之應有部分2分之1，並於107年6月25日始具狀向原審法院起訴請求分割系爭土地（見原審卷㈠第13及23頁），其間時間相距已逾半年，上訴人既於相當期間內不行使其權利，依一般社會通念，容可認其權利之再為行使已有違「誠信原則」；是上訴人此之所辯，尚不能採為有利於其之認定。
⒉又如前述，共有物之分割，不得純以使用現狀為分割之唯一
標準，法院為顧及全體共有人之利益認為以不全依使用現狀分割為宜，所決定之分割方法，縱使部分共有人因此而受有損害，仍不得因之指為違法。另定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平（最高法院94年度台上字第1149號裁判參照）。查依此分割方案，將來雖會致使系爭建物之建築體遭拆除部分，惟若強行保留系爭建物，將致分割後土地地形極不完整，亦即無法充分發揮經濟效用，實有礙土地利用價值，則是否符合公平經濟原則，顯非無疑義。再者，慎終追遠係指慎重從事，追念前賢，而表達慎終追遠心意，儀式只是外在呈現手段，「飲水思源」的精神才是最重要；其中核心價值與思維，即對尊長與社會倫常秩序的尊重，其意涵表述社會人際的規範，不但以尊重自我之所以源起為核心，更傳達敬天祭祖與孝親的觀念，是一切道德行為的基礎；易言之，系爭建物是否保留，尚難認與慎終追遠之實踐有絕對關聯性。是為土地日後利用價值計，茍有礙系爭土地之經濟效用者，自無庸考量是否保留。
㈣依上，顯然若依此方案予以分割，除兩造所分歸之土地均有
道路可對外聯絡，且能兼顧全部共有人之利益，作整體利用，而無損土地價值外，且無需他人互相配合之牽制，對各共有人將來之使用及處分影響較小，要之更能為有效之利用，而達到該土地使用之經濟效用，究之應屬適當之分割方案。再者，此方案若考量各共有人所分歸土地之位置、地形及取得土地之價值，並就系爭土地之交通情況、里鄰環境、公告現值等各項經濟指數，予以評估鑑核，應無顯失公平之處及有違比例之原則。是本院基於兼顧共有人之利益，作整體利用，且使更能為有效之利用等原則，認本案當屬較為合理、公平之分割方案。爰審酌上開情況，定系爭土地之分割方案為如附圖一之分割方案所示。
如附圖二分割方案：
㈠按分割共有物以原物分配於各共有人為原則，法院就共有物
為裁判分割時，應依民法第824條之規定為適當之分割，即考慮各共有人之意願、共有物之性質、使用現狀、經濟效用及全體共有人之利益等因素公平決定之（最高法院69年台上字第1831號判例參照）。
㈡此分割方案就系爭土地，係以東西或南北向之分割線，由北
往南為基準依兩造原應有部分比例面積予以推算，固然上訴人所有之系爭建物可免於遭拆除部分建築體；惟依分割後之系爭土地界限所示，將使兩造各自取得土地之地形極為不規則，即分別呈現正、反之Ｌ形，究之顯不利於為整體建築使用規劃，且上訴人分得之編號Ｙ部分土地，其面臨南邊柏油道路之寬度將變窄，同時為使位處Ｙ部分之北邊土地及北側之486地號土地能往南對外聯絡通行，需於編號Ｙ部分南半邊土地上預留通路，將致該部分得作為建築使用之面積大減少，已與系爭土地分割應發揮最大之供建築使用經濟效益及利用價值有違。況如前所述，系爭建物之經濟價值極低，即使分割後須拆除，亦不致造成社會經濟之重大損失；基此，本於公平原則及兼顧共有人利益之考量，自尚不能以此採為應依如附圖二方案為分割之審酌因素。
㈢依上，附圖二分割方案僅為保留系爭建物，卻將系爭土地分
割為較不利於兩造日後建築使用之正、反Ｌ形不完整狀，而造成土地難以有效利用（即脫離資源低效率之困境）之情形，且編號Ｙ部分土地會因需預留通路致減少得作為建築使用之面積，實難認公允妥適。是上訴人主張依如附圖二之分割方式予以分割，尚不足取。
五、依上，兩造就系爭土地各所分得土地，與依渠等應有部分核計之面積相符，並無不公平處可言，且又無違共有物分割應達到土地使用經濟效用目的。則本院基於兼顧共有人之利益，作整體利用，而無損土地價值，且更能為有效之利用等原則；並斟酌如附圖一之分割方法，分割後兩造取得之土地均屬方正，便於整體規劃利用，並均面臨道路出入方便聯絡，符合共有人之最大利益，及系爭土地之經濟利用等情，足見如附圖一當屬較為合理、公平之分割方案。爰審酌上開情況當以依如附圖一較為可採，並定系爭共有土地之分割方法為如附圖一分割方案。
陸、綜上所述，本件上訴人主張之如附圖二所示之分割方案，就系爭土地之充分利用及整體規劃而言，實非公允妥適，尤其對兩造而言，將不利其日後利用及影響土地之使用經濟價值，已如前述；而應以如附圖一所示之分割方案較為妥適，爰定為本件系爭土地之分割方案，即：編號甲部分面積247.57平方公尺分歸被上訴人取得，編號乙部分面積247.57平方公尺歸上訴人取得。原審依上開方法定系爭土地之分割方案，經核於法並無未合。上訴人上訴意旨均指摘原判決不當，求予廢棄改判如上訴聲明之所示，為無理由，應予駁回。又本件係因分割共有物而涉訟，上訴人之行為，可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要；又分割共有物之訴，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，且本件分割共有物之訴，既經法院准許分割，並為全體共有人定分割方案，共有人均蒙其利；是本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件之訴訟費用，應依民事訴訟法第80條之1，由兩造各依其應有部分2分之1之比例分擔，始為公平，附此敘明。
柒、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第80條之1、第81條第2款，判決如主文。
中華民國108年12月26日
民事第三庭審判長法官張世展
法官王浦傑法官黃佩韻上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國108年12月26日
書記官廖文靜