裁判字號：臺灣士林地方法院103年訴字第792號民事判決
裁判日期：民國106年02月15日
裁判案由：分割共有物
臺灣士林地方法院民事判決103年度訴字第792號原告 顏月霞 訴訟代理人 賈育民 律師被告 王財
王秀美 黃平山 黃平村 黃平田 上列三人共同訴訟代理人 林月雪 被告 謝家添
謝福松 謝福川 謝福明 謝添福 謝福清 謝福隆 謝宗良 謝湘芬 謝松 謝 鐘玉鶴 謝文傑 謝明賢 謝明仁 謝文章 謝正德 謝明峰 訴訟代理人 謝國泰 被告 游三祺 兼上列一人訴訟代理人 游三郎 被告 游美玉
謝銘焜 謝銘聰 張詩賢 張輝雄 張清祥 張清全 張碧雲 張瑞珍 張瑞蘭 謝 王秀鳳 被告 謝弘傑 （即 謝水圳 之承受訴訟人）上列三十六人共同訴訟代理人 林淑娟 律師複代理人 林虹如
林伊均 被告 謝志順 （即謝水圳之承受訴訟人）
高 王秀卿 訴訟代理人 高進福 被告 謝雅錦
財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政 訴訟代理人 王貴蘭 被告 李世仁
黃正夫 黃照雄 黃宏義 闕帝統 闕絹繐 闕絹綉 闕絹綾 謝忠城 謝錦河 兼上法定代理人 謝永森 法定代理人 施若慈 被告 謝承宗
李淑慧 吳富登 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，應分割為：如附圖所示之甲部分由原告取得，如附圖所示之乙部分由被告王財、王秀美、黃平山、黃平村、黃平田、謝家添、謝福松、謝福川、謝福明、謝添福、謝福清、謝福隆、謝宗良、謝湘芬、謝松、 謝鐘玉鶴 、謝文傑、謝明賢、謝明仁、謝文章、謝正德、謝明峰、游三祺、游三郎、游美玉、謝銘焜、謝銘聰、張詩賢、張輝雄、張清祥、張清全、張碧雲、張瑞珍、張瑞蘭、謝王秀鳳、謝弘傑、 高王秀卿 、謝忠城、謝錦河、謝承宗、謝永森取得，應有部分各如附表一所示。被告謝福松應分別補償被告財政部國有財產署北區分署、李淑慧、吳富登、謝志順、謝雅錦、李世仁、黃正夫、黃照雄、黃宏義、闕帝統、闕絹繐、闕絹綉、闕絹綾如附表二所示之金額。
訴訟費用之分擔如附表三所示。
事實及理由
壹、程序方面
一、被告謝志順、高王秀卿、謝雅錦、財政部國有財產署北區分署（下稱國有財產署）、李世仁、黃正夫、黃照雄、黃宏義、闕帝統、闕絹繐、闕絹綉、闕絹綾、謝忠城、謝錦河、謝承宗、謝永森、李淑慧、吳富登經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人，遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；另當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；又上開規定所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟。民事訴訟法第168條、第170條、第175條第1項、第178條分別定有明文。經查，被告謝水圳於本院審理中之民國103年12月1日死亡，其繼承人為謝弘傑、謝志順、 謝志強 等情，有戶籍謄本及繼承系統表等影本在卷可稽（本院卷二第225-229頁），是謝弘傑及謝志強具狀聲明承受訴訟（本院卷二第222-224頁），於法自無不合（原告嗣已對謝志強撤回起訴，參本院卷三第261頁），另謝志順部分，亦經本院於104年7月17日裁定命其承受並續行訴訟（本院卷二第292頁）。又查，被告謝錦河於本院審理期間，經臺灣臺北地方法院以101年度監宣字第601號、102年度家聲抗字第112號裁定宣告為受監護宣告之人，並選定謝永森、施若慈為其監護人等情，有上述裁定附卷可稽（本院卷四第107-111頁），本院亦已於105年12月16日裁定命謝永森、施若慈承受訴訟，續行本件訴訟程序，均於此敘明。
貳、實體方面
一、原告起主張：臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，各共有人之應有部分詳如附表三所示。又系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約定有不分割期限之情形，且因共有人數眾多，難以達成分割之協議，為此，爰依民法第823條之規定，請求以變賣分配價金之方式，裁判分割系爭土地等語。並聲明：兩造共有之系爭土地，請求准予變賣，並按附表三所示之應有部分比例，將價金分配於各共有人。
二、㈠被告謝志順、謝雅錦、李世仁、黃正夫、黃照雄、黃宏義、闕帝統、闕絹繐、闕絹綉、闕絹綾、謝忠城、謝錦河、謝承宗、謝永森均未於言詞辯論期日到場，亦未具狀提出任何聲明或陳述。㈡被告李淑慧、吳富登、高王秀卿、國有財產署未於最後言詞辯論期日到庭，惟曾於之前言詞辯論期日到庭或提出書狀陳述意見如下：1.被告李淑慧、吳富登部分：
系爭土地因共有人數眾多，故應以變價分割方式最為公平適當。2.被告高王秀卿部分：同意被告王財等人提出之分割方案。3.國有財產署部分：本件應以變價分割為適當，如採被告王財等人提出之分割方案，關於補償金之計算，應參考本院104年度司執字第1338號強制執行事件囑託宏大不動產估價師聯合事務所就系爭土地鑑價之結果。㈢另被告王財、王秀美、黃平山、黃平村、黃平田、謝家添、謝福松、謝福川、謝福明、謝添福、謝福清、謝福隆、謝宗良、謝湘芬、謝松、謝鐘玉鶴、謝文傑、謝明賢、謝明仁、謝文章、謝正德、謝明峰、游三祺、游三郎、游美玉、謝銘焜、謝銘聰、張詩賢、張輝雄、張清祥、張清全、張碧雲、張瑞珍、張瑞蘭、謝王秀鳳、謝弘傑（此部分被告下稱王財等人，其餘被告以下僅載其姓名，全部合稱被告）則以：1.原告買受系爭土地之應有部分時，並未依法通知其他共有人行使優先承購權，該買賣自屬無效，原告應無權提起本件訴訟。2.系爭土地與鄰近之同地段000至000之0地號等13筆土地，面積合計5851.4平方公尺，乃一整塊可供建築開發之土地，且已經臺北市政府同意變更為住宅區，自應以整體共同開發為佳，不宜單獨分割。又縱認原告得依法請求分割系爭土地，因該土地並無原物分割顯有困難之情形，且王財等人均同意繼續維持共有，故應以原物分割方式，即將系爭土地如附圖所示甲部分分配予原告，乙部分分配予王財等人及高王秀卿、謝忠城、謝錦河、謝承宗、謝永森等人（由其等繼續維持共有），並由謝福松以金錢補償謝志順、謝雅錦、李世仁、黃正夫、黃照雄、黃宏義、闕帝統、闕絹繐、闕絹綉、闕絹綾、國有財產署、李淑慧、吳富登等人，較為適當可採等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭土地為兩造所共有，各共有人之應有部分詳如附表三所示，又兩造迄今未能就分割方法達成協議等情，有卷附土地建物查詢資料乙份為證（本院卷四第161-176頁），自堪信為真實。至王財等人雖辯稱原告買受系爭土地時，其出賣人並未依法通知其他共有人，該買賣應屬無效云云，然按，共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力，最高法院著有68年台上字第3141號民事判例可資參照，是縱認原告之前手出賣系爭土地時，未依法通知其他共有人行使優先承購權，惟原告既已登記取得系爭土地之應有部分，揆諸前揭判例意旨，他共有人即不能以其優先承購權對抗原告，而主張該移轉所有權之物權行為不生效力。從而，王財等人以上述理由，指稱原告非系爭土地之共有人，不得訴請分割系爭土地云云，顯不足採。
四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」，民法第823條第1項定有明文。準此，本件原告既屬系爭土地之共有人，且系爭土地查無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限等情事，兩造復無法就分割方法達成協議，則原告依前揭法條規定，訴請分割系爭土地，自屬有據，應予准許。
五、再按，分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：㈠以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第2項第1款、第3項、第4項分別定有明文。又分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，而不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尚難認為公平適當之分割方法（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。本件原告及國有財產署、李淑慧、吳富登等人均主張應以變價分配價金方式，分割系爭土地，而王財等人及高王秀卿則認應採前述原物分配及金錢補償方式分割系爭土地，較為適當，經查：
㈠系爭土地位於臺北市○○區○○○路○段○○○巷內，面積共計
53平方公尺，其中部分土地由共有人之一謝銘焜做為停車場使用，另有部分土地遭臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號房屋占用，其他部分則為巷道或空地等情，業經本院會同松山地政事務所人員至現場履勘無誤，製有勘驗筆錄及複丈成果圖等存卷可稽（本院卷二第211、212、221頁），復有現場照片（本院卷二第130、131頁）足資佐證，自堪信屬實。
㈡再查，系爭土地之形狀為三角形，故屬「臺北市畸零地使用
規則」第2條、第3條所稱之畸零地，依前開使用規則之規定，非經與鄰地合併補足或整理後，不得建築等情，亦有地籍圖謄本乙份在卷可憑（本院卷二第67頁），是系爭土地在尚未分割前，本即屬無法單獨建築之畸零地，而需與鄰地合併開發，始有建築之可能，亦甚明確。又系爭土地雖屬地界曲折之畸零地，然其鄰接之同地段000、000、000地號土地及鄰近之000、000、000、000地號土地所有權人，與系爭土地之所有權人多有重複之情形，此有地籍圖謄本及被告所提而未經原告爭執之土地共有人明細表在卷可參（本院卷二第67頁、第286-289頁），則以本件被告就前述各筆鄰接或鄰近土地亦多有應有部分存在之情形觀之，系爭土地實有與上述鄰地共同整併開發之高度可能性，是王財等人所稱其等仍有繼續保有系爭土地所有權，以待將來得與鄰地合併利用之經濟上利益存在等語，尚非無據。
㈢又王財等人與高王秀卿、謝忠城、謝錦河、謝承宗、謝永森
等人，均同意採原物分割方案，並與原告以外之其他共有人繼續維持共有關係（本院卷二第282頁、卷三第125頁），至其他共有人中之國有財產署、李淑慧、吳富登、謝志順、謝雅錦、李世仁、黃正夫、黃照雄、黃宏義、闕帝統、闕絹繐、闕絹綉、闕絹綾等人，雖表示不願繼續與其他共有人維持共有關係，或未明確表示願與其他共有人繼續維持共有關係，然有關其等之應有部分，業經共有人中之謝福松 陳明得 在原物分配時，將此部分應有部分分配予伊，並由伊以金錢補償上述共有人，則依此方式計算原告得受原物分配之面積應為23.8平方公尺（53×199183/443520＝23.8），王財等人與高王秀卿、謝忠城、謝錦河、謝承宗、謝永森等人（加計國有財產署、李淑慧、吳富登、謝志順、謝雅錦、李世仁、黃正夫、黃照雄、黃宏義、闕帝統、闕絹繐、闕絹綉、闕絹綾等人之應有部分）得受原物分配之面積則為29.2平方公尺（53－23.8＝29.2）。
㈣綜上所述，本院經斟酌系爭土地之面積為53平方公尺，原本
即屬不能單獨建築之畸零地，惟其共有人與鄰地之共有人多有重複之情形，且鄰地之面積廣大，部分共有人復有就附近鄰地共同整併開發之意願，足見系爭土地應有與鄰地合併利用之可能性及經濟價值，及如以原物分割，原告得受分配之面積為23.8平方公尺，王財等人與高王秀卿、謝忠城、謝錦河、謝承宗、謝永森等人得受原物分配之面積則為29.2平方公尺，以此原物分割之結果而言，分割後之土地，雖仍屬無法單獨建築之畸零地，然尚不致過於零碎，且均得各自保有與鄰地共同整併開發之機會，對原告或王財等人與高王秀卿、謝忠城、謝錦河、謝承宗、謝永森等人而言，並無不利，且不致因變價分割，導致部分仍欲保有系爭土地應有部分，以待將來與鄰地共同整併利用之共有人，喪失此等機會，況謝福松亦同意就應有部分過少，且未同意與其他共有人繼續維持共有，以致未受原物分配之國有財產署、李淑慧、吳富登、謝志順、謝雅錦、李世仁、黃正夫、黃照雄、黃宏義、闕帝統、闕絹繐、闕絹綉、闕絹綾等人，給予金錢補償等情，認系爭土地並無以原物分配顯有困難之情事，則參諸前揭說明，自應採前述原物分配兼以金錢補償之分割方式，較為公平適當，而不宜逕將系爭土地予以變價分配。
㈤至原告雖稱前述分割方式，不僅創設新共有關係，且使分割
後之土地更為狹小而無利用價值，殊屬不當云云，然按，以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第4項定有明文，是王財等人與高王秀卿、謝忠城、謝錦河、謝承宗、謝永森等人，既已表明因其等均希望日後得以系爭土地，與鄰地共同開發利用，故願與除原告以外之其他共有人，就系爭土地如附圖所示之乙部分，繼續維持共有（卷二第282頁、卷三第125頁），自堪認本件確有如上開條文所指，得就共有物之一部仍維持共有之原因及必要性存在，是將系爭土地如附圖所示之乙部分，分配予王財等人與高王秀卿、謝忠城、謝錦河、謝承宗、謝永森等人，並由其等以如附表一所示之應有部分比例，繼續維持共有，於法應無不合。又系爭土地以原物分割為附圖所示甲部分及乙部分後，各部分之土地面積雖僅有
23.8平方公尺及29.2平方公尺，然系爭土地本即屬無法單獨建築之畸零地，並非因分割而致無法建築，且以前述分割結果而言，尚不致過於零碎，受原物分配之各共有人亦仍得各自保有日後與鄰地共同整併開發之機會等情，前均已詳述，自難認系爭土地以前述方式分割後，有減少其利用價值之情事，是原告據此指稱以原物分割方式分割系爭土地，有所不當，亦非可取。此外，經核王財等人提出之前述原物分割方案（即將附圖所示之甲部分23.8平方公尺分配予原告，乙部分29.2平方公尺分配予王財等人與高王秀卿、謝忠城、謝錦河、謝承宗、謝永森等人，由其等以附表一所示之應有部分比例繼續維持共有），無論以面積、位置、形狀而言，對原告均無不利，是王財等人所提之上述分割方案，自屬公允可採。
㈥再查，有關謝福松就未受原物分配之國有財產署、李淑慧、
吳富登、謝志順、謝雅錦、李世仁、黃正夫、黃照雄、黃宏義、闕帝統、闕絹繐、闕絹綉、闕絹綾等人，應以金錢補償之金額部分，業經本院囑託 李林 國際不動產估價師事務所鑑定系爭土地之價值為10,900,400元（即每坪68萬元），此有李林國際不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書在卷足考（參外放證物），則依此計算謝福松應給付國有財產署、李淑慧、吳富登、謝志順、謝雅錦、李世仁、黃正夫、黃照雄、黃宏義、闕帝統、闕絹繐、闕絹綉、闕絹綾等人之補償金額，應如附表二所示。又國有財產署雖指上開鑑價金額過低，應以本院104年度司執字第1338號強制執行事件囑託宏大不動產估價師聯合事務所就系爭土地鑑價之結果，即每坪110萬元計算（本院卷四第177-184頁），較為適當云云，然查，前揭宏大不動產估價師聯合事務所鑑定之價格日期為104年3月4日，且本院民事執行處經參考該鑑價金額指定第一次拍賣價格後，並無人應買，嗣於減價為第二次拍賣前，經該案債權人撤回強制執行之聲請等情，有宏大不動產估價師聯合事務所鑑定報告書及本院104年5月19日士院俊104司執勇字第1338號公告、104年6月18日拍賣不動產筆錄等影本在卷可參（本院卷四第177-187頁），顯見上開鑑定之價格日期，不僅距今已有相當時日，且其鑑價金額亦有高於市場行情之情形甚明，自不宜作為計算前述補償金額之參考依據。另原告所提由訴外人元宏不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書，雖認系爭土地之價值僅有9,024,890元，即相當於每坪563,000元（參外放證物），然此乃原告片面自行委託第三人所做之估價報告，其公正性及可信性均不及於本院囑託李林國際不動產估價師事務所所為之鑑定結果，自難認可採。況原告及國有財產署均未能具體指明李林國際不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書，有何謬誤或估價不實之情事，則本院依該估價報告所載之鑑價結果，計算謝福松應給付國有財產署、李淑慧、吳富登、謝志順、謝雅錦、李世仁、黃正夫、黃照雄、黃宏義、闕帝統、闕絹繐、闕絹綉、闕絹綾等人之補償金額如附表二所示，自屬公平允當。
六、從而，原告訴請分割系爭土地，為有理由，應予准許。爰由本院審酌上情，判決將系爭土地如附圖所示之甲部分，分由原告取得，如附圖所示之乙部分，分由王財等人與高王秀卿、謝忠城、謝錦河、謝承宗、謝永森等人取得，並依附表一所示之應有部分比例繼續維持共有，另由謝福松以附表二所示之金額，補償予國有財產署、李淑慧、吳富登、謝志順、謝雅錦、李世仁、黃正夫、黃照雄、黃宏義、闕帝統、闕絹繐、闕絹綉、闕絹綾等人。又分割共有物具非訟事件之性質，分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧共有人之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，依民事訴訟法第80條之1規定，仍應由共有人全體各按其應有部分比例負擔之，爰併諭知訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
七、復按，共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：㈠權利人同意分割。㈡權利人已參加共有物分割訴訟。㈢權利人經共有人告知訴訟而未參加。民法第824條之1第1項、第2項定有明文。查原告業將其就系爭土地之應有部分476120/0000000，設定抵押權予訴外人中國信託商業銀行股份有限公司，此有系爭土地之土地建物查詢資料附卷可憑（本院卷四第161-176頁），且本院已依法對上述抵押權人告知訴訟，亦有送達證書乙份在卷足考（本院卷三第128、129頁），然其並未依法參加本件訴訟，則依前揭法條規定，受告知人中國信託商業銀行股份有限公司就系爭土地之抵押權，自應移存於原告所分得之部分。另本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，均併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。
中華民國106年2月15日
民事第一庭法官馬傲霜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國106年2月15日
書記官洪忠改