裁判字號：臺灣新北地方法院95年簡上字第243號民事判決
裁判日期：民國96年05月25日
裁判案由：返還房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決95年度簡上字第243號上訴人丁○○訴訟代理人丙○○被上訴人甲○○訴訟代理人 施竣中 律師複代理人乙○○上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國95年11月17日臺灣板橋地方法院三重簡易庭95年重簡字第3067號第一審判決提起上訴，經本院於96年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條定有明文。
二、查被上訴人於原審請求上訴人賠償新台幣12萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，嗣於本院96年4月25日審理時撤回該部分之訴訟，並經上訴人同意，有當日言詞辯論筆錄在卷足憑，則被上訴人撤回該部分訴訟，自屬合法，先予敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：
㈠、上訴人於民國94年9月26日間與被上訴人訂立租賃契約，向其承租門牌號碼台北縣三重市○○街○○巷○弄○號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自94年9月26日起至95年9月25日止，租金每月新臺幣（下同）25,000元，於每月25日給付，惟被告自租約開始起即未依約給付租金予原告，迄今積欠租金已達12個月，經扣抵押租金後，上訴人尚積欠被上訴人租金20萬元，租期屆滿後，上訴人竟繼續佔用租賃物，上訴人亦同時受有相當於租金之不當得利。為此依租賃契約及不當得利法律關係提起本訴。請求上訴人遷讓系爭租賃物並給付積欠之租金20萬元，及自95年9月26日起算至遷讓房屋之日止，按月給付25,000元。
㈡、上訴人雖辯稱系爭房屋係由訴外人 吳施寶貴 於64年間購得，吳施寶貴再於91年11月28日將系爭房屋出賣予其子 吳鎧霖 ，吳鎧霖又於94年9月21日將系爭房屋出賣予上訴人，上訴人於94年6月間係與訴外人吳施寶貴簽訂系爭房屋之租賃契約，而因訴外人吳施寶貴之夫 吳正宗 積欠被上訴人借款，訴外人吳施寶貴遂同意以租金扣抵其夫之欠款，故上訴人並無積欠租金云云。惟上訴人提出之系爭租賃契約?份，出租人明載為上訴人，承租人則為被上訴人，租賃期間為一年，租金為每月25,000元，此有租賃契約書1份在卷可稽。上訴人否認該契約之效力，自應舉證以實其說。
㈢、上訴人縱使主張本件有買賣不破租賃規定之適用，被上訴人應承受上訴人與訴外人吳施寶貴之間的租賃契約，然基於債之相對性理論，訴外人吳施寶貴與上訴人之間抵銷約定之效力，並不及於被上訴人與上訴人之間。
㈣、被上訴人否認有脅迫上訴人簽訂系爭租賃契約之情事，上訴人應舉證證明有脅迫情事存在。且上訴人已超過得撤銷受脅迫之意思表示一年之除斥其間。
二、上訴人方面：
㈠、上訴人於94年6月間向訴外人吳施寶貴承租系爭租賃物，並約明以訴外人吳施寶貴之夫吳正宗積欠上訴人之借款，抵繳系爭租賃物之租金。被上訴人係從訴外人吳施寶貴之子吳鎧霖處繼受取得系爭租賃物之所有權，自應適用民法買賣不破租賃之規定，而承受上訴人與訴外人吳施寶貴間之租賃契約，而系爭租賃物租金既經吳施寶貴同意抵償吳正宗之債務，上訴人應無積欠被上訴人系爭租賃物之租金。
㈡、上訴人係受第三人脅迫，方與被上訴人簽訂系爭租賃契約，上訴人應可撤銷該受脅迫之意思表示。
三、本件原審對被上訴人之請求判決：上訴人應將坐落門牌號碼台北縣三重市○○街○○巷○弄○號房屋返還被上訴人。上訴人應給付被上訴人20萬元及自95年9月26日起算至遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人25,000元。（另第三項命上訴人應給付被上訴人12萬元，及自95年10月27日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，經被上訴人於本院第二審言詞辯論期日撤回該部分之請求）上訴人就上開敗訴部分聲明不服，於本院聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人聲明：上訴駁回。
四、本件兩造對於系爭房屋為訴外人吳施寶貴於64年間買得，嗣後於91年11月28日出賣予其子吳鎧霖，再於94年9月21日出賣予被上訴人，上訴人於94年6月間與訴外人吳施寶貴曾就系爭租賃物訂立租賃契約之事實，均不爭執，且有房屋租賃契約書、系爭建物謄本各1份為證，堪信此部分事實為真正。
五、上訴人辯稱：被上訴人應承受上訴人與訴外人吳施寶貴之間的租賃契約；上訴人係受脅迫始與被上訴人簽訂租賃契約，應得撤銷該意思表示云云，被上訴人則否認之。故本件爭點厥為：兩造之間租賃契約是否有效？被上訴人是否應承受上訴人與訴外人吳施寶貴之間的租賃契約？上訴人是否應給付被上訴人系爭租賃契約之租金？茲論述如下：
㈠、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第1項固有明文。再按，前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之，民法第93條第1項亦有明文。上訴人雖辯稱其與被上訴人之間所簽訂之租賃契約係受第三人脅迫而為意思表示云云，惟既經被上訴人所否認，上訴人自應就其如何受脅迫之事實，負舉證之責，然上訴人就如何受脅迫一節，並未舉出任何證據以實其說，本院自無從信其主張為真實。再者，系爭租賃契約係於94年9月26日簽訂，上訴人所稱受脅迫之情縱使屬實，依前開民法第93條第1項之規定，上訴人至遲應於脅迫終止後一年內即95年9月26日前撤銷該受脅迫之意思表示。然上訴人遲至本院96年1月24日準備程序期日中，始為撤銷之意思表示，顯已逾上開一年之除斥其間，而不得再行主張該撤銷權。故上訴人上開辯解，顯不可採，應認上訴人與被上訴人間所簽訂之租賃契約為成立且生效。
㈡、上訴人復辯稱：依買賣不破租賃之規定，被上訴人應承受上訴人與訴外人吳施寶貴間所簽訂之租賃契約云云。按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項固有明文，依該條規定觀之，出租人需為該租賃物之所有權人，方有該條文之適用，倘若所有人以外之第三人經所有權人之同意而將租賃物出租，則得類推適用該條之規定（最高法院84年台上字第163號判例可資參照）。上訴人辯稱：
其於94年6月間與訴外人吳施寶貴訂立租賃契約云云，經查，訴外人吳施寶貴於91年11月28日即將系爭租賃物之所有權轉讓予其子吳鎧霖，換言之，上訴人與吳施寶貴簽訂系爭租賃物之租賃契約時，吳施寶貴已非系爭租賃物之所有權人，縱退步言，吳施寶貴係經其子吳鎧霖之同意，而將系爭房屋出租，被上訴人嗣後於94年9月21日繼受取得系爭租賃物之所有權，依前開說明，應類推適用民法第425條規定，亦即被上訴人自94年9月21日起承受原租賃契約之出租人地位。
惟查兩造間，於94年9月26日另行訂立租賃契約，該契約為合法且有效，已詳如上述，則衡諸當事人真意，應是兩造間有合意終止原租賃契約法律關係，而另行訂立新租賃契約之意思。從而，被上訴人與上訴人之間之租賃關係，自應適用兩造之間另行訂立之租賃契約，上訴人主張應適用原租賃契約法律關係，尚屬無據，顯無可採。
㈢、另承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主之間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第300條所定之債務承擔關係情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人，初非相同，最高法院45年台上字第590號著有判例可資參照。上訴人雖辯稱：系爭租賃契約之租金，於與訴外人吳施寶貴簽約時，已約定抵銷云云，惟查，上訴人與訴外人吳施寶貴間抵銷之約定縱使為真，然該約定僅屬債權性質，於相對人即上訴人與吳施寶貴之間雖發生拘束之效力，惟尚不得據此拘束被上訴人。準此，上訴人與被上訴人間之租金債務，既不因抵銷而生清償之效力，自應認上訴人仍欠有被上訴人租金債務無訛。上訴人辯稱：系爭租金因抵銷而消滅云云，自屬無據，不足採信。
㈣、綜合上述，本件上訴人與被上訴人間之租賃契約為成立且生效，而上訴人與被上訴人間約定有租賃契約之法律關係，被上訴人亦不受訴外人吳施寶貴與上訴人間抵銷租金約定之拘束，應認被上訴人主張為真實，屬可採信，上訴人所辯，則無所據，無從採信。
六、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條定有明文；查系爭租賃契約之租賃期限，依卷附之租賃契約書所載，於95年9月25日期限屆滿，是堪認系爭租約業於95年9月25日因期滿而消滅，上訴人自負有依約返還租賃物之義務。再查，上訴人自認未曾給付系爭租賃契約之租金予被上訴人，則依系爭租賃契約之約定，租金每月為25,000元，扣除上訴人已給付之押租金10萬元後，上訴人尚應給付被上訴人租金共計20萬元。末按無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查系爭房屋已於95年9月25日期滿消滅，則上訴人於租賃契約期滿後，仍繼續占用系爭房屋，應認其自95年9月26日起至遷讓房屋之日止，按月獲得相當於租金即25,000元之不當得利，而致被上訴人受有損害，上訴人此一部份之利益，自應返還予被上訴人。
七、綜上所述，兩造間存在租賃契約法律關係，而系爭租賃契約業於95年9月26日因期限屆滿而消滅，從而，被上訴人依據系爭租賃契約及民法第455條、第767條、第179條之規定，請求上訴人應將系爭房屋騰空返還被上訴人，及給付如主文第二項所示之租金、占有之不當得利，為有理由，應予准許。是原審判命上訴人給付，並依職權宣告假執行，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年5月25日
民事第三庭審判長法官朱耀平
法官陳映如法官邱育佩以上正本證明與原本無異本件不得上訴中華民國96年5月25日
書記官王苑琦