裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第1704號民事判決
裁判日期：民國100年12月23日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第1704號原告 侯萌齡 訴訟代理人 李平義 律師被告 謝夢蝶 訴訟代理人 金蘭
李玉海 律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國100年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆佰零肆萬陸仟叁佰貳拾壹元，及自民國一○○年三月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰叁拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰零肆萬陸仟叁佰貳拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張： 伊前 於民國99年4月23日與被告簽訂不動產買賣契約，將座落於如附表一所示不動產（下稱系爭不動產）暨頂樓加蓋部分出售與被告，雙方於不動產買賣契約第1條第2項約定：「本買賣標的另有頂樓增建部分，因依法令無法登記，故嗣於此部分雙方權利義務約定如下：乙方（即原告）在交屋前，收到相關單位對於前述違章建築部分之查報或拆除通知者，甲乙雙方（買賣雙方）同意按不動產鑑定公司就通知拆除之部分辦理鑑價，並依鑑定結果減少買賣價金……若在交屋後，始收到相關單位對於前述違章建築部分之查報或拆除通知者，甲方（即被告）同意自行負擔其風險及損失。」買賣總價為新臺幣（下同）1,800萬元，被告已付1,350萬元，尚有尾款450萬元未為給付。 嗣伊 接獲臺北市政府都市發展局（下稱臺北市都發局）之勘查通知，以該建物涉及違規事由乙案，定於99年5月28日派員勘查，伊表明願向臺北市都發局爭取免予拆除，兩造仍於99年5月14日辦理房地所有權移轉登記，後由被告受讓租金請求權，並於99年11月18日交付大門及房間鑰匙，被告仍諉稱尚未交屋完畢，頂樓加蓋將遭拆除，而拒絕給付尾款價金。惟就頂樓增建部份，除陽臺外推部分（前為3A套房，目前為露臺），係伊所興建，其餘為原屋主於83年12月31日前興建之既存違建，依法列入分類分期程序處理，僅須拍照列管，無遭拆除風險之虞，依臺北市建築管理處（下稱臺北市建管處）100年7月7日北市都建查字第10069275202號函，載明頂樓增建部份，其中除陽臺外推部分、後面新增鐵窗、前面下方壁體，應予拆除，其餘均無拆除必要，應拆除之部分未逾3A室內面積，被告不得減少買賣價金，伊僅負修復費用義務，是兩造約定於拆除面積未逾3A室內面積時，不得減少價金，僅負修繕費用，此觀兩造先後於99年5月11日、99年7月28日、99年10月1日簽訂協議書3紙自明。被告復抗辯價金減少依據包含價值損益，惟兩造並無隔間數量及收益保證之特別約定，隔間數量不備亦非屬通常效用或契約預定之瑕疵，縱係瑕疵亦屬買賣成立之前顯而易見，被告應自行承擔，是其依據之減價金額，應扣除收益損失，並依協議約定取兩家估價平均值辦理。另被告抗辯如附表二所示之代墊支出，伊應全數或按比例返還，除不爭執項目表所示者，伊不予爭執，其餘項目如爭執事項第1項、第2項已由房客於租金負擔而交予被告，第3項、第4項均屬有益費用應由房屋所有權人自行負擔，第5項、第6項因被告拒付尾款價金故伊行使同時履行抗辯，第7項減少價金應按協議內容委請兩家估價按面積比例計算，第8項頂樓拆除暨改裝費用係未經伊之同意，且同屬改良行為，亦由房屋所有權人負擔，第9項至第17項則非瑕疵擔保範圍，被告不得據此請求。縱依兩造不爭執之代墊支出，伊應返還被告268,227元（詳如不爭執項目表所示之計算式及金額），扣除伊尚得向被告請求按已付及未付價款比例計算之房租電費，即以被告共收取之635,604元，按比例計得伊可請求金額為158,901元（計算式：635604×450/1800＝158901），伊亦僅須返還被告110,136元（計算式：0000000000000＝110136），爰依買賣協議、瑕疵擔保之法律關係提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告450萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：本件尾款價金之性質實係履約保證金，原告應於瑕疵修補、抵銷代墊支出後，始得請求伊給付，況且伊持有系爭房屋鑰匙係向原告暫借，不適同交屋買方，原告尚未完成交屋，復以兩造前就系爭不動產頂樓違建，遭臺北市建管處查報拆除，協議於臺北市○○○於○路上登錄報結3日內將尾款付清，則系爭尾款價金給付請求權尚未成立，被告尚無給付義務。縱伊應給付原告尾款，惟頂樓增建經查報屬新增違建而予拆除之部分，尚應依兩造協議辦理減價，又原告謂以系爭房地暨頂樓增建部份，共計原有11間全新套房，如買受後予以出租，可獲年租金120萬元之收益，並保證頂樓增建係既存違建，套房隔間數量雖逾法定數量，亦僅須加裝門戶，即可規避查報稽核，並無遭拆除風險之虞，伊信其邀約條件引誘，始以1,800萬元買受系爭不動產，原告應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，若有滅失或減少其價值時，應負瑕疵擔保責任，是兩造辦理減價之內容，尚應計算價值減損部分，本件遭查報係違建而予拆除之部分，計有頂樓之3A房間、3A3B衛浴、部分公共空間、室內5間套房、2樓2C套房及建物後方三層木造夾層違建，依協議內容及100年10月5日勘察之估價報告書，計算頂樓部分價值減損為如爭執項目表第7項所示1,692,953元，復依同上估價報告書，計算2樓2C套房價值減損為如同表第13項所示562,888元，原告應辦理減價共計2,255,841元，伊並因前揭拆除暨改裝，支出如同表第8項、第12項、第16項所示金額，並受有如同表第9項、第14項所示損害，及如同表第10項、第15項、第17項所示因裝修停止出租之空置損失，暨該期間支出房客如同表第11項之洗衣補貼，另有支出如同表第1項至第6項之費用，及原告不爭執之14項項目，共計原告應返還或賠償5,189,768元（計算式：0000000＋268227＝0000000），扣除伊應按已付及未付價款比例，計算伊已收取之房租電費共635,604元，計得原告應取得之房租電費為158,901元（計算式：635604×450/1800＝158901），原告尚應返還或減價之金額即為5,030,867元，與本件尾款價金相互抵銷後，伊不再負給付責任等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、如附表一所示之不動產暨頂樓加蓋部分，原為原告所有，嗣於99年4月23日出售與被告，兩造簽訂不動產買賣契約，並於99年5月14日辦理房地所有權移轉登記，被告於99年11月18日取得大門及房間鑰匙，本件買賣價金為1,800萬元，被告業已交付1,350萬元，此有不動產買賣契約書、土地暨建物登記第二類謄本、字據等件影本在卷可稽。（見本院卷一第48至53頁、第35至38頁）
㈡、臺北市政府都市發展局於100年7月7日查報頂樓增建部分，其鐵窗2扇、裝修隔間3個以上使用單元、3A部分屋頂暨下方壁體，及現為陽臺位置之下方壁體等處，均係新增違建，應予拆除，此有北市都建查字第10069275202號函等件影本在卷可考。（見本院卷一第173頁）
㈢、兩造先後於99年5月11日、99年7月28日、99年10月1日簽訂協議書3紙，此有協議書影本在卷可按。（見本院卷一第55、58、59頁）
㈣、本件委請朝華不動產估價師事務所進行估價，其先後於100年6月24日、100年9月15日、100年10月5日勘察現場，分別就頂樓增建成本價格、僅三樓露臺價值減損、頂樓增建價值減損部份，估得損失價金分別為1,342,418元、846,621元、1,692,953元，分別如三份估價報告封面所示。
㈤、兩造前就系爭不動產之使用情形，勘估鑑定如下：該增建為第三層樓，現況為二間套房含衛浴設備：原編號3B及3C合併成一間套房保留原3C衛浴設備、原3D及3E合併成一間套房保留3D衛浴設備。已拆除部份為：l.原編號3A房間及其衛浴設備、原3B衛浴設備、原3E衛浴設備；2.原面錦州街之部份公共空間外牆拆除並退縮，現況約為1坪之陽臺；另原編號3D之房間面防火巷之二扇窗戶所裝設之鐵窗，將由臺北市建築管理處擇期拆除。此有朝華不動產估價師事務所「華估字第10006002號及華估字第00000000-0號」於100年10月5日勘察之估價報告附於卷外供參。（見補充報告書第1頁）
四、兩造爭執要點：
㈠、原告得否請求尾款價金？
㈡、被告得否請求減少買賣價金？
㈢、被告得就代墊支出為抵銷抗辯之金額若干？
㈣、原告得請求之金額為何？茲分述如下：
㈠、原告得否請求尾款價金？按民法第348條所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。占有之移轉，依民法第946條第二項準用第761條之規定，如買賣標的物由第三人占有時，出賣人得以對於第三人之返還請求權讓與於買受人以代交付。故除有出賣人之交付義務，在第三人返還前仍不消滅之特約外，出賣人讓與其返還請求權於買受人時，其交付義務即為已經履行，買受人不得以未受第三人返還，為拒絕交付價金之理由。有最高法院32年上字第5455號判例要旨參照。原告主張：兩造成立買賣契約，於99年5月14日辦理房地所有權移轉登記，於99年11月18日交付大門及房間鑰匙，本件房地交付完畢，尾款價金之給付義務條件成就，原告得請求給付尾款，被告則以：兩造簽立之系爭字據載明：「錦州街396號2樓，僅暫借鑰匙，不適同交屋於買方（大門及房間各一支）」，本件尚未完成交屋，復以兩造第二次協議內容亦以：「雙方協議：買方未付之款項新臺幣肆佰伍拾萬元正，買方同意於臺北市建管處違建查報專區網路線上查詢，於結案日期登錄並註記處理完畢三日內將款項壹次付清。」本件尚未登錄結案，原告不得請求尾款云云置辯。經查：系爭不動產買賣契約約定：「第四期尾款：新臺幣壹仟貳佰陸拾萬元整。應於99年8月15日前給付。」；「乙方（即原告）於完成產權移轉登記並將房地交付之同時，甲方應將第四期尾款付清。」；「1、乙方原貸款玉山銀行，乙方於99年4月26日自行全部清償，因違約金問題，甲方同意配合乙方於99年8月15日前塗銷，登記完成三日內給付尾款。2、房屋現有租賃契約，甲方同意承受原租賃契約之權利義務，於交屋給付尾款時，分算押租金，雙方協議，自99年7月1日起之租金由甲方收受。
3、雙方約定，於產權移轉登記於買方名義下，99年6月30日以前與承租方辦理換約同時，買方應再給付新臺幣貳佰陸拾萬元正。」等語，有系爭不動產買賣契約第2條、第3條第4項、第13條內容在卷可按（見本院卷一第49、50、52頁），由上可知，本件買賣標的有租賃關係存在，被告買受系爭不動產，受讓租賃關係之權利義務，兩造原定於99年8月15日前辦理塗銷暨所有權移轉登記，並自99年7月1日起由被告收取租金，然本件既提前於99年5月14日完成房地所有權移轉登記，有土地暨建物登記第二類謄本影本為憑（見本院卷一第35至37頁），被告自承自99年8月起開始收取租金，並負擔出租人應繳納之相關稅捐、水電費用等語，則被告為系爭不動產之名義所有權人，並已取得不動產之使用收益權利甚明，堪認原告至遲於99年8月15日業已交付完畢，取得尾款價金請求權，兩造嗣後復為尾款價金給付之相關約定，亦不妨礙原告尾款價金請求業已條件成就，揆諸前揭最高法院判例要旨及買賣約定，被告不得否認交屋事實暨拒絕給付尾款價金。據上，本件尚有尾款450萬元未據被告給付，此有99年10月1日協議書內容為證，並為被告所不爭執，則原告請求被告給付前揭450萬元尾款價金，即屬有據。
㈡、被告得否請求減少買賣價金？
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。又依兩造簽訂買賣契約第1條增（違）建物部分約定：「1、本買賣標的另有增建部份，因依法令無法登記，故關於此部分雙方權利義務約定如下（頂樓）：2、乙方（即原告）在交屋前，收到相關單位對於前述違章建築部分之查報或拆除通知者，甲乙雙方同意按不動產鑑定公司就通知拆除之部份辦理鑑價，並依鑑價結果減少買賣價金；但如乙方在簽訂本契約前，即已收到前述之查報、拆除通知而未告知者，甲方（即被告）除得依上述約定辦理鑑價減少價金外，亦得解除本契約並向乙方請求因此所受之損害。3、若在交屋後，始收到相關單位對於前述違章建築部分之查報或拆除通知者，甲方同意自行負擔其風險及損失。」再兩造99年7月28日協議書約定：「拆除面積大於3A室內面積（不含衛浴）雙方同意另行調解，依買賣契約第1條第2點增違建物第2項條款處理。」均有前揭不動產買賣契約、協議書影本在卷可考（見本院卷一第12、58頁）。
2、被告抗辯：本件新增違建之拆除面積，依臺北市建管處北市都建查字第10069275202號函附件圖示，對照目前使用情形圖示，即為現在之露臺及陽臺位置（見本院卷二第154頁），為先前之3A房間、3A及3B衛浴及室內公共空間等處，顯已逾越3A室內面積，應依約辦理減少價金等語，惟為原告所否認。經查：本件買賣標的頂樓增建部份，前經民眾於99年4月23日電話檢舉（1999市民熱線UZ000000000000號案），臺北市都發局依臺北市建築管理處99年4月29日北市都建查字第09960072500號函查報辦理，通知原告訂於99年5月28日配合現場勘查，於99年7月20日裁示被告頂樓增建為新增違建，嗣於100年1月12日通知被告自行拆除，惟原告委請臺北市議員前一日召開協調會，經比對航空照片顯示查報範圍有誤，擇期另行會勘再議，嗣於100年7月7日通知查報結果，關於新增違建部分即鐵窗2扇、裝修隔間3個以上使用單元、3A部分屋頂暨下方壁體，及現為陽臺位置之下方壁體等處，均係新增違建，應自行拆除，其餘係83年12月31日以前既存違建，則列入分類分期程序處理，予以拍照列管，此有臺北市建築管理處於100年5月18日函覆本院之違建查報隊電話檢舉單、北市都建字第09960072500號函、同字第09960543900號函、同字第10061030100號函、臺北市議會協調會議紀錄、北市都建查字第10069275202號函等件影本在卷可考（見本院卷一第111、147、143、138、60、122、173頁）。被告依前揭函文進行改建，將前為3A房間、3A及3B衛浴及部分之室內公共空間予以拆除，改建為目前之露臺及陽臺位置，亦有提出之前後對照繪製圖圖示（見本院卷二第154頁），及於100年10月5日勘查現場之鑑定報告記載：「該增建為第三層樓，現況為二間套房含衛浴設備：原編號3B及3C合併成一間套房保留原3C衛浴設備、原3D及3E合併成一間套房保留3D衛浴設備。已拆除部份為：l.原編號3A房間及其衛浴設備、原3B衛浴設備、原3E衛浴設備；2.原面錦州街之部份公共空間外牆拆除並退縮，現況約為1坪之陽臺；另原編號3D之房間面防火巷之二扇窗戶所裝設之鐵窗，將由臺北市建築管理處擇期拆除。」等語，此有朝華不動產估價師事務所「華估字第10006002號及華估字第00000000-0號」估價報告（即補充報告書）置於卷外供參（見補充報告書第1頁），可徵被告依公文自行拆除之面積，已逾協議書所定之3A室內面積，被告抗辯兩造應依協議內容辦理減價，尚屬有據。
3、至於被告抗辯：原告保證頂樓增建並無拆除之虞，不影響使用收益面積及租金之收益，惟經臺北市建管處裁定，頂樓5間套房隔間超出3個以上使用單位，3A房間及3A、3B衛浴係新增違建，爰將3A房間及3A、3B衛浴連屋頂一併拆除，將原有5間改建變更為2間，喪失部分使用收益面積、原有5間套房之租金收益，均應由原告負瑕疵擔保責任，又100年6月24日勘察之估價報告，僅以頂樓增建成本為鑑定標的，漏未計算收益損失，是應依100年10月5日勘察之估價報告，為減價金額之依據，如附表二爭執項目第7項所示金額云云。惟查：兩造約定買賣價金1,800萬元，買賣標的載明包含頂樓增建部份，則被告買受之不動產標的，及支付之買賣價金，所表徵之對價關係，自有包含頂樓增建之建物成本，是若原告交付之物，有滅失或減少其價值之瑕疵，即減少買賣價金包含之建物成本，自應負出賣人之瑕疵擔保責任，買受人即得依協議約定，請求減少買賣價金，已如前述，惟被告所拆除者，係因違反建築法第25條、第86條規定屬違章建物，而不能以建物為使用收益，此情早為被告事情明知，且兩造並未於買賣契約，明文租金收益為特別保證，被告復未就保證約定，提出具體證據為佐，其抗辯租金損失之價值減損，亦屬原告瑕疵擔保範圍，即屬無據。本院審酌兩造既已協議委由兩家估價師鑑價，為避免雙方日後爭議，仍取100年6月24日、100年10月5日兩次勘察，估得之成本價格1,342,418元、減損價值1,692,953元之平均值，即1,517,686元為頂樓增建部分之成本價格〔計算式：（0000000＋0000000）/2＝0000000〕，而遭全部拆除之部分，即被告依法拆除屋頂及下方壁體之3A房間及3A、3B衛浴，推估共計3坪，佔有全部29坪之3/29，有估價報告書可供參考，計得拆除部份之增建成本損失為157,002元（計算式：0000000×3/29＝157002）。而現為陽臺位置之部分，則因其上方屋頂為既存違建免拆，仍提供與承租房客為洗衣空間，並無嚴重影響使用收益情形，自無滅失所應交付之價值，不列入減少價金範疇，又既存違建之室內隔間雖由5間套房改建為2間套房，惟並未減少使用收益之面積，難謂有滅失或減少其價值之瑕疵，經改裝為坪數較大之套房2間後，仍得依坪數價值計算租金收益，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，非原告瑕疵擔保範圍所及，亦不列入減少價金考量因素。綜上，被告抗辯應減少價金部分，於爭執項目第7項請求減價，復於第9項至第11項請求損害賠償，共計於157,002元範圍內為有理由，逾此範圍，即屬無理。
㈢、被告得就支出或代墊為抵銷抗辯之項目為何？被告抗辯：原告應返還系爭不動產之相關代墊支出，並依約按已付及未付價款比例，共同負擔所衍生之開銷，原告尚欠如附表二所示之款項等語，經本院審酌如下：
1、原告負返還責任之項目：原告就不爭執項目表所示金額，應負返還責任，茲不贅述。原告就爭執項目表第5項、第6項所示項目，即對監視系統、電子密碼鎖、3組電視機及冷氣機遙控器等物負有交付義務，不予爭執，僅因被告拒絕交付尾款，故主張行使同時履行抗辯權等語；經查：依系爭不動產買賣契約第12條記載：「房屋現況包括水電、門窗及固定設備等設施，由甲乙雙方於簽訂本約時共同確認，乙方（即原告）於交屋時應維持原狀點交。附贈設備：固定裝潢、燈飾、床組（9單、2雙）、梳妝臺11、窗簾、沙發2、熱水器11（電）、洗衣機2、冰箱11、冷氣11臺、其他：鞋櫃11、液晶電視11、茶几2、衣櫃11、五斗櫃2」等語，原告負有移交前開物品之義務甚明，被告雖遲未給付尾款價金，惟關此部分之義務，兩造約定原告完成產權移轉登記並將房地交付之同時，被告應將第四期尾款付清，本件既已完成所有權移轉登記，並經原告聲稱業交付該屋鑰匙及租金收取權與被告，已交付完畢等語，當無就部分設備扣留拒絕移交之理，被告亦因此才發生給付尾款價金之義務，原告並無同時履行抗辯之權利，又系爭不動產係由被告出租使用，對於房客之安全顧慮，自有擔負監督管理之義務，被告為此更換監視系統、電子密碼鎖，與出租人之注意義務相符，尚稱與使用收益之用途相符，亦非屬有益費用之超額支出，復據被告提出暐世股份有限公司安全系統報價單在卷可按（見本院卷二第148頁），是原告因負有移交義務而未移交，自應就被告此部分支出，負返還爭執項目表第5項、第6項所示金額之義務。
2、其餘之項目：⑴關於爭執項目表第1項、第2項支出，被告雖執99年10月1日協議書內容：「雙方協議，房租及水電、第四臺、網路、清潔費、地價稅、房屋稅等，雙方同意以已付款項之比例分算，於99年8月1日起分算至尾款付訖日。」等語，抗辯應由原告負擔云云，惟本院審酌清潔管理費、出租仲介費等性質，應係被告與承租人間之債權債務關係，與原告係不動產出賣人無涉，是若前揭協議內容指述之清潔費，即屬兩造之特別約定，當應就金額為具體記載，始得計算兩造負擔比例金額為何，惟被告就具體金額約定，未具陳報並提出證據為佐，則原告主張：清潔管理費已包含於租金當中等語，尚屬合理，又依前揭協議內容，並無出租仲介費之相關約定，同理可得，被告抗辯此亦應由原告負擔，亦屬無稽。⑵另就第3項、第4項支出部分，本院認為被告於一樓加裝鐵門，係為防治附近流浪漢之出沒，避免房客安全受有危險，又2樓套房馬桶施工不良，造成沖除困難，重新安裝支出修繕費用，惟兩造買賣標的並未包含此前揭二項設施，亦未就鄰近社區之治安或馬桶品質，為特別瑕疵擔保之約定，況被告前已加裝電子密碼鎖、監視系統進行監控，亦未提出沖除設施係有瑕疵且有重新安裝必要之證明，則被告抗辯應由原告負擔，即屬無據。⑶再就第12項至第17項部分，被告雖辯稱：其購買系爭不動產係為收租之用，原告亦口頭保證並無拆除之虞，自應就2樓合法建物隔間之拆除改裝，所支付之補辦合法手續費、拆除裝修費、價值減損及空置損失，負瑕疵擔保之損害賠償云云，惟本院細譯前揭3份協議書內容，均未就2樓合法建物內之隔間配置或數量，為特別情形之履行或保證約定，兩造亦未於買賣契約就此部分為瑕疵擔保約定，原告縱以租金收益為要約引誘，致使被告為購買不動產之決定，亦僅係被告之動機，非屬兩造意思表示合致之內容，原告無擔保其有益價值或特別效用之責，是被告據此抗辯瑕疵擔保，請求原告賠償上述項目，均屬無據。
㈣、原告得請求之金額若干？按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條第1項定有明文。經查：被告尚有尾款價金450萬元未為給付，另應返還前所收取房租電費158,901元與原告，其對原告之金錢給付義務金額共為4,658,901元（計算式：0000000＋158901＝0000000）；惟原告尚應返還被告不爭執項目之268,227元，爭執項目第5項及第6項之28,450元，及第7項減價金額之157,002元，已如前述，另關於第8項拆除頂樓之修復費用，依雙方99年5月11日協議書內容：「檢測未通過須拆除時，賣方應負責拆除費，拆除部份如圖式②部分（即）作修補含地磚部分。」又依99年10月1日協議書內容：「雙方協議：拆除部份雙方同意仍以附件協議書第二款之圖示處理，陽臺（3A）若有拆除時，則賣方依99年7月28日協議書第三款之條款履行。」復依99年7月28日協議書內容：「就3A拆除後，賣方應負責①地面要做防水處理。②廁所那面牆（面錦州街）要砌磁磚及做一扇窗戶及鐵窗，規格與其他窗戶同等級。③東面那座牆要做防水處理。」等語，均有前揭協議書內容在卷足參（分別見本院卷一第55、59、58頁），是被告抗辯爭執項目表第8項此部分之修復費用，應由原告負擔等語，即屬有據，依其提出頂樓拆除暨裝修估價單所示，金額總計為578,400元，固有良成室內設計工程估價單在卷可考（見本院卷二第43至44頁），惟本院審酌前揭估價單內容所示，其中項次「參、防水工程：1.前陽臺地板及牆面防水：11.5坪/單價2,000/金額23,000。2.原浴室地板拆除部份防水：5坪/單價500/金額2,500」、「伍、泥作工程：
1.前陽臺牆面水泥粉刷：7坪/單價3,800/金額26,600。2.浴室部分牆面水泥粉刷：8坪/單價3,500/金額28,000。3.牆面及窗戶補磚頭及水泥粉刷：3坪/單價9,500/金額28,500。4.陽臺地板鋪20*20陽臺石英磚：4.5坪/單價6,500/金額29,250。5.外牆貼二丁掛外牆磚：8坪/單價3,500/金額28,000。
」等修復工程部分，與99年5月11日、99年7月28日協議內容相符，上開金額共計165,850元，又本院審酌被告應返還原告房租電費158,901元，此為雙方到庭均不爭執，兩者相距甚微，為免舉證及計算複雜，依兩造之主張及抗辯，認被告此項費用於158,901元內為有理由。總計被告對原告之債權為612,580元（計算式：268227＋28450＋157002＋158901＝612580），並得按前揭條文規定，與原告對被告之債權4,658,901元相互抵銷。綜上，被告尚應給付原告4,046,321元（計算式：00000000000000＝0000000）。
五、綜上所述，原告依不動產買賣契約之法律關係，請求被告給付尾款價金，經被告以其代為原告支付之費用，為抵銷之抗辯後，被告尚應給付原告4,046,321元，是原告請求被告給付尾款價金4,046,321元及自起訴狀繕本送達翌日即100年3月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請假執行或免為假執行，並無不合，應予准許，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國100年12月23日
民事第五庭法官鄧德倩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月30日
書記官李彥勳附表一：
┌──┬────────────┬──┬─────┬────┐│編號│土地坐落│地目│面積│權利範圍│││││(平方公尺)││├──┼────────────┼──┼─────┼────┤│1│臺北市○○區○○段三小段│建│109.00│2分之1│││296地號││││├──┼────────────┼──┼─────┼────┤│2│臺北市○○區○○段三小段│田│9.00│2分之1│││297-4地號││││└──┴────────────┴──┴─────┴────┘┌──┬─────────┬─────────┬──────┬──┐│編號│建物建號│建物門牌│樓層面積│權利│││││（平方公尺）│範圍│├──┼─────────┼─────────┼──────┼──┤│1│臺北市○○區○○段│臺北市○○區○○街│總面積：│全部│││三小段499建號│396號2樓│74.10││└──┴─────────┴─────────┴──────┴──┘附表二：
不爭執項目：
┌──┬───────────┬────┬──┬───────────┬────┐│項次│被告支出項目│金額│項次│被告代墊項目│金額│├──┼───────────┼────┼──┼───────────┼────┤│1│水費│4,261│10│押金部份│170,000│├──┼───────────┼────┼──┼───────────┼────┤│2│電費│28,701│11│租金部分│32,000│├──┼───────────┼────┼──┼────┬──────┼────┤│3│第四臺費用│16,940│12│瑕疵修補│2F壁癌修繕│4,000│├──┼───────────┼────┤│├──────┼────┤│4│垃圾處理費│5,500│││網路、第四臺│4,500│├──┼───────────┼────┤│├──────┼────┤│5│網路費│9,900│││磁卡鎖│300│├──┼───┬───────┼────┤│├──────┼────┤│6│修繕費│2F熱水器漏水│300│││2F屋頂漏水│5,000│││├───────┼────┼──┼────┼──────┼────┤│││2F加裝抽風機│4,200│13│地價稅│99年1月至6月│16,523│├──┼───┼───────┼────┼──┼────┼──────┼────┤│7│所得稅│99年8月至12月│19,828│14│房屋稅│99年5月、6月│275│││├───────┼────┼──┴────┴──────┼────┤│││100年1月至6月│21,124│小計│232,598│├──┼───┼───────┼────┼──────────────┴────┤│8│地價稅│99年8月至12月│13,769│不爭執金額：35,629＋232,598＝268,227│││├───────┼────┤（以下空白）││││100年1月至6月│16,523││├──┼───┼───────┼────┤││9│房屋稅│99年8月至12月│647││││├───────┼────┤││││100年1月至6月│824││├──┴───┴───────┼────┤││小計│142,517││├──────────────┴────┤││原告應負擔：142,517＋450/1800＝35,629││└───────────────────┴───────────────────┘爭執項目：
┌──┬─────────┬─────┬───────┬─────┐│項次│被告抗辯│金額│原告主張│法院之心證│├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│1│清潔管理費│33,000│包含於房租內││├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│2│出租仲介費│22,000│包含於房租內││├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│3│加裝鐵門費用防治安│41,500│否認瑕疵擔保││├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│4│馬桶安裝│3,000│否認瑕疵擔保││├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│5│監控鎖組│25,300│同時履行抗辯│25,300│├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│6│遙控器│3,150│同時履行抗辯│3,150│├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│7│頂樓拆除之價金減少│1,692,953│2份鑑價之均值│157,002│├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│8│頂樓拆除暨裝修費用│578,400│否認瑕疵擔保│158,901│├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│9│頂樓拆除之建物損失│246,451│否認瑕疵擔保││├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│10│頂樓拆除之空置損失│258,148│否認瑕疵擔保││├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│11│頂樓拆除期洗衣補貼│12,000│否認瑕疵擔保││├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│12│2樓改裝合法手續費│768,200│否認瑕疵擔保││├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│13│2C套房拆除價金減少│562,888│否認瑕疵擔保││├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│14│2C套房拆除建物損失│231,451│否認瑕疵擔保││├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│15│2C套房拆除空置損失│80,000│否認瑕疵擔保││├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│16│違法夾層之改裝費用│338,100│否認瑕疵擔保││├──┼─────────┼─────┼───────┼─────┤│17│夾層改裝之空置損失│25,000│否認瑕疵擔保││├──┴─────────┼─────┼───────┼─────┤│小計│4,921,541│共計│344,353│└────────────┴─────┴───────┴─────┘