裁判字號：臺灣高等法院102年重上字第163號民事判決
裁判日期：民國104年04月08日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣高等法院民事判決102年度重上字第163號上訴人祥敏光電股份有限公司法定代理人 徐敏健 訴訟代理人 柯清貴 律師被上訴人興珍工業股份有限公司法定代理人 吳秀香 訴訟代理人 陳怡文 律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國101年12月27日臺灣新北地方法院(原臺灣板橋地方法院)101年度重訴字第466號第一審判決提起上訴，本院於民國104年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於主文第二項命上訴人給付超過新臺幣參拾參萬伍仟捌佰壹拾貳元本息及主文第三項部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之七十三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按能力、法定代理權或為訴訟所必要之允許有欠缺而可以補正者，審判長應定期間命其補正；又原告之訴，有下列各款情形之一，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正：六、起訴不合程式或不備其他要件者。民事訴訟法第49條前段、第249條第1項第6款分別定有明文。查被上訴人係於民國101年101年8月13日對上訴人提起本件訴訟，有原審法院收狀戳在卷可稽(見原審卷第3頁)，惟上訴人之法定代理人徐敏健於101年4月26日即向上訴人辭任董事長一職，有上訴人提出之存證信函為證(見本院卷第148頁)，是被上訴人提起本件訴訟時，上訴人之法定代理權有欠缺，經原審命被上訴人補正，被上訴人乃於101年11月9日補正上訴人之法定代理人為上訴人之全體董事即 李正義 、 黃正崇 、徐敏健，並提出公司登記事項卡為憑(見原審卷第43至45頁)，揆諸首開規定，被上訴人提起本件訴訟已因補正而合法，故上訴人辯稱被上訴人於原審逕補列上訴人全體董事為法定代理人，未經上訴人聲明承受訴訟，即由被上訴人一造辯論而為判決，有違民事訴訟法第170條之規定云云，容有誤會，先予敘明。
二、又按董事長對內為股東會、董事會及常務董事會主席，對外代表公司。董事長請假或因故不能行使職權時，由副董事長代理之；無副董事長或副董事長亦請假或因故不能行使職權時，由董事長指定常務董事一人代理之；其未設常務董事者，指定董事一人代理之；董事長未指定代理人者，由常務董事或董事互推一人代理之。公司法第208條第3項定有明文。
又按能力、法定代理權或為訴訟所必要之允許有欠缺而可以補正者，審判長應定期間命其補正；上訴不合法者，第二審法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正。民事訴訟法第49條、第444條第1項亦分別定有明文。查原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴時，僅列其中董事一人即徐敏健為上訴人之法定代理人，並未提出上訴人之董事徐敏健、黃正崇、李正義三人已互推徐敏健代理上訴人或其餘董事二人同意上訴之證明，應認上訴人提起上訴之法定代理權有欠缺，經本院裁定命上訴人於收受裁定正本5日內補正後，其中法定代理人徐敏健、李正義分別辭任上訴人之董事一職，有民事陳報狀、存證信函在卷可稽(見本院卷(一)第217、218、222頁)，而所餘之唯一董事黃正崇則追認上訴人之上訴，有民事聲明上訴狀在卷可查(見本院卷第246頁)，應認上訴人提起上訴之法定代理權已補正，其上訴應為合法，併此敘明。
三、上訴人之法定代理人原為黃正崇，嗣於104年1月20日變更為徐敏健，有上訴人公司董事會議事錄在卷可證(見本院卷(二)第133頁)，茲具狀聲明承受訴訟（見本院卷(二)1301至132頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：上訴人與被上訴人經由訴外人地王不動產投資顧問股份有限公司居間，於99年5月17日就被上訴人所有，新北市○○區○○路○○○號6樓建物如原審判決附圖所示斜線部分面積296坪（下稱系爭建物）及地下二樓A36、A37二汽車車位（嗣後兩造約定變更為地下室二樓A06汽車車位、第75至82號8個機車車位；下稱系爭停車位）訂立租賃契約（下稱系爭99年5月17日租約），由被上訴人將系爭建物及系爭停車位出租予上訴人。兩造約明租賃期間自99年8月1日起至102年7月31日止，共計3年，每月廠房租金新臺幣（下同）15萬2,292元（含稅，以下均同）、管理費1萬8,648元。而上訴人自99年8月1日起至100年9月30日止，均按月依約按時繳納租金15萬2,292元（繳14個月，共計213萬2,088元）。詎自100年10月1日起，竟僅繳交前揭租金之半額即7萬6,146元，且積欠由被上訴人先行代墊之電費（自100年9月起至101年6月止，計8萬5,618元），被上訴人於101年5月4日已以新莊五工郵局第000376號存證信函催告上訴人於函到後5日內給付所積欠之租金，而未給付。被上訴人再於101年6月22日以新莊五工郵局第000533號存證信函催告上訴人於函到後5日內給付積欠租金，並以逾期即以該函為終止兩造間租賃契約之意思表示，前揭存證信函由上訴人於101年6月25日收受，然上訴人仍置之不理。被上訴人依系爭99年5月17日租約第10條第3款、民法第440條第1項、第2項之規定，以前揭存證信函之送達後5日，為終止系爭租賃契約之意思表示，並依民法第455條及第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭建物、系爭停車位返還被上訴人。又兩造間系爭99年5月17日租約業於101年6月30日終止，而上訴人仍無權占用系爭建物及系爭停車位拒不返還，被上訴人乃依系爭99年5月17日租約第12條第4款之約定請求上訴人自101年7月1日起至返還租賃物時止，按月給付被上訴人30萬4,584元之違約金。另其中101年7、8月之違約金共60萬9,168元，依據系爭99年5月17日租約第12條約定，被上訴人得先扣除押租金，而本件押租金為43萬5,120元，是以101年7、8月份之違約金扣除押租金後，被上訴人尚得請求17萬4,048元（609,168－435,120＝174,048）。爰依民法第455條及第767條第1項前段規定，訴請上訴人返還租賃物；並依系爭99年5月17日租約第3條、第11條第2款、第12條第4款約定，請求上訴人給付積欠之租金68萬5,314元、電費8萬5,618元，合計77萬0,932元，再加上前項違約金17萬4,048元，共計94萬4,980元，及自101年9月1日起至搬遷返還租賃物止，按月給付30萬4,584元之違約金。起訴聲明：1.上訴人應將占用系爭建物、系爭停車位返還予被上訴人。2.上訴人應給付被上訴人94萬4,980元，及其中77萬0,932元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3.上訴人應自101年9月1日起至搬遷之日止，按月給付被上訴人30萬4,584元。原審為被上訴人勝訴判決，上訴人不服提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以下列情詞資為抗辯：被上訴人將無法辦理工廠登記之違章建築，誆稱為合法工廠並出租予上訴人，故99年5月17日租約租金即屬過高，故兩造遂於99年7月26日另行簽訂房屋租賃契約(下簡稱系爭99年7月26日租約)，而系爭99年7月26日租約簽訂之時間既在系爭99年5月17日租約之後，自應以系爭99年7月26日租約為準，故被上訴人逕對系爭99年7月26日租約避而不談，而以系爭99年5月17日租約為據，主張上訴人未依約給付租賃云云，洵非有據。又上訴人自100年9月1日起已將每月基本電費調降為1萬1,250元(50KW@225元)，並於100年12月14日以新莊五工郵局001126號之存證信函告知被上訴人，且上訴人自與被上訴人承租系爭租賃物以來，一直按時繳納水費、電費及管理費，有所開具之支票為憑，是被上訴人逕自終止系爭租賃契約，並將上訴人之押金直接扣抵其費用，其行為顯已違背系爭99年7月26日租賃契約之約定，並侵害上訴人之權利，對上訴人自不生終止租賃契約之效力，被上訴人請求上訴人返還租賃物及支付違約金之行為實屬無據。又上訴人於99年7月間，既分別與被上訴人及 偉灃 實業股份有限公司(下簡稱偉灃公司)就系爭建物及新北市○○區○○路○○○號6樓(下簡稱125號6樓建物)簽訂系爭99年7月26日租約及上證10號所示之租賃契約(下簡稱偉灃公司租約)，且上訴人係將上開二租約之租金支票，分別交付被上訴人及偉灃公司，至於偉灃公司是否將收到之租金交付被上訴人，則係偉灃公司與被上訴人間之內部關係，與上訴人無涉等語。上訴聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：㈠被上訴人主張其與上訴人於99年5月17日就系爭建物簽訂系
爭99年5月17日租約，約定每月租金為15萬2,292元(含稅)等情，業據其提出99年5月17日租約附卷可憑(見原審卷第8至12頁)，並為上訴人所不爭執，惟上訴人抗辯兩造另於99年7月26日簽訂新租約，約定每月租金為7萬6,146元(含稅)，其並已按時繳納租金云云，並提出系爭99年7月26日租約為證(見本院卷第31至35頁)。經查：
⒈證人即負責被上訴人租賃管理業務之 陳淑芬 於本院證稱，
兩造租賃範圍為系爭建物，惟上訴人之職員 林中一 與伊聯絡，欲將租約拆成兩份，因系爭建物未作保存登記，125號6樓建物之所有權人為偉灃公司，與被上訴人係關係企業，故同意125號6樓建物作為工廠登記用，惟上訴人對125號6樓建物沒有使用權，實際使用範圍係系爭建物，125號6樓建物係由威適華科技股份有限公司(下簡稱威適華公司)全部使用中，上訴人亦知係威適華公司使用，租金各一半，125號6樓部分由偉灃公司先收，待被上訴人終止租約時，偉灃公司會與被上訴人結帳，偉灃公司租約係以郵寄方式互相交換，因僅形式上為工廠登記使用，兩造權利義務關係仍在99年5月17日租約(總合約)，上訴人與偉灃公司簽約事宜，係上訴人公司林中一與伊聯繫，是用郵寄互相交換，當初沒有再見面簽章，因僅形式上工廠登記使用，兩造之權利義務仍在總合約等語(見本院卷(一)第165頁背面至167頁)。且上訴人之人員林中一亦以電子郵件向被上訴人表示:「合約書修正如上，請參照，主要內容為將租金平均分配至2份合約中，若無需修正部分，我們可時間用印簽約，另進行換票事宜(我司將以貴公司兩家子公司名義開票，平均租金於兩家公司，共計12X2=24票，還回原本我司開票予興珍工業的12張票)」(見本院卷(一)121頁)。又查上訴人確有分別與被上訴人及偉灃公司簽訂系爭99年7月26日租約及偉灃公司租約，有上開二份租約在卷可查(見原審卷第47至53頁)，而查系爭建物(6樓)確屬違章建築，上訴人嗣於99年8月9日確以125號6樓建物作為工廠登記之住址等情，亦有建物測量成果圖、上訴人工廠登記資料查詢表在卷可證(見本院卷(一)第151頁、原審卷第57頁)，可見系爭99年5月17日租約確因系爭建物未作保存登記，故為以125號6樓建物作為形式工廠登記之用，不得已將系爭99年5月17日租約分為兩份，並把兩造有關系爭99年5月17日租約之租金分配至以被上訴人及偉灃公司為名義之租約上，然兩造權利義務關係實則仍以系爭99年5月17日租約內容定之，從而上訴人仍執系爭99年7月26日租約、偉灃公司租約，辯稱後約效力優於前約(系爭99年5月17日租約)，伊不支付另一半租金7萬6,146元予偉灃公司，僅屬伊與偉灃公司之間之問題，與上訴人無涉云云，自不可採。
⒉雖上訴人辯稱伊係於系爭99年5月17日租約簽訂後始發現
系爭建物為違建，乃另於99年7月26日簽訂兩份租約，將系爭建物租金降為7萬6,146元，另份租約因偉灃公司未交付125號6樓建物予伊使用，故此部分租金即不支付云云，然查，上訴人既自承偉灃公司就125號6樓建物未依偉灃公司租約交付100坪廠房予伊使用等語，復不爭執自99年8月起至100年9月止，均支付每月租金15萬2,292元之事實(見本院卷(一)第167頁背面)，則上訴人豈有可能長達1年以上支付15萬2,292元租金後，始發現偉灃公司未交付系爭125號6樓建物予伊使用，故上訴人所辯稱伊係在事後發現偉灃公司未交付125號6樓建物始不付另一半租金一節，實有違常理，且查上訴人員工林中一既以上開電子郵件表明，將99年5月17日租約「修正」為兩份租約，原租金平均分配至上開二份租約(99年7月26日租約、偉灃公司租約)，並將99年7月26日簽訂之系爭建物及125號6樓建物兩份租約均寄予「被上訴人」(見本院卷(一)第121、122頁)，而非分別寄予被上訴人及偉灃公司，且依證人陳淑芬於本院證稱，係威適華公司在使用125號6樓建物全部，且上訴人知情等語(見本院卷(一)第166頁)，並提出偉灃公司與威適華公司就系爭125號6樓建物簽訂之租約(見本院卷(一)第176、177頁)，可知上開二份租約(99年7月26日租約、偉灃公司租約)，均為被上訴人在處理，偉灃公司並未參與，而威適華公司亦確於99年5月26日已承租125號6樓建物全部，租期為99年7月15日至102年7月14日，則兩造、上訴人與偉灃公司嗣後在99年7月26日分別簽訂兩份租約時，上訴人顯然明知125號6樓建物已為第三人威適華公司所使用，偉灃公司不可能再將125號6樓建物出租予上訴人使用，是應認125號6樓係被上訴人協調關係企業偉灃公司同意純作為上訴人工廠登記所用，依理以單純借用登記之代價，應不足分配原租金一半，再者，系爭建物雖係違章建築，惟因已協調偉灃公司將125號6樓之合法建物交予上訴人之工廠登記，故系爭建物在使用上亦無減損其效用，且證人陳淑芬亦證稱系爭建物適合作辦公室、倉庫、生產，上訴人亦實際在系爭建物從事生產工作等語(見本院卷(一)第166頁背面)，並提出自系爭建物載出辦公室桌椅等物之現場照片為憑(見本院卷(一)第171至174頁)，從而上訴人辯稱因發現系爭建物為違建，乃將系爭建物租金降為7萬6,146元云云，亦無可取。
⒊按依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金總額，除
以擔保金額抵償外，達二個月以上時，出租人始得收回租賃物。本件上訴人收受押金40萬元，為其所不否認，縱如上訴人所稱遲延二期租金55萬2,000元，扣除該押金，仍未逾上開規定之金額。故上訴人本於欠租而終止租賃關係，請求返還租賃物、給付損害金及違約金，自難准許(最高法院81年台上字第1520號判決意旨參照)。查系爭99年5月17日租約第3條約定租金（含稅）為每月15萬2,292元，給付方式為：「租金每1個月為一期，每1次付1年款計有12期，乙方（按:即上訴人）開立每月各乙張支票，支付日為每月『一日』，契約訂立同時付清1年款，不得藉故拖延或拒納。例99年8月租金：則支票日期為99年8月1日。」；第10條第3項：「租約終止：...三、乙方拖欠租金達二個月以上，經甲方『二次』書面催告仍不支付或履行者。」(見原審卷第8、10頁)，上訴人既不爭執自99年8月起至100年9月止，均支付每月租金15萬2,292元之事實(見本院卷(一)第167頁背面)，則上訴人應係自100年10月1日起即未給付其中一半租金7萬6,146元，故先就押租金43萬5,120元(系爭99年5月17日租約第4條)，扣抵自100年10月1日起至101年2月29日共5個月均一半租金部分後，尚有押租金5萬4,390元未抵付[435,120-(76,146x5)=54,390]，縱不續抵付所剩押租金，自101年3月1日至同年5月31日止共3個月既係給付一半租金，合計仍僅有1個半月租金，未達2個月租金，是以被上訴人於101年5月4日即以新莊五工郵局第000376號存證信函催告上訴人於函到後5日內給付所積欠自100年10月1日至101年5月31日之8個月之租金(見原審卷第118至121頁)，與系爭99年5月17日租約第10條第3項約定不符，其催告不合法，是被上訴人再於101年6月22日以新莊五工郵局第000533號存證信函催告上訴人於函到後5日內給付租金，並以逾期即以該函為終止兩造間租賃契約之意思表示(見原審卷第17至20頁)，因未經二次合法催告，其終止亦不合法。故兩造租賃關係仍應依系爭99年5月17日租約第2條約定，至102年7月31日始因屆滿而告消滅。是以被上訴人依系爭99年5月17日租約第3條約定，請求101年3月1日起至101年6月30日止所積欠之租金共25萬0,194元(76,146X4-54,390<所餘押租金>=250,194)，即屬有據，逾此請求，即無理由。
㈡又按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之」；「承租人於租於賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」民法第767條第1項前段、第455條定有明文。查兩造租約已因屆滿而終止，已如前述，是被上訴人請求上訴人返還系爭建物及系爭停車位予被上訴人，即屬有據。
㈢查系爭99年5月17日租約第12條固約定：「違約處罰：乙方
如有下列情事之一者，由甲方於第四條所示之押租金為新台幣肆拾萬伍仟壹佰貳拾元整內，逐筆扣除用以賠償甲方之損失，直至本約廠房返還與甲方為止；不足部分甲方另向乙方請求之。...四、乙方於租約終止、解除或租賃期滿時，未依約回復原狀或留有留置物而未能進行點交交還甲方，則自租約終止、解除或租賃期滿起到雙方現場及書面點交日止，應付原每日租金之二倍計算之違約金予甲方。」(見原審卷第10頁)。惟查被上訴人在系爭租賃契約於102年7月31日屆滿前，已持原審判決聲請假執行，上訴人並已搬遷之事實，為兩造所不爭執(見本院卷(二)第20頁)，自無系爭租約第12條第4款租約終止仍未返還租賃物情形，故被上訴人請求上訴人自101年7月起(先扣抵押租金)至返還租賃物止，按月給付租金二倍計算之違約金30萬4,584元云云，亦屬無據。
㈣又依系爭99年5月17日租約第11條第2款規定：「各項稅金及
其他費用之負擔（自來水、汙水費、台電計價若有公告調漲必須隨之調整）：...二、由乙方負擔台電契約容量路線補助費為@2200元/kw，及每月使用電費之動力基本月費及流動電費。給付方式：1.動力用電申請即一次付費付款，爾後追加部分亦同。2.每月用電基本電費及流動電費，於次月15日前匯入甲方（按:即被上訴人）指定帳號。例：99年8月用電費即9/15日之前付清。...」(見原審卷第11頁)。查兩造原約定上訴人每月應給付基本電費計算方式為100KW@225元，惟上訴人自100年9月1日起，自行調降為50KW@225元，有上訴人提出之請款表、簽收單、明細表在卷可稽(見本院卷(一)第78至103頁)，惟依上開租約約定，上訴人並無自行調降基本電費之權利，是以被上訴人主張上訴人自100年9月起之基本電費僅繳納一半，欠款金額為8萬5,618元等情，自屬有據。
四、綜上所述，被上訴人依民法第455條規定、系爭99年5月17日租約第3條、第11條第2款約定，請求上訴人返還系爭建物及系爭停車位；應給付積欠之租金25萬0,194元、電費8萬5,618元，合計33萬5,812元，自起訴狀繕本送達翌日即101年9月8日(見送達證書，見原審卷第65頁)起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍，為有理由，應予准許。逾此部分所為請求，為無理由，不應准許。從而原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人返還及給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國104年4月8日
民事第二十三庭
審判長法官陳邦豪
法官李昆霖法官黃雯惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年4月9日
書記官秦慧榮附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。