臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 99年度彰簡字第156號
原 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 劉喜 律師
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求移轉所有權登記事件，於民國99年7月7日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將所有坐落於彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地辦理面
積更正後，並將上開土地如附圖所示編號Ａ所示、面積98平方公
尺部分；暨同秀水段九八五之三地號、面積1平方公尺之土地；
均應移轉所有權登記予原告。
訴訟費用新台幣7425元由被告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：如主文第一項所示。
（二）陳述：
⒈被告於民國（下同）57年8月12日與原告簽訂土地買賣契
約書（下稱系爭契約書），將被告所有坐落彰化縣○○鄉
○○段○○○○號土地（當時尚未分割增加985-3等地號土地
，下稱系爭土地），其中30坪作價以每坪新台幣（下同）
800元賣給原告，原告已依約付清全部買賣價金。因系爭
土地之地目為田，於買賣當時尚不能辦理分割及移轉所有
權登記，且當時尚未登為被告名義，故於系爭契約書第4
條乃約定「按領重劃後權狀並經分筆登記後辦理產權移轉
登記」。嗣按農業發展條例已於92年2月7日修正，上開地
目田、農業區之都市土地，已不受「每宗耕地分割後每人
所有面積未達0.25公頃者，不得分割」之限制，且承受
人亦不必具有自耕能力。故原告自得依系爭契約書第14條
約定，請求被告將系爭土地如附圖所示編號A部分移轉登
記予原告。又系爭土地已於73年12月13日分割出985-3地
號，面積1平方公尺，分割出來之土地為彰化縣○○鄉○
○路○路地，亦在兩造買賣契約所定應分割移轉予原告之
範圍內，被告併應移轉所有權登記，爰依土地買賣契約之
法律關係，請求判決如聲明所示。
⒉對被告答辯之陳述：
⑴原告於簽訂時雖無自耕能力，但已約定於不限制承受人自
耕能力之後移轉所有權，故本件買賣有效：
查原告於民國57年簽約時雖無自耕能力，惟系爭契約書第
4條約定「按領重劃後權狀並經分筆登記後辦理產權移轉
登記」，亦即兩造於簽約時即預期承受人應有自耕能力之
限制規定，於日後系爭土地移轉時不受限制，且可分割，
並約定於被告取得土地重劃後權狀之後辦理分割，然後移
轉所有權，依民法第246條第1項規定，系爭買賣契約自屬
有效。
⑵本件請求權未罹於時效：
查系爭土地於農業發展條例92年2月7日修正後始得辦理分
割，依民法第128條規定，原告自斯時起始得請求移轉所
有權，迄原告起訴之時尚未逾15年之時效。
⑶系爭土地原告已付清買賣價金2萬4000元，此有系爭契約
書最後一頁記載「本宗契約買方債務業已完畢」，並加蓋
被告印章可證。且被告已於原告付清價金時，將系爭土地
交付原告使用迄今。又系爭土地之現狀一部分作為車庫供
原告配偶停車之用，一部分種植樹木，其餘為空地。
⑷同段985-1、985-2、985-3地號土地均系機關逕為分割，
與系爭土地因無房屋不得申請分割之情形不同：
同段985-3地號土地為高速公路彰化交流道附近特定區計
畫，經政府逕為分割；另同段985-1及985-2地號土地，於
61年間因地目普查，而由政府逕為分割，上開情形均與系
爭土地不同。
（三）證據：提出系爭契約書、系爭土地登記謄本、地籍圖謄本
、被告舊戶籍謄本、985-3地號土地登記謄本、985-1及98
5-2地號土地登記謄本、985-3地號土地登記謄本正本各1
份及照片2幀。
二、被告方面：
（一）聲明：駁回原告之訴。
（二）陳述：
⒈查土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受
人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有無
，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以
為判斷之依據，倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地
，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條
前段之規定，其契約為無效。本件被上訴人之職業，依卷
附權利變更登記聲請書及土地登記委託書其職業欄之記載
均為「商」，非自耕農，亦無其他證據足以證明其於承受
上開土地二筆後果能自耕，是上訴人究竟有無自耕能力，
．．於法自有未合。」（最高法院64年台上字第1352號判
決可參）。查本件原告於訂立土地買賣契約書之57年8月1
2日之當時，其並無自耕能力，業據原告99年3月25日狀所
自認，則系爭契約依民法第246條第1項應為無效。
⒉原告準備書㈡狀雖主張：「系爭土地買賣契約書第四條約
定：『登記履行日期：按領重劃後權狀並經分筆登記後辦
理產權移轉登記』，亦即兩造於簽約時，即預期承受人應
有自耕能力之限制規定，於日後土地移轉時將不受限制，
且可分割，並約定於被告取得土地重劃後權狀之後辦理分
割，然後移轉所有權」云云，並不實在。查依原告所提出
土地買賣契約書第4條之內容，其文字不僅模糊，而且脫
落，被告無法辨識該字跡是否為原告狀紙所寫之內容，故
被告否認原告上述所主張第四條是該等內容。再者，所謂
「領重劃後權狀並經分筆登記後辦理產權移轉登記」之文
字，係指「登記履行日期」，與「原告當時無自耕能力，
而雙方約定在法令不限制取得土地所有權者之身分」之情
形並不相同。且「分筆登記」並非開放農地自由購買之條
件，二者無關。亦非表示將來法令變更為無自耕能力者可
購買農地之約定，且非欲自由指定具有自耕能力第三人之
約定，則原告主張依第4條約定內容系爭買賣契約為有效
云云，亦屬錯誤。
⒊又系爭土地係於57年8月16日重劃，原告主張第4條「登記
履行日期係在重劃後權狀並經分筆登記後辦理產權移轉登
記」，則於該履行日期時，原告仍無自耕能力，則契約更
屬確定自始無效。本件契約無效，原告無權請求移轉登記
，退萬步言之，倘若契約有效，第985-3號土地，係於73
年12月13日自985號土地分割並登記，而985-1號、985-2
號土地更早在61年2月8日即可分割登記，故原告於61年2
月8日時早已得請求分筆登記，原告迄今才提出請求，已
有38年之久，已逾15年，原告請求權亦已罹於消滅時效，
被告自得拒絕移轉登記之請求。
⒋又依彰化縣政府上開函主旨，已答覆稱：第985號土地係
於民國57年8月完成重劃登記，同年換發新權利書狀等情
，則原告請求權於57年8月間已可行使，故本件起訴時已
罹於時效消滅。
⒌又被告否認原告已付清全部買賣價金之事實等語。
（三）證據：提出土地登記謄本3份及聲請向彰化縣政府函查分
筆分割事宜。
三、得心證之理由：
（一）原告主張被告於57年8月12日與原告簽訂系爭契約書，將
被告所有之系爭土地，其中30坪（即附圖所示編號A部分
）作價以每坪800元賣給原告之事實，業據其提出系爭契
約書、系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、被告舊戶籍謄本
、985-3地號土地登記謄本、985-1及985-2地號土地登記
謄本、985-3地號土地登記謄本各1份及現場照片2幀等件
為證。被告對於系爭契約書之真正並不爭執，僅辯稱系爭
買賣契約有民法第246條第1項以不能之給付為契約標的而
無效之問題，則原告此部分主張自堪信為真實。
（二）原告主張其已依約付清全部買賣價金，然因系爭土地之地
目為田，於買賣當時尚不能辦理分割及移轉所有權登記，
系爭契約書第4條乃約定「按領重劃後權狀並經分筆登記
後辦理產權移轉登記」。嗣農業發展條例已於92年2月7日
修正，上開地目田、農業區之都市土地，已不受「每宗耕
地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」之限
制，且承受人亦不必具有自耕能力。故原告自得依系爭契
約書第14條約定，請求被告將系爭土地如附圖所示編號A
部分移轉登記予原告。又系爭土地已於73年12月13日分割
出985-3地號，面積1平方公尺，分割出來之土地○○○鄉
○○路○路地，亦在兩造買賣契約所定應分割移轉予原告
之範圍內等語，為被告所否認，並以上詞置辯。是以，
本件應審究之爭執事項為：原告是否已付清全部買賣價金
？系爭土地買賣契約是否有民法第246條第1項以不能之給
付為契約標的而無效之情形？及若系爭契約有效，基於該
買賣契約之移轉所有權登記之請求權，是否罹於消滅時效
？茲分述如下：
（三）經查：被告雖辯稱否認原告已付清全部買賣價金之事等語
，然衡諸嗣後原告復行提出之較清晰的系爭契約書，於時
間欄位後方載有歷來原告給付土地買賣價金之明細，下方
並有被告及被告之配偶 朱慶安 之簽名，上方則有「本宗契
約買方債務業已完畢」等字樣，亦經被告蓋章，足認原告
確已付清全部買賣價金；況另參諸附卷之現場照片，原告
有舖設水泥地面、停放車輛及種植樹木之情形，倘原告尚
未付清全部買賣價金，並將該部分土地予原告管領使用，
何以被告願意數十年來長期間容忍原告對系爭土地為占有
使用？此與常情亦難謂合，被告所辯，純屬訴訟技巧，自
不足採。
（四）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句；以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但
其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情
形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第98條、第24
6條第1項分別定有明文。被告復辯稱本件原告於訂立土地
買賣契約書之57年8月12日之當時，其並無自耕能力，業
據原告99年3月25日狀所自認，則系爭契約依民法第246條
第1項應為無效等語。惟揆諸上揭條文，本件買賣契約內
容之解釋，應探求兩造當初訂約時之真意，不得拘泥於所
用之辭句，或再依今日說詞。參諸系爭契約書第4條「登
記履行日期：按領重劃後權狀並經分筆登記後辦理產權移
轉登記」等字樣，雖兩造訂約當時法令確有每宗耕地分割
後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，及承受人須
具有自耕能力之限制。惟衡之系爭土地位於○○鄉○○路
路旁，有可能變更地目為建，且以40餘年前每坪800元之
買受價格，以農地而言，確屬偏高，且依土地登記簿謄本
所載，簽訂買賣契約民國57年8月12日，當時尚未登記為
被告名義(登記日期為57年8月16日)，可知兩造訂約當時
應有預期於未來上開法令解禁之時再辦理土地分割、移轉
登記之真意。另系爭契約書第10條約定「關於本產權登記
名義人由買受人『自由指定』而出賣人不得異議」等字樣
，即係避免日後法令一直未能解禁，而得由買受人自由指
定符合資格之登記名義人之補充條款，益顯兩造間之真意
即如上述，而此即符合上開民法第246條第1項但書「但其
不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形
除去後為給付者，其契約仍為有效」之情形，系爭契約自
屬有效。且系爭契約書第4條「登記履行日期：按領重劃
後權狀並經分筆登記後辦理產權移轉登記」等字樣，其真
意應解為於未來上開法令解禁之時，再辦理土地分割、移
轉登記，足堪認定。
（五）次按消滅時效，自請求權可行使時起算。以不行為為目的
之請求權，自為行為時起算，民法第128條定有明文。查
被告固辯稱依彰化縣政府上開函主旨，已答覆稱：系爭之
985號土地係於民國57年8月完成重劃登記，同年換發新權
利書狀等情，則原告請求權於57年8月間已可行使，故本
件起訴時已罹於時效消滅等語。惟系爭契約書第4條「登
記履行日期：按領重劃後權狀並經分筆登記後辦理產權移
轉登記」等字樣，其真意應解為於未來上開法令解禁之時
再辦理土地分割、移轉登記，已如上述，且系爭土地之使
用分區為依都市計畫法劃定之農業區土地，此有彰化縣政
府函附卷足憑。而系爭土地於農業發展條例92年2月7日修
正後，方改列為耕地以外之農業用地，始不受耕地分割後
每人所有面積未達0.25公頃者不得分割之限制，而得辦理
分割，亦即，本件原告移轉系爭土地所有權之請求權可行
使之始期應為92年2月7日，迄今未逾民法第125條規定之
15年之消滅時效之規定，被告所辯，尚不可採。至被告辯
稱第985-3號土地，係於73年12月13日自985號土地分割並
登記，而985-1號、985-2號土地更早在61年2月8日即可分
割登記，故原告於61年2月8日時早已得請求分筆登記，原
告迄今才提出請求，已有38年之久，已逾15年，原告請求
權亦已罹於消滅時效，被告自得拒絕移轉登記之請求等語
部分。經查，上開土地係屬「逕為分割」之情形，此有土
地登記簿謄本在卷可稽，而非謂得以上開土地有逕為分割
之情形，即可推論系爭土地之請求權時效，亦應於同時起
算，被告此部分辯詞，容有誤會。
（六）從而，原告依據土地買賣契約之法律關係，請求被告應將
系爭土地辦理面積更正（地籍測量實施規則第243條、第
232條)；並將系爭土地如附圖編號A所示、面積98平方公
尺部分，暨同秀水段985-3地號、面積1平方公尺之土地，
(合計約30坪)均移轉所有權登記予原告，洵屬有據，應予
准許。
四、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國99年7月19日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官王鏡明
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年7月19日
書記官石坤弘